TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BRIEY

[Adresse 7]

[Localité 5]

CIVIL – JCP

Minute n° 25/674

RG n° : N° RG 25/00529 – N° Portalis DBZD-W-B7J-CQDP

S.A. BATIGERE HABITAT

C/

[R]

JUGEMENT DU 18 Décembre 2025

DEMANDEUR(S) :

S.A. BATIGERE HABITAT

venant aux droits de SA BATIGERE GRAND EST et SA [Adresse 8], agissant poursuites et diligences de son Directeur Général, domicilié audit siège en cette qualité

RCS [Localité 11] N° 645 520 164

[Adresse 1]

[Localité 4]

représentée par M^e Thomas KREMSER, avocat au barreau de BRIEY,

d’une part,

DEFENDEUR(S) :

Monsieur [E] [R]

né le 07 Octobre 1996 à [Localité 10]

[Adresse 2]

[Adresse 9]

[Localité 6]

non comparant

Madame [B] [S]

née le 19 Juillet 2007 à [Localité 13]

[Adresse 2]

[Adresse 9]

[Localité 6]

non comparante

d’autre part,

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DEBATS ET DU DELIBERE :

Président :M. Maxime HANRIOT, juge placé auprès du premier président de la cour d’APPEL DE NANCY par ordonnance du 3 juillet 2025, assisté de M^me Laurence

Greffier : Laurence CORROY

DEBATS :

Audience publique du : 14 octobre 2025

Copie exécutoire délivrée le : 05/01/2026

à : M^e Thomas KREMSER

FAITS ET PROCÉDURE

Par acte sous seing privé du 04 juin 2021, la SA BATIGERE a consenti à M. [E] [R] et Mme [B] [S] un bail portant sur un local à usage d’habitation situé [Adresse 3], moyennant un loyer mensuel de 407,65 euros, outre une provision mensuelle sur charges de 76,18 euros.

Par actes de commissaire de justice en date du 08 janvier 2025, la SA BATIGERE HABITAT, venant aux droits de la SA BATIGERE, a fait délivrer aux locataires un commandement de payer la somme de 7 167,76 euros pour les arriérés de loyers, suppléments de loyer de solidarité et charges, visant la clause résolutoire insérée au contrat de bail.

Par courrier reçu par le bailleur le 24 mars 2025, M. [E] [R] a fait savoir qu’il n’occupait plus le logement.

Par actes de commissaire de justice en date du 18 avril 2025, auxquels il est renvoyé pour un plus ample exposé de ses prétentions et moyens, la SA BATIGERE HABITAT a fait assigner M. [E] [R] et Mme [B] [S] devant le juge des contentieux de la protection de [Localité 12] aux fins notamment de :

constater la résiliation du bail,ordonner la libération des lieux,les condamner solidairement à lui payer la somme de 4 490,99 euros au titre de l’arriéré locatif, avec intérêts au taux légal à compter du jugement, outre une indemnité d’occupation mensuelle jusqu’au départ effectif des locaux, une indemnité de 300 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile et les dépens comprenant le coût du commandement de payer et de l’assignation.

L’affaire a été appelée à l’audience du 24 juin 2025, lors de laquelle la SA BATIGERE HABITAT, représentée par son conseil, a maintenu ses demandes.

Mme [B] [S], citée à personne, n’a pas comparu et ne s’est pas fait représenter.

Le juge a relevé que la partie demanderesse ne produisait pas l’acte de signification de l’assignation à M. [E] [R].

L’affaire a été renvoyée à la plus prochaine audience en vue de la régularisation de la procédure, le cas échéant, s’agissant de M. [E] [R].

À l’audience du 14 octobre 2025 à laquelle l’affaire a été retenue, la SA BATIGERE HABITAT, représentée par son conseil, a expliqué que l’assignation n’avait pas été signifiée à dessein à M. [E] [R] compte tenu du fait que ce dernier n’occupait plus le logement. Elle a maintenu ses demandes et précisé qu’à la date du 08 octobre 2025, l’arriéré locatif s’élevait à la somme de 4 439,19 euros.

Mme [B] [S] n’a pas comparu et ne s’est pas fait représenter.

Aucun diagnostic social et financier n’est parvenu au greffe.

À l’issue des débats, l’affaire a été mise en délibéré au 18 décembre 2025 par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DÉCISION

En application de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne faisant alors droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur la recevabilité de la demande

L’article 24-III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, dans sa rédaction applicable au jour de l’assignation, dispose qu’à peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence du commissaire de justice au représentant de l’État dans le département, au moins six semaines avant l’audience […]. Cette notification s’effectue par voie électronique.

