TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BRIEY

, [Adresse 1]

, [Localité 1]

CIVIL – JCP

Minute n° 26/89

RG n° : N° RG 25/00751 – N° Portalis DBZD-W-B7J-CQZR

,

[P]

C/

,

[R], [J]

JUGEMENT DU 10 Mars 2026

DEMANDEUR(S) :

Madame, [A], [M], [F], [P] épouse, [G]

née le 17 Mai 1967 à, [Localité 2],

[Adresse 2],

[Localité 3]

représentée par M^e Nastassia WAGNER, avocat au barreau de METZ,

d’une part,

DEFENDEUR(S) :

Madame, [R], [J]

née le 08 Février 1982 à, [Localité 2],

[Adresse 3],

[Localité 4]

comparante

d’autre part,

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DEBATS ET DU DELIBERE :

Président : Anne TARTAIX, Vice Présidente du Tribunal Judiciaire de VAL DE BRIEY, juge des contentieux de la protection,

Greffier : Laurence CORROY

DEBATS :

Audience publique du : 13 janvier 2026

Copie exécutoire délivrée le :

à : M^e Nastassia WAGNER

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 25 mai 2018, Mme, [A], [M], [F], [P] épouse, [G] a donné à bail à Mme, [K], [E], [R], [J] un logement situé, [Adresse 4], moyennant le paiement d’un loyer mensuel de 460 euros et d’une provision mensuelle sur charges de 30 euros, outre le versement d’un dépôt de garantie de 460 euros.

Un état des lieux d’entrée a été établi contradictoirement entre les parties le 27 juin 2018.

Par ordonnance de référé du 21 mai 2024, le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Val de Briey a constaté la résiliation de plein droit du bail à la date du 1er octobre 2023 par l’effet de la clause résolutoire.

Un état des lieux de sortie a été établi au contradictoire des parties le 26 août 2024.

Par lettre recommandée avec demande d’avis de réception du 04 février 2025, Mme, [A], [P] épouse, [G] a mis en demeure Mme, [K], [R], [J] de régler la somme de 26 170,16 euros dont 25 930,16 euros au titre des travaux de remise en état du logement.

Par exploit de commissaire de justice en date du 28 mai 2025, Mme, [A], [P] épouse, [G] a fait assigner Mme, [K], [R], [J] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Val de Briey aux fins de la voir condamner, sous le bénéfice de l’exécution provisoire, au paiement des sommes suivantes :

23 647,01 euros au titre des dégradations locatives,2 026,24 euros au titre du préjudice subi,1 080 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre les frais et dépens de l’instance.

A l’audience du 09 décembre 2025, Mme, [A], [P] épouse, [G], représentée par son conseil, a sollicité le bénéfice de son acte introductif d’instance.

L’affaire a été renvoyée au 13 janvier 2026 pour permettre à Mme, [G] de justifier des modalités de délivrance de l’assignation.

A l’audience du 13 janvier 2026, Mme, [A], [P] épouse, [G] a produit l’assignation comportant les modalités de remise de l’acte à la défenderesse, et a maintenu ses demandes.

Mme, [K], [R], [J], citée à domicile, n’a pas comparu.

La décision a été mise en délibéré au 10 mars 2026 par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

La présente décision, susceptible d’appel, sera réputée contradictoire.

Sur les dégradations locatives

Selon l’article 7 c) et d) de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, le locataire est tenu de répondre des dégradations et pertes qui surviennent pendant la durée du contrat dans les locaux dont il a la jouissance exclusive, à moins qu’il ne prouve qu’elles ont eu lieu par cas de force majeure, par la faute du bailleur ou par le fait d’un tiers qu’il n’a pas introduit dans le logement. Il est également tenu de prendre à sa charge l’entretien courant du logement, des équipements mentionnés au contrat et les menues réparations ainsi que l’ensemble des réparations locatives définies par décret en Conseil d’Etat, sauf si elles sont occasionnées par vétusté, malfaçon, vice de construction, cas fortuit ou force majeure.

