TRIBUNAL JUDICIAIRE DE CAEN

3ème chambre civile

[Adresse 2]

[Adresse 7]

[Localité 3]

☎ :[XXXXXXXX01]

N° RG 24/02232 – N° Portalis DBW5-W-B7I-I3SK

Minute : 2025/

Cabinet

JUGEMENT

DU : 03 Avril 2025

E.P.I.C. INOLYA

C/

[S] [L]

Copie exécutoire délivrée le :

à : E.P.I.C. INOLYA

Copie certifiée conforme délivrée le :

à : E.P.I.C. INOLYA

M. [S] [L]

JUGEMENT

DEMANDEUR :

E.P.I.C. INOLYA (RCS Caen 780.705.703) représenté par [R] [C] [W]

, dont le siège social est sis [Adresse 5]

représenté par Madame [R] [H], munie d’un pouvoir

ET :

DÉFENDEUR :

Monsieur [S] [L]

demeurant Chez Madame [B] – [Adresse 4]

non comparant, ni représenté

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Sandrine ENGE, Juge des contentieux de la protection

Greffier : Marie MBIH, Greffier présent à l’audience et lors de la mise à disposition

PROCÉDURE :

Date de la première évocation : 07 Janvier 2025

Date des débats : 07 Janvier 2025

Date de la mise à disposition : 03 Avril 2025

EXPOSÉ DU LITIGE :

Suivant acte sous seing privé du 6 mars 2017, l’OPH Inolya a donné à bail à Monsieur [S] [L] et Madame [N] [B] un logement conventionné à usage d’habitation avec garage et terrain situé [Adresse 8] [Adresse 6], moyennant le paiement d’un loyer mensuel révisable de 662,02 euros hors charges, ainsi que le règlement d’un dépôt de garantie du même montant.

Un état des lieux d’entrée a été établi contradictoirement entre les parties le 6 mars 2017.

Par avenant n°1 du 24 novembre 2020, avec effet au 30 novembre 2020, Madame [B] a quitté les lieux et Monsieur [L] est resté seul locataire des lieux pris à bail selon contrat du 6 mars 2017.

Suite au départ des lieux de Monsieur [L], un état des lieux de sortie a été établi contradictoirement le 28 janvier 2022.

Par constat de carence du 4 avril 2024, le conciliateur de justice a attesté de l’impossibilité de procéder à une tentative de conciliation entre les parties suite au différend les opposant relatif à une dette locative d’un montant de 2.775,86 euros.

Par requête du 14 mai 2024, réceptionnée le 30 mai 2024 au greffe du tribunal judiciaire, l’OPH Inolya a saisi le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Caen aux fins de voir condamner Monsieur [L] à lui payer la somme en principal de 2.775,86 euros au titre des loyers, charges et réparations locatives dus après déduction du montant du dépôt de garantie, outre sa condamnation au paiement des dépens de la présente instance.

L’affaire a été appelée à l’audience du 7 janvier 2025, l’OPH Inolya, représenté par Mme [R] [C] [W] régulièrement munie d’un pouvoir, sollicite la condamnation de Monsieur [L] au paiement de la somme totale de 2.775,86 euros au titre des loyers, charges et indemnités de réparations locatives dus, déduction faite du dépôt de garantie, ainsi que sa condamnation au paiement des dépens.

Monsieur [L], ne comparaît pas et ne se fait pas représenter, bien qu’ayant été convoqué à comparaître par lettre recommandée adressée par le greffe de la juridiction avec avis de réception signé le 13 juin 2022.

Sur quoi, la décision a été mise en délibéré au 3 avril 2025.

MOTIFS

Sur la non-comparution des défendeurs :

L’article 472 du code de procédure civile dispose que si les défendeurs ne comparaissent pas, il est néanmoins statué sur le fond et le juge ne doit faire droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur la demande en paiement des sommes restant dues au titre du décompte de sortie :

Conformément à l’article 1353 du code civil, il appartient d’une part, à celui qui se prévaut de l’existence d’une obligation d’en rapporter la preuve et d’autre part, au débiteur de démontrer qu’il s’est bien libéré de sa dette.

En l’espèce, l’OPH Inolya sollicite la condamnation de M. [S] [L] au paiement de la somme totale de 2.775,86 euros, selon décompte arrêté au 6 janvier 2025 et répartie comme suit :

235,75 euros au titre des loyers et charges dus au 27 janvier 2022,

3.158,28 euros au titre des indemnités de réparations locatives,

+ 618,17 euros au titre du dépôt de garantie.

