TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE

[Localité 1]

JUGEMENT DU 13 FEVRIER 2026

N° RG 24/00365 – N° Portalis DBXF-W-B7I-CYDF

AL/TW

Nature de l’affaire : Autres demandes tendant à faire sanctionner l’inexécution des obligations du vendeur (50F)

DEMANDEURS :

Monsieur [T] [V] [P] [B], né le 07 Juillet 1990 à [Localité 2], demeurant [Adresse 1]

Représenté par M^e François CHADAL, avocat au barreau de BRIVE

Madame [U] [A], née le 28 Mars 1987 à [Localité 3], demeurant [Adresse 1]

Représentée par M^e François CHADAL, avocat au barreau de BRIVE

DÉFENDEURS :

Madame [H] [N] [L], née le 10 Septembre 1983 à [Localité 4], demeurant [Adresse 2]

Représentée par M^e Olivier BROUSSE, avocat au barreau de LIMOGES

Monsieur [O] [Y] [L], né le 30 Janvier 1985 à [Localité 4], demeurant [Adresse 3]

Représenté par M^e Olivier BROUSSE, avocat au barreau de LIMOGES

Copie certifiée conforme Me [Localité 5] + copie exécutoire M^e Chadal le 13/02/2026

Madame [K] [Q] [L], née le 18 Mars 1989 à [Localité 4], demeurant [Adresse 4]

Représentée par M^e Olivier BROUSSE, avocat au barreau de LIMOGES

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Lors des débats et du délibéré : Thierry WEILLER, Vice-Président du tribunal judiciaire désigné comme Juge Unique

GREFFIER : Aurore LEMOINE, Cadre greffier

DÉBATS : A l’audience publique du 05 décembre 2025, les parties ayant été avisées par le président que le jugement serait prononcé par sa mise à disposition au greffe de la juridiction le 06 février 2026, délibéré prorogé au 13 février 2026 en application de l’article 450 alinéa 2 du code de procédure civile.

NATURE DU JUGEMENT : contradictoire, en premier ressort,

Mise à disposition du jugement au greffe le : 13 février 2026

* * * * * *

EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE

Suivant compromis de vente en date du 09 juin 2022 et acte notarié en date du 09 septembre 2022, Monsieur [T] [B] et Madame [U] [A] ont acquis auprès de Madame [H] [L], Monsieur [O] [L] et Madame [K] [L], coindivisaires, une maison à usage d’habitation avec terrain attenant et piscine cadastrée section EC n°[Cadastre 1] sise [Adresse 5], dans la commune d'[Localité 6], moyennant un prix de 275 000 euros.

Fin septembre 2022, les demandeurs ont confié à la société GARDEN COUJOU la mise en hivernage de la piscine et ont constaté une baisse du niveau d’eau de la piscine.

Par courriel en date du 09 octobre 2022, Monsieur [T] [B] a informé Madame [H] [L] de cette découverte et a sollicité la recherche d’une solution amiable.

En réponse, Monsieur [O] [L], dans un courriel du même jour, a indiqué que la piscine était en veille pendant 3 ans, qu’elle a été remise en route par la société GARDEN COUJOU en juin 2022, que des légères baisses de niveau de l’eau ont été constatés à ce moment-là et qu’il avait été conclu que celles-ci trouvaient leur origine dans l’évaporation puisque les skimmers n’avaient pas été remis en cause.

Par ordonnance du 16 février 2023, le président du tribunal judiciaire de BRIVE-LA-GAILLARDE, statuant en référé, a ordonné une expertise judiciaire.

L’expert a rendu son rapport le 05 mars 2024.

Par actes de commissaire de justice signifié les 21 mai 2024 et 27 mai 2024 et 05 juin 2024, Monsieur [T] [B] et Madame [U] [A] ont fait assigner Monsieur [O] [L], Madame [U] [L] et Madame [K] [L] devant le tribunal judiciaire de BRIVE-LA-GAILLARDE.

