TRIBUNAL JUDICIAIRE DE CAEN

3ème chambre civile

[Adresse 2]

[Adresse 9]

[Localité 3]

☎ :[XXXXXXXX01]

N° RG 25/00742 – N° Portalis DBW5-W-B7J-JFQ2

Minute : 2025/

Cabinet B

JUGEMENT

DU : 25 Novembre 2025

E.P.I.C. INOLYA

C/

[D] [V] épouse [K]

Copie exécutoire délivrée le :

à : E.P.I.C. INOLYA

Copie certifiée conforme délivrée le :

à : E.P.I.C. INOLYA

Mme [D] [V] épouse [K]

JUGEMENT

DEMANDEUR :

E.P.I.C. INOLYA

dont le siège social est sis [Adresse 5]

représenté par M. [P] [R], muni d’un pouvoir

ET :

DÉFENDEUR :

Madame [D] [K] née [V]

née le 16 Juin 1989 à [Localité 8]

demeurant [Adresse 4]

non comparante, ni représentée

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Sandrine ENGE, Juge des contentieux de la protection

Greffier : Marie MBIH, Greffier présent à l’audience et lors de la mise à disposition

PROCÉDURE :

Date de la première évocation : 09 Septembre 2025

Date des débats : 09 Septembre 2025

Date de la mise à disposition : 25 Novembre 2025

EXPOSÉ DU LITIGE :

Suivant acte sous seing privé du 18 novembre 2020, la SAIEM de [Localité 7], devenue l’OPH Inolya, a donné à bail à Madame [D] [K] née [V] un logement conventionné à usage d’habitation situé [Adresse 6], moyennant le paiement d’un loyer mensuel révisable de 374,57 euros et d’une provision mensuelle pour charges de 188,08 euros ainsi que, le versement d’un dépôt de garantie à hauteur de 374,57 euros.

Madame [K] a quitté les lieux.

Par requête du 17 février 2025, réceptionnée le 21 février 2025 au greffe du tribunal judiciaire de Caen, l’OPH Inolya a saisi le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Caen aux fins de voir condamner Madame [K] à lui payer la somme en principal de 2.743,91 euros au titre des loyers, charges et indemnités de réparations locatives restant dus après déduction du dépôt de garantie ainsi que, sa condamnation aux dépens.

À l’audience du 9 septembre 2025, au cours de laquelle l’affaire a été appelée, l’OPH Inolya, représenté par Monsieur [P] [R] régulièrement muni d’un pouvoir, sollicite le bénéfice de son acte introductif d’instance.

Madame [K], ne comparaît pas et ne se fait pas représenter, bien qu’ayant été assignée à comparaître par acte de commissaire de justice remis par dépôt à étude en date du 23 avril 2025.

Sur quoi, la décision a été mise en délibéré au 25 novembre 2025.

MOTIFS

Sur la non-comparution du défendeur :

L’article 472 du code de procédure civile dispose que si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond et le juge ne doit faire droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur la demande en paiement des sommes restant dues au titre du décompte de sortie :

Conformément à l’article 1353 du code civil, il appartient d’une part, à celui qui se prévaut de l’existence d’une obligation d’en rapporter la preuve et d’autre part, au débiteur de démontrer qu’il s’est bien libéré de sa dette.

En l’espèce, l’OPH Inolya sollicite le paiement de la somme totale de 2 743,91 euros, répartie comme suit :

1.744,74 euros au titre des loyers et charges impayées à l’issue du bail,1.373,74 euros au titre des indemnités de réparations locatives,+ 374,54 euros au titre de la restitution du dépôt de garantie.

Au titre des loyers et charges impayés :

Selon l’article 7 a) de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

En l’espèce, l’OPH Inolya produit aux débats :

le contrat de bail du 18 novembre 2020,l’avis d’échéance du 21 août 2024 portant sur la somme de 1.255,66 euros après mise au débit du compte locatif des sommes de 256,49 euros au titre de la régularisation de la consommation d’eau, 1.373,74 euros au titre des réparations locatives, après déduction de la somme de 374,57 euros au titre du dépôt de garantie,un décompte locatif portant sur les lieux litigieux et arrêté au 17 février 2025 faisant état d’un solde locatif débiteur d’un montant s’élevant à 2.743,91 euros.

Il s’infère de ces documents que, le compte locatif présente un solde débiteur au titre des loyers et charges impayés à l’issue du bail au 13 août 2024 s’élevant à la somme de 1.744,74 euros, après régularisation des charges liées à la consommation d’eau, selon décompte arrêté 17 février 2025.

