N° RG 25/00206 – N° Portalis DBXF-W-B7J-C4RS

DÉCISION : CONTRADICTOIRE

Nature de l’affaire : Baux d’habitation – Demande du locataire tendant à la diminution du loyer ou des charges, et/ou à la résiliation du bail, et/ou à des dommages-intérêts, en raison de troubles de jouissance (5AG)

JUGEMENT DU TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE BRIVE LA GAILLARDE

DU 24 FÉVRIER 2026

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COMPOSITION DU TRIBUNAL

Président : Thierry WEILLER, Vice-Président, Juge du contentieux de la protection

Assisté de :

Greffières : Maryse FAUREL, Cadre greffier, lors des plaidoiries et Aurore LEMOINE, Cadre greffier, lors des délibéré et mise à disposition

DEMANDEURS :

Madame [U] [N], née le 12 Février 1989 à [Localité 1], demeurant Chez Madame [O] – [Adresse 1]

Représentée par M^e Christian DELPY, avocat au barreau de BRIVE, substitué par M^e Alexandre BONNIE, avocat au barreau de BRIVE

Monsieur [Q] [F], né le 30 Mars 1992 à [Localité 2], demeurant Chez Mme [O] – [Adresse 1]

Représenté par M^e Christian DELPY, avocat au barreau de BRIVE, substitué par M^e Alexandre BONNIE, avocat au barreau de BRIVE

Copie certifiée conforme M^e Parillaud + Copie exécutoire M^e Delpy le 24/02/2026

DÉFENDEURS :

Monsieur [Y] [L], demeurant [Adresse 2]

Représenté par M^e Cédric PARILLAUD, avocat au barreau de BRIVE

S.A.R.L. CARNOT IMMOBILIER, inscrite au RCS de Brive sous le numéro 503 780 256, prise en la personne de son représentant légal, dont le siège social est sis [Adresse 3]

Représentée par M^e Cédric PARILLAUD, avocat au barreau de BRIVE

DÉBATS : Audience publique du 06 Janvier 2026

Date de mise à disposition au greffe de la décision : 24 Février 2026

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EXPOSÉ DU LITIGE

Selon acte sous seing privé en date du 14 février 2023 à effet au même jour, Madame [P] [S] a donné en location à Madame [U] [N] et Monsieur [Q] [F] une maison d’habitation sise [Adresse 4], moyennant un loyer mensuel révisable de 790 euros, outre la somme de 10 euros au titre des provisions mensuelles sur charges.

La maison d’habitation objet du bail a été vendue à Monsieur [Y] [L] et le contrat s’est poursuivi à son nom en qualité de bailleur.

Par lettre recommandée avec accusé de réception du 18 septembre 2023 distribuée le 21 septembre 2023, Madame [U] [N] et Monsieur [Q] [F] ont informé la SARL CARNOT IMMOBILIER CELTIC IMMOBILIER, mandataire de Monsieur [Y] [L], qu’il existait un problème de moisissures dans le logement, que le mur du garage présentait un problème d’infiltration, ce qui provoquait de l’humidité et des moisissures sur les meubles, vêtements et objets personnels. Ils la mettaient en demeure d’effectuer les travaux nécessaires dans les plus brefs délais.

Le 06 décembre 2023, la société MUR PROTECT a visité les lieux.

Par lettre du 12 décembre 2023, Madame [U] [N] et Monsieur [Q] [F] ont donné congé, le préavis étant réduit à un mois compte tenu de leur état de santé.

Ils ont quitté les lieux le 17 janvier 2024.

Madame [U] [N] a saisi un conciliateur de justice aux fins de tentative de conciliation, laquelle s’est déroulée le 03 février 2025. Un constat d’échec a été dressé le même jour.

Par acte de commissaire de justice du 31 juillet 2025, Madame [U] [N] et Monsieur [Q] [F] ont fait assigner Monsieur [Y] [L] et la SARL CARNOT IMMOBILIER CELTIC IMMOBILIER devant le tribunal judiciaire de BRIVE-LA-GAILLARDE et demandent, au vu de leurs conclusions en réponse du 11 décembre 2025, de :

Vu les articles 1103, 1217, 1231 et 1 719 du code civil

Vu l’article 1240 du code civil

Vu l’article 700 du code de procédure civile

— Débouter les époux [L] et l’agence CELTIC IMMOBILIER de toutes demandes plus amples ou contraires aux présentes ;

— Juger la présente action recevable et bien fondée ;

— Juger que l’agence immobilière CELTIC IMMOBILIER a engagé sa responsabilité délictuelle sur le fondement de l’article 1240 du code civil ;

— Juger que Monsieur et Madame [L] ont engagé leur responsabilité contractuelle ;

— Condamner in solidum l’agence immobilière CELTIC IMMOBILIER et Monsieur et Madame [L] à régler la somme de 8 903.90€ aux consorts [N] [F]

— Condamner in solidum l’agence immobilière CELTIC IMMOBILIER et Monsieur et Madame [L] à régler la somme de 2 000€ au visa de l’article700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens de l’instance.

