TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 8] [1]

[1] Copie conforme délivrée

le :

à :M^e Marie-caroline HUBERT

Copie exécutoire délivrée

le :

à :M^e Thomas GUYON

Pôle civil de proximité

■

PCP JCP ACR fond

N° RG 25/00520 – N° Portalis 352J-W-B7J-C6ZL5

N° MINUTE :

2

JUGEMENT

rendu le 30 septembre 2025

DEMANDERESSE

S.A. REGIE IMMOBILIERE DE LA VILLE DE [Localité 8] RIVP, dont le siège social est sis [Adresse 2]

représentée par M^e Thomas GUYON, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #C2573

DÉFENDERESSE

Madame [R] [V] [T], demeurant [Adresse 4]

comparante en personne assistée de M^e Marie-caroline HUBERT, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #E0346

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Eric TRICOU, juge des contentieux de la protection assisté de Lisa BOUCHEMMA, Greffier,

DATE DES DÉBATS

Audience publique du 16 juin 2025

JUGEMENT

contradictoire et en premier ressort prononcé par mise à disposition le 30 septembre 2025 par Eric TRICOU, juge des contentieux de la protection assisté de Lisa BOUCHEMMA, Greffier

Décision du 30 septembre 2025

PCP JCP ACR fond – N° RG 25/00520 – N° Portalis 352J-W-B7J-C6ZL5

EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE

Par acte sous seing privé du 9 octobre 2017, la société S.A REGIE IMMOBILIERE DE LA VILLE DE [Localité 8] (RIVP) a consenti un bail d’habitation à Mme [R] [V] [T] sur des locaux situés au [Adresse 6] à [Adresse 7] [Localité 1], moyennant le paiement d’un loyer mensuel de 1.011,07 euros et d’une provision pour charges de 175 euros.

Par acte de commissaire de justice du 24 avril 2024, la bailleresse a fait délivrer à la locataire un commandement de payer la somme principale de 10.907,02 euros au titre de l’arriéré locatif dans un délai de six semaines, en visant une clause résolutoire.

La commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives a été informée de la situation de Mme [R] [V] [T] le 25 avril 2024.

Par assignation du 31 décembre 2024, la société S.A REGIE IMMOBILIERE DE LA VILLE DE PARIS (RIVP) a ensuite saisi le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris pour faire constater l’acquisition de la clause résolutoire, être autorisée à faire procéder à l’expulsion de Mme [R] [V] [T], voir statuer sur le sort de ses biens mobiliers garnissant les lieux et obtenir sa condamnation au paiement des sommes suivantes :

Une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant égal à celui du loyer et des charges, à compter de la résiliation du bail et jusqu’à libération des lieux,

17.831,29 euros au titre de l’arriéré locatif arrêté au 20 décembre 2024, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer,

1.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.

L’assignation a été notifiée au représentant de l’État dans le département le 2 janvier 2025, et un diagnostic social et financier a été réalisé. Ses conclusions ont été reçues au greffe avant l’audience, à laquelle il en a été donné lecture.

PRETENTIONS ET MOYENS DES PARTIES

L’affaire a été appelée une première fois à l’audience du 12 mai 2025 et un renvoi a été ordonné à la demande du conseil de la défenderesse qui venait d’être désigné au titre de l’aide juridictionnelle.

À l’audience du 16 juin 2025, la société S.A REGIE IMMOBILIERE DE LA VILLE DE [Localité 8] (RIVP) représentée par son conseil, maintient l’intégralité de ses demandes, et précise que la dette locative, actualisée au 13 juin 2025, s’élève désormais à 21.816,69 euros. La société S.A REGIE IMMOBILIERE DE LA VILLE DE [Localité 8] (RIVP) considère enfin qu’il n’y a pas eu de reprise du paiement intégral du loyer courant avant l’audience, au sens de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 mais elle ne s’oppose pas à d’éventuels délais de paiement.

Mme [R] [V] [T], représentée par son conseil, expose oralement, tout en remettant des pièces à l’audience qu’elle souhaite se maintenir dans les lieux en attendant un logement plus petit et avec un loyer moins élevé, la dette est liée à sa séparation d’avec son conjoint et qu’elle n’a pas d’emploi parfaitement stabilisé à ce jour et recherche un emploi pérenne de professeur d’espagnol. Elle indique qu’un dossier FSL est actuellement en cours et propose de solder l’arriéré locatif par des acomptes mensuels de 20 euros par mois sur 36 mois.

Mme [R] [V] [T] sollicite la suspension des effets de la clause résolutoire pendant le cours des délais de paiement.

En application de l’article 24 V de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, les parties ont été invitées à produire tous éléments relatifs à l’existence d’une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation.

