MINUTE N°

N° RG 25/00088 – N° Portalis DBXF-W-B7J-C3GU

DÉCISION : CONTRADICTOIRE

Nature de l’affaire : Baux d’habitation – Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d’assurance et ordonner l’expulsion (5AA)

JUGEMENT DU TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE BRIVE LA [Localité 1]

DU 17 FÉVRIER 2026

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COMPOSITION DU TRIBUNAL

Président : Thierry WEILLER, Vice-Président, Juge du contentieux de la protection

Assisté de :

Greffière : Aurore LEMOINE, Cadre greffier

DEMANDERESSE :

SA d’HLM INTERREGIONALE POLYGONE, immatriculée au RCS d'[Localité 2] sous le numéro 405 420 159, prise en la personne de son représentant légal, dont le siège social est sis [Adresse 1]

Représentée par M^e Maître Hélène JOLIVET, avocat au barreau d’AURILLAC, substituée par M^e Isabelle LESCURE, avocat au barreau de BRIVE

DÉFENDEURS :

Monsieur [F] [R], né le 5 août 1992 à [Localité 3], demeurant [Adresse 2]

Représenté par M^e Christelle MALAUZAT, avocat au barreau de BRIVE

Copie certifiée conforme Me [Localité 4] + copie exécutoire Me [Localité 5] le 17/02/2026

Madame [A] [S], née le 11 février 1987 à [Localité 6], demeurant [Adresse 2]

Représentée par M^e Christelle MALAUZAT, avocat au barreau de BRIVE

DÉBATS : Audience publique du 04 Novembre 2025

Date de mise à disposition au greffe de la décision : 02 Décembre 2025, délibéré prorogé au 30 Décembre 2025 puis au 17 Février 2026

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EXPOSÉ DU LITIGE

Selon acte sous seing privé en date du 20 décembre 2021 à effet au même jour, la SA d’HLM INTERREGIONALE POLYGONE a donné en location à Madame [A] [S] et Monsieur [F] [R] un logement situé [Adresse 3] [Localité 7] [Adresse 4], moyennant un loyer mensuel révisable de 496,31 euros pour le logement, 29,60 euros pour le garage, 9,87 euros pour le jardin/cour outre la somme de 26,91 euros au titre des provisions mensuelles sur charges.

Le 1er août 2022, un plan d’apurement a été conclu aux termes duquel les locataires reconnaissaient devoir la somme de 1.391,60 euros à la date du 1er août 2022, somme qu’ils s’engageaient à payer par échéances mensuelles de 20 euros en sus du loyer résiduel courant.

Le 5 juillet 2023, un plan d’apurement a été conclu aux termes duquel les locataires reconnaissaient devoir la somme de 941,32 euros à la date du 04 juillet 2023, somme qu’ils s’engageaient à payer par échéances mensuelles de 18,48 euros en sus du loyer résiduel courant.

Le12 mars 2024, un plan d’apurement a été conclu aux termes duquel les locataires reconnaissaient devoir la somme de 1.908,15 euros à la date du 12 mars 2024, somme qu’ils s’engageaient à payer par échéances mensuelles de 30 euros en sus du loyer résiduel courant.

Les plans d’apurement n’ont pas été respectés par les locataires.

Le 30 avril 2024, le bailleur a fait délivrer aux locataires un commandement de payer visant la clause résolutoire prévue au bail, les mettant en demeure de régler la somme principale de 2.011,63 euros, outre les frais, au titre des loyers échus au jour de l’acte.

Faisant valoir que les causes du commandement de payer n’ont pas été réglées dans le délai requis, le bailleur a, par acte de commissaire de justice du 11 mars 2025, fait assigner Madame [A] [S] et Monsieur [F] [R] devant ce tribunal, auquel il demande de :

— constater l’acquisition de la clause résolutoire au 30 juin 2024,

— ordonner l’expulsion des défendeurs et de tous occupants de leur chef, avec l’assistance d’un serrurier et de la force publique,

— condamner solidairement les défendeurs à lui payer les sommes de :

—  2.611,54 euros au titre des loyers et charges impayés à la date du 28 janvier 2025 avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation,

— une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer et des charges dus depuis le 29 janvier 2025 jusqu’au départ effectif avec remise des clés,

—  800 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

— dans l’hypothèse où le tribunal accorderait même d’office des délai, il sera dit, qu’à défaut de respect du règlement des loyers en cours et de l’échéancier ainsi accordé, la clause résolutoire dont les effets auront été suspendus retrouvera son plein et entier effet,

— dans cette hypothèse, ordonner l’expulsion pure et simple des locataires et de tous occupants de leur chef, avec l’assistance d’un serrurier et de la force publique

— les condamner solidairement à une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer et des charges en cours jusqu’au départ effectif avec remise des clés,

— condamner solidairement les défendeurs aux entiers dépens, lesquels comprendront le coût du commandement de payer du 30 avril 2024.