Au titre des loyers et charges impayés :

Selon l’article 7 a) de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

L’article 23 alinéa 1er de la même loi consacre trois catégories de charges récupérables, sommes accessoires au loyer principal, qui sont exigibles sur justification en contrepartie :

1° Des services rendus liés à l’usage des différents éléments de la chose louée ;

2° Des dépenses d’entretien courant et menue réparations sur les éléments d’usage commun de la chose louée […] ;

3° Des impositions qui correspondent à des services dont le locataire profite directement.

L’article 23 dispose par ailleurs que les charges locatives peuvent donner lieu au versement de provisions et doivent, en ce cas, faire l’objet d’une régularisation annuelle. Le bailleur est tenu, un mois avant celle-ci, de communiquer au locataire le décompte par nature de charges, ainsi que, dans les immeubles collectifs, le mode de répartition entre les locataires et, le cas échéant, une note d’information sur les modalités de calcul des charges de chauffage et de production d’eau chaude sanitaire collectifs et sur la consommation individuelle de chaleur et d’eau chaude sanitaire du logement. Les pièces justificatives sont tenues à la disposition des locataires.

En l’espèce, l’OPH Inolya produit aux débats :

– le contrat de bail du 6 mars 2017 ;

– l’avenant de sortie de Madame [B] du 24 novembre 2020, avec effet au 30 novembre 2020 ;

– les avis d’échéance de juillet, février et mars 2022 ainsi qu’octobre 2023 ;

– les régularisations des charges au titre de 2021 et 2022 ;

– un décompte de sortie actualisé au 6 janvier 2025.

Il s’infère de ces éléments que, Monsieur [L] est débiteur de la somme de 235,75 euros au titre des loyers et charges impayés à l’issue du bail, régularisation des charges et des APL comprises.

Par conséquent, Monsieur [L] sera condamné à payer à l’OPH Inolya la somme de 235,75 euros au titre des loyers et charges impayés à l’issue du bail, sous réserve des développements ultérieurs.

Au titre des réparations et dégradations locatives :

En vertu de l’article 7 c) de la loi n° 89- 462 du 6 juillet 1989, les locataires sont tenus de répondre des dégradations et des pertes qui surviennent pendant la durée du contrat dans les lieux dont ils ont la jouissance exclusive, à moins qu’ils ne prouvent qu’elles ont eu lieu par cas de force majeure, par la faute du bailleur ou par le fait d’un tiers qu’ils n’ont pas introduit dans le logement.

Aux termes de l’article 3-2 de la loi précitée, un état des lieux doit être établi contradictoirement et amiablement par les parties lors de la remise ou de la restitution des clés.

L’article 7 d) ajoute que les locataires sont tenus de prendre à leur charge l’entretien courant du logement et de répondre des réparations locatives sauf si elles sont occasionnées par vétusté, malfaçon, vice de construction, cas fortuit ou force majeure.

En application de ce texte, les éventuels manquements des locataires se prouvent par la comparaison des états des lieux d’entrée et de sortie.

En outre, il est admis que l’obligation de maintenir les lieux en parfait état ne peut s’entendre que de les maintenir en parfait état d’usage, ce qui n’inclut pas la réfection à neuf. Seules les dégradations excessives et anormales sont imputables au preneur, à l’exclusion de la vétusté (« lente et inévitable détérioration des éléments décoratifs ou d’équipement inhérente à l’écoulement d’un temps assez long ») qui doit rester à la charge du bailleur. En cas de réparations nécessitées pour des dépréciations précipitées par des dégradations, les propriétaires n’ont pas à supporter une partie du coût de ces réparations et aucune vétusté n’est à déduire.

Par ailleurs, il est constant que s’agissant des dégradations locatives, le bailleur n’est pas tenu de produire une facture, il suffit qu’il précise le fondement des sommes qu’il réclame et que celles-ci correspondent à une évaluation sérieuse, éventuellement étayée par des documents externes tels que des devis.

