TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE PARIS [1]

[1] Le :

Copie conforme délivrée

à : M et Mme [I]

Copie exécutoire délivrée

à : M^e GODIGNON SANTONI

Pôle civil de proximité

■

PCP JTJ proxi fond

N° RG 25/04962 – N° Portalis 352J-W-B7J-DA465

N° MINUTE : 9/2026

JUGEMENT

rendu le jeudi 09 avril 2026

DEMANDEUR

Syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 1] A [Localité 1], représenté par son syndic la SAS ORALIA LEPINAY MALET, dont le siège social est sis [Adresse 2]

représenté par M^e Gilles GODIGNON SANTONI, avocat au barreau de Paris, vestiaire : #P0074

DÉFENDEURS

Monsieur [W] [I]

Madame [G] [I]

demeurant [Adresse 1]

non comparants, ni représentés

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Laure TOUCHELAY, Vice-Présidente, statuant en juge unique,

assistée de Inès CELMA-BERNUZ, Greffière lors des débats, et de Jihane MOUFIDI, Greffière lors du délibéré

DATE DES DÉBATS

Audience publique du 04 février 2026

JUGEMENT

réputé contradictoire, en premier ressort, prononcé par mise à disposition le 09 avril 2026 par Laure TOUCHELAY, Vice-Présidente, assistée de Jihane MOUFIDI, Greffière.

Décision du 09 avril 2026

PCP JTJ proxi fond – N° RG 25/04962 – N° Portalis 352J-W-B7J-DA465

EXPOSE DU LITIGE

M. [W] [I] et Mme [G] [I] sont propriétaires des lots n°5 et 12 dans l’immeuble sis [Adresse 1], cadastré BF53, soumis au régime de la copropriété représentant 85/1000ème tantièmes.

Suite à divers impayés de charges de copropriété, le syndicat des copropriétaires du [Adresse 1], représenté par son syndic en exercice la SAS Oralia Lepinay Malet, a assigné les consorts [I] devant tribunal judiciaire de Paris, par acte de commissaire de justice en date du 4 juillet 2025, en paiement des sommes suivantes, sous le bénéfice de l’exécution provisoire :

—  1.635,59 euros au titre des charges de copropriété (3ème trimestre 2025 inclus), avec intérêts au taux légal à compter du 13 mars 2025, sur la somme de 1.561,08 euros puis à compter de l’assignation pour le surplus,

—  1.145,95 euros au titre des frais de recouvrement sur le fondement de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, avec intérêts au taux légal à compter du 13 mars 2025,

—  2.300 euros de dommages et intérêts,

—  1.500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens de l’instance.

Appelée et retenue à l’audience du 4 février 2026, le syndicat des copropriétaires du [Adresse 1], représenté par son conseil, a sollicité le bénéfice de son acte introductif d’instance.

Il forme ses demandes au visa des articles 10,10-1 et 14-1 de la loi du 10 juillet 1965, des articles 30 et 35 du décret du 17 mars 1967 modifiés par l’article 90 de la loi ENL, des articles 1231-6 et 1240 du code civil.

Au soutien de sa demande, le syndicat des copropriétaires du [Adresse 1] fait valoir que sa créance est certaine, liquide et exigible dès lors que les comptes ont été approuvés par l’assemblée générale de copropriétaires, dont les décisions n’ont pas été contestées. Il ajoute que le défaut de paiement récurrent des charges, en dépit de ses relances et mises en demeure, démontre la mauvaise foi des défendeurs.

Bien que régulièrement assignés à étude de commissaire de justice, M. [W] [I] et Mme [G] [I] n’ont pas comparu et ne se sont pas fait représenter.

La décision a été mise en délibéré ce jour par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DECISION

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur les charges et provisions sur charges de copropriété

Selon l’article 10 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer au paiement des charges, que ce soit :

— les charges générales relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes, ainsi que le fonds de travaux mentionné à l’article 14-2 de la loi, lesquelles sont dues proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots,

— les charges spéciales entraînées par les services collectifs et éléments d’équipement communs, lesquelles sont dues en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot.

Il incombe au syndicat qui poursuit le recouvrement de charges de rapporter la preuve de sa créance. A ce titre, il lui appartient de produire le procès-verbal de l’assemblée générale approuvant les comptes de l’exercice correspondant et rendant la créance certaine, liquide et exigible, un décompte de répartition de charges ainsi qu’un décompte individuel permettant de vérifier l’adéquation entre les montants à répartir par types de charges et les sommes demandées au copropriétaire. Le grand livre du syndic ne constitue pas la preuve de l’exigibilité de la créance du syndicat.

L’article 14-1 de cette même loi dispose également que, pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d’administration des parties communes et équipements communs de l’immeuble, le syndicat des copropriétaires vote, chaque année, un budget prévisionnel et les copropriétaires versent au syndicat des provisions égales au quart du budget voté. En vertu de l’article 35 du décret du 17 mars 1967, les appels provisionnels auxquels procède le syndic, dans les limites et sous les conditions prévues par ce texte, constituent une créance certaine, liquide et exigible.

