TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MARSEILLE

Pôle de Proximité

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

ORDONNANCE DU : 09 Avril 2026

Président : Monsieur LAKHDARI, Vice-président JCP

Greffier : Madame BOINE, Greffier

Débats en audience publique le : 29 Janvier 2026

GROSSE :

Le 16 avril 2026

à M^e DE ANGELIS

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EXPEDITION :

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N° RG 25/06999 – N° Portalis DBW3-W-B7J-7IRJ

PARTIES :

DEMANDERESSE

S.C.I. FONDS DE LOGEMENT INTERMEDIAIRE

dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par M^e Alain DE ANGELIS, avocat au barreau de MARSEILLE

DEFENDEUR

Monsieur [R] [H] [J]

né le 04 Avril 1946

demeurant [Adresse 2]

non comparant

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte sous signature électronique du 6 mars 2020 avec prise d’effet au 16 mars 2020, la SCI FONDS DE LOGEMENT INTERMEDIAIRE, par l’intermédiaire de son mandataire CDC HABITAT, a consenti un bail d’habitation à M. [R] [J] sur des locaux situés à la Résidence Effervescence, [Adresse 3], moyennant le paiement d’un loyer mensuel de 375,22 euros et d’une provision pour charges de 73,18 euros.

Par acte de commissaire de justice du 13 août 2025, la bailleresse a fait délivrer à la locataire un commandement de payer la somme principale de 1 752,63 euros au titre de l’arriéré locatif dans un délai de deux mois, en visant une clause résolutoire.

La commission de coordination des actions prévention des expulsions locatives a été informée de la situation de M. [R] [J] le 19 août 2025.

Par assignation du 17 décembre 2025, la SCI FONDS DE LOGEMENT INTERMEDIAIRE a ensuite saisi le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Marseille en référé pour faire constater l’acquisition de la clause résolutoire, être autorisée à faire procéder à l’expulsion de M. [R] [J] et obtenir sa condamnation solidaire avec M. [G] [Y] au paiement des sommes suivantes :

une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant égal à celui du loyer et des charges révisables selon les dispositions contractuelles, à la date de la présente assignation, à compter du prononcé de l’expulsion par le Tribunal de céans et ce jusqu’à la libération effective des lieux, toute échéance commencée étant due à compter de l’ordonnance à intervenir ,3 010,60 euros à titre de provision sur l’arriéré locatif arrêté au 20 octobre 2025, outre intérêts à compter de la date de la présente assignation,1 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.Elle sollicite également le bénéfice de la clause irritante dans l’hypothèse où des délais de paiement seraient accordés au requis.

L’assignation a été notifiée au représentant de l’État dans le département le 17 décembre 2025, mais aucun diagnostic social et financier n’est parvenu au greffe avant l’audience.

À l’audience du 29 janvier 2026, la SCI FONDS DE LOGEMENT INTERMEDIAIRE maintient l’intégralité de ses demandes, et précise que la dette locative, actualisée au 28 janvier 2026, s’élève désormais à 4 541,64 euros, frais déduits. La SCI FONDS DE LOGEMENT INTERMEDIAIRE considère enfin qu’il n’y a pas eu de reprise du paiement intégral du loyer courant avant l’audience, au sens de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989.

Bien que régulièrement assigné par actes de commissaire de justice délivré à étude, M. [R] [J] n’a pas comparu et ne se s’est pas fait représenter.

La SCI FONDS DE LOGEMENT INTERMEDIAIRE ne forme aucune demande de suspension des effets de la clause résolutoire.

À l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré jusqu’à ce jour, où elle a été mise à disposition des parties au greffe.

MOTIFS DE LA DECISION

En application de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne faisant alors droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur la demande de constat de la résiliation du bail

Sur la recevabilité de la demande

La SCI FONDS DE LOGEMENT INTERMEDIAIRE justifie avoir notifié l’assignation au représentant de l’État dans le département plus de six semaines avant l’audience.

Elle justifie également avoir saisi la commission de coordination des actions prévention des expulsions locatives deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation.

Son action est donc recevable au regard des dispositions de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

Sur la résiliation du bail

Aux termes de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 modifié par la loi du 27 juillet 2023, tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

Cependant, la loi du 27 juillet 2023 ne comprend aucune disposition dérogeant à l’article 2 du code civil, selon lequel la loi ne dispose que pour l’avenir et n’a point d’effet rétroactif. Ainsi, il n’y a pas lieu de faire application aux contrats conclus antérieurement au 29 juillet 2023 de l’article 10 de cette loi, en ce qu’il fixe à six semaines – et non plus deux mois -- le délai minimal accordé au locataire pour apurer sa dette, au terme duquel la clause résolutoire est acquise. Ces contrats demeurent donc régis par les stipulations des parties, telles qu’encadrées par la loi en vigueur au jour de la conclusion du bail.

En l’espèce, un commandement de payer reproduisant textuellement les dispositions légales a bien été signifié au locataire le 13 août 2025 et la somme de 1 752,63 euros n’a pas été réglée par ce dernier dans le délai de deux mois semaines suivant la signification de ce commandement.

La bailleresse est donc bien fondée à se prévaloir des effets de la clause résolutoire, dont les conditions sont réunies depuis le 13 octobre 2025.

