Minute n°

AFFAIRE N° RG 25/00154 – N° Portalis DBY7-W-B7J-EUTK

[F] [U]

[H] [Z] épouse [U]

C/

[B] [M]

JUGEMENT DU 03 Février 2026

Tribunal Judiciaire de Châlons-en-Champagne

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

DEMANDEURS:

Monsieur [F] [U]

Madame [H] [Z] épouse [U]

[Adresse 2]

[Localité 3]

comparants en personne

DEFENDEURS

Monsieur [B] [M]

[Adresse 5]

[Localité 4]

représenté par M^e Jacques LEGAY, avocat au barreau de CHALONS-EN-CHAMPAGNE

(bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro 51108-2025-000771 du 01/04/2025 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de [Localité 7])

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Présidente : Irène PONCET-DUARTE

Greffier : Christiane SCHNEIDER

DEBATS :

Audience publique du : 04 Novembre 2025

JUGEMENT :

Contradictoire et en premier ressort

prononcé par la mise à disposition au greffe le 03 Février 2026

par Irène PONCET-DUARTE, Présidente

assistée de Christiane SCHNEIDER, Greffier

Copie exécutoire délivrée

le :

à

Copie délivrée

le :

à

RAPPEL DES FAITS

Selon contrat du 1er juin 2022, M. [F] [U] et Mme [H] [Z] épouse [U] ont donné à bail à M. [B] [M] un bien immobilier à usage d’habitation situé [Adresse 6]), pour un loyer mensuel de 450 euros, outre 60 euros de provision mensuelle sur charges.

Se plaignant que des loyers demeuraient impayés, les époux [U] ont fait assigner M. [M] devant le juge des contentieux et de la protection du Tribunal judiciaire de Châlons-en-Champagne par acte de commissaire de justice du 6 janvier 2025 afin notamment d’obtenir la résiliation du bail, son expulsion et sa condamnation au paiement de l’arriéré locatif.

L’affaire a fait l’objet de plusieurs renvois à la demande des parties. Elle a été appelée et retenue à l’audience du 4 novembre 2025.

Les époux [U], comparants en personne, sollicitent le bénéfice de leur acte introductif d’instance auquel il convient de se référer pour un plus ample exposé de leurs prétentions et moyens. A l’audience, les bailleurs indiquent que la dette locative s’élève désormais à 3 964,48 euros.

M. [M], représenté par son Conseil, sollicite le bénéfice de ses écritures. Il indique que la dette s’élève à la somme de 3 454,48 euros et sollicite des délais de paiement, qu’il est actuellement sans emploi mais qu’il perçoit des aides sociales lui permettant de s’acquitter des sommes restant dues.

Le diagnostic social et financier réalisé dans la perspective de l’audience indique que M. [M] a déjà fait l’objet d’une mesure d’expulsion suite à des impayés de loyers. Il précise que la dette locative est due au fait que le locataire était redevable de deux loyers en même temps. Par ailleurs, il est fait mention que des paiements partiels entre 200 et 500 euros ont été repris à compter d’août 2024.

A l’issue des débats, l’affaire a été mise en délibéré au 03 février 2026 par mise à disposition au greffe de la juridiction.

MOTIFS DE LA DECISION

A titre liminaire, le tribunal rappelle que l’exécution provisoire des décisions de première instance sont de droit exécutoire par provision conformément à l’article 514 du code de procédure civile. Dès lors, toute demande visant à « rappeler que l’exécution provisoire est de droit » ou « dire n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire », en l’absence de toute demande de rejet de l’exécution provisoire ne constitue pas une prétention au sens de l’article 4 du code de procédure civile et ne saisit donc pas la juridiction.

Sur la demande de constat d’acquisition de la clause résolutoire

Sur la recevabilité de l’action

Une copie de l’assignation a été notifiée à la Préfecture de la Marne par la voie électronique le 7 janvier 2025, soit plus de six semaines avant l’audience du 4 novembre 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dans sa version applicable au présent litige.

Par ailleurs, les époux [U] justifient avoir saisi la Commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives également par la voie électronique le 23 juillet 2024, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 06 janvier 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, alors qu’ils sont des bailleurs personnes physiques.

L’action est donc recevable.

Sur le bienfondé de l’action

Selon l’article 24 I de la loi du 6 juillet 1989 dans sa version applicable aux contrats de baux d’habitation conclus avant le 29 juillet 2023, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’espèce, le bail conclu le 01 juin 2022 contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat en cas de défaut de paiement à l’issue d’un délai de deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux, et un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 22 juillet 2024, pour la somme en principal de 2.395,48 euros, stipulant expressément d’avoir à régler cette somme dans un délai de deux mois.

Ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 23 septembre 2024.

En conséquence, il y a lieu de constater la résiliation du bail à compter du 23 septembre 2024 et d’ordonner l’expulsion de M. [B] [M] et de tous occupants de son chef des lieux loués selon les modalités prévues au dispositif.

Le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution.

Sur l’indemnité d’occupation

En l’espèce, M. [B] [M] est tenu du paiement des charges et des loyers jusqu’à la date de résiliation soit le 23 septembre 2024. Il se maintient depuis lors dans les lieux ce qui cause nécessairement un préjudice à M. [F] [U] et Mme [H] [Z] épouse [U] lesquels sont privés de la jouissance du bien conformément à l’article 1240 du code civil.

Il convient par conséquent de condamner M. [B] [M] à payer aux demandeurs une indemnité d’occupation dont le montant doit être fixé à celui des loyers et charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi.

Sur la dette locative

Selon l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989, l’une des obligations essentielles du locataire est le paiement du loyer et des charges récupérables aux termes convenus.