L’affaire a été retenue à l’audience du 06 janvier 2026.

Madame [U] [N] et Monsieur [Q] [F], représentés par leur avocat, se sont reportés à leurs conclusions en réponse du 11 décembre 2025 et ont formé les demandes ci-dessus rappelées.

Représentés par leur avocat, Monsieur [Y] [L] et la SARL CARNOT IMMOBILIER CELTIC IMMOBILIER se sont reportés à leurs conclusions du 13 décembre 2025 et ont demandé de :

Vu la loi du 6 juillet 1989,

Vu le bail d’habitation du 14 février 2023,

— Débouter Madame [U] [N] et Monsieur [Q] [F] de l’intégralité des demandes présentées à l’encontre de Monsieur et Madame [L] et à l’encontre de la Société CARNOT IMMOBILIER (CELTIC IMMOBILIER)

— Condamner solidairement Madame [U] [N] et Monsieur [Q] [F] à payer à Monsieur et Madame [L] la somme de 1 200 € à titre de dommages-intérêts en remboursement de la facture de peinture

— Condamner solidairement Madame [U] [N] et Monsieur [Q] [F] à payer à Monsieur et Madame [L] et à la Société CARNOT IMMOBILIER la somme de 2 500 € en application des dispositions de l’article au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, du Code de Procédure Civile, ainsi qu’aux entiers dépens de l’instance.

En application des dispositions de l’article 455 du code de procédure civile, il est expressément fait référence aux conclusions déposées par les parties et reprises oralement à l’audience pour un exposé plus ample de leurs moyens et des faits de la cause.

L’affaire a été mise en délibéré et la date de prononcé par mise à disposition au greffe a été fixée au 24 février 2026.

MOTIFS

Sur la demande à l’égard de Monsieur [Y] [L]

L’article 6 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 dispose que le bailleur est obligé d’assurer au locataire la jouissance paisible du logement.

Il sera observé que Madame [L] n’est pas dans la cause.

Sur le manquement de Monsieur [Y] [L] à son obligation

Il résulte du procès-verbal de constat de commissaire de justice du 15 novembre 2023 que, dans le garage, le mur se trouvant en partie contre terrier présente d’importantes infiltrations d’eau, que le mur est très humide, qu’une flaque est présente au sol, que le sac et les vêtements sont piqués de traces de moisissure, que dans le palier garage, les murs présentent des boursouflures et traces d’infiltrations, qu’au toucher le mur est humide, que de l’humidité au sol est constatée, que les meubles présentent des traces de moisissures, que dans la chambre parentale, des moisissures sont présentes sur le mur au niveau de la tête de lit, sur le mur sous la fenêtre, , dans l’angle entre le plafond et le mur, sur des objets appartenant aux locataires (canne, sabre, veste en cuir), que dans la chambre Jonas, des moisissures sont présentes à de nombreux endroits sur les murs et que dans le salon, des moisissures sont présentes à de multiples endroits sur les murs.

Il résulte de ce procès-verbal que des infiltrations affectent un mur du garage et que le palier garage, deux chambres et le salon présentent de l’humidité qui provoque des moisissures sur les murs et sur les meubles et effets des locataires.

Monsieur [Y] [L] établit une distinction entre l’humidité affectant le garage et celle affectant les pièces à vivre. Toutefois, au vu de l’article 1.3 du contrat, le garage est compris dans les locaux loués et les obligations mises à la charge du bailleur par l’article 6 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 s’appliquent également à ce garage. Dès lors qu’il est loué, les locataires ont toute liberté de l’utiliser, non comme une pièce à vivre, mais comme un local à usage de rangement d’objets mobiliers ou de vêtements.

S’agissant des pièces à vivre, Monsieur [Y] [L] fait valoir que l’agence immobilière a constaté que la VMC avait été débranchée par les locataires mais ne produit pas la moindre pièce à l’appui de son affirmation et notamment pas l’état des lieux de sortie. Par ailleurs les attestations qu’il produit ne peuvent combattre les constatations du commissaire de justice dans son procès-verbal du 15 novembre 2023. Dès lors, il n’apporte pas la preuve que l’humidité dans les pièces à vivre est provoquée par les locataires.

