RÉPUBLIQUE

FRAN ÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

N° RG 25/00228 – N° Portalis DB3U-W-B7J-O3NH

MINUTE N° : 61

Notification

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Copie exécutoire délivrée

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COUR D’APPEL DE VERSAILLES

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE PONTOISE

Tribunal de proximité de Montmorency

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JUGEMENT

DU 20 JANVIER 2026

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JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

PARTIES

DEMANDEUR(S) :

S.A. LOGIREP

[Adresse 1]

[Localité 5]

Représentée par MAître PAUTONNIER avocat au barreau de PAris

DÉFENDEUR(S) :

Madame [R] [K]

[Adresse 2]

[Localité 7]

comparante en personne

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Anne-Cécile BAULER,

Assisté de : Marlène PONIARD, Greffier,

DÉBATS :

À l’audience publique du 17 Novembre 2025

DÉCISION :

Prononcée par Anne-Cécile BAULER, juge des contentieux de la protection, juge au Tribunal de proximité de Montmorency, assisté de Marlène PONIARD, Greffier,

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé à effet au 10 juillet 2018, la SA d’HLM LOGIREP a donné à bail à Madame [R] [K] un appartement situé [Adresse 4], pour un loyer mensuel de 436,04 euros, et 137,34 euros de provisions sur charges.

Par acte de commissaire de justice en date du 2 août 2024, la SA d’HLM LOGIREP a fait signifier à Madame [R] [K] un commandement de payer visant la clause résolutoire pour un montant de 2198,20 euros en principal, au titre des loyers et charges impayés.

Par lettre distribuée le 29 juillet 2024, la SA d’HLM LOGIREP a saisi la caisse d’allocations familiales.

Par acte de commissaire de justice en date du 1er octobre 2025, la SA d’HLM LOGIREP a fait assigner Madame [R] [K] devant le juge des contentieux de la protection siégeant au Tribunal de proximité de Montmorency aux fins de :

constater l’acquisition de la clause résolutoire,ordonner l’expulsion de Madame [R] [K] ainsi que de tout occupant de son chef, avec au besoin l’assistance de la force publique, condamner Madame [R] [K] au paiement des sommes suivantes :la somme de 2477,61 euros au titre de la dette locative arrêtée au 31 juillet 2025, avec intérêts de droit à compter du commandement, une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer mensuel et des charges locatives, à compter de la résiliation du bail jusqu’à libération effective des lieux,la somme de 800 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile, les dépens, y-compris le coût du commandement de payer et de l’assignation, demander l’exécution provisoire.

L’assignation a été dénoncée à la préfecture du Val d’Oise le 2 octobre 2025.

À l’audience du 17 novembre 2025, la SA d’HLM LOGIREP, représentée, maintient ses demandes et actualise sa créance à la somme de 2606,29 euros arrêtée au 12 novembre 2025, loyer du mois d’octobre 2025 inclus. Elle n’est pas opposée à l’octroi de délais de paiement suspensifs des effets de la clause résolutoire dès lors que la créance est réglée dans le délai maximum de trente-six mois.

La SA d’HLM LOGIREP soutient, sur le fondement de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, que Madame [R] [K] n’a pas réglé les sommes réclamées dans le délai de deux mois après la délivrance du commandement de payer du 2 août 2024 / sur le fondement de l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989, que n’a pas justifié de l’assurance dans le délai d’un mois après la délivrance du commandement. Elle ajoute que la créance de loyer est certaine, liquide et exigible, ce qui justifie la condamnation de la locataire à régler l’arriéré de loyers en application de l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989.

Madame [R] [K], comparante, ne conteste pas le principe de la dette. elle demande le bénéfice de délais de paiement à hauteur de 50 euros par mois en plus des loyers, suspensifs des effets de la clause résolutoire.

Au soutien de ses prétentions, elle expose avoir deux enfants à sa charge. Elle précise avoir pu reprendre le paiement de ses loyers et charges depuis le mois de septembre 2024. Elle dit bénéficier d’une mesure d’accompagnement social personnalisée.

