RÉPUBLIQUE

FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

5AA

N° RG 25/00846 – N° Portalis DB3U-W-B7J-OXLI

MINUTE N° :

Société BATIGERE HABITAT

c/

[X] [O]

Copie certifiée conforme le :

à :

Préfecture

Copie exécutoire délivrée

le :

à :

M^e Karim-Alexandre BOUANANE

COUR D’APPEL DE [Localité 1]

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE PONTOISE

Chambre de proximité

Service civil

[Adresse 1]

[Localité 2]

— -------------------

Au greffe du Tribunal judiciaire de Pontoise, le 24 Mars 2026 ;

Sous la Présidence de Régine ROY VAN-DAELE, Première Vice Présidente des contentieux de la protection, assistée de Delphine DUBOIS, Greffier et de Tania VIGNEROL, greffier ;

Après débats à l’audience publique du 20 Janvier 2026, le jugement suivant a été rendu ;

ENTRE LE(S) DEMANDEUR(S) :

Société BATIGERE HABITAT

[Adresse 2]

[Localité 3]

Représentée par M^e Karim-Alexandre BOUANANE, avocat au barreau de Paris

ET LE(S) DÉFENDEUR(S) :

Madame [X] [O]

[Adresse 3]

[Localité 4]

non comparante

— ----------

Le tribunal a été saisi le 12 Septembre 2025, par Assignation – procédure au fond du 23 Juillet 2025 ; L’affaire a été plaidée le 20 Janvier 2026, et jugée le 24 Mars 2026.

Après que les formalités des articles 430 et suivants du code de procédure civile eurent été respectées, le Tribunal a rendu le jugement suivant :

FAITS ET PROCEDURE

Suivant acte sous seing privé du 28 avril 2025, la S.A d’HLM [Adresse 4] a donné en location à Madame [X] [O] un appartement n°213 et un parking n° 35 situés au [Adresse 5] à [Localité 5], [Adresse 6], 1er étage, bâtiment 2, pour un loyer initial mensuel de 377,03 euros outre un dépôt de garantie d’un montant de 362,03 euros.

Faisant valoir que les loyers sont impayés et que Madame [X] [O] n’occupe pas personnellement les lieux, la S.A BATIGERE HABITAT, venant aux droits de la S.A HLM [Adresse 4], lui a fait délivrer assignation par exploit de commissaire de justice du 23 juillet 2025 afin d’entendre le juge des contentieux de la protection de la chambre de proximité du Tribunal Judiciaire de Pontoise :

— juger que Madame [X] [O] ne demeure pas 8 mois par an dans son logement et se trouve en infraction avec les dispositions du contrat de bail des articles 2 de la loi du 6 juillet 1989 et 10-2 de la loi du 1er septembre 1948,

— prononcer la résiliation judiciaire du bail en date du 28 avril 2015 sur le local à usage d’habitation et de l’emplacement de stationnement aux torts exclusifs de Madame [X] [O],

— subsidiairement, constater l’acquisition de la clause résolutoire du bail pour défaut de paiement des loyers et des charges,

— constater la résiliation du bail sur le local à usage d’habitation et l’emplacement de stationnement, et ce à compter du 25 mars 2025,

— en tout état de cause, ordonner l’expulsion de Madame [X] [O] et de tous occupants de son chef, avec au besoin l’assistance du commissaire de police, de la force publique et d’un serrurier,

— l’autoriser à faire séquestrer dans tel garde meuble de son choix, les meubles et objets mobiliers trouvés dans les lieux lors de l’expulsion aux frais, risques et périls de Madame [X] [O],

— supprimer au profit de Madame [X] [O] et tout occupants de son chef, le bénéfice du délai de deux mois, prévue à l’article L 412-2 du code de procédure civiles d’exécutions,

— condamner Madame [X] [O] à payer à BATIGERE HABITAT une indemnité d’occupation au titre du local d’habitation correspondant au loyer actualisé augmenté des charges à compter de la résiliation du bail et jusqu’à parfaite libération des locaux par remise des clés, un procès-verbal d’expulsion ou de reprise,