Madame [U] [N] et Monsieur [Q] [F] ont informé la mandataire du bailleur, par lettre recommandée avec accusé de réception du 18 septembre 2023, “qu’il existe un problème de moisissure dans notre logement” et pas uniquement dans le garage comme le prétend le défendeur. Monsieur [Y] [L] n’a réagi que le 06 décembre 2023, soit deux mois et demi après, date à laquelle la société MUR PROTECT qu’il a diligentée, a visité les lieux.

Il résulte de l’ensemble de ces éléments que Monsieur [Y] [L] a manqué à son obligation d’assurer aux locataires la jouissance paisible du logement loué.

Sur les préjudices

L’article 1217 du code civil dispose que la partie envers laquelle l’engagement n’a pas été exécuté, ou l’a été imparfaitement, peut demander réparation des conséquences de l’inexécution.

* sur le préjudice de jouissance

Au vu de l’article 1.3 du contrat, la maison d’habitation louée comprend 3 chambres, un salon, une cuisine, outre garage, salle d’eau et buanderie Il résulte du procès-verbal de constat que l’humidité affecte les murs de deux chambres sur trois et le salon soit plus de la moitié des pièces de vie. Les locataires n’ont pu jouir pleinement de ces pièces du 18 septembre 2023, date de la mise en demeure, au 17 janvier 2024, date de leur départ, soit pendant quatre mois. Dès lors, le préjudice de jouissance sera évalué à un mois et demi de loyer, soit la somme de 790 x 1,5 = 1.185 euros.

* sur le préjudice matériel

Les locataires justifient de la perte de vêtements et de meubles pour un total de 557,69 euros.

* sur le dépôt de garantie

Le versement du dépôt de garantie est sans relation avec le manquement du bailleur. La demande est rejetée.

* sur les frais liés au nouveau logement

Les demandeurs ne versent aucune pièce à l’appui de leur demande, laquelle sera rejetée.

* sur le préjudice moral

Les demandeurs ont été contraints d’organiser un déménagement et de rechercher un nouveau logement. Leur préjudice moral sera évalué à la somme de 1.000 euros.

Sur les demandes à l’égard de la SARL CARNOT IMMOBILIER CELTIC IMMOBILIER

L’article 1240 du code civil dispose que tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

La SARL CARNOT IMMOBILIER CELTIC IMMOBILIER est la mandataire de Monsieur [Y] [L]. Elle n’est pas bailleur du logement et il appartenait au seul bailleur d’effectuer les travaux nécessaires. Les demandeurs ne démontrent aucune faute qu’elle aurait commise. Les demandes à son égard sont rejetées.

Sur la demande reconventionnelle

Monsieur [Y] [L] ne produit pas les états des lieux d’entrée et de sortie justifiant d’une dégradation de la peinture par les locataires. La demande est rejetée.

Sur la demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile

L’équité impose de condamner Monsieur [Y] [L] à payer à Madame [U] [N] et Monsieur [Q] [F], qui ont été contraints de recourir à justice pour faire valoir leurs droits, la somme de 2.000 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Monsieur [Y] [L] et la SARL CARNOT IMMOBILIER CELTIC IMMOBILIER sont déboutés de leurs demandes.

Sur les dépens

Monsieur [Y] [L] est condamné aux dépens.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant après débats en audience publique, par jugement contradictoire, en premier ressort, et prononcé par mise à disposition au greffe :

CONDAMNE Monsieur [Y] [L] à payer à Madame [U] [N] et Monsieur [Q] [F] les sommes suivantes :

—  1.185 euros à titre de dommages et intérêts pour préjudice de jouissance,

—  557,69 euros à titre de dommages et intérêts pour préjudice matériel,

—  1.000 euros à titre de dommages et intérêts pour préjudice moral,

—  2.000 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

DÉBOUTE Madame [U] [N] et Monsieur [Q] [F] du surplus de leur demande ;

DÉBOUTE Monsieur [Y] [L] et la SARL CARNOT IMMOBILIER CELTIC IMMOBILIER de leur demande reconventionnelle et de leur demande au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE Monsieur [Y] [L] aux dépens.

Ainsi prononcé par mise à disposition au greffe les jour, mois et an indiqués ci-dessus, et signé du Président et du Greffier.

LA GREFFIÈRE LE PRÉSIDENT