Le juge a invité les parties à produire tous les éléments relatifs à l’existence d’une procédure de surendettement conformément à l’article 24 V de la loi du 6 juillet 1989.

Un diagnostic social et financier a été reçu au greffe avant l’audience et il a été donné lecture de ses conclusions à l’audience.

À l’issue des débats, l’affaire a été mise en délibéré. Le président a avisé les parties que le jugement serait prononcé le 20 janvier 2026 par mise à disposition au greffe de la juridiction.

MOTIVATION DE LA DECISION

Sur les demandes principales

Sur la recevabilité de la demande

Conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi du 6 juillet 1989, dans sa version applicable au présent litige, une copie de l’assignation aux fins de constat de la résiliation du bail a été notifiée au représentant de l’Etat dans le département le 2 octobre 2025, soit au moins six semaines avant l’audience.

Par ailleurs, il est justifié que la situation d’impayés perdure malgré son signalement à la caisse d’allocations familiales par la SA d’HLM LOGIREP le 29 juillet 2024, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 1er octobre 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

En conséquence, la demande de la SA d’HLM LOGIREP aux fins de constat de résiliation du bail pour défaut de paiement des loyers est recevable.

Sur la demande en paiement

Selon l’article 7a) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer les loyers et charges aux termes convenus.

Aux termes de l’article 4 p) de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, est réputée non écrite toute clause qui fait supporter au locataire des frais de relance ou d’expédition de la quittance ainsi que les frais de procédure en plus des sommes versées au titre des dépens et de l’article 700 du code de procédure civile. Il résulte de ces dispositions que le bailleur ne peut mettre à la charge du locataire les frais relatifs au recouvrement amiable ou contentieux de sa créance au titre de l’arriéré locatif.

En application de l’article 1353 du code civil, il appartient à celui qui demande l’exécution d’une obligation d’en rapporter la preuve.

En l’espèce, il ressort des pièces du dossier, notamment du bail signé le 10 juillet 2018, du commandement de payer délivré le 2 août 2024 et du décompte de la créance actualisé au 31 octobre 2025, que la SA d’HLM LOGIREP rapporte la preuve de l’arriéré de loyers et charges impayés.

Il convient de déduire du décompte présenté la somme de 140,90 euros imputée pour des frais le 30 septembre 2024.

En conséquence, il convient de condamner Madame [R] [K] à payer à la SA d’HLM LOGIREP la somme de 2465,39 euros, au titre des sommes dues au 31 octobre 2025, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation du 1er octobre 2025 sur la somme de 2126,71 euros et du présent jugement sur le surplus, en application des règles d’imputation des paiements sur la dette.

Sur la demande d’acquisition de la clause résolutoire

L’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, dans sa version antérieure à la loi du 27 juillet 2023, disposait, dans son premier alinéa, que toute clause prévoyant la résiliation du bail pour défaut de paiement des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

Ce texte dispose désormais, depuis la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, que tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

Toutefois, la loi du 27 juillet 2023 ne comprend pas de disposition dérogeant à l’article 2 du code civil, selon lequel la loi ne dispose que pour l’avenir et n’a point d’effet rétroactif.

Dès lors, le nouvel article 24 de la loi du 6 juillet 1989, dans sa version postérieure à la loi du 27 juillet 2023, en ce qu’il fixe désormais à six semaines le délai minimal accordé au locataire pour apurer sa dette au terme duquel la clause résolutoire est acquise, ne s’applique pas immédiatement aux contrats en cours, qui demeurent régis par les stipulations des parties, telles qu’encadrées par la loi en vigueur au jour de la conclusion du bail, et ne peut avoir pour effet d’entraîner leur réfaction (Cass. Civ. 3e, 13 juin 2024, n°24-70.002).

Aussi, lorsque le bail a été conclu antérieurement à la loi nouvelle ou n’a pas été renouvelé postérieurement à celle-ci, et qu’il fixe contractuellement un délai accordé au locataire pour apurer sa dette de deux mois à compter du commandement de payer, ce délai de deux mois reste applicable.

A l’inverse, si le bail a été conclu ou renouvelé postérieurement à la loi nouvelle, l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 est applicable en ses nouvelles dispositions, le délai étant réduit à six semaines.

