MINUTE N° :

JUGEMENT

DU 10 Janvier 2025

N° RC 24/04342

DÉCISION

réputée contradictoire et en premier ressort

TOURAINE LOGEMENT ESH, immatriculée au RCS de [Localité 9] sous le n° 68 B 129 et au SIREN sous le n° 684 801 293 00029

ET :

[F] [M]

Débats à l’audience du 07 Novembre 2024

copie et grosse le :

à M^e BENDJADOR

copie le :

à M. Le Préfet d'[Localité 5] et [Localité 6]

copie dossier

TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 9]

TENUE le 10 Janvier 2025

Au siège du Tribunal, [Adresse 2] à TOURS,

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DÉBATS ET DU DÉLIBÉRÉ :

PRÉSIDENT : A. ROBIN, Magistrat à titre temporaire du Tribunal judiciaire de TOURS,

GREFFIER : E. FOURNIER

DÉBATS :

A l’audience publique du 07 Novembre 2024

DÉCISION :

Prononcée publiquement le 10 Janvier 2025 par mise à la disposition des parties au Greffe de ce Tribunal, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du Code de Procédure Civile.

ENTRE :

TOURAINE LOGEMENT ESH, immatriculée au RCS de [Localité 9] sous le n° 68 B 129 et au SIREN sous le n° 684 801 293 00029, dont le siège social est sis [Adresse 1]

représenté par M^e Abed fils BENDJADOR, avocat au barreau de TOURS, avocat plaidant substitué par M^e CROISÉ

D’une Part ;

ET :

Madame [F] [M]

née le 01 Décembre 1983 à , demeurant [Adresse 3]

non comparante

D’autre Part ;

RG 24/04342

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 26 juillet 2010, la SA TOURAINE LOGEMENT ESH a consenti un bail d’habitation à Madame [M] [F] portant sur un logement situé sis34 [Adresse 7] à [Localité 8] moyennant le paiement d’un loyer mensuel de 411,09 € hors charges.

Le 18 octobre 2023 le bailleur a fait délivrer à la locataire un commandement de payer visant la clause résolutoire du bail demeuré infructueux.

C’est dans ces conditions que le bailleur a fait assigner Madame [M] [F] par acte de commissaire de justice du 10 avril 2024 devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Tours afin d’obtenir sous le bénéfice de l’exécution provisoire :

— la constatation ou, pour le moins, le prononcé de la résiliation du bail consenti à Madame [M] [F] ;

— dire et juger en conséquence que Madame [M] [F] se trouve être occupante sans droit ni titre ;

— l’expulsion de la locataire et celle de tous ses biens ainsi que de toute personne à sa charge ou occupant l’immeuble de son chef, par toutes les voies et moyens de droit, même avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier ;

— la condamnation de Madame [M] [F] au paiement de la somme de 1218,83 € telle que visée au commandement de payer ainsi qu’au paiement de la somme mensuelle de 457,57 € au titre des loyers dus augmentés des charges justifiées du 18 octobre 2023 à la date de la résiliation du bail;

— la condamnation de Madame [M] [F] au paiement d’une indemnité légale d’occupation d’un montant mensuel de 457,57 €, augmentée des charges justifiées, de la date de résiliation du bail jusqu’à la date de la parfaite libération des lieux ;

— la condamnation solidaire de Madame [M] [F] à verser à la SA TOURAINE LOGEMENT ESH la somme de 600,00 € en application de l’article 700 du Code de procédure civile ;

— la condamnation de Madame [M] [F] aux entiers dépens incluant notamment le coût du commandement de payer en date du 18 octobre 2023.

L’affaire a été appelée et utilement plaidée à l’audience du 7 novembre 2024.

L’assignation a été dénoncée par voie dématérialisée au Préfet d'[Localité 5] et [Localité 6] le 12 avril 2024 à la suite de quoi le greffe a reçu le diagnostic social et financier dont lecture a été donnée à l’audience.

A l’audience, la SA TOURAINE LOGEMENT ESH – représentée par son conseil – maintient les termes de son assignation et actualise la dette locative à la somme de 481,41 €. Elle propose la mise en place d’un plan d’apurement.

