AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

COUR D’APPEL DE NANCY

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE VAL DE BRIEY

Dossier n° N° RG 25/00185 – N° Portalis DBZD-W-B7J-CRZL

MINUTES REFERES 2025/

ORDONNANCE DE REFERE

DU 15 Décembre 2025

DEMANDERESSE :

Madame [H] [F] [K]

[Adresse 3]

représentée par M^e Jérémy NOURDIN, avocat au barreau de BRIEY, avocat postulant, M^e Bertrand CHRISTMANN, avocat au barreau de LUXEMBOURG, avocat plaidant

DEFENDERESSE :

S.A.R.L. AU PANAME FOOD

RCS de BRIEY : B942307059

représentée par son gérant actuel en fonction

[Adresse 4]

non comparante ni représentée

_________________________

JUGE DES REFERES : Madame Carole MAZZACAVALLO, Présidente

GREFFIER : M^me Pauline PRIEUR,

_______________________________________________________________________

Copie certifiée conforme délivrée à Me [A] le :

Copie exécutoire délivrée à Me [A] le :

EXPOSE DU LITIGE

Suivant acte sous seing privé en date du 25 février 2025, [H] [K] a donné à bail commercial à la SARL AU PANAME FOOD un local situé [Adresse 2] à [Localité 5] (54), et ce, pour une durée de 9 années à compter du 1er mars 2024 et moyennant un loyer mensuel fixe de 1500 €, charges comprises.

Par acte du 23 juin 2025, [H] [K] a fait délivrer à la SARL AU PANAME FOOD un commandement de payer visant la clause résolutoire de plein droit dudit bail.

Par acte en date du 8 octobre 2025, le bailleur a fait assigner la SARL AU PANAME FOOD devant le président du tribunal judiciaire de ce siège statuant en référé, pour voir, avec exécution provisoire:

Constater la résiliation du contrat de bail liant les parties à la date du 23 juillet 2025 par acquisition de la clause résolutoire ;Ordonner l’expulsion du preneur, et de tous occupants de son chef des locaux en cause, et ce, avec l’assistance au besoin de la force publique et d’un serrurier ; Condamner la SARL AU PANAME FOOD à retirer tous les meubles, équipements et objets garnissant le bien, sous astreinte de 500 € par jour de retard, et, à défaut, l’autoriser à mettre ces biens sur le carreau, au frais de la société défenderesse, récupérables sur simple présentation des quittances des ouvriers et employés ; Condamner la SARL AU PANAME FOOD au paiement à son profit de la somme de 11 883 euros au titre des loyers impayés et au paiement des loyers à échoir jusqu’à la résiliation, avec intérêts légaux à compter de l’assignation, puis avec un taux d’intérêts majorés de 3 points à l’expiration d’un délai de trois mois à compter de la signification de la décision à intervenir, ; Condamner la SARL AU PANAME FOOD au paiement à son profit et à titre provisionnel d’une indemnité d’occupation d’un montant mensuel de 1500 €, à compter du 23 juillet 2025, avec intérêts au taux légal à compter de cette date, puis avec un taux d’intérêts majorés de 3 points à l’expiration d’un délai de trois mois à compter de la signification de la décision à intervenir, et jusqu’à complète libération des lieux ; Condamner la SARL AU PANAME FOOD au paiement à son profit d’une somme de 3000 € sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens ;

A l’appui de ses prétentions, et au visa de l’article L145-41 du Code de commerce, [H] [K] soutient que la SARL AU PANAME FOOD a manqué à son obligation de paiement du loyer.La demanderesse rappelle que le contrat de bail prévoit bien une clause résolutoire, expressément visée dans le commandement délivré par commissaire de justice le 23 juin 2025, et qui a fait suite à un premier commandement délivré le 24 décembre 2024. Elle ajoute que la société défenderesse n’a pas régularisé la situation et que, de ce fait, le bail se trouve résilié de plein droit à la date du 23 juillet 2025, la SARL AU PANAME FOOD se trouvant depuis cette date occupante sans droit ni titre. Subsidiairement, elle ajoute que la société défenderesse n’a pas produit son Kbis ni justifié de l’assurance des locaux, en violation du bail, autres éléments justifiant au besoin la résiliation de plein droit du contrat. S’agissant des loyers impayés, [H] [K] les chiffre à la somme de 10 400 € à la date du 12 juin 2025, outre les sommes de 900 € à titre de pénalités contractuelles, de 175,98 € au titre du premier commandement et de 182,02 € au titre du second commandement.

La SARL AU PANAME FOOD, citée à étude le 8 octobre 2025 pour l’audience du 24 novembre 2025, n’a pas comparu et n’était pas représentée.

