MINUTE N° :

ORDONNANCE DU : 21 Mars 2025

DOSSIER N° : N° RG 24/00586 – N° Portalis DB3T-W-B7I-U277

AFFAIRE : Société AESTIAM PIERRE C/ [M] [Z], [H] [P] [Z]

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE CRETEIL

3ème Chambre CIVILE

ORDONNANCE DU JUGE DE LA MISE EN ETAT

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Nous, Samra LAMBERT, Vice-Présidente

Assistée de Francine REA, Greffier

DEMANDERESSE

S.C.P.C.I. AESTIAM PIERRE dont le siège social est sis [Adresse 2]

représentée par M^e Didier NAKACHE, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : R 99

DEFENDEURS

Monsieur [M] [Z], demeurant [Adresse 1]

Madame [H] [P] [Z], demeurant [Adresse 1]

tous deux représentées par M^e Sébastien MALOYER, avocat au barreau du VAL-DE-MARNE, vestiaire : PC 258

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EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé en date du 21 octobre 2005 et à effet du même jour, Monsieur [T] [W] a consenti à la SARL YARDEN PRICE un bail commercial d’une durée de 9 années portant sur des locaux sis [Adresse 1] à [Localité 3], pour une activité de « vente de produits alimentaires, traiteur, restauration rapide et classique » moyennant un loyer annuel Hors Taxe et hors charges de 12.000 euros.

Par acte sous seing privé en date du 29 décembre 2006, la SARL YARDEN PRICE a cédé son bail à Monsieur [M] [Z] et son épouse Madame [H] [P] [Z].

Par exploit en date du 12 août 2021, la Société AESTIAM PIERRE RENDEMENT a fait délivrer à Monsieur et Madame [Z] un commandement de payer visant la clause résolutoire du bail pour la somme principale de 31.036,89 € arrêtée au 1er juillet 2021.

En suite des assignations de la société AESTIAM PIERRE RENDEMENT délivrées aux époux [Z] les 27 juillet 2022 et 18 avril 2023 devant le juge des référés aux fins d’expulsion suite à l’acquisition de la clause résolutoire, ce dernier a jugé irrecevable la demanderesse pour défaut de qualité à agir le 16 décembre 2022 puis le 24 aout 2023.

Suivant assignation en date du 17 octobre 2023, frappé de caducité puis par exploit d’huissier en date du 25 janvier 2024, la Société AESTIAM PIERRE RENDEMENT a assigné les époux [Z] devant le Tribunal de céans aux fins de voir prononcer la résiliation du bail, ordonner l’expulsion des époux [Z] et les condamner au paiement des loyers impayées outre diverses indemnités.

Suivant conclusions d’incident signifiées le 27 mai 2024, Monsieur [M] [Z] et Madame [H] [P] [Z] ont soulevé l’irrecevabilité des demandes de la Société AESTIAM PIERRE RENDEMENT en raison du défaut de qualité à agir. Dans leurs dernières écritures signifiées par RPVA le 22 novembre 2024, les époux [Z] sollicitent, au visa des articles 32, 122 et 789 du code de procédure civile, de voir :

“ DÉCLARER la SCPI AESTIAM PIERRE RENDEMENT irrecevable en toutes ses demandes, fins et conclusions, pour défaut de qualité à agir ;

— SUBSIDIAREMENT, l’en DÉBOUTER ;

— CONDAMNER la Société AESTIAM PIERRE RENDEMENT à payer à Monsieur [M] [Z] et Madame [H] [P] [Z] la somme de 4.000 €uros en application des dispositions de l’article 700 du Code de Procédure Civile ;

— CONDAMNER la Société AESTIAM PIERRE RENDEMENT aux entiers dépens de l’instance, lesquels seront recouvrés par la S.C.P. Sébastien MALOYER – Marie-Odile GENEFORT, agissant par de Maître Sébastien MALOYER, Avocat aux offres de droit, par application des dispositions de l’article 699 du Code de Procédure Civile”

Ils font valoir que :

— la Société AESTIAM PIERRE RENDEMENT, demanderesse à la présente instance, n’est pas le bailleur commercial des époux [Z].

— le bail commercial avait été consenti en 2005 par Monsieur [T] [W], lequel avait également expressément consenti à sa cession au profit des concluants l’année suivante.

— le relevé de propriété indique que le propriétaire de ce bien est la SCPI FONCIA PIERRE RENDEMENT et non celle de la SCPI. Il en est de même de l’attestation de propriété produite par la demanderesse elle-même, laquelle est établie au nom de la SCPI FONCIA PIERRE RENDEMENT

— Monsieur et Madame [Z] n’ont jamais été avertis de cette mutation et n’ont jamais reçu la lettre RAR prévue à l’article L.145-46-1 du Code de Commerce leur permettant de faire valoir leur droit de préférence.

— en application de l’article 6, 1. a), le changement de dénomination doit obligatoirement être publié au fichier immobilier. A cet égard, la pièce n°9 récemment communiquée par la demanderesse constitutive d’un enregistrement du dépôt d’un procès-verbal d’assemblée générale est insusceptible de pallier cette carence.

Dans ses dernières écritures signifiées par RPVA le 16 octobre 2024, la société AESTIAM PIERRE RENDEMENT sollicite au visa des articles 32, 122 et 789 du code de procédure civile, de voir :

“ DEBOUTER Monsieur M. [Z] [M], ET Mme [Z] [H] [P] de leur incident.

