TRIBUNAL DE PROXIMITÉ DU RAINCY

[Adresse 4]

[Localité 5]

Téléphone : [XXXXXXXX01]

@ : [Courriel 8]

REFERENCES : N° RG 25/03757 – N° Portalis DB3S-W-B7J-25PC

Minute : 25/844

Etablissement public foncier D’ILE DE FRANCE

Représentant : Maître Geneviève CARALP DELION de la SCP NORMAND & ASSOCIES, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : P0141

C/

Monsieur [U] [G]

Exécutoire délivrée le :

à :

Copie certifiée conforme délivrée le :

à :

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT

Jugement rendu et mis à disposition au greffe du tribunal de proximité du Raincy en date du 04 Juillet 2025 par Madame Céline MARION, en qualité de juge des contentieux de la protection assistée de Madame Claudine ADUFASHE, greffier ;

Après débats à l’audience publique du 28 Avril 2025 tenue sous la présidence de Madame Céline MARION, juge des contentieux de la protection, assistée de Madame Anne-Sophie BASSETTE, greffier audiencier ;

ENTRE DEMANDEUR :

Etablissement public foncier D’ILE DE FRANCE,

demeurant [Adresse 2]

représentée par Maître Geneviève CARALP DELION de la SCP NORMAND & ASSOCIES, avocats au barreau de PARIS

D’UNE PART

ET DÉFENDEUR :

Monsieur [U] [G],

demeurant [Adresse 3]

non comparant, ni représenté

D’AUTRE PART

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé en date du 1er décembre 2018, Monsieur [M] [F] a donné à bail à Monsieur [U] [G] un appartement situé [Adresse 3] à [Localité 6], pour un loyer mensuel de 700 euros.

Par jugement d’adjudication du 24 novembre 2020 du juge de l’exécution du tribunal judiciaire de Bobigny, le syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 9] du [Adresse 7] est devenu propriétaire d’un bien immobilier lot 1224, 1271 et 1839 situé [Adresse 3] à [Localité 6].

Par décision du 21 décembre 2020, l’Etablissement public foncier d’Ile-de-France (EPFIF) a décidé d’exercer son droit de préemption sur le bien. Le prix d’adjudication a été payé le 11 janvier 2021, selon quittance.

Par acte de commissaire de justice en date du 17 mai 2024, l’Etablissement public foncier d’Ile-de-France (EPFIF) a fait signifier à Monsieur [U] [G] un commandement de payer visant la clause résolutoire pour un montant de 1650,00 euros en principal, au titre des loyers impayés. La commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) a été saisie par voie dématérialisée le 20 mai 2024.

Par acte de commissaire de justice en date du 12 mars 2025, l’Etablissement public foncier d’Ile-de-France (EPFIF) a fait assigner Monsieur [U] [G] aux fins de :

à titre principal, constater l’acquisition de la clause résolutoire,condamner Monsieur [U] [G] au paiement de la somme de 2200 euros au titre de la dette locative arrêtée au 17 juillet 2024,fixer l’indemnité d’occupation au montant mensuel du loyer actuel soit 550 euros,condamner Monsieur [U] [G] à lui payer la somme de 550 euros par mois à compter du 17 juillet 2024,à titre subsidiaire, prononcer la résiliation judiciaire du bail,condamner Monsieur [U] [G] au paiement de la somme de 2200 euros au titre de la dette locative arrêtée au 1er septembre 2024, à parfaire au jour du jugement, outre les intérêts au taux légal à compter de la signification de la sommation de payer,fixer l’indemnité d’occupation au montant mensuel du loyer actuel soit 550 euros,condamner Monsieur [U] [G] à lui payer la somme de 550 euros par mois à compter de la décision à intervenir,en tout état de cause,ordonner l’expulsion de Monsieur [U] [G] ainsi que de tout occupant de son chef, avec l’assistance d’un serrurier de la force publique si besoin est, ordonner la séquestration des meubles et objets mobiliers se trouvant dans les lieux dans tel lieu qu’il plaira au bailleur aux frais du défendeur,condamner Monsieur [U] [G] au paiement de la somme de 1000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile et aux dépens,déclarer n’y avoir lieu d’écarter l’exécution provisoire.

L’assignation a été dénoncée à la préfecture de la Seine-Saint-Denis par voie dématérialisée le 12 mars 2025.