— condamner Madame [X] [O] à payer à la S.A BATIGERE HABITAT la somme de 30.154,06 euros au titre des arriérés de loyer et de charges, échéance d’avril 2025 incluse, selon décompte arrêté au 30 avril 2025, avec intérêts au taux légal à compter du 24 janvier 2025,

— condamner Madame [X] [O] à payer à la S.A BATIGERE HABITAT la somme de 800,00 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens en ce compris les frais d’établissement du commandement de payer, délivré les 24 janvier et 6 février 2025,

— rappeler que l’exécution provisoire de la décision est de droit,

L’affaire a été entendue à l’audience du 20 janvier 2026.

La S.A BATIGERE HABITAT, indique que le montant de la dette locative s’élève à la somme de 49.862,21 euros, terme de décembre 2025 inclus. Elle fait valoir que le montant du loyer mensuel s’élève à 558,00 euros et sollicite le bénéfice de ses écritures pour le surplus de ses demandes.

Bien que régulièrement citée par acte délivré en l’Etude du commissaire de justice instrumentaire, Madame [X] [O] n’a pas comparu et ne s’est pas faite représenter.

L’assignation a été notifiée à la sous-préfecture par acte reçu le 19 août 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

En application des dispositions de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparait pas, il est néanmoins statué au fond. Le juge fait droit à la demande si elle est recevable, régulière et justifiée au fond ;

Sur l’inoccupation du logement moins de 8 mois par an :

En application de l’article 2 de la loi du 6 juillet 1989, la résidence principale est entendue comme le logement occupé au moins huit mois par an, sauf obligation professionnelle, raison de santé ou cas de force majeure, soit par le preneur ou son conjoint, soit par une personne à charge au sens du code de la construction et de l’habitation.

Ainsi qu’aux termes du paragraphe 5 du contrat de bail, le logement donné à bail doit constituer la résidence principale effective du locataire, le locataire doit donc résider annuellement au sein du logement donné à bail.

Le défaut d’occupation des lieux à titre de résidence principale par le locataire peut constituer un manquement suffisamment grave pour justifier la résiliation du bail.

En l’espèce, la S.A BATIGERE HABITAT a donné à bail un logement à Madame [X] [O], qui est soumis à l’obligation de résidence principale effective pour le locataire, ainsi qu’aux dispositions susvisée d’occuper le logement plus de 8 mois par ans.

Il ressort des pièces produites aux débats et notamment :

— que Madame [X] [O] a sollicité l’envoi de documents par voie postale à l’adresse de sa fille en précisant qu’elle résidait chez cette dernière,

— que les significations d’actes de commissaire de justice ont été remis à étude en raison de l’absence de Madame [X] [O] à son domicile, il ressort de la signification du commandement de payer et de l’assignation que le nom de Madame [X] [O] est présent sur la boite aux lettres et la porte, également, son compagnon présent dans le logement indique qu’elle est en déplacement et que son domicile est confirmé par le voisinage,

— l’absence de transmissions de dossier d’enquête de ressources,

Néanmoins, il ressort des pièces produites aux débats, que l’inoccupation du logement donné à bail à Madame [X] [O] ne peut être déduite de la remise à étude de la signification de l’acte à étude, ainsi que de la demande d’envoi par voie postale de document à une autre adresse que celle donné pour bail.

La S.A BATIGERE HABITAT ne peut déduire de ses pièces que le logement donné à bail est inoccupé pendant plus de 8 mois par ans, elle sera donc déboutée de sa demande de résiliation judiciaire du contrat de bail consenti à Madame [X] [O].