En l’espèce, une copie de l’assignation délivrée à Mme [B] [S] a été notifiée à la préfecture de Meurthe-et-Moselle par voie électronique le 22 avril 2025, soit plus de six semaines avant l’audience du 24 juin 2025.

L’article 24-II de la loi du 06 juillet 1989, dans sa rédaction applicable au jour de l’assignation, dispose que les bailleurs personnes morales, autres qu’une société civile familiale, ne peuvent délivrer une assignation aux fins de constat de la résiliation – ou une assignation aux fins de prononcé de la résiliation si elle est motivée par une dette locative – qu’après l’expiration d’un délai de deux mois après saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX). Cette saisine est réputée être faite lorsque persiste une situation d’impayés préalablement signalée dans les conditions réglementaires aux organismes payeurs des aides au logement.

En l’espèce, la SA BATIGERE HABITAT justifie avoir saisi la CCAPEX de Meurthe-et-Moselle le 28 novembre 2024, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 18 avril 2025.

En conséquence, sa demande est recevable.

Sur la demande de constat de la résiliation du bail et les demandes subséquentes

L’article 24-I de la loi du 06 juillet 1989, dans sa rédaction applicable à la date de la conclusion du contrat de bail litigieux, dispose que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

L’article L. 441-3 du code de la construction et de l’habitation prévoit que les organismes d’HLM perçoivent des locataires des logements visés au premier alinéa de l’article L. 441-1 le paiement d’un supplément de loyer de solidarité en sus du loyer principal et des charges locatives, dès lors qu’au cours du bail, les ressources de l’ensemble des personnes vivant au foyer excèdent d’au moins 20 % les plafonds de ressources en vigueur pour l’attribution de ces logements.

L’article L. 441-9 du même code précise que l’organisme d’HLM demande annuellement à chaque locataire communication des avis d’imposition ou de non-imposition à l’impôt sur le revenu et des renseignements concernant l’ensemble des personnes vivant au foyer permettant de calculer l’importance du dépassement éventuel du plafond de ressources et de déterminer si le locataire est redevable du supplément de loyer. Le locataire est tenu de répondre à cette demande dans un délai d’un mois. A défaut et après mise en demeure restée infructueuse pendant quinze jours, l’organisme d’habitations à loyer modéré liquide provisoirement le supplément de loyer. Lorsque le locataire a communiqué les renseignements et avis mentionnés au premier alinéa, le supplément de loyer afférent à la période de retard est liquidé définitivement. Le trop-perçu de supplément de loyer est reversé au locataire dans les deux mois. La mise en demeure comporte la reproduction du présent article.

Cette procédure, destinée à assurer un équilibre entre la mission confiée par l’État aux organismes d’habitations à loyer modéré et le respect des droits contractuels et fondamentaux du preneur à bail, est d’ordre public. Tout manquement à l’une ou l’autre des étapes prescrites par cet article constitue un manquement aux droits du locataire qui déchoit l’organisme d’habitations à loyer modéré du droit de liquider un supplément de loyer de solidarité.

En l’espèce, le contrat signé par les parties prévoit une clause résolutoire de plein droit à défaut de paiement du loyer et de ses accessoires, deux mois après la délivrance d’un commandement de payer resté sans effet.

Par acte de commissaire de justice du 08 janvier 2025, le bailleur a fait délivrer à Mme [B] [S] un commandement de payer visant la clause résolutoire pour un montant de 7 167,76 euros au titre des loyers, suppléments de loyers et charges arrêtés à la date du 28 novembre 2024.

Il n’est pas contestable que la SA BATIGERE HABITAT est un organisme d’HLM. Aussi, celui-ci est bien fondé à vérifier les ressources de ses locataires et à liquider un supplément de loyer de solidarité (dit SLS), même de façon provisoire, lorsque la situation le justifie.

Il ressort du commandement de payer et des décomptes produits que la société BATIGERE HABITAT a quittancé un SLS de 1 095,87 euros par mois de mai 2024 à décembre 2024.

Il n’est pas contesté que, par exploit du 08 janvier 2025 visant les articles L. 441-3 et suivants du code de la construction et de l’habitation, la SA BATIGERE HABITAT a également fait sommation à Mme [B] [S] de justifier des ressources du foyer et de lui retourner l’enquête ressources SLS/OPS 2024, et que cette dernière ne justifie pas avoir satisfait à cette réclamation.

Toutefois, force est de constater que l’acte délivré le 08 janvier 2025, valant mise en demeure au sens de l’article L. 441-9 du code de la construction et de l’habitation, ne reproduit pas in extenso les dispositions de ce texte.

Par ailleurs, le bailleur a imputé à la locataire un SLS à compter du mois de mai 2024, soit dès avant la délivrance de l’acte, sans justifier d’une mise en demeure préalable.