— dire n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire.

L’affaire a été entendue à l’audience du 04 novembre 2025.

La SA d’HLM INTERREGIONALE POLYGONE, représentée par avocat, se rapporte aux conclusions récapitulatives qu’elle a déposées le 30 octobre 2025 et demande de :

— débouter les défendeurs de leurs contestations,

— condamner solidairement les défendeurs à lui payer la somme de 7 341.45 euros due à la date du 25 octobre 2025 avec intérêts au taux légal sur la somme de 2 611.54 euros à compter de la date de délivrance de l’assignation introductive d’instance et à compter du jugement à intervenir pour le surplus,

— les autres demandes figurant dans l’assignation restant inchangées.

Madame [A] [S] et Monsieur [F] [R], représentés par leur avocat, se rapportent aux termes des conclusions n°2 qu’ils ont déposées le 30 octobre 2025 et demandent de :

Vu notamment l’article 1353 du Code Civil,

Vu notamment l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989,

— Débouter la Société d’HLM Interrégionale POLYGONE de l’ensemble de ses demandes, fins et prétentions ;

A titre subsidiaire, si une quelconque somme devait être retenue à l’encontre de Monsieur [R] [F] et Madame [S] [A] :

— Accorder les plus larges délais de paiement aux Consorts [R] et [S] pour s’acquitter de leur dette, soit 3 ans ;

— Suspendre les effets de la clause résolutoire durant l’octroi des délais de paiement et dire et juger que la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais joué si l’intégralité des sommes à même d’être dues par Monsieur [R] [F] et Madame [S] est réglée au terme des délais de paiement à lui accordés ;

— Debouter la Société d'[Adresse 5] de sa demande fondée sur les dispositions de l’article 700 du Code de Procédure Civile ;

— Condamner en toute hypothèse la Société d’HLM Interrégionale POLYGONE en tous les dépens.

En application des dispositions de l’article 455 du code de procédure civile, il est expressément fait référence aux conclusions déposées par les parties et reprises oralement à l’audience pour un exposé plus ample de leurs moyens et des faits de la cause.

L’affaire a été mise en délibéré et la date de prononcé par mise à disposition au greffe a été fixée au 02 décembre 2025 et prorogée au 31 décembre 2025 puis au 17 février 2026 en raison de la surcharge du tribunal.

MOTIFS

Sur la recevabilité de la demande

La SA d’HLM INTERREGIONALE POLYGONE justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives le 06 mai 2024, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation le 11 mars 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

L’assignation a été notifiée au sous-préfet de [Localité 8] le 12 mars 2025, soit six semaines au moins avant la date de l’audience le 04 novembre 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

La demande est en conséquence recevable.

Sur l’impayé locatif

L’article 7 a) de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 énonce que le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

Sur la fixation à 252,61 euros du montant du loyer

Les défendeurs se fondent sur l’article 4 de la convention passée entre la SA d’HLM INTERREGIONALE POLYGONE le 08 décembre 1998 qui fixe à 20,45 francs le prix mensuel du loyer maximum pour l’appartement, 120 francs pour le garage et 40 francs pour le jardin de telle sorte qu’ils en déduisent un montant maximum de loyer de 1.497 francs ou 228,22 euros pour le logement, 120 francs ou 18,29 euros pour le garage et de 40 francs ou 6,10 euros pour le jardin, soit un total de 252,61 euros. Ils soutiennent en conséquence que le loyer prévu par le contrat de location de 496,31 euros pour le logement, 29,60 euros pour le garage, 9,87 euros pour le jardin/cour, soit un total de 535,78 euros, est contraire à la convention et qu’ils ne doivent payer que la somme mensuelle de 252,61 euros à titre de loyer.

