TRIBUNAL JUDICIAIRE DE CAEN

3ème chambre civile

11 rue Dumont d’Urville

CS 45257 -

14052 CAEN CEDEX 4

☎ :0250101300

N° RG 24/02343 – N° Portalis DBW5-W-B7I-I37Z

Minute : 2024/

Cabinet

JUGEMENT

DU : 19 Décembre 2024

S.A.S. ACTION LOGEMENT SERVICES

C/

[N] [H]

[W] [C]

Copie exécutoire délivrée le :

à :

M^e Roger LEMONNIER

Copie certifiée conforme délivrée le :

à :

M. [N] [H]

Mme [W] [C]

M^e Roger LEMONNIER

JUGEMENT

DEMANDEUR :

S.A.S. ACTION LOGEMENT SERVICES (RCS Paris 824.541.148) agissant poursuites et diligences dans les droits du bailleur monsieur [X] [K] né le 21/07/1938 à LITTEAU, 530 Rue de la Croix des Landes 14240 AURSEULLES, dont le siège social est sis 19/21 quai d’Austerlitz – 75013 PARIS

représentée par M^e Roger LEMONNIER, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : substitué par M^e Hélène ROULLIN, avocat au barreau de CAEN, vestiaire : 122

ET :

DÉFENDEURS :

Monsieur [N] [H]

né le 03 Août 1985 à SAINT LO (50000), demeurant 13 Place du Maréchal Leclerc – 14310 VILLERS-BOCAGE

comparante en personne

Madame [W] [C]

née le 24 Février 1994 à CAEN (14000), demeurant 13 Place du Maréchal Leclerc – 14310 VILLERS-BOCAGE

non comparante, ni représentée

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Pascale VIAUD, Magistrat honoraire, juge des contentieux de la protection

Greffier : Olivier POIX, présent à l’audience et lors de la mise à disposition

PROCÉDURE :

Date de la première évocation : 22 Octobre 2024

Date des débats : 22 Octobre 2024

Date de la mise à disposition : 19 Décembre 2024

EXPOSÉ DU LITIGE

Pour la prise à bail d’un logement situé 13 Place du Maréchal Leclerc à Villers Bocage (14310) appartenant à M. et Mme [X], la société ACTION LOGEMENT SERVICES s’est portée caution de M.[N] [H] et Mme [W] [C] pour le paiement des loyers et charges.

Le bail a été conclu à compter du 20 mars 2020.

A la suite de divers incidents de paiement, M. et Mme [X] ont fait jouer l’engagement de caution de sorte que leur a été versé le montant des sommes dues par M.[N] [H] et Mme [W] [C], soit :

— Loyer et charges de décembre 2023 : 661,78, euros

— Loyers et charges de février 2024 : 661,78 euros

— Loyers et charges de mars 2024 : 661,78 euros

TOTAL 1585,34 euros

En vertu de l’article 8 du contrat de cautionnement, la société ACTION LOGEMENT SERVICES a fait délivrer le 25 mars 2024 un commandement de payer la somme de 1585,34 euros visant la clause résolutoire mentionnée dans le bail.

La dette n’a pas été payée dans les deux mois.

A la suite de nouveaux incidents de paiement, M. et Mme [X] ont fait jouer de nouveau l’engagement de caution de sorte que leur a été versé le montant des sommes dues par M.[N] [H] et Mme [W] [C], soit :

— Loyers et charges d’avril 2024 : 661,78 euros

— Loyers et charges de mai 2024 : 661,78 euros

En application de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, la dette a été signalée à la CCAPEX le 27 mars 2024.

Faute de solution amiable, la société ACTION LOGEMENT SERVICES a fait assigner M.[N] [H] et Mme [W] [C] par acte du 3 juin 2024 aux fins de voir :

— Déclarer acquise la clause résolutoire insérée au bail,

— A titre subsidiaire , prononcer la résiliation du bail aux torts et griefs du preneur,

— Ordonner l’expulsion de M.[N] [H] et Mme [W] [C] et de tous occupants de leur chef du logement, au besoin avec le concours de la force publique,

— Condamner solidairement M.[N] [H] et Mme [W] [C] au paiement de la somme de 2908,90 euros avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer du 25 mars 2024 sur la somme de 1585,34 euros et pour le surplus à compter de l’assignation,

— Fixer l’indemnité d’occupation à compter de l’acquisition de la clause résolutoire ou de la résiliation du bail au montant du loyer contractuel augmenté des charges,

— Condamner solidairement M.[R] et Mme [W] [C] à lui payer lesdites indemnités d’occupation dès lors que ces paiements seront justifiés par une quittance subrogative,

— Condamner solidairement M.[N] [H] et Mme [W] [C] au paiement de la somme de 800 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— Dire n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire.

