TRIBUNAL JUDICIAIRE DE CAEN

3ème chambre civile

11 rue Dumont d’Urville

CS 45257 -

14052 CAEN CEDEX 4

☎ :0250101300

N° RG 23/04148 – N° Portalis DBW5-W-B7H-IS3E

Minute : 2024/

Cabinet C

JUGEMENT

DU : 19 Décembre 2024

[Y] [B]

C/

[F] [S]

Copie exécutoire délivrée le :

à :

M^e Hélène LE BLANC – 71

M^e Olaf LE PASTEUR – 48

Copie certifiée conforme délivrée le :

à :

M^e Hélène LE BLANC – 71

M^e Olaf LE PASTEUR – 48

JUGEMENT

DEMANDEUR :

Monsieur [Y] [B], demeurant 1 Impasse des Houlettes – 14690 PONT D’OUILLY

représenté par M^e Olaf LE PASTEUR, avocat au barreau de CAEN, vestiaire : 48

ET :

DÉFENDEUR :

Monsieur [F] [S], demeurant 3 rue de la Canée – 14570 SAINT RÉMY SUR ORNE

représenté par M^e Hélène LE BLANC, avocat au barreau de CAEN, vestiaire : 71

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Pascale VIAUD, Magistrat honoraire, juge des contentieux de la protection

Greffier : Olivier POIX, présent à l’audience et lors de la mise à disposition

PROCÉDURE :

Date de la première évocation : 16 Janvier 2024

Date des débats : 22 Octobre 2024

Date de la mise à disposition : 19 Décembre 2024

EXPOSÉ DU LITIGE

Par ordonnance du 21 juillet 2023, le juge des contentieux de la protection de Caen a condamné M.[F] [S] à payer à M.[Y] [B] la somme de 1303 euros en principal.

Par déclaration au greffe en date du 20 octobre 2023, M.[F] [S] a formé opposition contre cette ordonnance.

MOTIFS

Sur la recevabilité de l’opposition

L’article 1416 du code de procédure civile prescrit que l’opposition est formée dans le mois qui suit la signification de l’ordonnance. Toutefois, si la signification n’a pas été faite à personne, l’opposition est recevable jusqu’à l’expiration du délai d’un mois suivant le premier acte signifié à personne ou, à défaut, suivant la première mesure d’exécution ayant pour effet de rendre indisponible en tout ou partie les biens du débiteur.

En l’espèce, l’ordonnance a été signifiée à M.[F] [S] à personne le 21 septembre 2023, et M.[F] [S] a formé opposition le 20 octobre 2023.

L’opposition sera donc déclarée recevable.

Sur le bien-fondé de l’opposition

Suivant acte sous-seing privé du 1er octobre 2022, M.[Y] [B] a donné à bail à M.[F] [S] une maison à usage d’habitation sise 4, Impasse des Varets à Pont d’Ouilly (14690) moyennant le paiement d’un loyer de 500 euros par mois, outre les charges.

Le dépôt de garantie était de 500 euros mais n’a pas été versé.

M.[S] a cessé de payer le loyer à compter du mois de janvier 2023.

M.[B] lui adressait une lettre recommandée avec accusé de réception le 14 février 2023 aux termes de laquelle il indiquait son accord pour que M.[S] parte « le week-end du 12 mars, nous ferons la remise des clés le 12 au soir 18h30 au domicile (…). »

M.[B] écrivait aussi que « les loyers de janvier, février et prorata du 1er au 12 mars seront payés à la sortie (…). Vous n’avez pas déposé la caution de 500 euros qui est inscrite dans le bail. »

M.[S] a quitté les lieux le 12 mars 2023 sans s’acquitter de sa dette.

C’est dans ces conditions qu’est intervenue l’ordonnance d’injonction de payer du 21 juillet 2023.

Par écritures du 15 janvier 2024, M.[B] a conclu à la condamnation de M.[S], avec exécution provisoire, au paiement des sommes suivantes, en plus des dépens qui comprendront les frais de signification de l’ordonnance d’injonction de payer :

—  1208 euros au titre des loyers et charges impayés du 1er janvier 2023 jusqu’au 12 mars 2023 avec intérêts au taux légal à compter de l’exigibilité de chacune des créances,.

—  1530 euros au titre du préavis de départ non respecté,.

—  1200 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

M.[F] [S] a conclu le 13 juin 2024 :

A titre principal

— à la recevabilité de son opposition,

— à la mise à néant de l’ ordonnance d’injonction de payer du 21 juillet 2023,

— à la prise d’acte de sa reconnaissance de ce qu’il doit la somme de 1208 euros au titre des loyers impayés,

— au rejet de la demande de condamnation au paiement de la somme de 1580 euros au titre du préavis.

A titre reconventionnel

— à la condamnation de M.[B] au paiement de la somme de 1500 euros au titre de son préjudice de jouissance,

En tout état de cause

— à la condamnation de M.[B] au paiement de la somme de 1200 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

A titre subsidiaire

— à la réduction à de plus justes proportions de la somme réclamée au titre de l’article700 du code de procédure civile.