JUGER que la société AESTIAM PIERRE RENDEMENT a qualité à agir.

CONDAMNER M. [Z] [M], ET Mme [Z] [H] [P] à payer à la société SCPI AESTIAM PIERRE RENDEMENT la somme de 4.500 € au titre de l’article 700 du Code de procédure civile.

CONDAMNER M. [Z] [M] et Mme [Z] [H] [P] aux entiers dépens.”

La société estime que:

— elle ajustifié de la propriété du bien par la production des pièces suivantes : Pièce n°7 : PV de changement de dénomination sociale de FONCIA PIERRE RENDEMENT en AESTIAM PIERRE RENDEMENT ; Pièce n°8 : – Kbis AESTIAM PIERRE RENDEMENT; Pièce n°9 : Publication au SPF du changement de dénomination sociale,

— Ces pièces justifient le changement de dénomination sociale de FONCIA PIERRE RENDEMENT en AESTIAM PIERRE RENDEMENT et la publication au service de la publicité foncière du changement de dénomination sociale. Le changement de dénomination sociale n’a pas eu pour effet de transférer la propriété et pour clore le débat ce changement de dénomination a été publié au fichier immobilier.

Les parties ont été convoquées pour plaider sur l’incident à l’audience du 10 février 2025 lors de laquelle les parties ont développé oralement leurs conclusions.

Pour un plus ample exposé des faits de la cause et moyens des parties, il est expressément renvoyé aux écritures déposées dans le dossier, qui ont été contradictoirement débattues à l’audience.

A l’issue des débats les parties ont été informées que l’ordonnance serait mise à disposition au greffe le 21 mars 2025.

MOTIFS

L’article 789 du code de procédure civile, dans sa rédaction issue du décret du 3 juillet 2024, en vigueur depuis le 1er septembre 2024, donne compétence au juge de la mise en état pour trancher les fins de non-recevoir. Par dérogation au premier alinéa, s’il estime que la complexité du moyen soulevé ou l’état d’avancement de l’instruction le justifie, le juge de la mise en état peut décider que la fin de non-recevoir sera examinée à l’issue de l’instruction par la formation de jugement appelée à statuer sur le fond.

En vertu de l’article 122 du code de procédure civile, « Constitue une fin de non-recevoir tout moyen qui tend à faire déclarer l’adversaire irrecevable en sa demande, sans examen au fond, pour défaut de droit d’agir, tel le défaut de qualité, le défaut d’intérêt, la prescription, le délai préfix, la chose jugée. »

Est ainsi irrecevable toute prétention émise par ou contre une personne dépourvue du droit d’agir conformément à l’article 32 du code de procédure civile.

En l’espèce, il est constant et résulte des pièces versées que le bail litigieux a été consenti par Monsieur [T] [W].

Si la société AESTIAM PIERRE RENDEMENT produit partiellement aux débats un extrait des délibérations de l’assemblée générale extraordinaire du 25 juin 2020 puisqu’ainsi que le relèvent les défendeurs la copie communiquée comporte les pages 1, 2 et 5 et une page non numérotée, le relevé de propriété, mis à jour en 2021, produit par Monsieur [Z] [M] et Madame [Z] [H] [P] mentionne en qualité de propriétaire la SCPI FONCIA PIERRE RENDEMENT ayant pour mandataire AESTIAM.

De même, l’extrait KBIS versé et la déclaration réalisée le 17 novembre 2023 auprès du service de la publicité foncière de [Localité 4] ne permettent pas de s’assurer de sa qualité à agir en l’absence de publication du changement de dénomination sociale réalisée par ledit service et de justificatif permettant d’établir les conditions d’acquisition du bien immobilier loué à Monsieur [Z] [M] et Madame [Z] [H] [P].

Dès lors, il apparaît que la société AESTIAM PIERRE RENDEMENT ne justifie pas de sa qualité à agir aux droits de Monsieur [T] [W] voire de la SCPI FONCIA PIERRE RENDEMENT ; et il convient de faire droit à l’irrecevabilité soulevée.

Sur les autres demandes

En application des dispositions des articles 696 et suivants du code de procédure civile, il convient de condamner la société AESTIAM PIERRE RENDEMENT aux dépens de l’instance.

Il apparaît inéquitable de laisser à la charge de Monsieur [Z] [M] et Madame [Z] [H] [P] les frais irrépétibles qu’il ont exposés dans le cadre de cette instance. Il convient donc de condamner la société AESTIAM PIERRE RENDEMENT à leur payer la somme de 1500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Statuant publiquement, par ordonnance contradictoire, en premier ressort, mis à disposition au greffe à la date du délibéré,

DECLARONS la société AESTIAM PIERRE RENDEMENT irrecevable en toutes ses demandes pour défaut de qualité à agir ;

CONDAMNONS la société AESTIAM PIERRE RENDEMENT à payer à Monsieur [Z] [M] et Madame [Z] [H] [P] la somme de 1500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNONS la société AESTIAM PIERRE RENDEMENT aux entiers dépens de l’instance lesquels seront recouvrés par la SCP Sébastien MALOYER – Marie-Odile GENEFORT agissant par de Maitre Sébastien MALOYER, avocat aux offres de droit par application des dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

Fait à CRETEIL, L’AN DEUX MIL VINGT CINQ ET LE VINGT ET UN MARS

LE GREFFIER LE JUGE DE LA MISE EN ETAT