L’assignation a été dénoncée à la Préfecture le 4 juin 2024.

A l’audience du 22 octobre 2024, la société ACTION LOGEMENT SERVICES, représentée par son avocat, a maintenu les termes de son exploit introductif d’instance auquel il convient de se référer pour un plus ample exposé des moyens.

Elle a actualisé le montant de la dette qui s’élève au 16 septembre 2024 à la somme de 2908,90 euros.

M.[N] [H] comparaît et ne conteste ni le principe, ni le montant de la dette.

Il indique bénéficier de revenus entre 2000 et 2500 euros environ par mois et offre de régler la dette par mensualités de 150 euros par mois en plus du loyer.

Sa compagne ne perçoit aucun revenu.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la recevabilité de l’action

L’article 2306 du code civil dispose que « la caution qui a payé la dette est subrogée à tous les droits qu’avait le créancier contre le débiteur.»

Le contrat de cautionnement VISALE conclu entre la société ACTION LOGEMENT SERVICES et M et Mme [X] précise en son article 8.1 “ sans préjudice des autres recours légaux, conformément à l’article 2306 du code civil, dès lors que la caution aura payé au bailleur les sommes impayées par le locataire, la caution sera subrogée au bailleur dans tous ses droits et actions sur les sommes à recouvrer au titre de l’impayé de loyer, à hauteur du montant des sommes versées.”

Il prévoit que cette subrogation peut s’exercer dans le cadre d’une action en paiement des loyers impayés ou dans le cadre d’une action en résiliation du bail engagée par la caution.

En l’espèce, la caution justifie avoir payé au bailleur le montant des loyers et charges impayés ci-dessus mentionnés.

Sa qualité à agir est, en conséquence, acquise.

Sur la demande de résiliation du bail

L’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 dispose que, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après la signification d’un commandement de payer demeuré infructueux.

Aux termes de la clause résolutoire insérée dans le contrat de bail et reproduite dans le commandement de payer, faute de paiement à son échéance de tout ou partie du loyer ou des charges et ce, deux mois après un commandement de payer demeuré sans effet, le bail est résilié de plein droit.

En l’espèce, il résulte des éléments versés au débat par la société ACTION LOGEMENT SERVICES que M.[N] [H] et Mme [W] [C] n’ont pas réglé les sommes dues dans les deux mois ayant suivi le commandement.

Il convient en conséquence de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire du bail du logement sont réunies à la date du 25 mai 2024.

Aux termes de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 dans sa version issue de la loi du 27 juillet 2023, le juge peut accorder, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, des délais de paiement au locataire à condition qu’il soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date d’audience.

Il résulte des pièces versées au débat que le paiement du loyer courant est repris.

La somme due au titre de l’arriéré des loyers et charges peut encore être réglée au vu de la situation de M.[N] [H] et Mme [W] [C] qui formulent des offres de paiement sérieuses et susceptibles d’être tenues au regard de leur situation financière.

Il leur sera accordé les délais de paiement sollicités, avec clause de déchéance du terme dans l’hypothèse du non-respect de l’échéancier.

M.[N] [H] et Mme [W] [C] devront donc régler la somme de 150 euros par mois, en sus du loyer en cours, charges comprises, avant le 10 de chaque mois et pour la première fois le 10 janvier 2025, la dette devant être payée en totalité au terme du 20ème

mois.

Pendant le cours des délais ainsi accordés les effets de la clause de résiliation de plein droit sont suspendus.

Si les locataires se libèrent dans le délai et selon les modalités fixées, la clause résolutoire sera réputée ne pas avoir joué.

En cas de non-respect des modalités de paiement ainsi accordées, la clause résolutoire produira tous ses effets, le bail sera résilié, l’expulsion des locataires pourra être mise en oeuvre et une indemnité d’occupation égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus si le bail avait continué à courir, sera due jusqu’à libération effective des lieux et la remise des clefs.

En outre, à défaut d’un seul paiement à son échéance, toutes les sommes restant dues deviendront alors immédiatement exigibles et pourront être recouvrées au moyen de la présente.