Après débats à l’audience du 24 novembre 2025, les parties ont été avisées que le délibéré est fixé au 15 décembre 2025 par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DECISION

Conformément aux dispositions de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur la demande relative à l’acquisition de la clause résolutoire et les demandes qui en découlent

Conformément aux dispositions du 2ème alinéa de l’article 835 du code de procédure civile, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

Il sera rappelé que la contestation sérieuse doit s’apprécier selon le caractère manifeste, l’évidence du droit revendiqué. Une contestation sérieuse survient lorsque l’un des moyens de défense opposé aux prétentions du demandeur n’apparaît pas immédiatement vain et laisse subsister un doute sur le sens de la décision au fond qui pourrait éventuellement intervenir par la suite sur ce point si les parties entendaient saisir les juges du fond. La contestation est ainsi sérieuse lorsqu’elle paraît susceptible de prospérer au fond. Ainsi, le juge des référés se voit-il notamment, par principe, refuser le pouvoir d’interpréter les termes d’une police d’assurances, les mentions obscures d’une publicité, une clause contractuelle ambiguë ou de déterminer l’intention des parties.

La juridiction des référés n’est toutefois pas tenue de caractériser l’urgence, au sens du 1er alinéa de l’article 835 précité, pour constater l’acquisition de la clause résolutoire et la résiliation de droit d’un bail.

L’article L145-41 du code de commerce dispose que toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai.

En application de l’article 1353 du code civil, le bailleur, au titre d’un bail commercial, demandant la constatation de l’acquisition de la clause résolutoire comprise dans le bail doit rapporter la preuve de sa créance.

La mise en jeu de plein droit de la clause résolutoire n’est pas contraire au principe de proportionnalité entre la faute et la sanction. Elle ne crée pas de déséquilibre excessif entre les parties puisque le preneur peut réclamer des délais de paiement avec suspension des effets de la clause et que l’application de la clause résolutoire peut être écartée lorsque le commandement la visant est délivré de mauvaise foi par le créancier.

Le juge des référés peut constater la résiliation de plein droit du bail au titre d’une clause contenue à l’acte à cet effet, à condition que :

— le défaut de paiement de la somme réclamée dans le commandement de payer visant la clause résolutoire soit manifestement fautif ;

— le bailleur soit, de toute évidence, en situation d’invoquer de bonne foi la mise en jeu de cette clause ;

— la clause résolutoire soit dénuée d’ambiguïté et ne nécessite pas interprétation ; en effet, la clause résolutoire d’un bail doit s’interpréter strictement.

En l’espèce, la soumission du bail au statut des baux commerciaux ne donne lieu à aucune discussion. Il n’existe en outre aucune contestation sérieuse sur la régularité du commandement. La clause résolutoire y est intégralement reproduite. Le commandement précise qu’à défaut de paiement dans le délai d’un mois, le bailleur entend expressément se prévaloir de la clause résolutoire incluse dans le bail.

Le commandement du 23 juin 2025 contient ainsi toutes les précisions permettant au preneur de connaître la nature, les causes et le montant des sommes réclamées, de procéder au règlement des sommes dues ou de motiver la critique du décompte. C’est ainsi que figure la somme représentant un arriéré de loyers de 10 400 € (impayés en mai 2024, août 2024, puis de novembre 2024 à février 2025), outre 900 € de pénalités, 175,98 € au titre d’un commandement de payer antérieur et 182,02 € au titre du second commandement.

Les causes de ce commandement n’ont pas été acquittées intégralement dans le mois de sa délivrance. En effet, et même s’il résulte du décompte que les 4 derniers mois avant la délivrance du commandement de payer ont été réglés, les règles d’imputation des paiements aux dettes plus anciennes, que le commandement ne reprend pas, ont pour conséquence de mettre en évidence des loyers impayés depuis 6 mois à la date de délivrance de l’acte.

Dès lors, il y aura lieu de constater que la clause résolutoire est acquise à la date du 23 juillet 2025 à 24h00 et que le bail se trouve résilié de plein droit avec toutes conséquences de droit.

L’obligation de la SARL AU PANAME FOOD de quitter les lieux n’étant dès lors pas sérieusement contestable, il convient d’accueillir la demande d’expulsion, l’astreinte n’apparaissant pas, à ce stade, nécessaire ni justifiée dans l’assignation.

Sur la demande au titre des loyers, des pénalités de retard et du coût des commandements

Conformément aux dispositions du 2ème alinéa de l’article 835 du code de procédure civile, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le président du Tribunal peut accorder, en référé, une provision au créancier.

S’agissant du paiement par provision de l’arriéré locatif, il convient de rappeler qu’une demande en paiement de provision au titre d’une créance non sérieusement contestable relève du pouvoir du juge des référés sans condition de l’existence d’une urgence. Le montant de la provision allouée en référé n’a d’autre limite que le montant non sérieusement contestable de la dette alléguée.