Dans leurs conclusions n°3, notifiées le 16 janvier 2025, Monsieur [T] [B] et Madame [U] [A] demandent de :

— déclarer la demande de Madame [U] [A] et Monsieur [T] [B] recevable et bien fondée, et en conséquence,

— dire que les vices affectant la piscine du bien immobilier vendu par Madame [H] [L], Monsieur [O] [L] et Madame [K] [L] à Madame [U] [A] et Monsieur [T] [B] la rendent impropre à sa destination ;

— dire que les vendeurs connaissaient les vices cachés ;

— condamner in solidum Madame [H] [L], Monsieur [O] [L] et Madame [K] [L] à verser à Madame [U] [A] et Monsieur [T] [B] les sommes suivantes :

—  85 420 euros au titre des frais de démolition et de reconstruction de la piscine,

—  796,95 euros au titre des frais de remise en eau pour la recherche de fuite,

—  1 000 euros au titre des frais de remise en eau pour 2023,

—  600 euros au titre du préjudice de jouissance pour chacune des périodes estivales 2023 et 2024,

—  5 000 euros au titre de leur préjudice moral,

— condamner in solidum Madame [H] [L], Monsieur [O] [L] et Madame [K] [L] à payer à Madame [U] [A] et Monsieur [T] [B] la somme de 5 000 euros en application de l’article 700 du Code de procédure civile ;

— condamner in solidum Madame [H] [L], Monsieur [O] [L] et Madame [K] [L] aux entiers dépens ;

— et dire que, conformément aux dispositions de l’article 699 du Code de procédure civile, Maître François CHADAL pourra recouvrer directement les frais dont il a fait l’avance sans en avoir reçu provision.

Dans leurs conclusions responsives transmises par voie électronique le 09 janvier 2025, Madame [H] [L], Monsieur [O] [L] et Madame [K] [L] sollicitent :

— à titre principal, le rejet de toutes les demandes de Madame [A] et Monsieur [B] dirigées contre Madame [H] [L], Monsieur [O] [L] et Madame [K] [L] comme non fondées ;

— subsidiairement,

— condamner Madame [H] [L], Monsieur [O] [L] et Madame [K] [L] à payer à Madame [A] et Monsieur [B] une somme de 4 000 euros au titre du coût nécessaire à la réfection du vice affectant la piscine ;

— condamner Madame [H] [L], Monsieur [O] [L] et Madame [K] [L] à payer à Madame [A] et Monsieur [B] une somme de 275 euros au titre de la surconsommation d’eau due à la fuite affectant la piscine ;

— rejeter toutes les autres demandes.

Conformément l’article 455 du Code de procédure civile, pour plus ample exposé des moyens des parties, il est renvoyé à l’acte introductif d’instance et aux conclusions susvisées.

La mise en état a été clôturée par ordonnance du 29 juillet 2025.

L’affaire a été retenue à l’audience de plaidoirie du 05 décembre 2025.

L’affaire a été mise en délibéré et la date de prononcé par mise à disposition au greffe a été fixée au 06 février 2026 et prorogée au 13 février 2026 en raison de la surcharge du tribunal.

MOTIFS

Sur l’existence d’un vice caché

L’article 1641 du Code civil dispose que le vendeur est tenu de la garantie à raison des défauts cachés de la chose vendue qui la rendent impropre à l’usage auquel on la destine, ou qui diminuent tellement cet usage que l’acheteur ne l’aurait pas acquise, ou n’en aurait donné qu’un moindre prix, s’il les avait connus.

Il incombe à l’acheteur de rapporter la preuve du vice caché et de ses différents caractères. Il doit ainsi prouver l’existence d’un défaut affectant la chose, revêtant une certaine gravité, antérieur à la vente mais occulte lors de celle-ci.

En l’espèce, il résulte du compromis de vente en date du 09 juin 2022 et de l’acte notarié en date du 09 septembre 2022 que l’objet de la vente est un bien immobilier avec terrain adjacent et piscine en coque polyester enterrée.

Sur le vice caché affectant la piscine

Les demandeurs font valoir que la piscine est affectée d’un vice caché la rendant impropre à l’usage auquel ils la destinaient.