Sur la demande en paiement

Aux termes de l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

Au vu des pièces produites par la société ACTION LOGEMENT SERVICES, notamment le contrat de bail et le dernier décompte, il apparaît que M.[N] [H] et Mme [W] [C] restent redevables à son égard de la somme de 2908,90 euros au titre de l’arriéré de loyer, charges et indemnités d’occupation dû au 16 septembre 2024, somme au paiement de laquelle il convient de les condamner solidairement avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer sur la somme de 1585,34euros et à compter du présent jugement pour le surplus.

Sur l’exécution provisoire

Conformément aux dispositions de l’article 514 du code de procédure civile, il est rappelé que l’exécution provisoire du présent jugement est de droit.

En l’espèce, elle n’est pas incompatible avec la nature de l’affaire et n’a pas à être écartée.

Sur les dépens et l’application de l’article 700 du code de procédure civile

Compte tenu des délais accordés, il n’est pas inéquitable de laisser à la charge de la société ACTION LOGEMENT SERVICES les frais exposés à l’occasion de la présente instance et non compris dans les dépens.

La demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile est donc rejetée.

La charge des dépens sera supportée solidairement par M.[N] [H] et Mme [W] [C] conformément aux dispositions de l’article 696 du code de procédure civile et comprendra notamment le coût du commandement de payer délivré le 25 mars 2024.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant publiquement, par mise à disposition au greffe, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort,

CONSTATE la résiliation de plein droit du bail liant M. et Mme [X] à M.[N] [H] et Mme [W] [C] à la date du 25 mai 2024 ;

CONDAMNE solidairement M.[N] [H] et Mme [W] [C] à verser à la société ACTION LOGEMENT la somme de 2908,90 euros au titre de l’arriéré impayé de loyers, charges et indemnités d’occupation à la date du 16 septembre 2024 avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer sur la somme de 1585,34 euros et à compter du présent jugement pour le surplus ;

AUTORISE M.[N] [H] et Mme [W] [C] à s’acquitter de leur dette en dix-neuf versements mensuels consécutifs de 150 euros, en plus du loyer courant, charges comprises et d’un vingtième versement qui soldera la dette en principal, frais, intérêts et devant intervenir avant le 10 de chaque mois et pour la première fois le 10 janvier 2025 et jusqu’à extinction de la dette ;

DIT qu’à défaut d’un seul paiement à son échéance, toutes les sommes restant dues deviendront alors immédiatement exigibles et pourront être recouvrées au moyen de la présente décision ;

SUSPEND les effets de clause résolutoire pendant l’exécution des délais accordés, sous réserve du respect des conditions fixées ;

DIT que si M.[N] [H] et Mme [W] [C] se libèrent de leur dette selon les modalités fixées, la clause résolutoire sera réputée non acquise ;

DIT qu’en revanche, faute de paiement d’une mensualité ou d’un seul loyer à la bonne date, la clause résolutoire sera acquise, le bail résilié et M.[N] [H] et Mme [W] [C] tenus de rendre libre de leur personne, de leurs biens et tous occupants de leur chef les lieux sis13 Place du Maréchal Leclerc à Villers Bocage (14310) ;

DIT qu’à défaut pour M.[N] [H] et Mme [W] [C] de libérer spontanément les lieux, la société ACTION LOGEMENT sera autorisée à poursuivre son expulsion par tous voies et moyens de droit, y compris avec le concours de la force publique ;

CONDAMNE solidairement dans cette hypothèse M.[N] [H] et Mme [W] [C] à payer à la société ACTION LOGEMENT une indemnité d’occupation des lieux mensuelle égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus si l’exécution du bail s’était poursuivie et ce jusqu’à libération des lieux ;

CONDAMNE solidairement M.[N] [H] et Mme [W] [C] aux dépens qui comprendront le coût du commandement de payer en date du 25 mars 2024 ;

REJETTE le surplus des demandes des parties ;

DIT qu’une copie de la présente décision sera transmise par le greffe à la Préfecture du Calvados ;

Ainsi jugé et prononcé publiquement par mise à dispsition de la décision au greffe, les parties en ayant été préalablement avisées conformément à l’alinéa 2 de l’article 450 du code de procédure civile et, après lecture, la minute a été signée par le juge et le greffier présent lors de la mise à disposition.

LE GREFFIER LE JUGE DES CONTENTIEUX

DE LA PROTECTION