En l’espèce, l’OPH Inolya, qui sollicite la somme de 3.158,28 euros au titre des réparations et dégradations locatives imputables au locataire sortant, produit aux débats :

– un état des lieux d’entrée établi contradictoirement entre les parties le 6 mars 2017 ;

– un état des lieux de sortie établi contradictoirement entre les parties le 28 janvier 2022 ;

– une liste des réparations locatives, poste par poste, mises au débit du compte locatif par le bailleur, portant sur la somme totale de 3.241,75 euros ;

– une facture établie par la société Daligault Électricité le 10 mai 2022 portant sur des travaux d’électricité pour la somme totale de 534,95 euros TTC ;

– une facture établie par la société Atouts Nature le 26 avril 2022 portant sur des travaux d’entretien du jardin, la réfection de la clôture avec portillon du jardin et la démolition d’une dalle béton dans celui-ci pour la somme totale de 6.226 euros TTC ;

– une facture établie par la société Atouts Nature le 22 décembre 2022 portant sur le remplacement d’une section de grillage abîmé portant sur la somme de 231 euros TTC ;

– une facture établie par la société UTB le 10 mai 2022 portant sur des travaux de plomberie ainsi que le remplacement de faïence pour la somme totale de 553,30 euros TTC ;

– une facture établie par la société JBS Propreté le 30 avril 2022 portant sur le nettoyage du logement T4 pour la somme de 262,58 euros TTC ;

– une facture établie par la société Gilson le 26 avril 2022 portant sur la réfection des peintures et sols pour la somme totale de 7.500 euros TTC ;

– une facture établie par la société AMC Guérin le 7 avril 2022 portant sur des travaux de serrurerie et menuiserie pour la somme totale de 1.863,73 euros TTC ;

– une facture établie par la société AMC Guérin le 8 juin 2022 portant sur des travaux de serrurerie et menuiserie pour la somme totale de 398,53 euros TTC ;

– un document portant sur l’annulation partielle de réparations locatives pour la somme de 83,47 euros ;

– l’avis d’échéance d’octobre 2023 mettant au crédit du compte locatif la somme de 83,47 euros.

Il convient, afin de déterminer si les postes de réparations locatives, listés par le bailleur et dont il sollicite réparation pour un montant total de 3.158,28 euros correspondent à des réparations et dégradations locatives imputables au locataire sortant, étant rappelé que la somme de 83,47 euros mise au débit du compte locatif au titre des réparations locatives a été annulée, de comparer pour chaque poste visé les états des lieux, en prenant en considération le nombre de pièces principales (4), sa superficie (86 m²), avec terrain et garage ainsi que la durée d’occupation du logement (près de 5 années).

S’agissant de la prise de courant (entrée/couloir) pour laquelle le bailleur sollicite la somme de 11,09 euros :

Lors de l’entrée dans les lieux des locataires, les éléments relatifs à l’électricité dans l’entrée/couloir du logement présentaient un bon état ou un état d’usure normale ; tandis qu’il ressort de l’état des lieux de sortie qu’une prise de courant est défixée. Cette dégradation est totalement imputable au locataire sortant, lequel était tenu de refixer cette prise de courant, afin de rendre les lieux dans le même état qu’il les a trouvé et ce, dans la mesure où aucune vétusté n’est à déduire concernant ce point. De sorte que, le bailleur justifiant de l’évaluation sérieuse du montant sollicité pour ce poste, il sera fait droit à sa demande pour celui-ci à hauteur de 11,09 euros.

S’agissant de la réfection du sol de la cuisine pour lequel le bailleur sollicite la somme de 3,63 euros :

À l’entrée dans les lieux des locataires, le sol de la cuisine est en bon état ou présente une usure normale étant précisé qu’il présente des traces de meubles. Aucune indication quant à l’état de propreté du sol n’est portée, aussi le locataire est présumé l’avoir reçu en bon état de réparation locative ; alors que, lors de la rédaction de l’état des lieux de sortie, il a été noté que le sol présente des tâches non nettoyées. Eu égard au montant évalué, par la production d’une facture, pour le nettoyage du logement, la somme sollicitée par le bailleur pour ce poste apparaît évalué sérieusement et la somme de 3,63 euros lui sera accordée.

S’agissant de la réfection des murs de la cuisine et du séjour-salon pour laquelle le bailleur sollicite la somme totale de 177,62 euros :

Il s’infère de l’état des lieux d’entrée que les murs et revêtements muraux de la cuisine et du séjour-salon sont en bon état, à l’exception pour la cuisine d’un morceau de fibre de verre à peindre déchiré près du meuble comportant l’évier et la présence de stickers sur le carrelage mural. Tandis qu’au départ du locataire, il a été constaté que les murs de la cuisine présentent de nombreuses tâches non nettoyées (5), que le carrelage mural présente 4 trous de cheville et que, les murs du séjour-salon présentent également 4 trous de cheville et 8 trous non rebouchés. Il appartient au locataire de remettre les lieux en état de servir, sans toutefois les remettre à neuf ; dès lors, le locataire doit notamment reboucher les trous effectués dans les murs. Aussi, le bailleur justifiant de l’évaluation sérieuse du montant sollicité pour ce poste et celle-ci ne correspondant pas à une rénovation intégrale de ces éléments, il sera octroyé au bailleur la somme de 177,62 euros pour ce poste.