SUR CE

Sur la demande au titre des loyers impayés

Aux termes de l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

Au vu des pièce produites, notamment le contrat de bail et l’absence de contestation de M.[F] [S], il apparaît que celui-ci reste redevable de la somme de 1208 euros au titre des loyers et charges impayés du 1er janvier 2023 au 12 mars 2023, somme au paiement de laquelle il convient de le condamner avec intérêts au taux légal pour chacune des échéances de loyer jusqu’à complet paiement.

Sur la demande au titre du préavis

Il n’est pas contesté que le locataire n’a fait déliver aucun congé au bailleur mais M.[S] soutient que M.[B] l’a dispensé de son préavis en raison des désordres affectant le logement.

Pendant le délai de préavis, le locataire n’est redevable du loyer et des charges que pour le temps où il a occupé réellement les lieux si le congé a été donné par le bailleur. Il est redevable du loyer et des charges concernant tout le délai de préavis si c’est lui qui a notifié le congé, sauf si le logement se trouve occupé avant la fin du préavis par un autre locataire avec l’accord du bailleur.

En l’espèce, les échanges de sms entre les parties ne peuvent s’analyser comme un congé valable car ne répondant pas aux critères posés par l’article 15 de la loi du 6 juillet 1989 qui exigent la notification au bailleur d’une lettre recommandée avec accusé de réception, signifié par acte d’un commissaire de justice ou remis en main propre contre émargement.

Il importe peu que le bailleur ait accusé réception du départ du locataire et de la demande de dispense de préavis par sms du 12 novembre 2022 puisque par courrier du 19 janvier 2023, il écrivait à M.[S] pour lui rappeler qu’il avait accepté de ne pas réclamer de préavis car ce dernier devait partir en décembre ou janvier.

Or, M.[S] n’est parti que le 12 mars 2023.

Il s’ensuit que ni les sms du 12 novembre 2022, ni la restitution des clés le 12 mars 2023 n’ont mis fin au bail, de sorte que les loyers et provisions sur charge sont dus du 13 mars 2023 au 13 juin 2023, soit la somme de 1530 euros au paiement de laquelle M.[F] [S] sera condamné.

Sur la demande de dommages et intérêts

Vu l’article 1719 du code civil,

M.[S] invoque des troubles de jouissance dus à des désordres affectant les huisseries, certains radiateurs, l’antenne de télévision, la chaudière ainsi qu’à une consommation énergétique très importante.

Il verse aux débats les échanges de sms avec le bailleur ainsi que le courrier adressé le à ce sujet le 26 février 2023 l’informant de ces désordres et les réponses de celui-ci indiquant notamment que la baie vitrée défaillante allait être réparée mais que pour les volets, il fallait attendre.

M.[B] avait donc pris la mesure des sollicitations du locataire.

Aucune autre pièce ne vient démontrer la réalité de ces désordres, l’absence d’état des lieux d’entrée faisant présumer que le logement est en bon état.

Le trouble de jouissance n’est donc pas caractérisé.

Sur l’exécution provisoire

Il est rappelé enfin qu’en vertu de l’article 514 du code de procédure civile, l’exécution provisoire des jugements est de droit, sauf si le juge décide, d’office ou à la demande des parties et par décision spécialement motivée, de l’écarter totalement ou partiellement, l’estimant incompatible avec la nature de l’affaire ou susceptible d’entraîner des conséquences manifestement excessives.

En l’espèce, il n’y a pas lieu d’écarter l’exécution provisoire de la présente décision.

Sur les demandes au titre de l’article 700 du code de procédure civile et les dépens

Il serait inéquitable de laisser à la charge de M.[B] les frais non compris dans les dépens.

Il lui sera alloué une somme de 800 euros.

M.[S], succombant, sera débouté de sa demande et condamné aux dépens comprenant ceux de la procédure d’injonction de payer.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant publiquement par jugement contradictoire rendu en dernier ressort, par mise à disposition au greffe,

DÉCLARE recevable l’opposition formée par M.[F] [S] à l’encontre de l’ordonnance d’injonction de payer rendue le 21 juillet 2023 par juge des contentieux de la protection de Caen à la requête de M.[Y] [B] ;

En conséquence,

ANNULE l’ordonnance d’injonction de payer rendue le 21 juillet 2023 et lui substitue la présente décision ;

CONDAMNE M.[F] [S] à payer à M.[Y] [B] la somme de 1208 euros au titre des loyers et charges impayés du 1er janvier 2023 au 12 mars 2023, avec intérêts au taux légal pour chacune des échéances de loyer jusqu’à complet paiement ;

CONDAMNE M.[F] [S] à payer à M.[Y] [B] la somme de 1530 euros au titre du préavis de départ ;

CONDAMNE M.[F] [S] à payer à M.[Y] [B] la somme de 800 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELLE que le présent jugement est exécutoire de plein droit ;

DÉBOUTE les parties de leurs prétentions plus amples ou contraires ;

CONDAMNE M.[F] aux dépens comprenant ceux de la procédure d’injonction de payer.

Ainsi jugé et prononcé publiquement par mise à disposition de la décision au greffe, les parties en ayant été préalablement avisées conformément à l’alinéa 2 de l’article 450 du code de procédure civile et, après lecture, la minute a été signée par la juge et le greffier présent lors de la mise à disposition.

LE GREFFIER LE JUGE DES CONTENTIEUX

DE LA PROTECTION