Le recouvrement des provisions peut ainsi être poursuivi jusqu’à l’établissement des comptes définitifs qui seront soumis à l’approbation de l’assemblée générale. A ce titre, le syndicat doit produire la délibération de l’assemblée générale adoptant le budget prévisionnel et démontrer la date d’exigibilité des provisions impayées.

Par ailleurs, les travaux non inclus dans les charges de copropriété sus-définies et prévus à l’article 44 du décret n°67-223 du 17 mars 1967, ne sont pas compris dans le budget prévisionnel. Ils doivent faire l’objet d’un vote à l’assemblée générale quant à leur principe, leur montant et à leurs modalités de paiement et d’exigibilité.

Enfin, il sera rappelé qu’en application de l’article 42 de la même loi, les décisions d’une assemblée générale s’imposent aux copropriétaires tant que la nullité n’en a pas été prononcée et ce même si une procédure pour obtenir cette nullité a été diligentée. En effet, les actions ayant pour objet de contester les décisions des assemblées générales ne suspendent que les travaux décidés par l’assemblée générale en application des articles 25 et 26 durant le délai de recours de deux mois. Le copropriétaire qui n’a pas contesté la décision de l’assemblée générale ayant approuvé les comptes, n’est ainsi pas fondé à refuser de payer les sommes qui lui sont réclamées.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires produit à l’appui de sa demande :

— le relevé de matrice cadastrale à jour concernant l’immeuble et relatif aux lots 5 et 12, indiquant la répartition des tantièmes (85/1000èmes),

— les appels de charges et provisions sur charges pour la période du 1er juillet 2024 au 1er juillet 2025,

— les relevés individuels de charge pour la période du 1er octobre 2023 au 30 septembre 2024,

— l’historique du compte du 1er juillet 2024 au 1er juillet 2025 ainsi qu’un état récapitulatif détaillé de la créance faisant état d’un solde débiteur de 2.781,54 euros (en ce inclus 1.145,95 euros de frais),

— les procès-verbaux des assemblées générales des 24 avril 2024 et 19 mars 2025 comportant :

— approbation des comptes des exercices 2023 et 2024,

— vote des budgets prévisionnels 2025 et 2026,

— le fonds travaux 2024 et 2025 ;

— les attestations de non recours concernant les procès-verbaux susvisés,

— la mise en demeure de payer la somme de 322,75 euros adressée le 23 juillet 2024 aux consorts [I], et celle de payer la somme de 712,44 euros adressée le 22 octobre 2024 aux consorts [I], toutes deux sans précision sur les modalités de remise aux destinataires ;

— un commandement de payer par acte de commissaire de justice en date du 15 mars 2025 valant mise en demeure sur la somme de 1.561,08 euros, remis à étude,

— le règlement de copropriété lequel contient une clause prévoyant la solidarité des copropriétaires indivis de toutes les charges afférentes à leur local,

— le contrat de syndic.

En application des textes visés ci-dessus et au vu des pièces produites par le syndicat, celui-ci échoue à prouver la dette portant sur la somme de 267,75 euros, faute de produire les relevés de compte antérieurs au 1er juillet 2024. Cette dette ne sera donc pas prise en compte et la somme due sera arrêtée à la somme de 1 367,84 euros.

Conformément à l’article 36 du décret n° 2004-479 du 27 mai 2004, les sommes dues au titre de l’article 35 portent intérêt au profit du syndicat. Cet intérêt, fixé au taux légal en matière civile, est dû à compter de la mise en demeure adressée par le syndic au copropriétaire défaillant.

Il s’évince de la combinaison de cet article et de l’article 64 du décret n°67-223 du 17 mars 1967 pris pour l’application de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis de 1967 que les intérêts courent, en cas de recours à une lettre recommandée avec avis de réception, soit de la date de réception par son destinataire de la lettre valant mise en demeure, soit en cas d’absence du débiteur lors de la présentation de la lettre du lendemain de la date de sa première présentation au domicile du destinataire.

En l’espèce, cette somme produira intérêts au taux légal à compter de la date du commandement de payer, soit le 13 mars 2025 à hauteur de 669,38 euros correspondant aux seules charges de copropriété impayées à cette date, et de l’assignation du 4 juillet 2025 pour le surplus, en application des articles 1231-6 du code civil et 36 et 64 du décret précité.

Enfin, il sera précisé que si le syndicat des copropriétaires produit le règlement de copropriété et justifie qu’il comporte en son article 5 2° une clause de solidarité entre copropriétaires indivis, cette demande n’a pas été formulée dans le dispositif de son assignation de sorte que le juge ne peut aller au delà de ce qui a été sollicité.

Sur les frais nécessaires pour le recouvrement des charges

Aux termes de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 “sont imputables au seul copropriétaire concerné a) les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des commissaires de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur;” “b) les frais et honoraires du syndic afférents aux prestations effectuées au profit de ce copropriétaire (…).”

Cette liste n’est pas limitative, les frais réclamés devant toutefois être justifiés.