En vertu de l’article 1er du décret n°87-712 du 26 août 1987, sont des réparations locatives les travaux d’entretien courant et de menues réparations, y compris les remplacements d’éléments assimilables aux dites réparations, consécutifs à l’usage normal des locaux et équipement à usage privatif. A ce titre, les locataires sont tenus au maintien en état de propreté des matériaux de revêtement des plafonds, murs intérieurs et cloisons, et à la remise en état des revêtements de sols notamment en cas de taches et de trous.

Le bailleur a droit à la réparation intégrale de son préjudice résultant des dégradations locatives. Les devis ou factures n’ont qu’une portée indicative et ne présentent un intérêt pour l’estimation du montant des réparations locatives que s’ils ne sont pas surévalués et sont en relation avec les dégradations constatées.

L’évaluation du préjudice relève du pouvoir d’appréciation du juge.

Il est admis que l’existence de dégradations locatives s’apprécie par comparaison entre les états des lieux d’entrée et de sortie, sous réserve de la vétusté inhérente à l’usage normal du bien loué. En l’espère, l’occupation a duré un peu plus de six ans, ce qui peut donner lieu à une certaine usure.

L’usure normale des peintures, papiers peints et parquets est assimilable à la vétusté lorsque aucune remise à neuf de ces éléments n’a été faite depuis de nombreuses années.

Il ressort des pièces versées aux débats que l’état des lieux d’entrée du 27 juin 2018 décrit le logement comme étant dans un état moyen pour toutes les pièces.

La demanderesse sollicite plusieurs postes de remise en état, décomposés comme suit :

786,50 euros pour les travaux de menuiserie intérieure,15 614,01 euros (7 807,03 + 4 684,22 + 3 122,76) pour les travaux de menuiserie extérieure,1 219 euros (960 + 259) pour les travaux de plomberie,324,50 euros pour la dépose des meubles hors d’usage,5 703 euros pour les travaux de peinture.

Sur les portes

Mme, [A], [P] épouse, [G] sollicite à ce titre une somme de 786,50 euros conformément à la facture de la SAS FUTURA CONCEPT du 31 octobre 2024 mentionnant le remplacement de cinq portes intérieures.

Il ressort de l’état des lieux d’entrée que ces cinq portes se trouvaient lors de la prise de possession des lieux dans un état qualifié de moyen. L’état des lieux de sortie, établi six ans plus tard, décrit la porte de la cuisine comme étant hors d’usage et les portes des deux chambres comme étant cassées, ce qui ne relève pas d’une usure normale. Rien n’est précisé s’agissant des portes des autres pièces. La mention portée dans la rubrique ‘observations ou réserves', selon laquelle « toutes les menuiseries sont à changer », dont les menuiseries intérieures, est insuffisante pour établir un manquement du preneur à son obligation d’entretien concernant l’ensemble des portes, compte tenu notamment de l’état moyen mentionné à l’entrée.

Dans la mesure où seul le remplacement de trois portes est imputable à la défenderesse et alors qu’elles étaient déjà en état moyen, il convient de retenir une somme de 150€ TTC par porte et donc un total de 450€ pour ce poste.

Sur la porte d’entrée et les fenêtres

Mme, [A], [P] épouse, [G] sollicite la somme de 15 614,01 euros conformément à la facture de la SAS FUTURA CONCEPT du 21 janvier 2025 mentionnant le remplacement d’une porte d’entrée et de cinq fenêtres.

Il ressort de l’état des lieux d’entrée que la porte d’entrée et l’ensemble des fenêtres étaient dans un état moyen.

Il ressort de l’état des lieux de sortie que la porte d’entrée est très sale et ne ferme plus, et que les fenêtres du séjour et de la cuisine (soit deux fenêtres) ne ferment plus, les volets étant par ailleurs hors service. Rien n’est précisé s’agissant des fenêtres des autres pièces et notamment des chambres.

