TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MARSEILLE

Pôle de Proximité

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

ORDONNANCE DU : 22 Mai 2025

Président : M^me HAK, Vice-présidente

Greffier : Madame DEGANI, Greffier

Débats en audience publique le : 06 Mars 2025

GROSSE :

Le 23 mai 2025

à M^e Jérémie GHEZ

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EXPEDITION :

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N° RG 24/06525 – N° Portalis DBW3-W-B7I-5TGZ

PARTIES :

DEMANDEUR

Monsieur [C] [T]

né le 12 Décembre 1948 à [Localité 7], demeurant [Adresse 1] – En sa qualité de bailleresse – [Localité 6]

représenté par M^e Jérémie GHEZ, avocat au barreau de MARSEILLE

DEFENDEURS

Madame [S] [F]

née le 05 Octobre 1982 à [Localité 10], demeurant [Adresse 3] En sa qualité de locataire – [Localité 5]

non comparante

Monsieur [L] [U]

né le 06 Août 1987 à [Localité 9], demeurant [Adresse 2] – En sa qualité de locataire – [Localité 5]

non comparant

EXPOSE DU LITIGE

Par contrat sous signature privée du 20 juin 2020, Monsieur [C] [T] a donné à bail à Monsieur [L] [U] et Madame [S] [F] un appartement à usage d’habitation situé [Adresse 4].

Déplorant des loyers impayés, le 17 août 2023, Monsieur [T] a fait délivrer à Madame [F] et Monsieur [U] un commandement de payer la somme en principal de 1.965,54 euros visant la clause résolutoire.

Suivant assignation du 17 octobre 2024, Monsieur [C] [T] a attrait Monsieur [L] [U] et Madame [S] [F] devant le juge des contentieux de la protection de [Localité 8] statuant en référé, afin de voir :

constater l’acquisition de la clause résolutoire du bail ordonner l’expulsion des locataires et de toute personne de leur chef au besoin avec le concours de la force publique, ce sans leur accorder de délai de grâce obtenir leur condamnation solidaire à lui payer par provision : * un arriéré locatif de 2.959,58 euros au 1er octobre 2024, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer pour les sommes y figurant et pour le surplus à compter de l’assignation ;

* une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du dernier loyer avec charges, avec indexation, depuis la résiliation du bail et jusqu’à complète libération des lieux ;

* la somme de 900 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

* les entiers dépens comprenant le coût des commandements de payer.

L’affaire a été appelée le 5 décembre 2024, renvoyée en raison d’une grève du greffe, et plaidée le 6 mars 2025.

Lors des débats, représenté par son conseil, Monsieur [C] [T] a demandé le bénéfice de son acte introductif d’instance, sauf à actualiser sa créance à un montant de 1.812,43 euros au 4 mars 2025.

Cités tous deux à étude, Monsieur [L] [U] et Madame [S] [F] n’ont pas comparu et personne pour eux.

Le diagnostic social et financier indique que Madame [F] vit seule, sans enfants. Autoentrepreneur, son salaire n’est pas fixe et avoisine les 1.000 euros par mois, outre le RSA, soit des revenus mensuels moyens de 1859 euros. Des difficultés financières sont nées suite à une enquête de la CAF qui a suspendu ses droits pendant 5 mois, avant de les rétablir en octobre 2024.

Le délibéré a été fixé au 22 mai 2025 par mise à disposition au greffe.

MOTIVATION

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

L’absence de comparution de Monsieur [L] [U] et Madame [S] [F] ne fait ainsi pas obstacle à ce qu’il soit statué dans le litige les opposant à Monsieur [T].

En application de l’article 834 du code civil, dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

En application de l’article 835 du même code le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

Sur la recevabilité de la demande de résiliation

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture des Bouches du Rhône le 18 octobre 2024 soit six semaines au moins avant l’audience du 5 décembre 2024, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

Par ailleurs, bien que bailleur personne privée, Monsieur [T] justifie avoir signalé la situation d’impayés à la CCAPEX des Bouches du Rhône le 18 août 2023, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation le 17 octobre 2024, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

La demande aux fins de constatation de résiliation du bail est donc recevable.

Sur l’acquisition de la clause résolutoire et la résiliation du bail

L’une des obligations essentielles du preneur d’un contrat de bail est celle du paiement des loyers aux termes convenus en application de l’article 7 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

Dans sa rédaction antérieure à la loi du 27 juillet 2023, l’article 24, alinéa 1er, et 1°, de la loi du 6 juillet 1989 disposait :

« I.-Toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

Le commandement de payer contient, à peine de nullité :

1° La mention que le locataire dispose d’un délai de deux mois pour payer sa dette (…) ».

Ce texte dispose désormais :

« I. – Tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

Le commandement de payer contient, à peine de nullité :

1° La mention que le locataire dispose d’un délai de six semaines pour payer sa dette (…) ».

La loi du 27 juillet 2023 ne comprend pas de disposition dérogeant à l’article 2 du code civil, selon lequel la loi ne dispose que pour l’avenir et n’a point d’effet rétroactif.

