MINUTE N°259

N° RG 25/00038 – N° Portalis DBXF-W-B7J-C25F

DÉCISION : REPUTEE CONTRADICTOIRE

Nature de l’affaire : Baux d’habitation – Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d’assurance et ordonner l’expulsion (5AA)

JUGEMENT DU TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 7]

DU 04 NOVEMBRE 2025

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COMPOSITION DU TRIBUNAL

Président : Thierry WEILLER, Vice-Président, Juge du contentieux de la protection

Assisté de :

Greffière : Aurore LEMOINE, Cadre greffier

DEMANDEUR :

Etablissement public OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT PAYS DE [Localité 6], dont le siège social est sis [Adresse 1]

Représenté par Madame [G] [X]

DÉFENDEUR :

Monsieur [J] [M], né le 15 Mai 1970 à [Localité 9], demeurant [Adresse 2]

Non comparant

Copie M. [M] + grosse Oph [Localité 6] le 04/11/2025

DÉBATS : Audience publique du 07 Octobre 2025

Date de mise à disposition au greffe de la décision : 04 Novembre 2025

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EXPOSÉ DU LITIGE

Selon acte sous seing privé en date du 23 octobre 2023 à effet au 09 novembre 2023, l’OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT PAYS DE [Localité 6] a donné en location à Monsieur [J] [M] un logement situé [Adresse 5], moyennant un loyer mensuel révisable de 333,03 euros, outre la somme de 152,95 euros au titre des provisions mensuelles sur charges.

Le 31 octobre 2024, le bailleur a fait délivrer au locataire un commandement de payer visant la clause résolutoire prévue au bail, le mettant en demeure de régler la somme principale de 620,12 euros, outre les frais, au titre des loyers échus au jour de l’acte.

Faisant valoir que les causes du commandement de payer n’ont pas été réglées dans le délai requis, le bailleur a, par acte de commissaire de justice du 23 janvier 2025, fait assigner Monsieur [J] [M] devant ce tribunal, auquel il demande de :

— constater le jeu de la clause résolutoire insérée au dit bail par l’effet du commandement en date du 31 octobre 2024,

— constater la résiliation du bail par l’acquisition de la clause résolutoire et en prononcer la résiliation,

— condamner le défendeur à lui payer la somme de 685,96 euros au titre des loyers et charges impayés à la date du 13 janvier 2025,

— condamner le défendeur à lui payer à compter de la date de résiliation du bail et jusqu’à libération effective des lieux loués une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer et des charges indexée à chaque anniversaire selon l’indice fixé dans le bail,

— ordonner l’expulsion du défendeur et de tous occupants de son chef, avec l’assistance d’un serrurier et de la force publique si besoin est du logement qu’il occupe sis [Adresse 3],

— condamner le défendeur à lui payer la somme de 500 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile

— condamner le défendeur à tous les frais et dépens.

L’affaire a été entendue à l’audience du 17 juin 2025.

Par jugement avant dire droit du 05 août 2025, le tribunal a ordonné la réouverture des débats à l’audience du 07 octobre 2025 afin que l’OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT PAYS DE [Localité 6] apporte toute observation utile sur l’adresse exacte du logement loué, l’assignation ayant été délivrée au n°32 alors que le contrat de location porte sur un logement n°28.

Le jugement avant dire droit a été signifié à Monsieur [J] [M] par acte de commissaire de justice du 15 septembre 2025, et ce au logement n°28.

L’OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT PAYS DE [Localité 6], représenté par Madame [G] [X], salariée munie d’un pouvoir, a repris oralement les termes de son assignation en actualisant sa demande à la somme de 774,62 euros au titre des loyers, indemnités mensuelles d’occupation et charges impayés au 06 octobre 2025, terme de septembre 2025 inclus. Il a indiqué qu’un accord de règlement a été conclu avec le locataire à hauteur de 38,53 euros par mois en sus du loyer courant et des provisions pour charges.

Régulièrement convoqué par acte de commissaire de justice signifiant le jugement avant dire droit du 05 août 2025 à la bonne adresse, soit au logement n°28, acte remis à l’étude, Monsieur [J] [M] n’a pas comparu.

L’affaire a été mise en délibéré et la date de prononcé par mise à disposition au greffe a été fixée au 04 novembre 2025.

MOTIFS

Sur la recevabilité de la demande

L’OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT PAYS DE [Localité 6] justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives le 05 novembre 2024 soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation le 23 janvier 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

L’assignation a été notifiée au préfet de la [Localité 8] le 24 janvier 2025, soit six semaines au moins avant la date de l’audience le 17 juin 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

La demande est en conséquence recevable.

Sur l’impayé locatif

L’article 7 a) de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 énonce que le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

L’OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT PAYS DE [Localité 6] est fondé à actualiser le montant de sa demande à l’audience en l’absence du défendeur dès lors qu’il sollicitait dans son assignation sa condamnation au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation à compter de la résiliation du bail, que par conséquent le défendeur était informé de l’évolution du montant de la demande et que par suite le principe du contradictoire est respecté.

Il résulte du décompte versé aux débats que le montant des loyers et charges dus par le locataire au 06 octobre 2025, terme de septembre 2025 inclus, s’élève à la somme de 774,62 euros. Aucun élément ne permet de contester le montant de ce décompte. Il convient en conséquence de condamner Monsieur [J] [M] à payer au demandeur la somme de 774,62 euros au titre des loyers et charges dus au 06 octobre 2025, terme de septembre 2025 inclus.

Sur l’acquisition de la clause résolutoire et l’expulsion

Le contrat de location signé par les parties contient, en son article 4.2.2, une clause résolutoire énonçant qu’à défaut de paiement de loyers ou charges régulièrement appelées, il pourra être résilié de plein droit à l’initiative du bailleur, deux mois après un commandement de payer resté sans effet.

