Minute n°: 49

N° RG 25/00022 – N° Portalis DBXF-W-B7J-C35K

Décision : Contradictoire

Nature de l’affaire : Baux d’habitation – Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d’assurance et ordonner l’expulsion (5AA)

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BRIVE-LA-GAILLARDE

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

DU 04 NOVEMBRE 2025

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Président : Thierry WEILLER, Vice-Président, Juge du contentieux de la protection

Assisté de :

Greffière : Aurore LEMOINE, Cadre greffier

DEMANDEURS :

Monsieur [Y] [U], né le 19 Avril 1973 à [Localité 4], demeurant [Adresse 1]

Représenté par M^e Pierre-Luc DELAGE, avocat au barreau de BRIVE

Madame [D] [M] [W] [C], née le 07 Novembre 1975 à [Localité 6], demeurant [Adresse 1]

Représentée par M^e Pierre-Luc DELAGE, avocat au barreau de BRIVE

DÉFENDERESSE :

Madame [K] [G], née le 22 Mai 1969 à [Localité 7], demeurant [Adresse 2]

Comparante

Copie Mme [G] + grosse M^e Delage le 04/11/2025

SAISINE : Assignation en référé du 30 Avril 2025

DÉBATS : Audience Publique du 07 Octobre 2025

Date indiquée aux parties pour la mise à disposition au greffe de la décision : 04 Novembre 2025

PROCÉDURE : Articles 834, 835 du Code de procédure civile

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EXPOSÉ DU LITIGE

Selon acte sous seing privé en date du 28 décembre 2016 à effet au 1er janvier 2017, Monsieur [O] [F] a donné en location à Madame [K] [G] un logement situé [Adresse 3], moyennant un loyer mensuel révisable de 390 euros, outre la somme de 30 euros au titre des provisions mensuelles sur charges.

Le 28 décembre 2021, Monsieur [O] [F] a vendu le bien loué à Monsieur [Y] [U] et Madame [D] [C].

Le 13 novembre 2024, Monsieur [Y] [U] et Madame [D] [C] ont fait délivrer à la locataire un commandement de payer visant la clause résolutoire prévue au bail, la mettant en demeure de régler la somme principale de 2.465,65 euros, outre les frais, au titre des loyers échus au jour de l’acte et de justifier d’une assurance.

Faisant valoir que les causes de ce commandement n’ont pas été réglées dans le délai requis, les bailleurs ont, par acte de commissaire de justice du 30 avril 2025, fait assigner en référé Madame [K] [G] devant ce tribunal, auquel ils demandent de :

— constater l’acquisition de la clause résolutoire,

— ordonner l’expulsion de la défenderesse, ainsi que celle de tous occupants de son chef, au besoin avec le concours de la force publique et d’un serrurier,

— condamner la défenderesse à leur payer la somme provisionnelle de 4.470,65 euros au titre des loyers et charges impayés au 16 avril 2025, avec intérêts de droit,

— condamner la défenderesse à leur payer les loyers et charges impayés postérieurement au 16 avril 2025 jusqu’au jour du jugement à intervenir, avec intérêts de droit,

— condamner la défenderesse à leur payer une indemnité d’occupation égale au montant du loyer et des charges indexé à chaque anniversaire selon l’indice fixé dans ledit bail, et avec intérêts de droit, jusqu’au départ effectif des lieux,

— condamner la défenderesse à leur payer la somme de 500 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamner la défenderesse aux dépens.

L’affaire a été appelée à l’audience du 17 juin 2025 et renvoyée à l’audience du 02 septembre 2025 à la demande de l’avocat de Madame [K] [G] pour conclusions.

L’affaire a été retenue à l’audience du 02 septembre 2025 à laquelle Monsieur [Y] [U] et Madame [D] [C] était représentés par leur avocat. En l’absence de comparution de Madame [K] [G], ils ont déposé leur dossier et la mise à disposition au greffe a été fixée au 07 octobre 2025. Madame [K] [G] s’est présentée en fin d’audience et a expliqué qu’elle avait été mal renseignée à l’accueil du tribunal et envoyée au tribunal annexe, rue des Récollets. La réouverture des débats a été ordonnée par mention au dossier à l’audience du 07 octobre 2025.