Sur l’acquisition de la clause résolutoire et la dette locative :

Il résulte des dispositions de l’article 7 a) de la Loi 89-462 du 6 juillet 1989 que le locataire est obligé de payer le loyer et les charges aux termes convenus ;

En application de l’article 24 de la loi précitée et par le contrat de bail, la résiliation du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ne produit effet que deux mois après un commandement de payer, demeuré infructueux ;

En application des dispositions de l’article 24 du 6 juillet 1989 dans, le locataire ne peut bénéficier de délais de paiement qu’à condition d’avoir repris le paiement intégral du loyer et être en situation de régler sa dette locative ;

En application de l’article 1353 du Code Civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver et réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation ;

En outre, aux termes des dispositions de l‘article L 441-3 du code de la construction et de l’habitation, les organismes d’HLM perçoivent des locataires des logements visés au premier alinéa de l’article L 411-1 le paiement d’un loyer de solidarité en sus du loyer principal et des charges locatives, dès lors qu’au cours du bail, les ressources de l’ensemble des personnes vivant au foyer excèdent d’au moins 20% les plafonds de ressources en vigueur pour l’attribution de ces logements ;

En l’espèce, le bailleur ne justifie pas avoir adressé au locataire une mise en demeure de justifier de son avis d’imposition, ni que les locataires dépassent de plus de 20% le seuil des ressources pour l’attribution d’un logement social ;

Il résulte des débats et des pièces produites et plus particulièrement :

— du titre locatif portant une clause prévoyant la résiliation de plein droit du bail en cas de défaillance du locataire dans le paiement des loyers,

— des décomptes dont il ressort qu’à la date du commandement de payer délivré le 24 janvier 2025, le montant de la dette locative s’élevait à 22.244,28 euros, qu’il était de 30.088,10 euros au terme d’avril 2025 inclus et qu’au jour de l’audience la dette était de 12.301,57 euros au terme de décembre 2025 inclus, déduction faite de la somme réclamée au titre du surloyer dont l’application n’est pas justifiée par la mise en demeure de produire l’avis d’imposition, ou par le dépassement de plus de 20% le seuil des ressources pour l’attribution d’un logement social, et dont il ressort que le paiement du loyer mensuel n’a pas été repris au jour de l’audience,

— du commandement de payer, délivré le 24 janvier 2025, et visant la clause résolutoire, qui n’a pas été suivi d’effet dans le délai de deux mois, prévu par l’article 24 de la Loi du 6 juillet 1989 et l’article 6 de la Loi du 31 mai 1990 dont les dispositions étaient reproduites,

— de l’acte de dénonciation de l’assignation à la sous-préfecture, reçu le 19 août 2025, qui démontre le respect de la formalité de dénonciation de l’assignation au représentant de l’Etat dans le département, imposée par l’article 24 de la Loi 89-462 du 6 juillet 1989 modifié par les articles 114 de la Loi 98-657 du 29 juillet 1998 et 188-3° de la Loi 2000-1208 du 13 décembre 2000.

Il ressort des décomptes que Madame [X] [O] n’a pas repris le paiement intégral des échéances mensuelles qui lui sont réclamés ;

Il s’ensuit que la demande est recevable en la forme et justifiée au fond, Madame [X] [O] étant redevable à l’égard de la S.A BATIGERE HABITAT de la somme de 12 190,61 euros au titre des loyers impayés à la date du 30 décembre 2025, terme de décembre 2025 inclus, déduction faite des frais d’enquête sociale pour 110,96 euros qui ne peuvent être compris dans un compte locatif et qu’ainsi la location se trouve résiliée de plein droit au 25 mars 2025 ;

Dans ces conditions, il y a lieu de condamner Madame [X] [O] à verser à la S.A BATIGERE HABITAT la somme de 12 190,61 euros au titre de l’arriéré locatif et d’autoriser son expulsion des locaux dont elle est devenue occupante sans droit ni titre ;

Par application de l’article 1153 alinéa 1er du Code Civil, l’arriéré locatif produira des intérêts au taux légal à compter de la date du commandement de payer selon les modalités précisées dans le dispositif ci-dessous ;

L’indemnité mensuelle pour l’occupation des locaux entre la date de résiliation du bail et la libération effective des lieux sera fixée à un montant égal à celui du loyer tel qu’il résulterait de l’application du contrat résilié ;

Sur la demande de suspension du délai de deux mois pour quitter les lieux :