Conformément à l’article 1342-10 du code civil, à défaut d’indication par le débiteur, l’imputation d’un paiement a lieu sur les dettes que le débiteur avait le plus d’intérêt d’acquitter, et à égalité d’intérêt, elle se fait sur la plus ancienne.

En l’espèce, le bail contient une clause résolutoire qui prévoit qu’à défaut de paiement des loyers ou charges après délivrance d’un commandement de payer resté sans effet pendant deux mois, le bail sera résilié de plein droit.

Un commandement de payer visant la clause résolutoire, a été signifié par commissaire de justice en date du 2 août 2024.

Le bail étant antérieur à la loi du 27 juillet 2023 et n’ayant pas été renouvelé après celle-ci, le délai de deux mois est applicable.

Il est en outre établi, au vu des éléments fournis, que les sommes dues dont le paiement était demandé n’ont pas été réglées dans le délai de deux mois.

Les conditions d’acquisition de la clause résolutoire sont en principe réunies à l’expiration du délai de deux mois à compter du commandement de payer, soit, le 2 octobre 2024 à 24 heures et il y a lieu en conséquence de constater la résiliation du bail conclu à effet au 10 juillet 2018 à compter du 3 octobre 2024.

Sur les délais de paiement et la suspension des effets de la clause résolutoire

L’article 24 V de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 prévoit que le juge peut, même d’office, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années au locataire en situation de régler sa dette locative. Pendant le cours des délais ainsi accordé, les effets de la clause de résiliation de plein droit sont suspendus.

L’article 24 VI de la loi précitée, dispose notamment que par dérogation à ces dispositions, lorsqu’en application de l’article L. 733-10 du code de la consommation, une contestation a été formée par l’une des parties contre les délais et modalités de paiement de la dette locative imposés par la commission de surendettement des particuliers au profit du locataire et qu’au jour de l’audience, le locataire a repris le paiement du loyer et des charges, le juge qui constate l’acquisition de la clause de résiliation de plein droit du contrat de location accorde des délais de paiement jusqu’à la décision du juge des contentieux de proction statuant sur cette contestation.

En l’espèce, il apparaît, au vu d’un décompte circonstancié du bailleur arrêté au 12 novembre 2025, que Madame [R] [K] a repris le paiement du loyer et des charges.

Par ailleurs, le 5 mars 2025, la commission de surendettement des particuliers du Val d’Oise a imposé des mesures de traitement de la créance locative au profit de Madame [R] [K] et une contestation a été formée à l’encontre de cette décision de la commission de surendettement des particuliers, dont l’examen est toujours en cours devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Pontoise.

En conséquence, il convient de suspendre les effets de la clause résolutoire jusqu’au prononcé de la décision du juge des contentieux de la protection statuant sur la contestation formée à l’encontre des mesures imposées par la commission de surendettement des particuliers du Val d’Oise, et d’autoriser Madame [R] [K] à se libérer de sa dette par des versements mensuels, en plus du loyer courant, dans les conditions prévues au dispositif.

À défaut de règlement d’une des échéances, ou en cas d’impayé, la suspension prendra fin et la clause reprendra son effet, et l’intégralité de la dette restée impayée sera immédiatement exigible par le bailleur.

De plus, l’expulsion de Madame [R] [K] et de tout occupant de son chef sera autorisée. Le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d’exécution.

Sur la fixation de l’indemnité d’occupation due par Madame [R] [K]

Selon l’article 1730 du code civil, à l’expiration du bail le locataire doit restituer les locaux. La restitution des lieux implique la remise des clefs.

Aux termes de l’article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer. Il résulte de ce texte que l’occupant sans droit ni titre d’un local est tenu d’une indemnité d’occupation envers le propriétaire. L’indemnité d’occupation, dont la nature mixte, compensatoire et indemnitaire, constitue la contrepartie de l’occupation du bien après résiliation du bail et de son indisponibilité pour le bailleur.