Par conséquent, Madame [K] sera condamnée à payer à l’OPH Inolya la somme de 1.744,74 euros au titre des loyers et charges impayés (régularisation des charges liées à la consommation d’eau incluse) à l’issue du bail au 13 août 2024, sous réserve des développements ultérieurs.

Au titre du défaut d’entretien et des réparations et dégradations locatives :

Aux termes de l’article 3-2 de la loi précitée, un état des lieux doit être établi contradictoirement et amiablement par les parties lors de la remise ou de la restitution des clés.

L’alinéa 2 de l’article précité prévoit que, si l’état des lieux ne peut être établi dans les conditions prévues au premier alinéa, il est établi par un commissaire de justice, sur l’initiative de la partie la plus diligente, à frais partagés par moitié entre le bailleur et le locataire et à un coût fixé par décret en conseil d’État. Dans ce cas, les parties en sont avisées par le commissaire de justice au moins sept jours à l’avance, par lettre recommandée avec demande d’avis de réception.

En vertu de l’article 7 c) de la loi n° 89- 462 du 6 juillet 1989, les locataires sont tenus de répondre des dégradations et des pertes qui surviennent pendant la durée du contrat dans les lieux dont ils ont la jouissance exclusive, à moins qu’ils ne prouvent qu’elles ont eu lieu par cas de force majeure, par la faute du bailleur ou par le fait d’un tiers qu’ils n’ont pas introduit dans le logement.

L’article 7 d) ajoute que les locataires sont tenus de prendre à leur charge l’entretien courant du logement et de répondre des réparations locatives sauf si elles sont occasionnées par vétusté, malfaçon, vice de construction, cas fortuit ou force majeure.

Il est admis en application de l’article 3-2 précédemment mentionné que, les éventuels manquements des locataires se prouvent par la comparaison des états des lieux d’entrée et de sortie.

L’article 1731 du code civil prévoit que, s’il n’est pas précisé dans l’état des lieux d’entrée l’état dans lequel se trouve un élément composant le logement, le preneur est présumé l’avoir reçu en bon état de réparations locatives, et doit le rendre tel, sauf à en apporter la preuve contraire.

En outre, il est admis que l’obligation de maintenir les lieux en parfait état ne peut s’entendre que de les maintenir en parfait état d’usage, ce qui n’inclut pas la réfection à neuf. Seules les dégradations excessives et anormales sont imputables au preneur, à l’exclusion de la vétusté (« lente et inévitable détérioration des éléments décoratifs ou d’équipement inhérente à l’écoulement d’un temps assez long ») qui doit rester à la charge du bailleur. En cas de réparations nécessitées pour des dépréciations précipitées par des dégradations, les propriétaires n’ont pas à supporter une partie du coût de ces réparations et aucune vétusté n’est à déduire.

Par ailleurs, il est constant que s’agissant des dégradations locatives, le bailleur n’est pas tenu de produire une facture, il suffit qu’il précise le fondement des sommes qu’il réclame et que celles-ci correspondent à une évaluation sérieuse, éventuellement étayée par des documents externes tels que des devis.

En l’espèce, l’OPH Inolya, qui sollicite la somme de 1.373,74 euros au titre des indemnités de réparations locatives imputables à Madame [K], produit aux débats :

l’état des lieux d’entrée établi contradictoirement entre les parties le 23 novembre 2020,l’état des lieux de sortie établi contradictoirement entre les parties 13 août 2024, Madame [K] étant représentée par Madame [W] [L],l’avis d’échéance du 21 août 2024 portant sur la somme de 1.255,66 euros après mise au débit du compte locatif des sommes de 256,49 euros au titre de la régularisation de la consommation d’eau, 1.373,74 euros au titre des réparations locatives, après déduction de la somme de 374,57 euros au titre du dépôt de garantie,un décompte locatif portant sur les lieux litigieux et arrêté au 17 février 2025 faisant état d’un solde locatif débiteur d’un montant s’élevant à 2.743,91 euros,une liste des indemnités de réparations locatives, poste par poste, mises au débit du compte locatif pour un montant total de 1.373,74 euros,une facture du 30 septembre 2024 établie par la société Daligault Électricité portant sur des travaux d’électricité pour la somme totale de 493,24 euros,une facture du 20 septembre 2024 établie par la société JBS Propreté portant sur la remise en état du logement et l’enlèvement d'1m3 d’encombrants et leur mise en déchetterie pour la somme totale de 658,51 euros,une facture du 19 septembre 2024 établie par la société Hervé Tanquerel portant sur des travaux de menuiserie pour la somme totale de 1.193,63 euros,une facture du 18 septembre 2024 établie par la société Rayan-S 27 portant sur la réfection des peintures (plafonds et murs, tuyauteries) pour la somme totale de 1.365,16 euros.