L’affaire a été retenue au 07 octobre 2025.

Monsieur [Y] [U] et Madame [D] [C], représentés par leur avocat, ont repris oralement les termes de leur assignation et ont actualisé leur demande à la somme de 6.150,65 euros au 07 octobre 2025, terme d’octobre 2025 inclus. Ils refusent tout délai de paiement.

Comparaissant en personne, Madame [K] [G] fait valoir qu’elle a souscrit une assurance locative, qu’elle conteste les charges, que l’aide personnalisée au logement est bloquée depuis un an, qu’elle a payé 840 euros récemment et que tout se passait bien avec l’ancien bailleur. Elle demande des délais de paiement et propose de payer la somme de 80 euros en sus du loyer courant.

L’affaire a été mise en délibéré et la date de prononcé par mise à disposition au greffe a été fixée au 04 novembre 2025 .

MOTIFS

Sur la recevabilité de la demande

Monsieur [Y] [U] et Madame [D] [C] justifient avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives le 18 novembre 2024, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation le 30 avril 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 I de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

L’assignation a été notifiée au préfet de la [Localité 5] le 02 mai 2025, soit six semaines au moins avant la date de l’audience le 07 octobre 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

La demande est en conséquence recevable.

Sur l’impayé locatif

L’article 7 a) de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 énonce que le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

Il résulte du décompte versé aux débats que le montant des loyers, charges et indemnités d’occupation dus par la locataire au 07 octobre 2025, terme d’octobre 2025 inclus, s’élève à la somme de 6.150,65 euros. La somme de 840 euros payée récemment par Madame [K] [G] est bien prise en compte au titre des mois de septembre 2025 et octobre 2025. Aucun élément ne permet de contester le montant de ce décompte. Il convient en conséquence de condamner à titre provisionnel Madame [K] [G] à payer aux demandeurs la somme de 6.150,65 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation dus au 07 octobre 2025, terme d’octobre 2025 inclus, avec intérêts au taux légal à compter du 13 novembre 2024, date du commandement de payer, sur la somme de 2.465,65 euros, du 30 avril 2025, date de l’assignation, sur la somme de 4.470,65 – 2.465,65 = 2.005 euros et du 04 novembre 2025, date du prononcé de la présente, sur le surplus.

Sur les délais de paiements et la suspension des effets de la clause résolutoire

L’article 24 V de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 dispose que le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative.

Le montant de la dette locative n’a cessé d’augmenter depuis la délivrance du commandement de payer, puis de l’assignation, Madame [K] [G] n’ayant effectué aucun paiement entre août 2024 et septembre 2025. Elle ne produit aucune pièce démontrant qu’elle serait en mesure de reprendre non seulement le paiement du loyer mais encore la somme de 80 euros en sus du loyer en paiement de la dette locative. La demande est en conséquence rejetée.

Sur l’acquisition de la clause résolutoire et l’expulsion

Le bail signé par les parties contient, en sa page 3, une clause résolutoire énonçant qu’à défaut de paiement de loyers ou charges régulièrement appelées, il pourra être résilié de plein droit à l’initiative du bailleur, deux mois après un commandement de payer resté sans effet.

Le commandement signifié le 13 novembre 2024 pour avoir paiement de la somme de 2.465,65 euros en principal, reproduit cette clause résolutoire et est conforme aux dispositions de l’article 24 I de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989. Le décompte qui lui était joint a permis à la défenderesse de connaître le détail des loyers et charges qui lui étaient réclamés. Ce commandement n’ayant pas été suivi d’effet dans le délai prévu, il convient de constater la résiliation du bail au 13 janvier 2025 par acquisition de la clause résolutoire et d’accueillir en conséquence la demande en expulsion.