S’agissant de la réfection du plafond de la chambre 1 pour laquelle le bailleur sollicite la somme de 10,62 euros :

À l’entrée dans les lieux des locataires, le plafond de la chambre 1 comporte quelques traces d’usages ; alors qu’à la remise des clés, il a été constaté que le plafond présente 2 trous de cheville. De sorte que cette dégradation est totalement imputable au locataire sortant qui était tenu de les reboucher. Il sera accordé au bailleur la somme sollicitée de 10,62 euros pour ce poste.

S’agissant des travaux de serrurerie et menuiserie (porte des WC, de la chambre 2, serrures et béquilles du séjour-salon, de la chambre 2 et 3, manivelle du volet roulant de la chambre 1, clé de boîte aux lettres, de porte palière et de garage), pour lesquels le bailleur sollicite la somme totale de 390,24 euros :

Tout d’abord, il résulte de la comparaison des états des lieux que, si à l’entrée dans les lieux, 3 clés de porte palière ont été données aux locataires, seule 1 a été restituée, que si 2 clés de boîtes aux lettres leur ont également été confiées, ils n’en ont restitué aucune et que, sur les 2 clés de garage remises, ils n’en ont également restitué aucune. Aussi, ces manques sont directement imputables au locataire sortant et il sera accordé au bailleur la somme sollicitée pour ces postes s’élevant à la somme de 87,05 euros, dans la mesure où ce dernier justifie par la production d’une facture de l’évaluation sérieuse du montant sollicité.

Ensuite, concernant les demandes relatives aux portes intérieures du logement (WC, séjour-salon, chambre 2 et 3), l’ensemble de ces éléments était en bon état ou état d’usure normale lors de l’entrée dans les lieux des locataires, mise à part l’absence de clés pour le séjour-salon et la chambre 2. Toutefois, à la sortie des lieux, il a été constaté que la porte des WC était cassée, de même que le monobloc de la porte du séjour-salon et de la chambre 2 et que la serrure de la chambre 3 était totalement absente. De sorte qu’il convient de faire droit aux sommes sollicitées par le bailleur en réparation de ces dégradations, à l’exception de la somme sollicitée pour l’impact sur la porte de la chambre 3, celle-ci étant notée en bon état à la sortie des lieux. Aussi, il sera fait droit à la somme de

276,10 euros au lieu de 281,41 euros pour ces postes.

Enfin, s’agissant de la somme réclamée pour la manivelle cassée du volet roulant de la chambre 1, il ressort de l’état des lieux d’entrée que cet élément est en bon état ; tandis qu’il est noté cassé dans l’état des lieux de sortie. Aussi, il y a lieu de faire droit à la somme demandée par le bailleur pour ce poste soit 21,78 euros, cette somme correspondant à une évaluation sérieuse dont il est justifié aux débats.

S’agissant de la réfection du placoplâtre (plusieurs impacts de trous) et de la suppression du robinet auto-perceur dans le garage, pour lesquels le bailleur sollicite la somme totale de 203,83 euros :

Lors de l’entrée dans les lieux des locataires, il a été constaté que le garage était en bon état à l’exception de traces et impacts sur l’ensemble ainsi que la béquille d’accès dans le jardin qui était hors d’usage. Tandis qu’au départ des lieux du locataire, il a été noté la présence d’un robinet auto-perceur ajouté par le locataire et de nombreux impacts de trous dans le garage. S’il ne peut être contesté que l’ajout d’un robinet auto-perceur dans le garage par le locataire sans autorisation du bailleur constitue une dégradation locative, la présence d’impacts ne peut lui être reprochée dans la mesure où il y en avait déjà lors de son arrivée dans les lieux. Aussi, il sera fait droit uniquement au poste portant sur la suppression du robinet auto-perceur pour lequel le bailleur sollicite la somme de 35,53 euros, dans la mesure où il justifie de l’évaluation sérieuse du montant sollicité.