Il convient de tenir compte du fait que la porte d’entrée et les fenêtres n’étaient pas neuves lors de l’entrée dans les lieux et que la location a duré six années, de sorte que la bailleresse n’est pas fondée à vouloir mettre à la charge de son ancienne locataire le remplacement de la totalité des fenêtres anciennes par de nouvelles fenêtres de qualité avec notamment une micro-ventilation et une poignée Securistik anti-fausse manœuvre.

Compte tenu de l’ensemble de ces éléments, il convient d’évaluer à la somme de 2 500 euros ce poste de préjudice.

Sur les travaux de plomberie

Mme, [A], [P] épouse, [G] sollicite la somme de 1 219 euros au titre des travaux de sanitaire et de plomberie.

Concernant le miroir de la salle de bains, il ressort de l’état des lieux de sortie qu’il est devenu impropre à son usage, de sorte que la bailleresse est fondée à en solliciter le remplacement à hauteur de 59 euros (40 + 19) selon la facture de l’entreprise MILAZZ’EAU du 16 octobre 2024 produite.

Concernant les autres éléments (lavabo, douche, radiateurs), l’état des lieux d’entrée ne mentionnait déjà qu’un état moyen. L’état des lieux de sortie mentionne la présence de moisissures dans le lavabo et la douche, ce qui nécessite manifestement un nettoyage mais n’altère pas leur usage, étant relevé que la mention « Refaire la salle de bain » portée par la bailleresse dans la rubrique ‘observations ou réserves’ de l’état des lieux de sortie est à elle seule insuffisante pour établir un manquement du preneur à son obligation d’entretien.

Sur la dépose des meubles hors d’usage

Mme, [A], [P] épouse, [G] sollicite la somme de 324,50 euros conformément à la facture de la SARL TDH du 03 septembre 2024 mentionnant la dépose et l’évacuation en déchetterie de cinq portes et encadrements, de quatre meubles hauts de cuisine, d’une hotte aspirante, ainsi que du meuble sous évier et de l’évier de la cuisine.

Concernant le meuble sous évier, il ressort de l’état des lieux de sortie qu’il est devenu impropre à son usage, de sorte que la bailleresse est fondée à en solliciter les frais de dépose à hauteur de 49,50 euros TTC selon la facture produite.

Concernant les meubles hauts de cuisine et la hotte aspirante, la comparaison entre les états des lieux d’entrée et de sortie ne laisse pas apparaître de dégradations imputables à la locataire sortante, de sorte que les frais de dépose correspondants ne sauraient être mis à sa charge.

Concernant les portes et encadrements, il a été jugé ci-avant que la nécessité de leur remplacement n’était établie que s’agissant de trois portes intérieures. Les frais de dépose et d’évacuation correspondants seront justement indemnisés par une somme de 99 euros TTC, selon la facture produite.

Sur les travaux de peinture

Mme, [A], [P] épouse, [G] sollicite la somme de 5 703 euros sur la base des factures de la SARL TDH des 03 septembre 2024, 25 septembre 2024, 30 septembre 2024 et 18 novembre 2024 qu’elle produit, après avoir appliqué elle-même un coefficient de vétusté de 15% par an après une franchise d’un an.

Si l’état des lieux de sortie mentionne que les murs et les plafonds sont sales, jaunis et tachés (moisis dans la salle de bains), il ressort cependant de l’état des lieux d’entrée que les revêtements de l’ensemble du logement se trouvaient déjà dans un état moyen.

Au vu de ces éléments et compte tenu du fait que Mme, [K], [R], [J] ne saurait voir mise à sa charge la remise à neuf des peintures d’un logement occupé six années et dont les murs et plafonds étaient déjà en état d’usage lors de la prise de possession des lieux, il convient d’allouer à ce titre à Mme, [A], [P] épouse, [G] une somme de 1 200 euros.

Le montant des dégradations locatives s’élève ainsi à la somme totale de 4 357,50 euros. Compte tenu du dépôt de garantie de 460 euros que la bailleresse ne justifie pas avoir restitué et qu’elle est fondée à conserver, ce montant s’établit à 3897,50 euros.