À l’audience du 28 avril 2025, l’Etablissement public foncier d’Ile-de-France (EPFIF), représenté, maintient ses demandes et actualise sa créance à la somme de 2200,00 euros arrêtée au 25 avril 2025, loyer du mois d’avril inclus. Il est opposé à l’octroi de délais de paiement d’office.

L’Etablissement public foncier d’Ile-de-France (EPFIF) soutient que Monsieur [U] [G] n’a pas réglé les sommes réclamées dans le délai prévu après la délivrance du commandement de payer du 17 mai 2024, si bien que la clause résolutoire est acquise, en application de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989. À titre subsidiaire, il soutient que le non-paiement des loyers constitue un manquement du locataire à ses obligations justifiant la résiliation judiciaire du bail en application des articles 1224 et suivants du code civil et 7 de la loi du 6 juillet 1989. il ajoute que la créance de loyer est certaine, liquide et exigible, ce qui justifie la condamnation du locataire à régler l’arriéré de loyers en application de l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989.

Monsieur [U] [G], régulièrement assigné, à l’étude, selon les dispositions de l’article 658 du code de procédure civile ne comparait pas et n’est pas représenté.

L’affaire a été mise en délibéré au 4 juillet 2025.

MOTIFS DE LA DECISION :

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur les demandes principales :

Sur la recevabilité de la demande :

En application de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, à peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation du bail doit être notifiée au représentant de l’Etat dans le département au moins six semaines avant l’audience. Cette notification s’effectue par voie électronique par l’intermédiaire du système d’information prévu par l’article 7-2 de la loi du 31 mai 1990.

Par ailleurs, les bailleurs personnes morales autres qu’une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu’au quatrième degré inclus ne peuvent faire délivrer, sous peine d’irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l’expiration d’un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives.

Ces dispositions sont applicables aux assignations tendant au prononcé de la résiliation du bail lorsqu’elle est motivée par l’existence d’une dette locative du preneur et aux demandes additionnelles et reconventionnelles aux fins de constat ou de prononcé de la résiliation motivées par l’existence d’une dette locative, la notification au représentant de l’Etat dans le département incombant au bailleur.

En l’espèce, d’une part, une copie de l’assignation a été dénoncée à la préfecture le 12 mars 2025 en vue d’une audience prévue le 28 avril 2025, soit plus de six semaines après.

D’autre part, l’Etablissement public foncier d’Ile-de-France (EPFIF) justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) le 20 mai 2024, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 12 mars 2025.

En conséquence, les demandes de l’Etablissement public foncier d’Ile-de-France (EPFIF) aux fins de constat de résiliation du bail et de résiliation du bail pour défaut de paiement des loyers sont recevables.

Sur la demande d’acquisition de la clause résolutoire :

Selon l’article 24 la loi du 6 juillet 1989, dans sa version antérieure à la loi du 27 juillet 2023, applicable au contrat de location conclu avant la loi du 27 juillet 2023 et non renouvelé après cette loi, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’espèce, le bail contient une clause résolutoire qui prévoit qu’à défaut de paiement des loyers ou charges dans le délai de deux mois après délivrance d’un commandement de payer resté sans effet, le bail sera résilié de plein droit.

Le commandement de payer signifié par commissaire de justice en date du 17 mai 2024 vise la clause résolutoire insérée au bail et contient les mentions prévues par l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989.

Il ressort des pièces communiquées que les loyers réclamés n’ont pas été réglés dans le délai de deux mois.

Les conditions d’acquisition de la clause résolutoire sont en principe réunies à l’expiration du délai de deux mois à compter du commandement de payer, soit, le 17 juillet à 24 heures et il y a lieu en conséquence de constater la résiliation du bail conclu le 1er décembre 2018 à compter du 18 juillet 2024.

Il convient par conséquent d’ordonner l’expulsion de Monsieur [U] [G] et de tous occupants de son chef des lieux loués selon les modalités prévues au dispositif. Le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d’exécution.

Il convient de fixer une indemnité d’occupation en réparation du préjudice causé par l’occupation sans droit ni titre du local après résiliation du bail et destinée à compenser la perte de jouissance du bien, à hauteur 550 euros par mois, et de condamner Monsieur [U] [G] au paiement de cette indemnité à compter de la résiliation du bail jusqu’à la libération effective des lieux.