En ce sens, ils versent à la procédure un rapport d’expertise judiciaire en date du 05 mars 2024 aux termes duquel il est constaté lors des deux réunions d’expertise que la piscine est “à moitié vide, au niveau du safety-ledge”. L’expert indique “qu’un tel niveau rend la piscine inutilisable. Ce niveau, au 18 Avril 2022 est celui du bassin après débâchage lors de l’opération d’estivage de Juin 2022 et également celui lors du débâchage d’octobre 2022. On peut donc considérer qu’il y a bien une fuite, sans doute sur la canalisation de la bonde de fond, le niveau du bassin se stabilisant à la hauteur de cette fuite”. Il reprend le contenu du rapport d’inspection établi par la société LOCAMEX le 12 juin 2023 à l’issue d’une recherche de fuite qui, bien qu’annexé à son rapport n’est pas produit aux débats. Ce dernier fait état d’une “perte de pression sur la canalisation de refoulements bassin. Les quatre bouches de refoulement sont couplées sur la même ligne. L’inspection vidéo a révélé de multiples défauts au niveau des collages sur les parties collecteurs, sous la plage immergée mais aucun défaut sur le reste de la ligne. […] Fissure importante constatée sur la bouche d’aspiration de la Nage à [Localité 7] [Localité 8]. L’inspection en plongée et les tests à la fluorescence démontre un défaut d’étanchéité important sur les 2/3 de la bouche d’aspiration”. Se référant à ce rapport, l’expert judiciaire conclut que “les causes de ces désordres […] sont différentes fuites sur les circuits hydrauliques” dont l’origine est “sans doute la vétusté de l’ouvrage”. Sur la chronologie, l’expert judiciaire indique que “la date d’apparition des désordres ne peut être déterminée, la piscine n’ayant pas été utilisée durant les trois années précédant la vente du bien”, mais souligne que “Mme [H] [L] a sollicité l’entreprise GARDEN COUJOU pour une recherche de fuite avant la vente définitive”. Il conclut “la piscine, au moment de la vente, était donc impropre à sa destination et le sera donc toujours jusqu’à la réparation des désordres d’étanchéité”.

Il s’infère du rapport sus-résumé, qu’aucun élément ne permet de contester, que la piscine acquise par Madame [U] [A] et Monsieur [T] [B] est affectée d’un vice d’étanchéité qui pré-existe à la vente et dont l’existence n’est pas contestée par les parties, tout comme son impropriété à sa destination.

Sur la connaissance du vice caché par les vendeurs

Les vendeurs n’ont jamais habité la maison qu’ils ont reçue de la succession de leur père décédé le 10 juin 2019. Ils ont fait appel à la société GARDEN COUJOU pour effectuer l’entretien de la piscine. Une facture n°F022-01289 a été établie le 07 juin 2022 à ce titre par la société GARDEN COUJOU. Monsieur [M] [G], son gérant, indique dans une attestation du 27 octobre 2022 que la piscine n’avait pas fonctionné pendant plusieurs années avant sa remise en eau le 07 juin 2022.

Par courriel de début juillet 2022, Madame [H] [L] a informé Monsieur [M] [G] que la piscine s’est vidée de 2 cm malgré toute la pluie de la veille et qu’elle la remplit pour la remettre à niveau. Par courriel du 04 juillet 2002, elle indique à Monsieur [M] [G] que “il ya toujours 2cm en moins” et que “Par déduction, je dirai que la fuite est peut-être sur le retour après la pompe, du coup Avant qu’on parte à chercher la fuite avec des choses plus compliquées, est-ce que je pourrai avoir un devis pour estimer le coût de cette recherche et réparation éventuelle svp”. Par conséquent, il résulte de ces courriels que les consorts [L] avaient connaissance du vice affectant la piscine dès le 04 juillet 2022.

Sur la date du transfert de propriété et de l’entrée en jouissance

La date de connaissance du vice par les consorts [L] présente ceci de particulier qu’elle se situe le 04 juillet 2022, c’est à dire entre la date de signature du compromis de vente le 09 juin 2022 et celle de l’acte notarié du 09 septembre 2022. Il importe en conséquence de déterminer la date de transfert de propriété et de l’entrée en jouissance.

Le compromis de vente comporte en sa page 14 une clause ainsi rédigée : “Transfert de propriété et jouissance des biens : L’acquéreur aura la propriété des biens à compter du jour de la signature de l’acte authentique. Il en aura la jouissance à compter du même jour par la prise de possession réelle et effective”. Dès lors, il résulte de cette clause que la date de transfert de propriété et de l’entrée en jouissance est le 09 septembre 2022, date de signature de l’acte authentique.