Il convient d’ajouter que les frais de recouvrement ne sont nécessaires au sens de l’article 10-1 précité que s’ils ne relèvent pas de la gestion courante du syndic et traduisent des diligences réelles, inhabituelles et nécessaires propres à permettre au syndicat des copropriétaires de recouvrer une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire défaillant.

Si les frais de commissaire de justice, en dehors de ceux exposés dans le cadre du procès (signification de l’assignation, du présent jugement et frais d’exécution) qui seront récupérés au titre des dépens, constituent des frais nécessaires, les honoraires de l’avocat de la copropriété qui sont indemnisés au titre de l’article 700 du code de procédure civile ne constituent pas de tels frais.

En l’espèce, il est sollicité la somme totale de 1 145,95 euros se décomposant comme suit :

—  110 euros pour l’envoi de deux mises en demeure en date du 23 juillet 2024 et du 22 octobre 2024,

—  40 euros pour l’envoi d’une relance en date du 13 novembre 2024,

—  125,95 euros au titre de la délivrance du commandement de payer,

—  348 euros pour la constitution du dossier avocat,

—  348 euros pour la constitution du dossier commissaire de justice,

—  174 euros pour la constitution du dossier d’hypothèque.

Il est constant que les frais de recouvrement ne peuvent être mis à la charge d’un copropriétaire débiteur en vertu des dispositions du contrat de syndic, les rapports entre le syndicat et ses membres n’étant régis que par le règlement de copropriété bien qu’il comporte une clause d’imputation au seul copropriétaire concerné par les frais visés par l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965.

Il n’est pas justifié de l’envoi des mises en demeure préalables à la délivrance d’un commandement de payer, faute pour le demandeur de produire l’accusé de réception ou le retour de la lettre recommandée.

Pour l’envoi du dossier à l’avocat et au commissaire de justice, il n’est pas justifié de diligences particulières ni du temps consacré à la constitution du dossier, ces frais constituant ainsi un acte élémentaire d’administration de la copropriété.

Enfin, la réalité des autres frais et actes dont le paiement est sollicité n’est pas justifiée.

En conséquence la somme globale de 125,95 euros, correspondant au commandement de payer, sera accordée au titre des frais nécessaires.

Cette somme produira intérêts au taux légal à compter de l’assignation du 4 juillet 2025.

Sur les dommages et intérêts

L’article 1231-6 du code civil dispose que le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts, distincts des intérêts moratoires de la créance.

L’article 2274 du code civil précise que la bonne foi est toujours présumée, et que c’est à celui qui se prévaut de la mauvaise foi d’en rapporter la preuve.

Par ailleurs, en application de l’article 1240 du même code, il est de jurisprudence constante que la faute, même non grossière ou dolosive suffit, lorsqu’un préjudice en résulte, à justifier une condamnation à des dommages et intérêts pour abus du droit d’agir en justice ou de résistance abusive à une action judiciaire.

En l’espèce, le seul défaut de paiement des consorts [I] ne peut suffire à établir sa mauvaise foi. Par ailleurs, il n’est pas allégué ou justifié d’un préjudice distinct qui ne serait pas d’ores-et-déjà réparé par l’allocation des intérêts moratoires. En conséquence, la demande de dommages-intérêts présentées par le syndicat des copropriétaires sera rejetée.

Sur les demandes accessoires

Le consorts [I], qui succombent, supporteront les dépens, en application de l’article 696 du code de procédure civile.

Il serait inéquitable de laisser à la charge du syndicat des copropriétaires les frais exposés par lui dans la présente instance et non compris dans les dépens. La somme de 1.000 euros lui sera donc allouée au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est de droit exécutoire à titre provisoire, conformément à l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS,

Le tribunal judiciaire statuant publiquement, après débats en audience publique, par jugement mis à disposition au greffe, réputé contradictoire et en premier ressort,

CONDAMNE M. [W] [I] et Mme [G] [I] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 1], pris en la personne de son syndic la SAS Oralia Lepinay Malet, la somme de 1.367,84 euros au titre des provisions sur charges et charges de copropriété, pour la période allant du 1er juillet 2024 au 1er juillet 2025 et incluant l’appel provisionnel du 3ème trimestre 2025, avec intérêts au taux légal à compter du 13 mars 2025, sur la somme de 669,38 euros et du 4 juillet 2025 pour le surplus ;

CONDAMNE M. [W] [I] et Mme [G] [I] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 1], pris en la personne de son syndic la SAS Oralia Lepinay Malet, la somme de 125,95 euros au titre des frais de recouvrement, avec intérêts au taux légal à compter du 4 juillet 2025,

DEBOUTE le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 1] du surplus de ses demandes,

CONDAMNE M. [W] [I] et Mme [G] [I] aux dépens,

CONDAMNE M. [W] [I] et Mme [G] [I] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 1], pris en la personne de son syndic la SAS Oralia Lepinay Malet, la somme de 1 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

RAPPELLE que le présent jugement est exécutoire de plein droit à titre provisoire.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition les jour, mois et an susdits par le président et la greffière susnommés.

La Greffière, Le Président,