TRIBUNAL JUDICIAIRE DE CAEN

3ème chambre civile

[Adresse 2]

[Adresse 7]

[Localité 3]

☎ :[XXXXXXXX01]

N° RG 25/00378 – N° Portalis DBW5-W-B7J-JETL

Minute : 2025/

Cabinet B

JUGEMENT

DU : 16 Septembre 2025

S.A. CDC HABITAT SOCIAL

C/

[T] [F]

Copie exécutoire délivrée le :

à :

SELARLTHILL-MINICI-LEVIONNAIS & ASSOCIES – 93

Copie certifiée conforme délivrée le :

à :

M. [T] [F]

SELARL THILL-MINICI-LEVIONNAIS & ASSOCIES – 93

JUGEMENT

DEMANDEUR :

S.A. CDC HABITAT SOCIAL – RCS PARIS 552 046 484

dont le siège social est sis [Adresse 4]

représentée par Maître Franck THILL de la SELARL THILL-MINICI-LEVIONNAIS & ASSOCIES, avocats au barreau de CAEN, vestiaire : 93 substituée par M^e Boris LAIR, avocat au barreau de CAEN, vestiaire : 93

ET :

DÉFENDEUR :

Monsieur [T] [F]

demeurant [Adresse 5]

non comparant, ni représenté

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Quentin ZELLER, juge des contentieux de la protection

Greffier : Marie MBIH, Greffier présent à l’audience et lors de la mise à disposition

PROCÉDURE :

Date de la première évocation : 24 Juin 2025

Date des débats : 24 Juin 2025

Date de la mise à disposition : 16 Septembre 2025

EXPOSÉ DU LITIGE

Suivant acte sous seing privé du 2 mai 2024, la SA CDC Habitat Social a donné à bail à M. [T] [F] un logement conventionné à usage d’habitation situé [Adresse 6], moyennant le paiement d’un loyer mensuel révisable de 263,89 euros, outre une provision mensuelle pour charges de 105,82 euros et une contribution pour le partage d’économie de charges d’un montant mensuel de 14,81 euros.

Par acte extrajudiciaire du 23 octobre 2024, la SA CDC Habitat Social a fait délivrer à M. [T] [F] un commandement d’avoir à payer la somme en principal de 978,16 euros au titre des loyers et charges impayés au 18 octobre 2024, terme de septembre 2024 inclus.

La situation d’impayés de loyers et charges du locataire a été signalée le 21 octobre 2024 à la CAF du Calvados, par lettre recommandée avec accusé de réception dont le récépissé a été signé le 28 octobre 2024.

Suivant exploit de commissaire de justice en date du 22 janvier 2025, notifié par voie électronique à la préfecture du Calvados le 23 janvier 2025, la SA CDC Habitat Social a fait assigner M. [T] [F] à comparaître devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Caen, pour entendre, sous le bénéfice de l’exécution provisoire :

– constater la résiliation du contrat de location à ses torts ;

– ordonner, en conséquence, son expulsion ainsi que celle de tout occupant de son chef des lieux, au besoin avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

– la condamner au paiement :

* de la somme de 1098,65 euros représentant les loyers et charges impayés au 9 janvier 2025, sauf à parfaire ou à diminuer suivant décompte sui sera fourni lors des débats ;

* des loyers et charges impayés de l’assignation au jour du jugement à intervenir et avec intérêts ;

* d’une indemnité d’occupation mensuelle fixée au montant actuel du loyer et des charges, du jugement à intervenir jusqu’à son départ effectif des lieux, laquelle indemnité sera indexée tout comme le loyer et avec intérêts de droit ;

* de la somme de 200 euros pour résistance abusive et injustifiée ;

* de la somme de 200 euros au titre des frais irrépétibles ainsi qu’au paiement de tous les frais et dépens de la présente instance, en ce compris le coût du commandement de payer de l’assignation et le cas échéant des actes signifiés dans le cadre des mesures conservatoires prises sur ses biens et valeurs mobilières.

À l’audience du 24 juin 2025, au cours de laquelle l’affaire a été appelée, la SA CDC Habitat Social, représentée par son conseil, sollicite le bénéfice de son acte introductif d’instance, sauf en ce qui concerne sa demande relative à l’expulsion de M. [T] [F] et tout en actualisant sa demande en paiement au titre de la dette locative à la somme de 1 828,44 euros au 3 juin 2025.