Mme [R] [V] [T] a indiqué qu’elle a déposé un dossier auprès de la commission de surendettement de la Banque de France, lequel a été déclaré recevable et est actuellement en cours d’instruction.

À l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré jusqu’à ce jour, où elle a été mise à disposition des parties au greffe.

MOTIVATION

1. Sur la demande de constat de la résiliation du bail

1.1. Sur la recevabilité de la demande

La société S.A REGIE IMMOBILIERE DE LA VILLE DE [Localité 8] (RIVP) justifie avoir notifié l’assignation au représentant de l’État dans le département plus de six semaines avant l’audience.

Elle justifie également avoir saisi la commission de coordination des actions prévention des expulsions locatives deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation.

Son action est donc recevable au regard des dispositions de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

1.2. Sur la résiliation du bail

Il est admis que les dispositions de l’article 10 de la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023, en ce qu’elles modifient le délai minimal accordé aux loca-taires pour s’acquitter de leur dette après la délivrance d’un commande-ment de payer visant la clause résolutoire insérée au bail prévu par l’ar-ticle 24, alinéa 1er et 1°, de la loi n° 89-462 du 6 juillet, n’ont pas pour effet de modifier les délais figurant dans les clauses contractuelles des baux en cours au jour de l’entrée en vigueur de la loi (Avis de la Cour de cassa-tion, 3e chambre civile du 13 juin 2024).

En l’espèce, le bail conclu le 09 octobre 2017 contient une clause résolu-toire et un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 24 avril 2024 pour la somme en principal de 10.907,02 euros. Ce comman-dement pose la mention que le locataire dispose d’un délai de six se-maines pour payer sa dette, comporte le décompte de la dette et l’avertis-sement qu’à défaut de paiement, le locataire s’expose à une procédure judiciaire de résiliation de son bail et d’expulsion, outre la mention de la possibilité pour le locataire de saisir le fonds de solidarité pour le loge-ment de son département aux fins de solliciter une aide financière et de saisir, à tout moment, la juridiction compétente aux fins de demander un délai de grâce sur le fondement de l’article 1343-5 du Code civil.

Il est ainsi régulier en forme.

S’il est posé par erreur que le délai mentionné dans le commandement est de six semaines et non de deux mois, au profit du locataire pour apurer sa dette locative, il sera relevé que le locataire n’avait pas réglé la dette loca-tive dans le délai compris entre six semaines et deux mois. Bien que le bailleur soit à l’origine d’une application dans le temps de la loi qui con-trevient aux principes précités, il n’existe pas de vice pouvant entraîner la nullité du commandement. Il sera simplement substitué le délai de deux mois au délai de six semaines, mentionné dans le commandement.

Le commandement correspond par ailleurs bien à une dette justifiée à hauteur du montant des loyers échus et impayés.

La bailleresse est donc bien fondée à se prévaloir des effets de la clause résolutoire, dont les conditions sont réunies depuis le 25 juin 2024.

Selon l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative.

Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés par le juge. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges. Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l’espèce, il ressort des éléments du dossier, et notamment de l’audience et du diagnostic social et financier réalisé dans les conditions de l’article 24 III de la loi du 6 juillet 1989, que les revenus du foyer de Mme [R] [V] [T] ne lui permettent pas d’assumer régulièrement le paiement du loyer actuel ni, à plus forte raison, d’envisager un plan d’apurement d’une dette très élevée.

Il sera par ailleurs relevé que Mme [R] [V] [T] n’a pas repris le paiement intégral du paiement du loyer avant l’audience.

Dans ces conditions, il convient de rejeter la demande de délais de paiement, la défenderesse n’étant pas en situation de régler sa dette locative au sens de l’article 24-5 de la loi du 6 juillet 1989.

Il convient, en conséquence, d’ordonner à la locataire ainsi qu’à tous les occupants de son chef de quitter les lieux, et, pour le cas où les lieux ne seraient pas libérés spontanément, d’autoriser la société S.A REGIE IMMOBILIERE DE LA VILLE DE [Localité 8] (RIVP) à faire procéder à l’expulsion de toute personne y subsistant.

Dès lors qu’aucune circonstance ne justifie la réduction du délai prévu à l’article L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution, il sera rappelé que l’expulsion ne pourra avoir lieu qu’à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance à la locataire d’un commandement de quitter les lieux.

2. Sur la dette locative

Aux termes de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver tandis que celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement.

L’article 1103 du même code prévoit, par ailleurs, que les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites.

En l’espèce, la société S.A REGIE IMMOBILIERE DE LA VILLE DE [Localité 8] (RIVP) verse aux débats un décompte démontrant qu’à la date du 13 juin 2025, Mme [R] [V] [T] lui devait la somme de 21.816,69 euros, soustraction faite des frais de procédure.