S’agissant des travaux effectués dans le jardin relatifs à l’enlèvement de la dalle béton et des palissades en bois pour lesquels le bailleur sollicite la somme de 2.244 euros :

L’ensemble du jardin est en bon état lors de la remise des clés aux locataires ; tandis qu’il a été constaté à leur départ la présence d’une dalle béton avec installation électrique dans ce dernier et la présence de palissades en bois. Le locataire ne démontrant pas avoir obtenu l’accord du bailleur propriétaire des lieux pour effectuer de telles modifications qui ne relèvent pas de l’entretien normal et des réparations à la charge du locataire, celui-ci était tenu de remettre les lieux dans l’état dans lesquels ils lui avaient été confiés ce qui n’a manifestement pas été effectué. Aussi, le bailleur justifiant que le montant sollicité correspond à une évaluation sérieuse du coût nécessité pour la démolition de la dalle béton et la remise en état du gazon ainsi que l’enlèvement des palissades bois, il sera fait droit à la somme de 2.244 euros pour ce poste.

Enfin, s’agissant de l’enlèvement des encombrants pour lequel le bailleur sollicite la somme de 117,25 euros :

S’il a été constaté au départ des locataires la présence de 4m3 d’encombrants dans le local destiné aux ordures ménagères et qui ne figuraient pas dans l’état des lieux d’entrée, il est également indiqué sur l’état des lieux de sortie que le locataire devait les enlever dans les 2 jours. En outre, le bailleur ne justifie pas que le montant sollicité pour ce poste correspond à une évaluation sérieuse. De sorte que, la demande relative à ce poste sera rejetée.

En définitive, le locataire sortant est redevable de la somme de 2.867,42 euros au titre des réparations et dégradations locatives, avant déduction du dépôt de garantie et sous réserve des compensations opérées ci-dessous.

Sur le compte entre les parties à l’issue du bail :

S’agissant du montant du dépôt de garantie, si l’OPH Inolya a déduit du solde locatif dû à l’issue du bail la somme de 618,17 euros à ce titre, il ressort toutefois du contrat de bail conclu entre les parties que, le montant du dépôt de garantie versé à l’entrée dans les lieux s’élève à la somme totale de 662,02 euros, décomposée comme suit : 577,82 euros pour le logement, 43,85 euros pour le garage et 40,35 euros pour le terrain.

Aussi, dans la mesure où le logement à usage d’habitation, le garage et le terrain font l’objet du même bail et que, celui-ci a pris fin le 27 janvier 2022, date à laquelle l’OPH Inolya affirme que Monsieur [L] a quitté les lieux, le dépôt de garantie portant sur l’ensemble de ces éléments, soit 662,02 euros, doit être déduit du solde locatif restant dû par le locataire à l’issue du bail et non seulement la somme de 618,17 euros.

Il ressort ainsi des éléments évoqués que le compte entre les parties à l’issue du bail s’établit comme suit :

Loyers et charges impayés : 235,75 euros

(régularisation des charges comprises et déduction des frais de poursuite antérieurs)

Réparations locatives : 2.867,42 euros

Dépôt de garantie : – 662,02 euros

TOTAL : 2.441,15 euros

Par conséquent, Monsieur [L] sera condamné à payer à l’OPH Inolya la somme de 2.441,15 euros au titre du solde locatif restant dû à l’issue du bail, selon décompte actualisé au 6 janvier 2025.

Sur les dépens :

En application de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

M. [S] [L], partie succombante au litige, sera condamné au paiement des dépens de la présente instance.

PAR CES MOTIFS

La juge des contentieux de la protection, statuant publiquement, par mise à disposition au greffe, par jugement réputé contradictoire et rendu en dernier ressort,

CONDAMNE Monsieur [S] [L] à payer à l’OPH Inolya la somme de 2.441,15 euros au titre des loyers, charges, réparations et dégradations locatives dues à l’issue du bail portant sur le logement, garage et terrain sis [Adresse 9] [Adresse 6], selon décompte arrêté au 6 janvier 2025, après déduction du dépôt de garantie et de la régularisation des charges ;

REJETTE toutes les autres et plus amples demandes formée par l’OPH Inolya ;

CONDAMNE M. [S] [L] au paiement des dépens de la présente instance ;

RAPPELLE que la présente décision est assortie de l’exécution provisoire de droit.

Ainsi jugé et prononcé publiquement par mise à disposition de la décision au greffe, les parties en ayant été préalablement avisées conformément à l’alinéa 2 de l’article 450 du code de procédure civile et, après lecture, la minute a été signée par la juge et la greffière présente lors de la mise à disposition.

La greffière, La juge des contentieux de la protection,