Il convient, afin de déterminer si les postes de réparations locatives, listés par le bailleur dans son document intitulé « liste des indemnités de réparations locatives » et dont il sollicite réparation pour un montant total de 1.373,74 euros, correspondent à des défauts d’entretien, des réparations et dégradations locatives imputables à Madame [K], de comparer pour chaque poste visé les états des lieux, en prenant en considération le nombre de pièces principales (4), sa surface habitable (122,47 m²) ainsi que la durée d’occupation du logement (près de 4 années) ; étant précisé que cette étude sera limitée au montant sollicité pour chaque poste par le bailleur.

S’agissant de la réfection d’un mur ‘troué’ dans la cuisine pour laquelle le bailleur sollicite la somme de 15,47 euros (suivant facture du 18 septembre 2024) :À l’entrée dans les lieux de la locataire, les murs de la cuisine, peints en blanc, sont mentionnés en « état moyen » sans plus de précisions.

Tandis qu’il ressort de l’état des lieux de sortie que les murs sont troués et que la photographie associée montre effectivement d’importants trous non rebouchés dans l’un des murs de la cuisine.

De sorte que, cette dégradation étant totalement imputable à la locataire sortante sans déduction d’aucune vétusté, cette dernière était effectivement tenue de reboucher les trous avant de remettre les clés au bailleur et ce dernier justifiant de l’évaluation sérieuse de la somme sollicitée pour ce poste, il lui sera accordé la somme de 15,47 euros.

S’agissant des volets cassés de la cuisine et de trois chambres pour lesquels le bailleur réclame la somme totale de 142,80 euros (suivant facture du 19 septembre 2024) :Lors de la remise des clés à la locataire, il a été constaté que les volets de l’ensemble du logement étaient en « bon état ».

Alors qu’après la restitution des clés par la locataire, il a été constaté que « les volets et fermetures sont cassés » dans la cuisine ainsi que, dans les trois chambres et, il ressort des photographies que les poignées des manivelles des volets roulants sont effectivement cassées et qu’il en manque un morceau sur chacun d’eux.

Aussi, ces dégradations sont imputables à la locataire sortante et le bailleur est bien fondé à solliciter l’indemnisation du préjudice résultant de ces dégradations. Il lui sera accordé la somme sollicitée, celle-ci étant étayée par une facture, soit la somme totale de 142,80 euros.

S’agissant du béquillage double cassé de la salle d’eau, du vitrage cassé de la porte du séjour/salon et de la porte cassée de la chambre 2 pour lesquels le bailleur sollicite la somme totale de 413,31 euros (suivant facture du 19 septembre 2024) :La lecture de l’état des lieux d’entrée permet de voir que, les menuiseries étaient en « bon état » lors de l’entrée dans les lieux de la locataire.

Toutefois, l’état des lieux de sortie permet de constater des dégradations des menuiseries concernant « la quincaillerie » de la porte de la salle d’eau qui « est cassée », « la vitrerie » de la porte du séjour qui « est cassée » et « la porte » d’accès à la chambre 2 qui est également « cassée ».

Encore une fois, ces dégradations, n’étant pas inhérentes à l’écoulement du temps mais bien à des dégradations totalement imputables à la locataire sortante et dans la mesure où le bailleur justifie de l’évaluation sérieuse de la somme sollicitée de 413,31 euros.

S’agissant de la prise de courant cassée dans la chambre 1, pour laquelle le bailleur réclame la somme de 18,29 euros (suivant facture du 30 septembre 2024) :Il ressort de l’état des lieux d’entrée que l’électricité des chambres du logement est en « bon état ».

Cependant, après la restitution des lieux, il est mentionné concernant la chambre 1 que « l’électricité est cassée » et il s’infère de la photographie afférente qu’une prise de courant classique est effectivement cassée.

De sorte que, cette dégradation étant totalement imputable à la locataire sortante et le bailleur justifiant de l’évaluation sérieuse de la somme sollicitée pour ce poste, il lui sera accordé la somme de 18,29 euros.

S’agissant de la menuiserie cassée du balcon pour laquelle le bailleur sollicite la somme de 124,05 euros (suivant facture du 19 septembre 2024) :Si l’état des lieux d’entrée ne fait pas mention de l’état du balcon lors de la remise des clés à la locataire, celle-ci est présumée l’avoir reçu en bon état de réparation locative.

Toutefois, il ressort de l’état des lieux de sortie que « la menuiserie » du balcon « est cassée ».

Aussi, cette dégradation étant encore une fois totalement imputable à la locataire sortante, elle doit en indemniser le bailleur et le coût de cette réparation étant évalué à 124,05 euros, il sera accordé cette somme au bailleur.