Sur la demande en paiement des loyers, charges et indemnités d’occupation :

Selon l’article 7a) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer les loyers et charges aux termes convenus.

Aux termes de l’article 4 p) de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, est réputée non écrite toute clause qui fait supporter au locataire des frais de relance ou d’expédition de la quittance ainsi que les frais de procédure en plus des sommes versées au titre des dépens et de l’article 700 du code de procédure civile. Il résulte de ces dispositions que le bailleur ne peut mettre à la charge du locataire les frais relatifs au recouvrement amiable ou contentieux de sa créance au titre de l’arriéré locatif.

En application de l’article 1353 du code civil, il appartient à celui qui demande l’exécution d’une obligation d’en rapporter la preuve.

En l’espèce, il ressort des pièces du dossier, notamment du bail signé le 1er décembre 2018, du commandement de payer délivré le 17 mai 2024 et du décompte de la créance actualisé au 25 avril 2025 que l’Etablissement public foncier d’Ile-de-France (EPFIF) rapporte la preuve de l’arriéré de loyers et charges impayés.

En conséquence, il convient de condamner Monsieur [U] [G] à payer à l’Etablissement public foncier d’Ile-de-France (EPFIF) la somme de 2200 euros, au titre des sommes dues au 25 avril 2025 avec intérêts au taux légal à compter du présent jugement.

Sur les demandes accessoires :

En application des dispositions des articles 696 et suivants du code de procédure civile, il convient de condamner Monsieur [U] [G] aux dépens de l’instance comprenant les frais de signification du commandement de payer et de notification à la préfecture et de saisine de la CCAPEX.

Il apparaît inéquitable de laisser à la charge de l’Etablissement public foncier d’Ile-de-France (EPFIF) les frais irrépétibles qu’il a exposés dans le cadre de cette instance. Il convient donc de condamner Monsieur [U] [G] à payer à l’Etablissement public foncier d’Ile-de-France (EPFIF) la somme de 300 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Conformément à l’article 514 du code de procédure civile, le présent jugement est assorti de l’exécution provisoire, de droit.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant en audience publique, par jugement réputé contradictoire en premier ressort, rendu par mise à disposition au greffe le jour de son délibéré,

DECLARE recevables les demandes de l’Etablissement public foncier d’Ile-de-France (EPFIF) aux fins de constat de l’acquisition de la clause résolutoire et de résiliation judiciaire du bail,

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail conclu le 1er décembre 2018 entre l’Etablissement public foncier d’Ile-de-France (EPFIF) d’une part, et Monsieur [U] [G] d’autre part, concernant les locaux situés [Adresse 3] à [Localité 6], sont réunies à la date du 18 juillet 2024,

CONSTATE la résiliation du bail à compter de cette date,

ORDONNE, à défaut de départ volontaire des lieux, l’expulsion de Monsieur [U] [G] ainsi que de tout occupant de son chef, dans un délai de deux mois à compter de la signification d’un commandement d’avoir à libérer les lieux, avec l’assistance de la force publique si besoin est, ainsi que le transport des meubles laissés dans les lieux loués, conformément aux dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d’exécution,

FIXE le montant de l’indemnité d’occupation mensuelle due par Monsieur [U] [G] à compter du 18 juillet 2024, date de la résiliation du bail, et jusqu’à la libération définitive des lieux, à la somme de 550 euros,

CONDAMNE Monsieur [U] [G] à payer à l’Etablissement public foncier d’Ile-de-France (EPFIF) la somme de 2200 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation arrêtés au 25 avril 2025 échéance d’avril incluse, avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision,

CONDAMNE Monsieur [U] [G] à payer à l’Etablissement public foncier d’Ile-de-France (EPFIF) l’indemnité d’occupation mensuelle à compter de l’échéance de mai, et jusqu’à complète libération des lieux,

CONDAMNE Monsieur [U] [G] à payer à l’Etablissement public foncier d’Ile-de-France (EPFIF) la somme de 300 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE Monsieur [U] [G] aux dépens de l’instance, comprenant les frais de signification du commandement de payer du 17 mai 2024, et le coût de la notification de l’assignation à la préfecture, et de la saisine de la CCAPEX,

DEBOUTE l’Etablissement public foncier d’Ile-de-France (EPFIF) de ses autres demandes et prétentions,

RAPPELLE que le présent jugement est assorti de l’exécution provisoire de droit.

LE GREFFIER LE PRÉSIDENT