TRIBUNAL DE PROXIMITÉ DU RAINCY

[Adresse 3]

[Localité 6]

Téléphone : [XXXXXXXX01]

@ : [Courriel 8]

REFERENCES : N° RG 24/07222 – N° Portalis DB3S-W-B7I-ZYNM

Minute : 24/1125

Monsieur [E] [D]

Représentant : M^e Olivier FARGETON, avocat au barreau de SEINE-SAINT-DENIS, vestiaire : PB 213

Madame [I] [D]

Représentant : M^e Olivier FARGETON, avocat au barreau de SEINE-SAINT-DENIS, vestiaire : PB 213

C/

Monsieur [Y] [O]

Madame [U] [O]

Exécutoire délivrée le :

à :

Copie certifiée conforme délivrée le :

à :

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT

Jugement rendu et mis à disposition au greffe du tribunal de proximité du Raincy en date du 05 Décembre 2024 par Madame Sinda OUESLATI, en qualité de juge des contentieux de la protection assistée de Madame Catherine BOURGEOIS, greffier ;

Après débats à l’audience publique du 03 Octobre 2024 tenue sous la présidence de Madame Sinda OUESLATI, juge des contentieux de la protection, assistée de Madame Sandra GAGNOUX, greffier audiencier ;

ENTRE DEMANDEURS :

Monsieur [E] [D],

demeurant [Adresse 2]

[Localité 5]

assisté de M^e Olivier FARGETON, avocat au barreau de SEINE-SAINT-DENIS

Madame [I] [D],

demeurant [Adresse 2]

[Localité 5]

assistée de M^e Olivier FARGETON, avocat au barreau de SEINE-SAINT-DENIS

D’UNE PART

ET DÉFENDEURS :

Monsieur [Y] [O],

demeurant [Adresse 7]

[Adresse 7]

[Localité 4]

non comparant, ni représenté

Madame [U] [O],

demeurant [Adresse 7]

[Adresse 7]

[Localité 4]

non comparante, ni représentée

D’AUTRE PART

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé en date du 5 juillet 2019, Monsieur [E] [D] et Madame [I] [D] ont donné à bail à Monsieur [Y] [O] et Madame [U] [O] un logement (bâtiment A, 4ème étage, porte à gauche) et une cave (bâtiment A, sous-sol, n°9) et un emplacement de stationnement (parking n°19) situés [Adresse 7], pour un loyer mensuel de 1000,00 euros, et 80,00 euros de provisions sur charges.

Par acte de commissaire de justice en date du 13 mai 2024, Monsieur [E] [D] et Madame [I] [D] ont fait signifier à Monsieur [Y] [O] et Madame [U] [O] un commandement de payer visant la clause résolutoire pour un montant de 2528,89 euros en principal, au titre des loyers et charges impayés.

Par notification électronique du 14 mai 2024 Monsieur [E] [D] et Madame [I] [D] ont saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX).

Par acte de commissaire de justice en date du 29 juillet 2024, Monsieur [E] [D] et Madame [I] [D] ont fait assigner Monsieur [Y] [O] et Madame [U] [O] devant le juge des contentieux de la protection siégeant au Tribunal de proximité du Raincy aux fins de :

«  à titre principal, constater l’acquisition de la clause résolutoire,

«  à titre subsidiaire, prononcer la résiliation judiciaire du bail,

«  rejeter tous délais de paiement et pour quitter les lieux, ainsi que toute demande tendant à voir écartée l’exécution provisoire de droit, nonobstant appel et sans caution,

«  prononcer l’expulsion des lieux loués de Monsieur [Y] [O] et Madame [U] [O] ainsi que de tout occupant de leur chef, et ce sous astreinte de 100 euros par jour de retard à compter de la signification de la décision à intervenir, et ce au besoin avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier,

«  ordonner la séquestration des meubles meublant et objets mobiliers garnissant les lieux dans tel garde meuble qu’il plaira aux propriétaires de choisir et aux frais, risques et périls de qui il appartiendra, dans l’attente du jugement à intervenir sur le sort des meubles,

«  condamner solidairement Monsieur [Y] [O] et Madame [U] [O] au paiement des sommes suivantes :

o la somme de 4131,45 euros correspondant à l’arriéré de loyers et indemnités d’occupation dus au 20 juillet 2024 inclus, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer du 13 mai 2024, somme à parfaire au jour de l’audieince y compris en l’absence des défendeurs,

o à titre d’indemnité d’occupation, une somme mensuelle égale au montant du loyer courant indexable comme lui, à compter du terme du bail et jusqu’à la libération effective des lieux matérialisée par la remise des clés et le débarrassage de tous meubles et effets personnels,

o sous réserve le cas échéant du traitement de la dette dans le cadre de la procédure de surendettement lequel primera en tout état de cause les dispositions du jugement à intervenir,

o la somme de 1200 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.

L’assignation a été dénoncée à la préfecture de la Seine-Saint-Denis le 30 juillet 2024.