Le commandement signifié le 31 octobre 2024 pour avoir paiement de la somme de 620,12 euros en principal, reproduit cette clause résolutoire et est conforme aux dispositions de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989. Le décompte qui lui était joint a permis au défendeur de connaître le détail des loyers et charges qui lui étaient réclamés. Ce commandement n’ayant pas été suivi d’effet dans le délai prévu, il convient de constater la résiliation du bail au 31 décembre 2024 par acquisition de la clause résolutoire et d’accueillir en conséquence la demande en expulsion.

Sur les délais de paiements et la suspension des effets de la clause résolutoire

L’article 24 V de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 dispose que le juge peut, même d’office, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative et que le quatrième alinéa de l’article 1343-5 s’applique lorsque la décision du juge est prise sur le fondement du présent alinéa.

Cet article précise dans son paragraphe VII) que pendant le cours des délais ainsi accordés, les effets de la clause de résiliation de plein droit sont suspendus et que les délais et modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.

Le même texte dispose que si le locataire se libère dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué, et que dans le cas contraire, elle reprend son effet.

En l’espèce, le bailleur ne s’oppose pas à ce que le locataire se libère de sa dette par versements mensuels de 38,53 euros, et sa situation matérielle lui permet de respecter les modalités de paiement qu’il propose. Dès lors, le défendeur sera autorisé à s’acquitter du montant de sa dette au moyen de 20 versements mensuels successifs de 38,53 euros chacun, suivis d’un 21ème versement égal au montant du solde, et ce en sus du loyer courant, charges comprises, lesdits versements devant intervenir au plus tard le 10 de chaque mois, et pour la première fois le 10 du mois suivant la signification du présent.

Il convient corrélativement de suspendre les effets de la clause résolutoire, étant précisé qu’à défaut de paiement d’une seule mensualité à la bonne date, ou du loyer courant, charges comprises, le solde restant dû deviendra de plein droit et immédiatement exigible, et qu’en outre, la clause résolutoire reprendra son plein effet, sans mise en demeure, de sorte que l’expulsion des lieux du défendeur ou de tous occupants de son chef pourra être poursuivie, au besoin avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier.

En pareil cas, le défendeur sera condamné à payer au bailleur une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer et des charges et avec indexation comme le loyer selon l’indice fixé dans le bail, et ce, à compter de la prise d’effet de la clause résolutoire, c’est à dire du premier incident de paiement, jusqu’à la libération des lieux par remise des clés. Il sera précisé que le montant de l’indemnité d’occupation mensuelle, lors du prononcé du présent, est de 516,47 euros.

Sur la demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile et les dépens

L’équité impose de condamner Monsieur [J] [M] à payer à l’OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT PAYS DE [Localité 6], qui a été contraint de recourir à justice pour faire valoir ses droits, la somme de 100 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Monsieur [J] [M] est condamné aux dépens.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant après débats en audience publique, par jugement réputé contradictoire, en premier ressort, et prononcé par mise à disposition au greffe :

DÉCLARE la demande recevable ;

CONDAMNE Monsieur [J] [M] à payer à l’OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT PAYS DE [Localité 6] la somme de 774,62 euros au titre des loyers et charges dus au 06 octobre 2025, terme de septembre 2025 inclus ;

CONSTATE l’acquisition au 31 décembre 2024 de la clause résolutoire prévue au bail consenti à Monsieur [J] [M] en date du 23 octobre 2023 à effet au 09 novembre 2023 portant sur un logement situé [Adresse 4] ;

ACCORDE à Monsieur [J] [M] un délai de 21 mois pour se libérer de ladite dette par paiements mensuels et successifs, en sus du loyer courant, charges comprises, de 20 mensualités de 38,53 euros, la 21ème mensualité devant solder la dette en principal, intérêts et frais, payables le 10 de chaque mois à compter de la signification de la présente ;

DIT que pendant le cours du délai accordé, les effets de la clause résolutoire du contrat de location conclu entre les parties sont suspendus et que si les modalités de paiement précitées sont intégralement respectées par Monsieur [J] [M], la clause résolutoire sera réputée ne pas avoir joué ;

DIT qu’à défaut de paiement d’une seule mensualité à la bonne date ou du loyer courant, charges comprises, la clause résolutoire reprendra son effet de plein droit, sans mise en demeure, et l’intégralité de la dette deviendra immédiatement exigible ;

Dans l’hypothèse du non respect des délais de paiement ou du non paiement du loyer courant, charges comprises :

— DIT que la clause résolutoire retrouvera son plein effet à compter du premier incident de paiement, sans mise en demeure ;

— ORDONNE l’expulsion des lieux loués de Monsieur [J] [M], ainsi que celle de tous occupants de son chef, au besoin avec le concours de la force publique et d’un serrurier ;

— CONDAMNE Monsieur [J] [M] à payer à l’OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT PAYS DE [Localité 6] une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer et des charges et avec indexation comme le loyer selon l’indice fixé dans le bail, et ce, à compter de la prise d’effet de la clause résolutoire, c’est à dire du premier incident de paiement, jusqu’à la libération des lieux par remise des clés,

— PRÉCISE que le montant de l’indemnité d’occupation mensuelle, lors du prononcé du présent, est de 516,47 euros ;

CONDAMNE Monsieur [J] [M] à payer à l’OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT PAYS DE [Localité 6] la somme de 100 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE Monsieur [J] [M] aux dépens.

Ainsi prononcé par mise à disposition au greffe les jour, mois et an indiqués ci-dessus, et signé du Président et du Greffier.

LA GREFFIÈRE LE PRÉSIDENT

Aurore LEMOINE Thierry WEILLER