S’agissant du nettoyage du logement laissé sale et de l’enlèvement des encombrants pour lesquels le bailleur réclame la somme totale de 658,51 euros (suivant facture du 20 septembre 2024) :L’état des lieux d’entrée ne fait pas mention de l’état de propreté du logement de la remise des clés à la locataire aussi, elle est présumée les avoir reçus en bon état ; de même, aucune mention n’est portée s’agissant de la cave, aussi la locataire est également présumée l’avoir reçu en bon état.

Tandis qu’il ressort de l’état des lieux de sortie que, « le logement (dans son ensemble) est encrassé », outre les diverses mentions « sales » portées quant aux sols de l’entrée, de la cuisine, du séjour/salon et des plafonds de l’entrée. De même, il s’infère de la photographie incluse dans l’état des lieux de sortie et relative à la cave que plusieurs cartons et effets ont été laissés dans ladite cave.

De sorte que, le bailleur justifie de son préjudice résultant du défaut de nettoyage du logement et des encombrants laissés dans la cave et dont il justifie de l’évaluation sérieuse à la somme de 658,51 euros qui lui sera octroyé.

En définitive, la locataire sortante est redevable de la somme de 1.372,43 euros, au titre du défaut d’entretien et des réparations et dégradations locatives qui lui sont imputables, avant déduction du dépôt de garantie et sous réserve des compensations opérées ci-dessous.

Sur le compte entre les parties :

Aux termes des dispositions de l’article 22 alinéa 1er de la loi n°89-642 du 6 juillet 1989, lorsqu’un dépôt de garantie est prévu par le contrat de location pour garantir l’exécution de ses obligations locatives par le locataire, il ne peut être supérieur à un mois de loyer en principal.

L’alinéa 3 de l’article 22 précité dispose que, le dépôt de garantie est restitué dans un délai maximal de deux mois à compter de la remise en main propre, ou par lettre recommandée avec demande d’avis de réception, des clés au bailleur ou à son mandataire, déduction faite, le cas échéant, des sommes restant dues au bailleur et des sommes dont celui-ci pourrait être tenu, au lieu et place du locataire, sous réserve qu’elles soient dûment justifiées.

Étant rappelé que la finalité du dépôt de garantie est de garantir l’exécution de ses obligations locatives par le locataire, il convient de déduire des sommes dues par Madame [K] au titre du défaut d’entretien, des réparations et dégradations locatives la somme correspondant au montant du dépôt de garantie prévu au bail.

De sorte qu’il ressort ainsi des éléments évoqués que le compte entre les parties à l’issue du bail s’établit comme suit :

Loyers et charges impayées : 1.744,74 euros

(régularisation des charges liées à la consommation d’eau inclue)

Réparations locatives : 1.372,43 euros

Dépôt de garantie : – 374,57 euros

TOTAL : 2.742,60 euros

En définitive, Madame [K] est redevable de la somme de 2.742,60 euros au titre des loyers et charges impayés à l’issue du bail au 13 août 2024 augmentés des sommes dues au titre du défaut d’entretien, des réparations et dégradations locatives, après déduction du dépôt de garantie.

Par conséquent, Madame [K] sera condamnée à payer à l’OPH Inolya la somme de 2.742,60 euros au titre des loyers et charges impayés à l’issue du bail au 13 août 2024 augmentés du défaut d’entretien, des réparations et dégradations locatives qui lui sont imputables, après déduction du dépôt de garantie.

Sur les dépens :

En application de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Madame [K], partie succombante au litige, sera condamnée au paiement des dépens de la présente instance.

PAR CES MOTIFS

La juge des contentieux de la protection, statuant publiquement, par mise à disposition au greffe, par jugement rendu par défaut et en dernier ressort,

CONDAMNE Madame [D] [K] née [V] à payer à l’OPH Inolya, venant aux droits de la SAIEM de [Localité 7], la somme de 2.742,60 euros au titre des loyers et charges impayés à l’issue du bail au 13 août 2024 augmentés du défaut d’entretien, des réparations et dégradations locatives qui lui sont imputables et relatifs aux lieux sis [Adresse 6], après déduction du dépôt de garantie ;

REJETTE toutes les autres et plus amples demandes formée par l’OPH Inolya ;

CONDAMNE Madame [D] [K] née [V] au paiement des dépens de la présente instance ;

RAPPELLE que la présente décision est assortie de l’exécution provisoire de droit.

Ainsi jugé et prononcé publiquement par mise à disposition de la décision au greffe, les parties en ayant été préalablement avisées conformément à l’alinéa 2 de l’article 450 du code de procédure civile et, après lecture, la minute a été signée par le juge et le greffier présent lors de la mise à disposition.

La greffière, La juge des contentieux de la protection,