Régulièrement citée par acte de commissaire de justice du 10 avril 2024 signifié à étude, Madame [M] [F] n’était ni présente ni représentée à l’audience.

La présente décision est réputée contradictoire au seul motif qu’elle est susceptible d’appel.

L’affaire a été mise en délibéré au 10 janvier 2025.

MOTIFS

Aux termes de l’article 472 du Code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparait pas il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne fait droit à la demande que s’il l’estime recevable et bien fondée.

Sur la recevabilité de la demande

Le bailleur justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives le 16 octobre 2023, soit plus de deux mois avant la délivrance de l’assignation intervenue le 10 avril 2024 conformément à l’article 24 II de la loi du 6 juillet 1989 modifié par la loi n°2014-366 du 24 mars 2014.

Par ailleurs, une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture d'[Localité 5] et [Localité 6] par voie électronique le 12 avril 2024 soit plus de six semaines avant l’audience fixée au 7 novembre 2024, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 modifiées par la loi du 27 juillet 2023.

L’action est donc recevable.

Sur la clause résolutoire pour défaut de paiement des loyers

L’article 24 I de la loi du 06 juillet 1989 prévoit que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux. L’article 10 de la loi du 27 juillet 2023 venant réduire ce délai à six semaines n’est applicable qu’au contrat de bail conclu ou renouvelé postérieurement à son entrée en vigueur et n’est donc pas applicable aux baux tacitement reconduits.

En l’espèce, le bailleur verse aux débats le contrat de bail signé entre les parties le 26 juillet 2010 aux termes duquel il est prévu à l’article 6 des conditions générales que le défaut de paiement des loyers ou des charges aux termes convenus ou en cas de non versement du dépôt de garantie entraînera la résiliation de plein droit du bail deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

Le bailleur produit le commandement de payer délivré par acte de commissaire de justice en date du 18 octobre 2023 à Madame [M] [F] et portant sur la somme de 1320,98 € dont 1218,83 € au titre des impayés de loyers et de charges.

Ce commandement reproduit la clause résolutoire insérée au contrat de bail ainsi que les dispositions de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 dans leur rédaction issue de la loi n° 2014-336 du 24 mars 2014, de même que les dispositions de l’article 6 de la loi n°90-449,du 31 mai 1990 et mentionne la faculté pour le locataire de saisir le fonds de solidarité pour le logement.

Ce commandement fait application des dispositions de l’article 10 de la loi du 27 juillet 2023 venant réduire le délai imparti au locataire pour régler sa dette à partir de la délivrance d’un commandement de payer à six semaines. Or le bail a été signé entre les parties le 26 juillet 2010 pour une durée de un mois reconductible tacitement et n’a pas été renouvelé depuis lors. Par conséquent, les nouvelles dispositions de la loi du 27 juillet 2023 ne sont pas applicables. Ainsi, le jeu de la clause résolutoire ne peut produire effet qu’à l’issue d’un délai de deux mois.

Madame [M] [F] n’a pas réglé l’arriéré de loyers et de charges dans les deux mois.

Il y a donc lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire sont réunies au 19 décembre 2023.

Sur les loyers et charges impayés

Il convient de rappeler les articles 4 et 5 du code de procédure civile aux termes desquels le juge doit se prononcer sur tout ce qui est demandé et seulement sur ce qui est demandé, l’objet du litige étant déterminé par les prétentions respectives de parties.

Selon l’article 1728 du Code civil et l’article 7 a) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est tenu de payer les loyers et les charges récupérables aux termes convenus. Par application de l’article 24 V de la loi du 6 juillet 1989, le juge peut vérifier d’office tout élément constitutif de la dette locative.

Le bailleur fait la preuve de l’obligation dont il se prévaut en produisant le bail signé le 26 juillet 2010, le commandement de payer délivré le 18 octobre 2023 et le décompte de la créance établi au 4 novembre 2024 faisant apparaître une somme de 481,41 € à la charge de la locataire.

Il convient de relever qu’un règlement en date du 15 novembre 2024 de 427,99 € est comptabilisé dans ce décompte alors que la réalisation de celui-ci n’est pas encore effectif au jour de l’audience.