En l’espèce, le bail se trouve résilié depuis le 3 octobre 2024, Madame [R] [K] est occupante sans droit ni titre depuis cette date. Il convient donc de fixer une indemnité d’occupation à compter de cette date, égale au montant du loyer révisé augmenté des charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi, et de condamner Madame [R] [K] à son paiement à compter du 3 octobre 2024, jusqu’à la libération effective des lieux.

Sur les frais du procès et l’exécution provisoire

En application des dispositions des articles 696 et suivants du code de procédure civile, il convient de condamner Madame [R] [K] aux dépens de l’instance comprenant les frais de signification du commandement de payer et de notification à la préfecture et de saisine de la Caisse d’allocations familiales.

Il n’apparaît pas inéquitable de laisser à la charge de la SA d’HLM LOGIREP les frais irrépétibles qu’elle a exposé dans le cadre de cette instance. Il convient donc de rejeter la demande formulée au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Conformément à l’article 514 du code de procédure civile, le présent jugement est assorti de l’exécution provisoire, de droit, sans qu’il soit nécessaire de la prononcer ou de la rappeler.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant en audience publique, par jugement contradictoire en premier ressort, rendu par mise à disposition au greffe le jour de son délibéré,

DECLARE recevable la demande de la SA d’HLM LOGIREP aux fins de constat de l’acquisition de la clause résolutoire,

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail conclu à effet au 10 juillet 2018 entre la SA d’HLM LOGIREP d’une part, et Madame [R] [K] d’autre part, concernant les locaux situés [Adresse 3] [Localité 6] [Adresse 8], sont réunies à la date du 3 octobre 2024,

CONSTATE la résiliation du bail à compter de cette date,

CONDAMNE Madame [R] [K] à payer à la SA d’HLM LOGIREP la somme de 2465,39 euros au titre des loyers et charges arrêtés au 12 novembre 2025, échéance d’octobre 2025 incluse, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation du 1er octobre 2025 sur la somme de 2126,71 euros et du présent jugement sur le surplus,

AUTORISE Madame [R] [K] à se libérer de sa dette au moyen de versements mensuels d’un montant de 50 euros, en plus du loyer courant, jusqu’au prononcé de la décision du juge des contentieux de la protection statuant sur la contestation formée à l’encontre des mesures imposées par la commission de surendettement des particuliers du Val d’Oise au profit de Madame [R] [K] ;

DIT que chaque versement devra intervenir avant le 10 de chaque mois et pour la première fois le 10 du mois suivant la signification du présent jugement,

SUSPEND les effets de la clause résolutoire,

RAPPELLE que la présente décision suspend la procédure d’exécution,

DIT que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise,

DIT qu’à défaut de paiement du loyer courant et des charges ou d’une seule mensualité à sa date d’échéance, l’échelonnement sera caduc, la totalité de la somme restant due deviendra immédiatement exigible, et la clause résolutoire reprendra ses effets, et ce, 15 jours après l’envoi d’une mise en demeure par lettre recommandée avec accusé de réception restée sans effet,

En ce cas,

ORDONNE, à défaut de départ volontaire des lieux, l’expulsion de Madame [R] [K] ainsi que de tout occupant de son chef, dans un délai de deux mois à compter de la signification d’un commandement d’avoir à libérer les lieux, avec l’assistance de la force publique si besoin est, ainsi que le transport des meubles laissés dans les lieux loués, conformément aux dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d’exécution,

CONDAMNE Madame [R] [K] à payer à la SA d’HLM LOGIREP une indemnité d’occupation égale au montant du loyer révisé, augmenté des charges qui auraient été dus, si le bail s’était poursuivi à compter du 3 octobre 2024 jusqu’à la libération effective des lieux, déduction faite des paiements déjà intervenus,

CONDAMNE Madame [R] [K] aux dépens de l’instance, comprenant les frais de signification du commandement de payer du 2 août 2024, et le coût de la notification de l’assignation à la préfecture, et de la saisine de la Caisse d’allocations familiales,

REJETTE la demande de la SA d’HLM LOGIREP au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

RAPPELLE que le présent jugement est assorti de l’exécution provisoire de droit.

LE GREFFIER LE JUGE