Dès lors, son article 10, en ce qu’il fixe désormais à six semaines le délai minimal accordé au locataire pour apurer sa dette, au terme duquel la clause résolutoire est acquise, ne s’applique pas immédiatement aux contrats en cours, qui demeurent régis par les stipulations des parties, telles qu’encadrées par la loi en vigueur au jour de la conclusion du bail, et ne peut avoir pour effet d’entraîner leur réfaction.

En l’espèce, le bail conclu le 20 juin 2020 contient une clause résolutoire (paragraphe 8) prévoyant qu’elle ne prendra effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux, et un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 17 août 2023 aux deux co-locataires, pour la somme en principal de 1.965,54 euros.

Il résulte des décomptes des locataires que les causes du commandement de payer n’ont pas été soldées dans le délai de deux mois impartis. Il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail sont bien réunies à la date du 17 octobre 2023.

L’article 24 V de la loi 89-462 du 6 juillet 1989, tel que modifié par la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, en vigueur à compter du 29 juillet 2023, permet au juge même d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil. La décision du juge suspend les procédures d’exécution qui auraient été engagées par le créancier. Les majorations d’intérêts ou les pénalités prévues en cas de retard ne sont pas encourues pendant le délai fixé par le juge.

En application de l’article 24 VII de la loi 89-462 du 6 juillet 1989, tel que modifié par la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, en vigueur à compter du 29 juillet 2023, lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.

Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

Le décompte actualisé au 4 mars 2025 démontre que les locataires ont repris le paiement intégral des derniers loyers courants avant l’audience.

Néanmoins la situation de Monsieur [U] n’est pas connue et la déclaration de Madame [F] selon laquelle elle vivrait seule dans le logement n’est pas étayée par un congé régulièrement donné par son compagnon.

Au vu de ces éléments et en l’absence de demande formulée en ce sens par les locataires, non comparants, ou le bailleur, personne privée, il n’y a pas lieu de faire application des dispositions précitées.

Monsieur [U] et Madame [F] étant occupants sans droit ni titre depuis le 17 octobre 2023, il convient d’ordonner leur expulsion ainsi que l’expulsion de tous occupants de leur chef, selon les modalités fixées au dispositif de la présente décision.

Sur la demande en paiement au titre de l’arriéré locatif

Il ressort du commandement de payer, de l’assignation et du décompte fourni que Monsieur [U] et Madame [F] restent devoir la somme de 1.812,43 euros au 4 mars 2025.

Les locataires qui ne comparaissent pas, n’apportent par définition aucun élément de nature à contester le principe ou le montant de cette dette, ni preuve de leur libération.

Par application de la clause de solidarité prévue au bail, Madame [F] et Monsieur [U] seront condamnés solidairement en qualité de co-titulaires du contrat, au paiement de cette somme, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer du 17 août 2023.

Sur les demandes accessoires

Madame [F] et Monsieur [U], parties perdantes, supporteront in solidum la charge des entiers dépens en application de l’article 696 du code de procédure civile, en ce inclus le coût du commandement de payer du 17 août 2023.

Par ailleurs, l’équité exige, en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, de les condamner in solidum à payer à Monsieur [T] une somme de 500 euros au titre des frais irrépétibles non compris dans les dépens.

La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection de [Localité 8] statuant en référé, par ordonnance réputée contradictoire, en premier ressort et mise à disposition au greffe,

Au principal, RENVOYONS les parties à se pourvoir ainsi qu’elles aviseront mais, dès à présent,

CONSTATONS que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 20 juin 2020, entre d’une part Monsieur [C] [T], d’autre part Monsieur [L] [U] et Madame [S] [F], portant sur un appartement à usage d’habitation situé [Adresse 4] sont réunies à la date du 17 octobre 2023 ;

ORDONNONS en conséquence à Monsieur [L] [U] et Madame [S] [F] de libérer les lieux et de restituer les clés dans le délai de quinze jours à compter de la signification de la présente ordonnance ;

DISONS qu’à défaut pour Monsieur [L] [U] et Madame [S] [F] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, Monsieur [C] [T] pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à leur expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de leur chef, conformément à l’article L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

RAPPELONS que le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution.

CONDAMNONS solidairement Monsieur [L] [U] et Madame [S] [F] à payer à Monsieur [C] [T], à titre provisionnel, une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant correspondant au dernier loyer échu augmenté des charges, indemnité indexée suivant les modalités de révision prévues au bail résilié et due à compter du 17 octobre 2023 jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux, matérialisée par la remise des clés ou l’expulsion ;

CONDAMNONS solidairement Monsieur [L] [U] et Madame [S] [F] à payer à Monsieur [C] [T], à titre provisionnel, la somme de 1.812,43 euros, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer du 17 août 2023 au titre des loyers et charges impayés au 4 mars 2025 ;

REJETONS le surplus des demandes ;

CONDAMNONS in solidum Monsieur [L] [U] et Madame [S] [F] à payer à Monsieur [C] [T] une somme de 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile;

CONDAMNONS in solidum Monsieur [L] [U] et Madame [S] [F] aux entiers dépens, en ce inclus le coût des commandements de payer délivrés le 17 août 2023 ;

RAPPELONS que la présente ordonnance est exécutoire de plein droit à titre provisoire.

Ainsi jugé et prononcé par ordonnance signée les jour, mois et an susdits par le président et le greffier susnommés et mise à disposition au greffe.

Le greffier, Le président