Sur la clause de non-garantie des vices cachés

L’acte authentique comporte en sa page 24 une clause de non-garantie des vices cachés ainsi rédigée : “L’acquéreur prendra le bien objet des présentes dans son état au jour de l‘entrée en jouissance tel qu’il l’a vu et visité sans pouvoir exercer aucune recours ni répétition contre le vendeur pour quelque cause que ce soit […]. De même le vendeur ne sera tenu à aucune garantie en ce qui concerne […] les vices de toute nature, apparents ou cachés […] dont ils peuvent être affectés. […] Par ailleurs, l’exonération de garantie des vices cachés, telle que stipulée ci-dessus, ne s’appliquera pas dans les cas suivants : […] si l’acquéreur prouve, dans les délais légaux, que le vendeur a dissimulé sciemment un ou plusieurs vices qu’il connaissait”

La clause s’applique au jour de l’entrée en jouissance, soit le 09 septembre 2022, date de signature de l’acte authentique. Les consorts [L] connaissaient le vice affectant la piscine depuis le 04 juillet 2022. Ils ne prouvent pas avoir fait réparer le vice. Ils n’ont pas informé les acquéreurs de l’existence de ce vice. Ils l’ont en conséquence sciemment dissimulé de telle sorte que la clause de non-garantie ne s’applique pas et qu’ils doivent leur garantie aux acquéreurs à raison de ce vice.

Sur la réparation ou le remplacement de la piscine

L’article 1644 du code civil prévoit que l’acheteur a le choix de rendre la chose et de se faire restituer le prix, ou de garder la chose et de se faire rendre une partie du prix.

Il résulte de ce texte que l’acquéreur peut demander la remise en état ou le remplacement de la chose.

La piscine vendue est une piscine coque. Sa réparation nécessite la reprise des collages sur les parties collecteurs, sous la plage immergée, ainsi que la reprise de la bouche d’étanchéité, ce qui nécessite de un terrassement pour la dégager.

L’expert évalue les travaux à la somme de 10.000 à 15.000 euros, qu’il porte à 20.000 euros compte tenu de la difficulté de trouver une entreprise qui pourraient les effectuer. Il indique que les deux refouleurs extérieurs sont relativement accessibles, que l’ont peut y accéder par le haut plutôt que par un tunnel et qu’il est possible, de là, d’accéder au refouleur central. Il précise que son estimation couvre la réfection de la ligne de refoulements, non conforme, et la partie fuyarde de la nage à contre courant, et non de la réfection totale de la piscine.

L’expert ne préconise pas l’enlèvement de la piscine, si bien que les devis produits par les demandeurs sur la dépose de la piscine coque et son remplacement par une piscine béton ou une piscine coque ne seront pas retenus. Il en va de même du devis DESJOYAUX produit en défense, cette entreprise ayant indiqué par la suite que la technique proposée initialement n’était pas adaptée, ainsi que du devis CASH PISCINES qui n’est pas détaillé et du devis Q-M PISCINES dont rien n’indique que l’entreprise se soit déplacée sur les lieux. Aucun élément ne contredisant l’évaluation de l’expert, et compte tenu de la difficulté de trouver une entreprise acceptant d’intervenir qu’il a évoquée, la somme de 20.000 euros sera retenue, somme que les consorts [L] seront condamnés in solidum à payer aux demandeurs.

Sur les dommages et intérêts

L’article 1645 du code civil dispose que, si le vendeur connaissait les vices de la chose, il est tenu, outre la restitution du prix qu’il en a reçu, de tous les dommages et intérêts envers l’acheteur.

Sur les frais de remise en eau pour la recherche de la fuite

Sous cet intitulé, les demandeurs réclament la remise en eau pour la recherche de fuite pour 228,28 euros, l’achat de produits tels que sel ou chlore pour 192,90 euros et le rajout d’eau pour la saison estivale 2023 pour 375,77 euros, d’où un total de 796,95 euros.