Mme [R] [V] [T] n’apportant aucun élément de nature à remettre en cause ce montant, elle sera condamnée à payer cette somme à la bailleresse, avec intérêts au taux légal à compter du 24 avril 2024 sur la somme de 10.907,02 euros, à compter de l’assignation sur la somme de 6.924,27 euros et à compter de la signification de la présente décision pour le surplus, conformément aux dispositions des articles 1231-6 et 1344-1 du code civil.

3. Sur l’indemnité d’occupation

En cas de maintien dans les lieux de la locataire ou de toute personne de son chef malgré la résiliation du bail, une indemnité d’occupation sera due.

Cette indemnité sera égale au montant du loyer et charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi.

L’indemnité d’occupation est payable et révisable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges, à partir du 25 juin 2024, et ne cessera d’être due qu’à la libération effective des locaux avec remise des clés à la société S.A REGIE IMMOBILIERE DE LA VILLE DE [Localité 8] (RIVP) ou à son mandataire.

4. Sur les frais du procès et l’exécution provisoire

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens, ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ; dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité et de la situation économique de la partie condamnée.

Mme [R] [V] [T], qui succombe à la cause, sera condamnée aux dépens de la présente instance, conformément à l’article 696 du code de procédure civile.

L’équité commande par ailleurs de faire droit à hauteur de 300 euros à la demande de la société S.A REGIE IMMOBILIERE DE LA VILLE DE [Localité 8] (RIVP) concernant les frais non compris dans les dépens, en application des dispositions précitées.

Selon l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont exécutoires de droit à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

Toutefois, selon l’article 514-1 du même code, le juge peut écarter l’exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s’il estime qu’elle est incompatible avec la nature de l’affaire. Il statue, d’office ou à la demande d’une partie, par décision spécialement motivée.

En l’espèce, compte tenu du montant et de l’ancienneté de la dette, il n’y a pas lieu d’écarter l’exécution provisoire de la présente décision.

PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par jugement mis à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort,

CONSTATE que la dette locative visée dans le commandement de payer du 24 avril 2024 n’a pas été réglée dans le délai de deux mois,

CONSTATE, en conséquence, que le contrat conclu le 9 octobre 2017 entre la société S.A REGIE IMMOBILIERE DE LA VILLE DE [Localité 8] (RIVP), d’une part, et Mme [R] [V] [T], d’autre part, concernant les locaux situés au [Adresse 5] – à [Localité 9] est résilié depuis le 25 juin 2024,

DIT n’y avoir lieu d’octroyer des délais de paiement à Mme [R] [V] [T], sans préjudice des délais qui pourraient lui être accordés dans le cadre d’une procédure de surendettement,

ORDONNE à Mme [R] [V] [T] de libérer de sa personne, de ses biens, ainsi que de tous occupants de son chef, les lieux situés au [Adresse 3] à [Localité 9] ainsi que, le cas échéant, tous les lieux loués accessoirement au logement,

DIT qu’à défaut de libération volontaire, il pourra être procédé à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier,

DIT que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution,

RAPPELLE que l’expulsion ne pourra avoir lieu qu’hors période hivernale et à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à libérer les lieux,

CONDAMNE Mme [R] [V] [T] au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle égale au loyer et aux charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail,

DIT que cette indemnité d’occupation, qui se substitue au loyer dès le 25 juin 2024, est payable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges, jusqu’à libération effective des lieux et remise des clés à la bailleresse ou à son mandataire,

CONDAMNE Mme [R] [V] [T] à payer à la société S.A REGIE IMMOBILIERE DE LA VILLE DE [Localité 8] (RIVP) la somme de 21.816,69 euros (vingt et un mille huit cent seize euros et soixante-neuf centimes) au titre de l’arriéré locatif arrêté au 13 juin 2025, avec intérêts au taux légal à compter du 24 avril 2024 sur la somme de 10907,02 euros, à compter de l’assignation sur la somme de 6924,27 euros et à compter de la signification de la présente décision pour le surplus,

DIT n’y avoir lieu d’écarter l’exécution provisoire de droit de la présente décision,

CONDAMNE Mme [R] [V] [T] à payer à la société S.A REGIE IMMOBILIERE DE LA VILLE DE [Localité 8] (RIVP) la somme de 300 euros (trois cents euros) au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE Mme [R] [V] [T] aux dépens comprenant notamment le coût du commandement de payer du 24 avril 2024 et celui de l’assignation du 31 décembre 2024.

Ainsi jugé par mise à disposition au greffe le 30 septembre 2025, et signé par le juge et la greffière susnommés.

La Greffière Le Juge des contentieux de la protection