En conséquence, Mme, [K], [R], [J] sera condamnée à verser cette somme à Mme, [A], [P] épouse, [G].

Sur la demande de dommages et intérêts au titre de la perte de chance

Aux termes de l’article 1231-2 du code civil, la perte de chance doit être mesurée à la chance perdue et ne peut être égale à l’avantage qu’aurait procuré cette chance si elle s’était réalisée.

Les juges du fond doivent caractériser la chance dont la perte est réparée.

En l’espèce, Mme, [A], [P] épouse, [G] sollicite l’indemnisation de la perte de chance de relouer l’appartement immédiatement en raison des travaux à effectuer.

A l’appui de sa demande, elle fait valoir que les travaux de remise en état ont été achevés en janvier 2025, que le loyer et les provisions sur charges étant de 506,56 euros en 2024 et la perte de chance de louer le bien pouvant raisonnablement être fixée à 80 %, depuis le mois de septembre 2024 jusqu’au mois de février 2025, son préjudice s’élève à 2 026,24 euros.

Il y a lieu de constater que Mme, [A], [P] épouse, [G] verse aux débats des factures et non de simples devis, ce qui démontre que les travaux de remise en état ont bien été effectués.

Les travaux ont démarré en septembre 2024 pour s’achever en janvier 2025.

Il résulte des éléments précités que du fait des dégradations commises par la locataire sortante, la bailleresse, qui a dû faire procéder à des travaux de remise en état, a subi une perte de chance certaine de relouer immédiatement le bien.

Pour autant, Mme, [A], [P] épouse, [G] aurait de toute façon été amenée à entreprendre des travaux de rénovation d’ampleur avant une remise en location du bien, compte tenu de l’état moyen dans lequel il se trouvait lors de la prise à bail et des six années d’occupation qui ont suivi, ainsi que du caractère défraîchi de l’ensemble, attesté par les photographies versées aux débats.

Eu égard au montant du loyer (506,56 euros) et à la durée des travaux, le préjudice lié pour la bailleresse à la perte de loyers sera justement réparé par l’attribution d’une somme correspondant à deux mois de loyer.

Il convient en conséquence de condamner Mme, [K], [R], [J] à payer à Mme, [A], [P] épouse, [G] la somme de 1 013,12 euros au titre du préjudice subi par cette dernière.

Sur les demandes accessoires

Sur les dépens

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge de l’autre partie.

En l’espèce, Mme, [K], [R], [J] qui succombe sera condamnée aux entiers dépens.

Sur les frais irrépétibles

Selon l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a lieu à condamnation.

En l’espèce, il serait inéquitable de laisser à la charge de la Mme, [A], [P] épouse, [G] les frais irrépétibles qu’elle a exposés à l’occasion de la présente instance. Il y a lieu en conséquence de condamner Mme, [K], [R], [J] à lui payer la somme de 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Sur l’exécution provisoire

L’exécution provisoire est de droit, conformément à l’article 514 du code de procédure civile, et n’a pas lieu d’être écartée.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant publiquement, par jugement réputé contradictoire, rendu en premier ressort et par mise à disposition au greffe,

CONDAMNE Mme, [K], [E], [R], [J] à payer à Mme, [A], [M], [F], [P] épouse, [G] la somme de 3897,50 euros au titre des dégradations locatives, déduction faite du dépôt de garantie ;

CONDAMNE Mme, [K], [E], [R], [J] à payer à Mme, [A], [M], [F], [P] épouse, [G] la somme de 1 013,12 euros au titre du préjudice subi ;

CONDAMNE Mme, [K], [E], [R], [J] à payer à Mme, [A], [M], [F], [P] épouse, [G] la somme de 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

REJETTE le surplus des demandes ;

CONDAMNE Mme, [K], [E], [R], [J] aux dépens (frais énumérés à l’article 695 du code de procédure civile) ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire du présent jugement est de droit.

La présente décision a été rendue et signée les jour, mois et an susdits.

Le Greffier Le Juge