Toutefois, l’article 4 de la convention prévoit que le loyer maximum est révisable chaque année le 1er juillet en fonction des variations de la moyenne sur quatre trimestres de l’indice du coût de la construction publié par l’INSEE. Il convient à cet égard de rappeler que la convention est en date du 08 décembre 1998 et que le contrat de location du 20 décembre 2021, soit 23 ans après la convention, et que les 23 révisions annuelles n’ont pu que faire augmenter le montant du loyer maximum mensuel, si bien qu’il n’est pas démontré que le montant du loyer prévu par le contrat de location soit contraire à la convention. La demande est rejetée.

Sur les révisions de loyer

L’article 3 du contrat de location prévoit que le prix du loyer est révisable conformément aux clauses de la convention passée entre la SA d’HLM INTERREGIONALE POLYGONE et l’Etat du 08 décembre 1998.

Cette convention prévoit en son article 4 troisième alinéa que dans les limites du loyer maximum et des dispositions prises en application du titre IV de la loi n°82-526 du 22 juin 1982, le loyer pratiqué peut être majoré au plus de 20 % par an, les majorations pouvant intervenir le 1er janvier et le 1er juillet de chaque année.

Dès lors, sur le fondement de ces textes, la SA d’HLM INTERREGIONALE POLYGONE était fondée à majorer le montant du loyer les 1er janvier et 1er juillet de chaque année, étant souligné que les majorations pratiquées sont très largement inférieures à 20 % . Ainsi et à titre d’exemple, les demandeurs prétendent que le loyer est passé de 535,78 euros en décembre 2021 à 564, 93 euros le 1er janvier 2022, soit une différence de 29,15 euros. Toutefois, le montant de 535,78 euros est un montant hors provisions pour charges (496,31 (logement) + 29,60 (garage) + 9,87 (jardin/cour) = 535,78 euros), alors que le montant de 564, 93 euros est un montant provision pour charges comprises (498,38 (logement) + 29,73 (garage) + 9,91 (jardin/cour) + 26,91 (provision pour charges) = 564,93 euros). Dès lors, la différence de 29,15 euros qu’ils dénoncent est due à la provision pour charges de 26,91 euros qu’ils n’ont pas prise en compte et à 2,24 euros de majoration prévue par l’article 4 de la convention, majoration qui est inférieure à 20 %.

Les autres variations dans le montant du loyers sont dues, ainsi que le bailleur le démontre par la production des appels de loyers, à la facturation de l’assurance locative en l’absence de production de justificatifs, à la pénalité pour absence de réponse à l’enquête annuelle, à la mensualité des plans d’apurement ainsi qu’à la variation du montant de l’APL qui modifie le montant du loyer résiduel.

Au vu de l’ensemble de ces éléments, le montant des loyers figurant dans le décompte produit par le bailleur est justifié.

Sur le montant de l’impayé locatif

Il résulte du décompte versé aux débats, que le montant des loyers, charges et indemnités mensuelles d’occupation dus par les locataires au 25 octobre 2025, terme d’octobre 2025 inclus, s’élève à la somme de 7.341,45 euros.

Aucun élément ne permet de contester le montant de ce décompte. L’article 5.2 du contrat contient une clasue de solidarité. Il convient en conséquence de condamner solidairement Madame [A] [S] et Monsieur [F] [R] à payer au demandeur la somme de 7.341,45 euros au titre des loyers, charges et indemnités mensuelles d’occupation dus au 25 octobre 2025, terme d’octobre 2025 inclus, avec intérêts au taux légal à compter du 11 mars 2025, date de l’assignation, sur la somme de 2.611,54 euros, et du prononcé du présent sur le surplus.

Sur l’acquisition de la clause résolutoire et l’expulsion

Le contrat de location signé par les parties contient, en son article 4, une clause résolutoire énonçant qu’à défaut de paiement de loyers ou charges régulièrement appelées, il pourra être résilié de plein droit à l’initiative du bailleur, deux mois après un commandement de payer resté sans effet.

Le commandement signifié le 30 avril 2024 pour avoir paiement de la somme de 2.011,63 euros en principal, reproduit cette clause résolutoire et est conforme aux dispositions de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989. Le décompte qui lui était joint a permis aux défendeurs de connaître le détail des loyers et charges qui leur étaient réclamés. Ce commandement n’ayant pas été suivi d’effet dans le délai prévu, il convient de constater la résiliation du bail au 30 juin 2024 par acquisition de la clause résolutoire et d’accueillir en conséquence la demande en expulsion.