Elle explique que, M. [T] [F] a quitté les lieux.

M. [T] [F], ne comparaît pas et ne se fait pas représenter, bien qu’ayant été assigné à comparaître par acte de commissaire de justice remis par dépôt à étude.

Sur quoi, la décision a été mise en délibéré au 16 septembre 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la non-comparution du défendeur :

L’article 472 du code de procédure civile dispose que si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond et le juge ne doit faire droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur la demande en paiement au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés :

Conformément à l’article 1353 du code civil, il appartient d’une part, à celui qui se prévaut de l’existence d’une obligation d’en rapporter la preuve et d’autre part, au débiteur de démontrer qu’il s’est bien libéré de sa dette.

Selon l’article 7 a) de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

En l’espèce, la SA CDC Habitat Social verse aux débats :

– le contrat de bail du 2 mai 2024 ;

– le commandement de payer délivré au locataire le 23 octobre 2024 portant sur la somme en principal de 978,16 euros, au titre des loyers et charges impayés au 18 octobre 2024, terme de septembre 2024 inclus ;

– un décompte locatif depuis l’origine du bail et arrêté au 21 octobre 2024, terme septembre 2024 inclus ;

– un décompte locatif actualisé portant sur la période du 30 juin 2024 au 23 juin 2025, prorata du terme d’avril 2025 et régularisation des charges inclus et après restitution du dépôt de garantie, faisant état d’un solde locatif débiteur de la somme de 1 828,44 euros.

Il s’infère de l’ensemble de ces éléments que M. [T] [F] a quitté les lieux litigieux le 7 avril 2025 sans cependant être à jour du règlement de ses loyers, charges et indemnités d’occupation.

Toutefois, la somme de 210,66 euros, correspondant à 112,73 euros et 97,93 euros, mis au débit du compte locatif, respectivement les 21 novembre 2024 et 3 février 2025, au motif « frais de contentieux », doit être retirée du calcul de la dette locative, étant rappelé que, le coût des actes de commissaire de justice doit être inclus dans les dépens, si ces actes sont justifiés.

Dès lors, il ressort des débats que M. [T] [F] est débiteur d’une somme s’élevant à 1 617,78 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés, selon décompte arrêté au 23 juin 2025, prorata du terme d’avril 2025 et régularisation des charges inclus et après restitution du dépôt de garantie.

Par conséquent, M. [T] [F] sera condamné à payer à la SA CDC Habitat Social la somme de 1 617,78 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés, selon décompte arrêté au 23 juin 2025, prorata du terme d’avril 2025 et régularisation des charges inclus et après restitution du dépôt de garantie, assortie des intérêts au taux légal à compter de la signification de la présente décision.

Sur la demande en résolution du bail :

Aux termes de l’article 24 I alinéa 1er de la loi du 6 juillet 1989, modifié par la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023, tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

L’alinéa 2 précise que le commandement de payer contient, à peine de nullité :

1° La mention que le locataire dispose d’un délai de deux mois pour payer sa dette ;

2° Le montant mensuel du loyer et des charges ;

3° Le décompte de la dette ;

4° L’avertissement qu’à défaut de paiement ou d’avoir sollicité des délais de paiement, le locataire s’expose à une procédure judiciaire de résiliation de son bail et d’expulsion ;

5° La mention de la possibilité pour le locataire de saisir le fonds de solidarité pour le logement de son département, dont l’adresse est précisée, aux fins de solliciter une aide financière ;

6° La mention de la possibilité pour le locataire de saisir, à tout moment, la juridiction compétente aux fins de demander un délai de grâce sur le fondement de l’article 1343-5 du code civil.

Un commandement de payer a bien été signifié à M. [T] [F] par acte de commissaire de justice en date du 23 octobre 2024 et portant sur la somme en principal de 978,16 euros au titre des loyers et charges impayés au 18 octobre 2024, terme de septembre 2024 inclus.

Ce commandement est demeuré infructueux, n’ayant pas été régularisé dans son entièreté dans le délai de 6 semaines.

En outre, le juge n’a pas, dans le délai de deux mois, été saisi par le locataire aux fins d’obtenir des délais de paiement et la suspension des effets de la clause résolutoire.

Dès lors, il convient de constater la résolution du bail par l’effet de la clause résolutoire y étant insérée à la date du 5 décembre 2024.