Pour soutenir leur demande de paiement de la somme de 3.964,48 euros, les bailleurs produisent un décompte arrêté au 03 novembre 2025.

M. [M] indique avoir payé certaines échéances à savoir février, mars et octobre 2025 outre un paiement de 1295 euros en mai 2025. Ces paiements apparaissent bien dans le décompte produit par les bailleurs.

La dette locative représente donc la somme totale de 3.964,48 euros.

M. [B] [M] est donc condamné à payer aux époux [U] la somme de 3.964,48 euros avec intérêts au taux légal à compter du 06 janvier 2025 sur la somme de 2.907,48 euros et à compter du présent jugement pour le surplus.

Sur les délais de paiement

M. [M] sollicite des délais de paiement sans toutefois apporter la preuve qu’il a payé le loyer du mois de novembre 2025. Il ne saurait donc prétendre aux délais suspensifs de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989.

L’article 1343-5 du code civil permet au Juge, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, de reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues.

Compte-tenu de la somme due par M. [B] [M] à M. [F] [U] et Mme [H] [Z] ÉPOUSE [U], de la situation économique du débiteur, et afin d’assurer le règlement total de la dette, il convient d’octroyer à ce dernier des délais de paiement selon les modalités décrites au dispositif.

Les paiements s’imputeront d’abord sur la dette au titre des loyers et charges impayés puis sur les intérêts.

Il convient de rappeler qu’à défaut de paiement par M. [B] [M] d’une seule échéance à son terme, sept jours après l’envoi d’une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception, l’intégralité de la somme restante due sera de plein droit exigible.

Sur la demande de dommages et intérêts

En l’espèce, M. [F] [U] et Mme [H] [Z] épouse [U] ne justifient pas de ce que le retard de paiement des loyers leur ait causé un préjudice indépendant. Ils ne justifient pas non plus de ce que le retard de paiement a été causé par la mauvaise foi du locataire conformément à l’article 1240 du code civil.

En conséquence, leur demande de dommages-intérêts sera rejetée.

Sur les demandes accessoires

Conformément à l’article 696 du code de procédure civile, M. [M], partie succombante, sera condamné aux dépens en ce compris le commandement de payer.

Il sera en outre condamné à payer aux époux [U] la somme de 200 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

La Juge des contentieux de la protection statuant publiquement après débats publics et par mise à disposition au Greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort,

DECLARE recevable l’action de M. [F] [U] et Mme [H] [Z] épouse [U] à l’encontre de M. [B] [M] ;

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 01 juin 2022 entre M. [F] [U] et Mme [H] [Z] épouse [U] et M. [B] [M] concernant le bien immobilier à usage d’habitation situé au [Adresse 1] à [Localité 8], sont réunies à la date du 23 septembre 2024 ;

ORDONNE en conséquence à M. [B] [M] de libérer les lieux et de restituer les clés dès la signification du présent jugement;

DIT qu’à défaut pour M. [B] [M] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés, M. [F] [U] et Mme [O] [Z] épouse [U] pourront, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique, et au transport des meubles laissés dans les lieux dans le local qu’il plaira aux demandeurs aux frais et risques de l’expulsé ;

DIT que concernant le sort des meubles, il sera procédé selon les dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

CONDAMNE M. [B] [M] à payer à M. [F] [U] et Mme [H] [Z] épouse [U] la somme de 3.964,48 euros (représentant les loyers, charges et indemnités d’occupation impayés au 03 novembre 2025, échéance de novembre incluse avec intérêts au taux légal sur la somme de 2.907,48 euros à compter du 06 janvier 2025 et à compter du jugement pour le surplus ;

AUTORISE M. [B] [M] à s’acquitter de cette somme, outre l’indemnité d’occupation, en 23 mensualités de 165 euros et une 24ème mensualité qui soldera la dette en principal et intérêts, chaque mensualité devant intervenir avant le 10 de chaque mois et pour la première fois le 10 du mois suivant la signification du présent jugement;

DIT que les paiements s’imputeront d’abord sur la dette au titre des loyers et charges, puis sur les intérêts ;

DIT que le défaut de paiement d’un seul règlement à l’échéance prescrite sept jours après l’envoi d’une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception la totalité du solde restant dû deviendra immédiatement exigible ;

RAPPELLE que conformément à l’article 1343-5 du code civil, la présente décision suspend les procédures d’exécution qui auraient été engagées par M. [F] [U] et Mme [H] [Z] épouse [U] et que les majorations d’intérêts ou les pénalités encourues à raison du retard cessent d’être dues pendant le délai fixé par la présente décision ;

CONDAMNE M. [B] [M] à payer à M. [F] [U] et Mme [H] [Z] épouse [U] une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant équivalent à celui du loyer et des charges, tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi, à compter du 1er décembre 2025 et jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux, caractérisée par la restitution des clés ;

DEBOUTE M. [F] [U] et Mme [H] [Z] épouse [U] de leur demande de condamnation au paiement de dommages et intérêts ;

CONDAMNE M. [B] [M] aux dépens ;

CONDAMNE M. [B] [M] à payer à M. [F] [U] et Mme [H] [Z] épouse [U] la somme de 200 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

DIT que la présente décision sera notifiée par le Greffe à la Préfecture de la Marne en application de l’article R.412-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition du jugement au Greffe du Tribunal judiciaire, le 03 février 2025, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile, la minute étant signée par M^me Irène PONCET-DUARTE, Juge des contentieux de la protection, et par M^me Christiane SCHNEIDER, Greffière.

La Greffière, La Présidente,