La demande au titre de la remise de la piscine en eau pour la recherche de fuite pour 20 m3 est justifiée, cette recherche ayant été réalisée au cours de l’expertise par la société LOCAMEX. Les demandeurs ne produisent aucun élément sur le prix du m3 d’eau. Ils évoquent en page 13 de leurs conclusions un prix de 751,92 euros “selon le montant facturé lors de la vente de la maison”, alors que l’acte authentique, en sa page 5, ne fait pas mention d’un prix d’eau pour la piscine. Celui de 1.73 euros qui ressort de la pièce n°6 en défense sera retenu, soit 20 x 1.73 = 34.60 euros.

S’agissant des produits nécessaires pour la remise en eau, les demandeurs ne prouvent pas que la recherche de fuite ait rendu nécessaire l’achat de ces produits, lesquels sont des produits d’entretien liés à l’utilisation courante de la piscine. La demande est rejetée.

Sur les frais de remise en eau pour la saison estivale 2023,la piscine perdant environ 2 cm d’eau par jour selon l’évaluation de l’expert en page 9 du rapport, les demandeurs sont fondés à solliciter des dommages et intérêts correspondant à une perte de 0,70 m3 d’eau par jour, soit 84 m3 pour les quatre mois de la saison estivale 2023, soit 84 x 1.73 = 145.32 euros.

Il sera en conséquence fait droit à la demande pour un montant de 34.60 + 145.32 = 179,92 euros.

Sur les frais de remise en eau pour 2023

Les demandeurs ont déjà sollicité ces frais dans le cadre de leur demande précédente. Cette nouvelle demande au même titre est en conséquence rejetée.

Sur le préjudice de jouissance pour chacune des périodes estivales 2023 et 2024

Il a été fait droit précédemment aux frais de remise en eau pour la période estivale 2023, ce dont il se déduit que les demandeurs ont utilisé la piscine lors de cette période et qu’ils ne sont pas fondés à solliciter l’indemnisation d’un préjudice de jouissance à ce titre.

S’agissant de la période estivale 2024, leur préjudice de jouissance sera évalué à la somme de 300 euros que les défendeurs seront condamnés in solidum à titre de dommages et intérêts.

Sur le préjudice moral

Le manquement des consorts [L] à leur obligation a contraint Monsieur [T] [B] et Madame [U] [A] à effectuer de multiples démarches fastidieuses et pénibles et génératrices de tracas et de pertes de temps pour rentrer dans leurs droits et en outre à subir les affres d’une procédure judiciaire en référé, d’une expertise judiciaire et de la présente procédure. Le préjudice moral subi sera estimé à la somme de 3.000 euros que les consorts [L] seront condamnés à leur payer à titre de dommages et intérêts.

Sur la demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile

L’équité impose de condamner in solidum les consorts [L] à payer à Monsieur [T] [B] et Madame [U] [A], qui ont été contraints de recourir à justice pour faire valoir leurs droits, la somme de 4.000 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Sur les dépens

Les consorts [L] sont condamnés in solidum aux dépens, lesquels comprendront notamment le coût de l’expertise judiciaire, dont distraction au profit de Maître François CHADAL.

PAR CES MOTIFS

LE TRIBUNAL, statuant après débats en audience publique, par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire en premier ressort :

CONDAMNE in solidum Madame [H] [L], Monsieur [O] [L] et Madame [K] [L] à payer à Monsieur [T] [B] et Madame [U] [A] les sommes suivantes :

—  20.000 euros au titres des frais de remise en état de la piscine,

—  179,92 euros à titre de dommages et intérêts pour frais de remise en eau pour la recherche de la fuite,

—  300 euros à titre de dommages et intérêts pour préjudice de jouissance pour la période estivale 2024,

—  3.000 euros à titre de dommages et intérêts pour préjudice moral,

—  4.000 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

DEBOUTE Monsieur [T] [B] et Madame [U] [A] du surplus de leurs demandes ;

CONDAMNE in solidum Madame [H] [L], Monsieur [O] [L] et Madame [K] [L] aux dépens, lesquels comprendront notamment le coût de l’expertise judiciaire, dont distraction au profit de Maître François CHADAL.

Et le présent jugement a été signé par Thierry WEILLER, Président et Aurore LEMOINE, Greffier.

LE GREFFIER, LE PRÉSIDENT,