Sur l’indemnité d’occupation

L’indemnité d’occupation mensuelle due par la défenderesse aux bailleurs sera fixée au montant du loyer et des charges indexé à chaque anniversaire selon l’indice fixé dans ledit bail et ce, à compter du 13 janvier 2025 jusqu’à la libération des lieux par remise des clés, avec intérêts au taux légal à compter de chaque échéance. Il sera précisé que le montant de l’indemnité d’occupation mensuelle, lors du prononcé de la présente, est de 420 euros.

L’indemnité d’occupation due par Madame [K] [G] du 13 janvier 2025 au 31 octobre 2025 étant déjà comprise dans la condamnation intervenue ci-avant au titre de l’impayé locatif, la défenderesse sera condamnée à titre provisionnel à payer à Monsieur [Y] [U] et Madame [D] [C] ladite indemnité mensuelle d’occupation à compter du 1er novembre 2025 jusqu’à la libération des lieux par remise des clés, avec intérêts au taux légal

Sur la demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile et les dépens

L’équité impose de condamner Madame [K] [G] à payer à Monsieur [Y] [U] et Madame [D] [C], qui ont été contraints de recourir à justice pour faire valoir leurs droits, la somme de 500 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Madame [K] [G] est condamnée aux dépens.

PAR CES MOTIFS

Le juge, statuant en référé après débats en audience publique, par ordonnance contradictoire, en premier ressort et prononcée par mise à disposition au greffe :

Au principal, renvoyons les parties à mieux se pourvoir mais dés à présent, vu l’urgence et par provision :

DÉCLARONS la demande recevable ;

CONDAMNONS, à titre provisionnel, Madame [K] [G] à payer à Monsieur [Y] [U] et Madame [D] [C] la somme de 6.150,65 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation dus au 07 octobre 2025, terme d’octobre 2025 inclus, avec intérêts au taux légal à compter du 13 novembre 2024 sur la somme de 2.465,65 euros, du 30 avril 2025 sur la somme de 2.005 euros et du 04 novembre 2025, sur le surplus ;

CONSTATONS l’acquisition au 13 janvier 2025 de la clause résolutoire prévue au bail consenti à Madame [K] [G] en date du 28 décembre 2016 à effet au 1er janvier 2017 portant sur un logement situé [Adresse 3] ;

ORDONNONS l’expulsion des lieux loués de Madame [K] [G], ainsi que celle de tous occupants de son chef, au besoin avec le concours de la force publique et d’un serrurier ;

FIXONS l’indemnité mensuelle d’occupation due par Madame [K] [G] à Monsieur [Y] [U] et Madame [D] [C] au montant du loyer et des charges indexé à chaque anniversaire selon l’indice fixé dans ledit bail et ce, à compter du 13 janvier 2025 jusqu’à la libération des lieux par remise des clés, avec intérêts au taux légal à compter de chaque échéance ;

PRÉCISONS que le montant de l’indemnité d’occupation mensuelle, lors du prononcé de la présente, est de 420 euros ;

CONDAMNONS à titre provisionnel Madame [K] [G] à payer à Monsieur [Y] [U] et Madame [D] [C] ladite indemnité mensuelle d’occupation à compter du 1er novembre 2025 jusqu’à la libération des lieux par remise des clés, avec intérêts au taux légal à compter de chaque échéance ;

CONDAMNONS Madame [K] [G] à payer à Monsieur [Y] [U] et Madame [D] [C] la somme de 500 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

REJETONS la demande en délais de paiement formée par Madame [K] [G] ;

RAPPELONS que l’exécution provisoire est de droit ;

CONDAMNONS Madame [K] [G] aux dépens.

Ainsi prononcé par mise à disposition au greffe les jour, mois et an indiqués ci-dessus, et signé du Président et du Greffier.

LA GREFFIÈRE LE PRÉSIDENT

Aurore LEMOINE Thierry WEILLER