En vertu de l’article L 412-1 du code de procédure civiles d’exécution, si l’expulsion porte sur un lieu habité par la personne expulsée ou par tout occupant de son chef, elle ne peut avoir lieu qu’à l’expiration d’un délai de deux mois qui suit le commandement, sans préjudice des dispositions des articles L. 412-3 à L. 412-7. Toutefois, le juge peut, notamment lorsque la procédure de relogement effectuée en application de l’article L. 442-4-1 du code de la construction et de l’habitation n’a pas été suivie d’effet du fait du locataire ou lorsque la procédure d’expulsion porte sur un lieu habité en vertu du dispositif visant à assurer la protection et la préservation de locaux vacants par l’occupation de résidents temporaires, régi par l’article 29 de la loi n° 2018-1021 du 23 novembre 2018 portant évolution du logement, de l’aménagement et du numérique, réduire ou supprimer ce délai. Le délai prévu au premier alinéa du présent article ne s’applique pas lorsque le juge qui ordonne l’expulsion constate la mauvaise foi de la personne expulsée ou que les personnes dont l’expulsion a été ordonnée sont entrées dans les locaux à l’aide de manœuvres, de menaces, de voies de fait ou de contrainte.

En l’espèce, la S.A BATIGERE HABITAT, ne produit aucun élément permettant d’établir que le logement consenti à bail à Madame [X] [O] est vacant, il convient alors de débouter la S.A BATIGERE HABITAT de sa demande de suspension de délai de deux mois pour quitter les lieux.

Sur les demandes accessoires :

La situation économique de Madame [X] [O] justifie de la dispenser de toute contribution au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

Madame [X] [O] sera condamnée aux dépens de l’instance par application de l’article 696 du Code de Procédure Civile en ce compris les frais du commandement de payer, délivré le 24 janvier 2025 et le 6 février 2025 et de l’assignation délivré le 23 juillet 2025 ;

En application des dispositions de l’article 514 du code de procédure civile, l’exécution provisoire de la décision est de droit ;

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection de la chambre de proximité du Tribunal Judiciaire de Pontoise, statuant par jugement réputé contradictoire mis à disposition au greffe et en premier ressort,

Déboute la S.A BATIGERE HABITAT de sa demande de résiliation judicaire du contrat de bail pour inoccupation du logement,

Condamne Madame [X] [O] à payer à la S.A BATIGERE HABITAT la somme de 12 190,61 euros au titre de l’arriéré locatif arrêté au 30 décembre 2025, terme de décembre 2025 inclus avec intérêts au taux légal à compter du 24 janvier 2025,

Constate l’acquisition de la clause résolutoire du bail signé entre les parties le au 28 avril 2015 au 25 mars 2025,

Autorise la S.A BATIGERE HABIAT à faire procéder à l’expulsion de Madame [X] [O] et de tous occupants de son-leur chef, au besoin à l’aide de la force publique et d’un serrurier faute de libération volontaire du logement et de l’emplacement de stationnement situés au [Adresse 7] à [Localité 5],

Autorise la séquestration des meubles garnissant les lieux loués en conformité avec les dispositions de la Loi du 9 juillet 1991 et du Décret du 31 juillet 1992 en tant que de besoin dans les lieux loués ou dans un garde-meubles aux frais avancés de Madame [X] [O],

Condamne Madame [X] [O] à verser à la S.A BATIGERE HABITAT une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer tel qu’il résulterait de l’application du contrat résilié jusqu’à parfaite libération des locaux,

Rappelle qu’en cas de mise en place d’un plan de surendettement ou de mesures recommandées ou imposées, la dette sera apurée conformément aux termes du plan ou des mesures recommandées ou imposées,

Déboute la S.A BATIGERE HABITAT de sa demande de suspension du délai de deux mois suivant la signification du commandement de quitter les lieux,

Dispense Madame [X] [O] de toute contribution au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

Condamne Madame [X] [O] aux dépens, en ce compris les frais du commandement de payer, délivré le 24 janvier 2025 et le 6 février 2025 et de l’assignation, délivré le 23 juillet 25,

Rappelle que l’exécution provisoire de la présente décision est de droit,

Rejette toute autre demande.

Ainsi jugé le 24 mars 2026,

LE GREFFIER LE JUGE