Dès lors, la SA BATIGERE HABITAT ne justifie pas qu’elle était en droit de liquider un SLS, même à titre provisoire, à la date du commandement.

Il en résulte qu’après déduction des montants réclamés au titre du SLS liquidé provisoirement de mai à novembre 2024 inclus, soit 7 671,09 euros (1 095,87 euros x 7 mois), Mme [B] [S] n’était, à la date de délivrance du commandement de payer, redevable d’aucun arriéré de loyers et de charges, de sorte que la clause résolutoire n’a pu emporter résiliation de plein droit, ses conditions d’application n’étant pas réunies.

En conséquence, la demande de la SA BATIGERE HABITAT tendant à voir constater la résiliation du bail et celles, subséquentes, en expulsion et condamnation au paiement d’une indemnité d’occupation seront rejetées.

Sur la demande en paiement de l’arriéré locatif

Aux termes de l’article 7 de la loi du 06 juillet 1989, le locataire est tenu de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

En l’espèce et à l’appui de sa demande en paiement, la SA BATIGERE HABITAT verse aux débats un décompte actualisé, retraçant l’historique des paiements et quittancements depuis le 30 septembre 2023, date à laquelle Mme [B] [S] était à jour du paiement des loyers et charges, jusqu’au 08 octobre 2025.

L’analyse de ce décompte montre que le SLS liquidé provisoirement de mai à décembre 2024 pour un montant total cumulé de 8 766,96 euros (1 095,87 euros x 8 mois), a été reversé à Mme [B] [S] en date du 27 mars 2025, faisant apparaître un solde restant dû de 4 439,19 euros au titre de l’arriéré locatif arrêté au 08 octobre 2025.

Il convient toutefois de déduire de ce décompte la somme de 2 246,52 euros (1 123,26 euros x 2 mois) correspondant au SLS imputé à tort à la locataire au titre des mois de janvier et février 2025, ainsi qu’il a été jugé ci-avant (absence de reproduction des dispositions de l’article L. 441-9 du code de la construction et de l’habitation dans le commandement de payer).

Il y a lieu également de déduire les frais inhérents à la signification et notification des actes liés à la procédure qui sont compris dans les dépens et ne constituent pas des sommes dues au titre des loyers et provisions sur charges, en l’espèce la somme de 298,12 euros (170,75 euros + 127,37 euros).

Mme [B] [S], non comparante, ne conteste pas le montant de l’arriéré locatif ni ne justifie d’autres paiements qui n’auraient pas été pris en compte.

En conséquence, il convient de la condamner à payer à la SA BATIGERE HABITAT la somme de 1.894,55 euros au titre des loyers et charges arrêtés au 08 octobre 2025, avec intérêts au taux légal à compter de la signification du jugement.

Sur l’article 700 du code de procédure civile et les dépens

Conformément à l’article 696 du code de procédure civile, Mme [B] [S], qui succombe, sera condamnée aux dépens de l’instance, à l’exclusion du coût du commandement de payer.

En application de l’article 700 du code de procédure civile, dans toutes les instances le juge condamne la partie tenue aux dépens ou la partie perdante à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a lieu à condamnation.

En l’espèce, Mme [B] [S], partie perdante, sera condamnée à verser à la SA BATIGERE HABITAT la somme de 150 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Sur l’exécution provisoire

Selon l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

En l’espèce, aucun élément ne s’y opposant, il sera rappelé que la présente décision est exécutoire de plein droit à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS

Le Juge des contentieux de la protection, statuant en audience publique, par jugement réputé contradictoire, rendu en premier ressort par mise à disposition au greffe le jour de son délibéré,

DÉCLARE recevable la demande de résiliation du bail formée par la SA BATIGERE HABITAT, venant aux droits de la SA BATIGERE ;

DÉBOUTE la SA BATIGERE HABITAT de ses demandes en résiliation de bail, expulsion et condamnation au paiement d’une indemnité d’occupation ;

CONDAMNE Mme [B] [S] à payer à la SA BATIGERE HABITAT la somme de 1 894,55 euros au titre des loyers et charges arrêtés au 08 octobre 2025, avec intérêts au taux légal à compter de la signification du jugement ;

REJETTE toutes autres demandes plus amples ou contraires ;

CONDAMNE Mme [B] [S] aux dépens de l’instance, à l’exclusion du coût du commandement de payer ;

CONDAMNE Mme [B] [S] à payer à la SA BATIGERE HABITAT la somme de 150 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire de la présente décision est de droit ;

DIT que la présente décision sera notifiée par le greffe du tribunal au représentant de l’État.

Ainsi jugé à [Localité 12] et mis à la disposition des parties par le greffe de la juridiction, le 18 décembre 2025.

LA GREFFIÈRE LE PRÉSIDENT