S’agissant de la question de la charge de la preuve, aux termes de l’article 1353 du code civil, c’est à celui qui réclame l’exécution d’une obligation de la prouver et à celui qui se prétend libéré de justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

En l’espèce, [H] [K] formule une demande comprenant à la fois les loyers impayés, les pénalités et les frais de commandements. Surtout, elle forme une demande définitive et non une demande provisionnelle comme cela devrait être le cas dans une instance en référé. En effet, elle ne précise pas que sa demande de condamnation au titre des loyers impayés l’est à titre provisionnel et elle n’invoque pas au soutien de sa demande les articles du code de procédure civile relatifs au référé provision. Accorder une condamnation à titre provisionnel, alors que celle-ci n’est pas demandée en ces termes, reviendrait à statuer ultra petita. Il n’est pas dans les pouvoirs du juge des référés de condamner définitivement.

En conséquence, il n’y a pas lieu à référé sur cette demande de condamnation de la SARL AU PANAME FOOD au titre des loyers impayés et pénalités.

Sur la demande de condamnation à une indemnité d’occupation

Le maintien de la SARL AU PANAME FOOD dans les lieux causant un préjudice au demandeur, il est fondé à obtenir, à titre provisionnel, une indemnité d’occupation.

Par principe, cette indemnité d’occupation est égale au montant du loyer, augmenté des charges et taxes afférentes que [H] [K] aurait perçu si le bail ne s’était pas trouvé résilié. Il convient en l’espèce de fixer cette indemnité d’occupation à hauteur de 1500 € mensuels, charges comprises et ce, à compter du 23 juillet 2025. Pour autant, la majoration du taux d’intérêts passé un délai de 3 mois s’apparente à une clause pénale qui sera donc écartée au stade du référé.

Sur les dépens

L’article 491 alinéa 2 du Code de procédure civile dispose que le juge statuant en référé statue sur les dépens. Il s’agit d’une obligation, de sorte que toute demande tendant à “réserver” les dépens doit être rejetée. L’article 696 dudit Code précise que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

A titre provisionnel, il convient de condamner la SARL AU PANAME FOOD aux dépens de la présente instance.

Sur l’application de l’article 700 du Code de Procédure Civile

L’article 700 du Code de procédure civile dispose que le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens, et, le cas échéant, à l’avocat du bénéficiaire de l’aide juridictionnelle partielle ou totale une somme au titre des honoraires et frais, non compris dans les dépens, que le bénéficiaire de l’aide aurait exposés s’il n’avait pas eu cette aide. Dans ce cas, il est procédé comme il est dit aux alinéas 3 et 4 de l’article 37 de la loi n° 91-647 du 10 juillet 1991.

Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations. Néanmoins, s’il alloue une somme au titre du 2° du présent article, celle-ci ne peut être inférieure à la part contributive de l’Etat.

Il est rappelé que la juridiction des référés a le pouvoir de prononcer une condamnation en application de ces dispositions.

En conséquence, la SARL AU PANAME FOOD sera condamnée à verser à [H] [K] la somme de 800 € sur ce fondement.

DISPOSITIF

Nous, présidente du tribunal judiciaire, statuant après débats publics, par décision réputée contradictoire, en premier ressort,

CONSTATONS l’acquisition de la clause résolutoire stipulée au bail du 25 février 2025 liant les parties à la date du 23 juillet 2025 à 24 heures ;

CONSTATONS la résiliation du bail à compter du 23 juillet 2025 à 24 heures ;

ORDONNONS, à défaut de libération volontaire des lieux dans le mois de la signification de la présente décision, et ce, au besoin, avec le concours de la force publique et l’assistance d’un serrurier, l’expulsion de la SARL AU PANAME FOOD ou de tous occupants de son chef des locaux [Adresse 1] à [Localité 5] (54) ;

RAPPELONS que le sort des meubles trouvés sur place est régi par les dispositions des articles L433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

FIXONS l’indemnité mensuelle d’occupation à la somme de 1500 €, charges comprises ;

CONDAMNONS à titre provisionnel la SARL AU PANAME FOOD à payer à [H] [K] cette indemnité d’occupation ainsi fixée et ce, à compter du 24 juillet 2025 et jusqu’à la libération effective des lieux ;

DISONS n’y avoir lieu à référé sur la demande de paiement formée par [H] [K] ;

DEBOUTONS [H] [K] du surplus de ses demandes ;

CONDAMNONS la SARL AU PANAME FOOD à payer à [H] [K] la somme de 800 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du Code de Procédure civile ;

CONDAMNONS la SARL AU PANAME FOOD aux dépens de la présente instance de référé, et ce, sous réserve de ce qui sera éventuellement décidé par la juridiction du fond ;

RAPPELONS que la présente ordonnance bénéficie de l’exécution provisoire de plein droit en application de l’article 514 du code de procédure civile ;

Ainsi jugé et prononcé publiquement, par ordonnance mise à disposition du greffe en application de l’article 450 alinéa 2 du code de procédure civile, la minute étant signée par :

LE GREFFIER LA PRESIDENTE