Sur les conséquences de la résolution :

Sur l’expulsion :

M. [T] [F] ayant quitté les lieux, après remise des clés et établissement d’un état des lieux de sortie, le 7 avril 2025 et le demandeur s’étant désisté de sa demande tendant l’expulsion de M. [T] [F], cette dernière est devenue sans objet.

Sur l’indemnité d’occupation :

Étant occupant sans droit ni titre des lieux de la résolution du bail à son départ effectif des lieux, M. [T] [F] a causé un préjudice à la SA CDC Habitat Social qui sera réparé par l’allocation d’une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer révisé assorti de la provision mensuelle pour charges qu’il aurait réglé à défaut de résolution du bail, à compter du 5 décembre 2024 (date de la résolution du bail), sous déduction des sommes déjà décomptées au jour de l’audience et ce, jusqu’au 7 avril 2025, date de la libération effective des lieux.

Sur la demande indemnitaire pour résistance abusive et injustifiée :

Aux termes des dispositions de l’article 1231-6 alinéa 3 du code civil, le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages intérêts distincts des intérêts moratoires accordés.

Il est constant que c’est au créancier de rapporter la preuve d’un préjudice indépendant de ce retard ainsi que de la mauvaise foi de son débiteur.

En l’espèce, la SA CDC Habitat Social ne démontre pas que le défaut de paiement des loyers et charges par le locataire résulte d’une intention maligne ou de sa mauvaise foi.

En outre, la SA CDC Habitat Social ne justifie pas avoir subi un préjudice distinct de celui né du retard de paiement du locataire, d’ores et déjà indemnisé par les intérêts moratoires.

En conséquence, il y a lieu de rejeter la demande formulée de ce chef.

Sur les demandes accessoires :

En application des articles 696 et 700 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une partie. Elle peut également être condamnée à payer à l’autre une somme que le juge détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. À cet égard, le juge tient compte, dans tous les cas, de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée.

M. [T] [F], partie succombante au litige, sera condamné aux dépens de la présente instance, en ce compris le coût du commandement de payer et de l’assignation qui lui ont été délivrés.

L’équité et la situation économique des parties commandent de ne pas faire application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Enfin, conformément à l’article 514 du code de procédure civile, il convient de rappeler que la présente décision est assortie de l’exécution provisoire de droit.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant publiquement, par mise à disposition au greffe, par jugement réputé contradictoire et rendu en premier ressort,

CONDAMNE M. [T] [F] à payer à la SA CDC Habitat Social la somme de 1 617,78 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés, selon décompte arrêté au 23 juin 2025, prorata du terme d’avril 2025 et régularisation des charges inclus et après restitution du dépôt de garantie, assortie des intérêts au taux légal à compter de la signification de la présente décision ;

CONSTATE la résolution du contrat de bail conclu en date du 2 mai 2024, entre d’une part, la SA CDC Habitat Social et d’autre part, M. [T] [F], portant sur le logement situé [Adresse 6], à la date du 5 décembre 2024 par l’effet de la clause résolutoire ;

DIT que la demande tendant à ordonner l’expulsion de M. [T] [F] est devenue sans objet compte tenu de son départ des lieux litigieux le 7 avril 2025 ;

CONDAMNE M. [T] [F] à payer à la SA CDC Habitat Social une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer éventuellement révisé augmenté de la provision mensuelle pour charges qu’il aurait réglé à défaut de résolution du bail, à compter du 5 décembre 2024, sous déduction des sommes déjà décomptées au jour de l’audience et ce, jusqu’au 7 avril 2025 ;

REJETTE toutes les autres et plus amples demandes de la SA CDC Habitat Social ;

CONDAMNE M. [T] [F] aux dépens, comprenant le coût du commandement de payer et de l’assignation ;

DÉBOUTE la SA CDC Habitat Social de sa demande au titre des frais irrépétibles ;

RAPPELLE que la présente décision est de plein droit immédiatement exécutoire ;

DIT que copie de la présente décision sera adressée à la préfecture du Calvados.

Ainsi jugé et prononcé publiquement par mise à disposition de la décision au greffe, les parties en ayant été préalablement avisées conformément à l’alinéa 2 de l’article 450 du code de procédure civile et, après lecture, la minute a été signée par le juge et la greffière présente lors de la mise à disposition.

La greffière, Le juge des contentieux de la protection,