Sur les délais de paiement

L’article 24 V de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 dispose que le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative.

Il résulte de ce texte que des délais de paiement ne peuvent être accordés au locataire que s’il remplit deux conditions cumulatives :

— avoir repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience,

— être en situation de régler sa dette locative.

Il résulte du décompte du 25 octobre 2025 produit que les locataires n’ont pas repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience. Au surplus, ils ont démontré leur incapacité à respecter les trois plans d’apurement qu’ils ont conclus avec le bailleur. La demande est en conséquence rejetée.

Sur l’indemnité d’occupation

L’indemnité mensuelle d’occupation due solidairement par les défendeurs au bailleur sera fixée au montant du loyer en principal et révisable comme lui, augmenté des charges et ce, à compter du 30 juin 2024 jusqu’à la libération des lieux par remise des clés.

L’indemnité mensuelle d’occupation due solidairement par Madame [A] [S] et Monsieur [F] [R] du 30 juin 2024 au 31 octobre 2025 étant déjà comprise dans la condamnation intervenue ci-avant au titre de l’impayé locatif, ils seront condamnés solidairement à payer à La SA d’HLM INTERREGIONALE POLYGONE ladite indemnité mensuelle d’occupation à compter du 1er novembre 2025 jusqu’à la libération des lieux par remise des clés.

Sur l’exécution provisoire

L’exécution provisoire est compatible avec la nature de l’affaire et est, en outre, nécessaire au vu de son ancienneté. Il convient dès lors de l’ordonner, en toutes les dispositions du présent.

Sur la demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile et les dépens

L’équité impose de condamner in solidum Madame [A] [S] et Monsieur [F] [R] à payer à la SA d’HLM INTERREGIONALE POLYGONE, qui a été contraint de recourir à justice pour faire valoir ses droits, la somme de 800 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Madame [A] [S] et Monsieur [F] [R] sont condamnés in solidum aux dépens, lesquels comprendront notamment le coût du commandement de payer.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant après débats en audience publique, par jugement contradictoire, en premier ressort, et prononcé par mise à disposition au greffe :

DÉCLARE la demande recevable ;

CONDAMNE solidairement Madame [A] [S] et Monsieur [F] [R] à payer à la SA d’HLM INTERREGIONALE POLYGONE la somme de 7.341,45 euros au titre des loyers, charges et indemnités mensuelles d’occupation dus au 25 octobre 2025, terme d’octobre 2025 inclus, avec intérêts au taux légal à compter du 11 mars 2025 sur la somme de 2.611,54 euros et du prononcé du présent sur le surplus ;

CONSTATE l’acquisition au 30 juin 2024 de la clause résolutoire prévue au bail consenti à Madame [A] [S] et Monsieur [F] [R] en date du 20 décembre 2021 à effet au même jour portant sur un logement situé [Adresse 3] [Localité 9] ;

ORDONNE l’expulsion des lieux loués de Madame [A] [S] et Monsieur [F] [R], ainsi que celle de tous occupants de leur chef, au besoin avec le concours de la force publique et d’un serrurier ;

FIXE l’indemnité mensuelle d’occupation due solidairement par Madame [A] [S] et Monsieur [F] [R] à la SA d’HLM INTERREGIONALE POLYGONE au montant du loyer en principal et révisable comme lui, augmenté des charges et ce, à compter du 30 juin 2024 jusqu’à la libération des lieux par remise des clés ;

CONDAMNE solidairement Madame [A] [S] et Monsieur [F] [R] à payer à la SA d’HLM INTERREGIONALE POLYGONE ladite indemnité mensuelle d’occupation à compter du 1er novembre 2025 jusqu’à la libération des lieux par remise des clés ;

CONDAMNE in solidum Madame [A] [S] et Monsieur [F] [R] à payer à la SA d’HLM INTERREGIONALE POLYGONE la somme de 800 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

ORDONNE l’exécution provisoire en toutes les dispositions du présent ;

DÉBOUTE Madame [A] [S] et Monsieur [F] [R] de l’ensemble de leurs demandes ;

CONDAMNE in solidum Madame [A] [S] et Monsieur [F] [R] aux dépens, lesquels comprendront notamment le coût du commandement de payer.

Ainsi prononcé par mise à disposition au greffe les jour, mois et an indiqués ci-dessus, et signé du Président et du Greffier.

LA GREFFIÈRE LE PRÉSIDENT