À l’audience du 3 octobre 2024, Monsieur [E] [D] et Madame [I] [D], assistés, maintiennent leurs demandes et actualisent leur créance à la somme de 7585,62 euros arrêtée au 1er octobre 2024, loyer du mois d’octobre 2024 inclus.

Monsieur [E] [D] et Madame [I] [D] soutiennent, sur le fondement de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, que Monsieur [Y] [O] et Madame [U] [O] n’ont pas réglé les sommes réclamées dans le délai de deux mois après la délivrance du commandement de payer du 13 mai 2024. À titre subsidiaire, ils soutiennent que le non-paiement des loyers constitue un manquement des locataires à leurs obligations justifiant la résiliation judiciaire du bail en application des articles 1224 et suivants du code civil et 7 de la loi du 6 juillet 1989. Ils ajoutent que la créance de loyer est certaine, liquide et exigible, ce qui justifie la condamnation des locataires à régler l’arriéré de loyers en application de l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989. Monsieur [E] [D] et Madame [I] [D] soulignent qu’un tiers occupe les lieux.

Monsieur [Y] [O] et Madame [U] [O], régulièrement assignés à domicile, selon les dispositions de l’article 655 du code de procédure civile, ne comparaissent pas et ne sont pas représentés.

À l’issue des débats, l’affaire a été mise en délibéré. Le président a avisé les parties que le jugement serait prononcé le 5 décembre 2024 par mise à disposition au greffe de la juridiction.

MOTIVATION DE LA DECISION

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

En l’espèce, Monsieur [Y] [O] et Madame [U] [O] assignés à domicile, ne comparaissent pas et ne sont pas représentés à l’audience. Dès lors, la décision étant susceptible d’appel, il y a lieu de statuer par jugement réputé contradictoire en application de l’article 474 du code de procédure civile.

Sur les demandes principales

Sur la recevabilité de la demande

Conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi du 6 juillet 1989 dans sa version applicable au présent litige, une copie de l’assignation aux fins de constat de la résiliation du bail a été notifiée au représentant de l’Etat dans le département le 30 juillet 2024, soit au moins six semaines avant l’audience.

Par ailleurs, Monsieur [E] [D] et Madame [I] [D] justifient avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) le 14 mai 2024, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 29 juillet 2024, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

En conséquence, les demandes de Monsieur [E] [D] et Madame [I] [D] aux fins de constat de résiliation du bail, à titre principal, et de résiliation judiciaire du bail, à titre subsidiaire, pour défaut de paiement des loyers sont recevables.

Sur la demande en paiement

Selon l’article 7a) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer les loyers et charges aux termes convenus.

En application de l’article 1353 du code civil, il appartient à celui qui demande l’exécution d’une obligation d’en rapporter la preuve.

En l’espèce, il ressort des pièces du dossier, notamment du bail signé le 5 juillet 2019, du commandement de payer délivré le 13 mai 2024 et du décompte de la créance actualisé au 1er octobre 2024 que Monsieur [E] [D] et Madame [I] [D] rapportent la preuve de l’arriéré de loyers et charges impayés.

Conformément à la clause du contrat de bail, les locataires sont obligés solidairement d’exécuter l’ensemble des obligations du contrat.

En conséquence, il convient de condamner solidairement Monsieur [Y] [O] et Madame [U] [O] à payer à Monsieur [E] [D] et Madame [I] [D] la somme de 7585,62 euros, au titre des sommes dues au 1er octobre 2024 avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer du 13 mai 2024 sur la somme de 2528,89 euros, de l’assignation du 29 juillet 2024 sur la somme de 1602,56 euros et du présent jugement sur le surplus.

Sur la demande d’acquisition de la clause résolutoire

Selon l’article 24 la loi du 6 juillet 1989, dans sa version antérieure à la loi du 27 juillet 2023, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’espèce, le bail contient une clause résolutoire qui prévoit qu’à défaut de paiement des loyers ou charges dans le délai de deux mois après délivrance d’un commandement de payer resté sans effet, le bail sera résilié de plein droit.

Le commandement de payer signifié par commissaire de justice en date du 13 mai 2024 vise la clause résolutoire insérée au bail et contient les mentions prévues par l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989.

Il ressort des pièces communiquées que les loyers réclamés n’ont pas été réglés dans le délai de deux mois.

Les conditions d’acquisition de la clause résolutoire sont en principe réunies à l’expiration du délai de deux mois à compter du commandement de payer, soit, le 13 juillet 2024 à 24 heures et il y a lieu en conséquence de constater la résiliation du bail conclu le 5 juillet 2019 à compter du 14 juillet 2024.

Il convient par conséquent d’ordonner l’expulsion de Monsieur [Y] [O] et Madame [U] [O] et de tous occupants de leur chef des lieux loués selon les modalités prévues au dispositif.

Le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d’exécution.