Il convient, en conséquence, d’ordonner au locataire ainsi qu’à tous les occupants de son chef de quitter les lieux, et, pour le cas où les lieux ne seraient pas libérés spontanément, d’autoriser la SCI FONDS DE LOGEMENT INTERMEDIAIRE à faire procéder à l’expulsion de toute personne y subsistant.

Cependant, dès lors qu’aucune circonstance ne justifie la réduction du délai prévu à l’article L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution, il convient de rappeler que l’expulsion ne pourra avoir lieu qu’à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance à la locataire d’un commandement de quitter les lieux.

Sur la dette locative

Aux termes de l’article 835 du code de procédure civile, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le juge des contentieux de la protection saisi en référé peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

En l’espèce, la SCI FONDS DE LOGEMENT INTERMEDIAIRE verse aux débats un décompte démontrant qu’à la date du 28 janvier 2026, M. [R] [J] lui devait la somme de 4 541,64 euros, soustraction faite des frais de procédure.

Toutefois, en l’absence de comparution du défendeur, le principe de la contradiction impose de limiter la demande de la bailleresse au montant figurant dans l’assignation, soit 2 607,42 euros, suivant décompte arrêté au 20 octobre 2025, soustraction faite des frais de procédure et de loyers de stationnement injustifiés (51,77 x 5 = 258,85 euros).

M. [R] [J] n’apportant aucun élément de nature à remettre en cause ce montant, ils seront solidairement condamnés à payer cette somme à la bailleresse, à titre de provision, avec les intérêts au taux légal sur cette somme à compter de l’assignation et du prononcé de la décision pour le surplus conformément aux dispositions de l’article 1231-6 et 1231-7 du code civil.

Sur l’indemnité d’occupation

En cas de maintien dans les lieux de la locataire ou de toute personne de son chef malgré la résiliation du bail, une indemnité d’occupation sera due. Au regard du montant actuel du loyer et des charges, son montant sera provisoirement fixé à la somme mensuelle de 556,82euros.

L’indemnité d’occupation est payable et révisable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges, à partir du 13 octobre 2025, et ne cessera d’être due qu’à la libération effective des locaux avec remise des clés à la SCI FONDS DE LOGEMENT INTERMEDIAIRE ou à son mandataire.

Sur les frais du procès et l’exécution provisoire

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens, ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ; dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité et de la situation économique de la partie condamnée.

M. [R] [J], qui succombe à la cause, sera condamné aux dépens de la présente instance, conformément à l’article 696 du code de procédure civile.

L’équité commande par ailleurs de faire droit à hauteur de 300 euros à la demande de la SCI FONDS DE LOGEMENT INTERMEDIAIRE concernant les frais non compris dans les dépens, en application des dispositions précitées.

Selon l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement. Selon le dernier alinéa de l’article 514-1 du même code, le juge ne peut toutefois pas écarter l’exécution provisoire de droit lorsqu’il statue en référé. La présente ordonnance sera donc assortie de l’exécution provisoire.

PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par ordonnance mise à disposition au greffe, réputée contradictoire et en premier ressort,

CONSTATE que la dette locative visée dans le commandement de payer du 13 août 2025 n’a pas été réglée dans le délai de deux mois,

CONSTATE, en conséquence, que le contrat conclu le 6 mars 2020 entre la SCI FONDS DE LOGEMENT INTERMEDIAIRE, d’une part, et M. [R] [J], d’autre part, concernant les locaux situés au [Adresse 4] est résilié depuis le 13 octobre 2025,

ORDONNE à M. [R] [J] de libérer de sa personne, de ses biens, ainsi que de tous occupants de son chef, les lieux situés au [Adresse 4] ainsi que, le cas échéant, tous les lieux loués accessoirement au logement,

DIT qu’à défaut de libération volontaire, il pourra être procédé à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef avec l’assistance de la force publique,

DIT que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution,

RAPPELLE que l’expulsion ne pourra avoir lieu qu’hors période hivernale et à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à libérer les lieux,

CONDAMNE M. [R] [J] au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle égale au loyer et aux charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail, soit 556,82euros (sept cent quatre-vingts euros et trente-cinq centimes) par mois,

DIT que cette indemnité d’occupation, qui se substitue au loyer dès le 13 octobre 2025, est payable et révisable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges, jusqu’à libération effective des lieux et remise des clés à la bailleresse ou à son mandataire,

CONDAMNE M. [R] [J] à payer à la SCI FONDS DE LOGEMENT INTERMEDIAIRE la somme de 2 607,42 euros (deux mille six cent sept euros et quarante-deux centimes) à titre de provision sur l’arriéré locatif arrêté au 20 octobre 2025, avec les intérêts au taux légal sur la somme de 2 607,42 euros à compter du 17 décembre 2025 et à compter du prononcé de la décision pour le surplus

RAPPELLE que la présente ordonnance est exécutoire de droit à titre provisoire,

CONDAMNE M. [R] [J] à payer à la SCI FONDS DE LOGEMENT INTERMEDIAIRE la somme de 300 euros (trois cents euros) au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE M. [R] [J] aux dépens de l’instance, comprenant notamment le coût du commandement de payer du 13 août 2025 et celui de l’ assignation du 17 décembre 202.

Ainsi ordonné par mise à disposition au greffe le 9 avril 2026, et signé par le juge et la greffière susnommés.

La Greffière Le Juge