Toutefois, le juge ne peut accorder plus que ce qui a été demandé et Madame [M] [F] sera condamnée à verser à la SA TOURAINE LOGEMENT ESH la somme de 481,41 € au titre des impayés de loyers et de charges arrêtés au 6 novembre 2024.

Sur la suspension de la clause résolutoire et les délais

Aux termes de l’article 24 V de la loi du 06 juillet 1989 modifié par la loi du 27 juillet 2023 le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années. Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge. Si le locataire se libère dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué; dans le cas contraire, elle reprend son effet.

En l’espèce, Madame [M] [F] n’a pas comparu à l’audience à laquelle elle a été régulièrement convoquée et n’a pas, de fait, justifié de sa situation sociale et financière.

Toutefois, il résulte du décompte susvisé que Madame [M] [F] a repris le paiement du loyer courant avant l’audience et ce, depuis mai 2024 et que le montant de la dette locative a considérablement diminué depuis la délivrance du commandement de payer.

En outre, le bailleur sollicite la mise en place d’un plan d’apurement avec suspension des effets de la clause résolutoire.

Il convient, par conséquent, d’octroyer à Madame [M] [F] des délais de paiement suivant les modalités décrites ci-après étant précisé que ces délais paralysent l’application de la clause résolutoire et qu’elle sera réputée n’avoir jamais joué s’ils sont respectés.

Sur l’exécution provisoire

Conformément aux dispositions de l’article 514 du Code de procédure civile, la présente décision de première instance sera exécutoire de droit à titre provisoire.

Sur l’article 700 du Code de procédure civile

Aucune considération tirée de l’équité ou de la situation économique des parties ne vient justifier l’application de l’article 700 du Code de procédure civile. Le demandeur sera donc débouté de sa demande à ce titre.

Sur les dépens

L’article 696 du Code de procédure civile, dispose que la partie perdante est condamnée aux dépens.

Il convient donc de mettre les dépens comprenant notamment le coût du commandement de payer à la charge de Madame [M] [F].

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant publiquement par jugement réputé contradictoire, mis à disposition au greffe, et rendu en premier ressort,

Constate que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire sont réunies au 19 décembre 2023;

Condamne Madame [M] [F] à payer à la SA TOURAINE LOGEMENT ESH la somme de 481,41 € (QUATRE CENT QUATRE VINGT UN EUROS ET QUARANTE ET UN CENTIMES) au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation dus au 4 novembre 2024 ;

Surseoit à l’exécution des poursuites et autorise Madame [M] [F] à se libérer de leur dette de 481,41 € en 4 mensualités de 120,00 € et le solde à la 5ème échéance ;

Dit que ces mensualités devront être payées en sus du loyer courant et en même temps que lui ;

Suspend les effets de la clause résolutoire durant l’exécution des-dits délais ;

Dit que si les délais sont respectés elle sera réputée n’avoir jamais joué ;

Dit qu’à défaut de paiement d’une seule mensualité ou du loyer à son terme exact:

1- la clause résolutoire retrouvera ses entiers effets ;

2 – le solde de la dette deviendra immédiatement exigible ;

3 – qu’à défaut par Madame [M] [F] d’avoir libéré les lieux loués [Adresse 4] à [Localité 8], il sera procédé à son expulsion et à celle de tous occupants de sonchef avec le concours de la force publique, si besoin est, deux mois après la notification au préfet du commandement d’avoir à quitter les lieux, les meubles laissés dans les lieux par Madame [M] [F] suivront alors le sort réservé par les articles L 433-1 à L 433-3 du code des procédures civiles d’exécution ;

4 – Madame [M] [F] sera condamnée au paiement d’une indemnité d’occupation égale au montant des loyers et des charges qui auraient été dus en cas de non-résiliation du bail ;

Dit que la présente décision sera notifiée par le secrétariat greffe du tribunal à Monsieur le préfet d’Indre et Loire en application de l’article R 412-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

Rappelle que la présente décision est exécutoire par provision de plein droit ;

Déboute la SA TOURAINE LOGEMENT ESH de sa demande fondée sur l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamne Madame [M] [F] aux dépens.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition au greffe, les jours mois et an susdits par le Juge et le Greffier susnommés.

Le Greffier Le Juge des contentieux de la protection