Sur les modalités de l’expulsion

Sur la demande d’astreinte

Aux termes de l’article L131-1 du code des procédures civiles d’exécution, tout juge peut, même d’office, ordonner une astreinte pour assurer l’exécution de sa décision.

En l’espèce, le recours à la force publique se révélant une mesure suffisante pour contraindre Monsieur [Y] [O] et Madame [U] [O] à quitter les lieux, il n’y a pas lieu d’ordonner une astreinte.

Sur la fixation de l’indemnité d’occupation due par Monsieur [Y] [O] et Madame [U] [O]

Selon l’article 1730 du code civil, à l’expiration du bail le locataire doit restituer les locaux. La restitution des lieux implique la remise des clefs.

Aux termes de l’article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer. Il résulte de ce texte que l’occupant sans droit ni titre d’un local est tenu d’une indemnité d’occupation envers le propriétaire. L’indemnité d’occupation, dont la nature mixte, compensatoire et indemnitaire, constitue la contrepartie de l’occupation du bien après résiliation du bail et de son indisponibilité pour le bailleur.

En l’espèce, le bail se trouve résilié depuis le 14 juillet 2024, Monsieur [Y] [O] et Madame [U] [O] sont occupants sans droit ni titre depuis cette date.

Il convient donc de fixer une indemnité d’occupation à compter de cette date, égale au montant du loyer révisé augmenté des charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi, et de condamner solidairement Monsieur [Y] [O] et Madame [U] [O] à son paiement à compter de 14 juillet 2024, jusqu’à la libération effective des lieux.

Sur les frais du procès et l’exécution provisoire

En application des dispositions des articles 696 et suivants du code de procédure civile, il convient de condamner Monsieur [Y] [O] et Madame [U] [O] in solidum aux dépens de l’instance comprenant les frais de signification du commandement de payer et de notification à la préfecture et de saisine de la CCAPEX.

Il convient également de condamner in solidum Monsieur [Y] [O] et Madame [U] [O] à payer à Monsieur [E] [D] et Madame [I] [D] la somme de 550 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant en audience publique, par jugement réputé contradictoire en premier ressort, rendu par mise à disposition au greffe le jour de son délibéré,

DECLARE recevables les demandes de Monsieur [E] [D] et Madame [I] [D] aux fins de constat de l’acquisition de la clause résolutoire, à titre principal, et de résiliation judiciaire du bail, à titre subsidiaire,

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail conclu le 5 juillet 2019 entre Monsieur [E] [D] et Madame [I] [D] d’une part, et Monsieur [Y] [O] et Madame [U] [O] d’autre part, concernant le logement (bâtiment A, 4ème étage, porte à gauche) et une cave (bâtiment A, sous-sol, n°9) et un emplacement de stationnement (parking n°19) situés [Adresse 7], sont réunies à la date du 14 juillet 2024,

CONSTATE la résiliation du bail à compter de cette date,

ORDONNE, à défaut de départ volontaire des lieux, l’expulsion de Monsieur [Y] [O] et Madame [U] [O] ainsi que de tout occupant de leur chef, dans un délai de deux mois à compter de la signification d’un commandement d’avoir à libérer les lieux, avec l’assistance de la force publique si besoin est, ainsi que le transport des meubles laissés dans les lieux loués, conformément aux dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d’exécution,

DIT n’y avoir lieu d’assortir la condamnation d’une astreinte,

FIXE le montant de l’indemnité d’occupation mensuelle due solidairement par Monsieur [Y] [O] et Madame [U] [O] à compter du 14 juillet 2024, date de la résiliation du bail, et jusqu’à la libération définitive des lieux, à une somme égale au montant mensuel du loyer indexé et des charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi,

CONDAMNE solidairement Monsieur [Y] [O] et Madame [U] [O] à payer à Monsieur [E] [D] et Madame [I] [D] la somme de 7585,62 euros (sept mille cinq cent quatre-vingt-cinq euros et soixante-deux centimes) au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation arrêtés au 1er octobre 2024 échéance d’octobre 2024 incluse, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer du 13 mai 2024 sur la somme de 2528,89 euros, de l’assignation du 29 juillet 2024 sur la somme de 1602,56 euros et du présent jugement sur le surplus,

CONDAMNE solidairement Monsieur [Y] [O] et Madame [U] [O] à payer à Monsieur [E] [D] et Madame [I] [D] l’indemnité d’occupation mensuelle à compter du 1er octobre 2024, échéance de novembre 2024, et jusqu’à complète libération des lieux, avec intérêts au taux légal à compter de l’exigibilité de chacune des échéances,

CONDAMNE in solidum Monsieur [Y] [O] et Madame [U] [O] aux dépens de l’instance, comprenant les frais de signification du commandement de payer du 13 mai 2024, et le coût de la notification de l’assignation à la préfecture, et de la saisine de la CCAPEX,

CONDAMNE in solidum Monsieur [Y] [O] et Madame [U] [O] à payer à Monsieur [E] [D] et Madame [I] [D] la somme de 550 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

LE GREFFIER LE JUGE