TRIBUNAL JUDICIAIRE DE CAEN

3ème chambre civile

11 rue Dumont d’Urville

CS 45257 -

14052 CAEN CEDEX 4

☎ :0250101300

N° RG 23/03959 – N° Portalis DBW5-W-B7H-ISQC

Minute : 2024/

Cabinet

JUGEMENT

DU : 28 Janvier 2025

[N] [Z] épouse [T]

C/

S.C.I. AMEMICE

Copie exécutoire délivrée le :

à : Mme [N] [Z] épouse [T]

Copie certifiée conforme délivrée le :

à : Mme [N] [Z] épouse [T]

M^e Marion AUDAS – 106

JUGEMENT

DEMANDEUR :

Madame [N] [Z] épouse [T]

née le 25 Mai 1969 à FALAISE (14700)

demeurant 9 rue Pierre-Michelle Gouget – 14370 ARGENCES

comparante en personne

ET :

DÉFENDEUR :

S.C.I. AMEMICE représentée par Monsieur [L] [F]

dont le siège social est sis 52 rue Chevreul – 94700 MAISONS – ALFORT

représentée par M^e Marion AUDAS, avocat au barreau de CAEN, vestiaire : 106

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Pascale VIAUD, Magistrat honoraire, juge des contentieux de la protection

Greffier : Céline LEVIS, Greffière présent à l’audience et lors de la mise à disposition

PROCÉDURE :

Date de la première évocation : 10 Septembre 2024

Date des débats : 26 Novembre 2024

Date de la mise à disposition : 28 Janvier 2025

Suivant acte sous seing privé en date du 1er septembre 2019, la SCI AMENICE a donné à bail à Mme [S] [K] un logement sis 54 rue Georges Clemenceau à Falaise (14700) moyennant le paiement d’un loyer de 460 euros par mois, outre 80 euros au titre des charges.

Mme [S] [K] a versé 460 euros à titre de dépôt de garantie.

Elle est décédée le 1er juin 2022 après avoir quitté le logement en avril 2022.

L état des lieux de sortie établi le 27 mai 2022 ne révèle aucun désordre locatif.

La SCI AMENICE a retenu le dépôt de garantie pour solder les charges dues par la locataire.

Les héritières de Mme [K], Mesdames [N] [T], [U] [R] et [C] [Z], ont contesté devoir une quelconque somme et réclamé la restitution de la somme de 610 euros correspondant au dépôt de garantie et aux frais d’état des lieux qui n’a pas été fait par un commissaire de justice.

La tentative de conciliation du 18 septembre 2023 entre la SCI AMENICE et Mme [N] [Z] épouse [T] n’a pas abouti.

Par requête reçue le 16 octobre 2023, Mme [N] [Z] épouse [T] a sollicité la condamnation de la SCI AMENICE à verser la somme principale de 610 euros et celle de 1500 euros à titre de dommages et intérêts (retard de la restitution du dépôt de garantie , déplacements , préjudice moral suite au décès de leur mère).

La SCI AMENICE a conclu à titre principal à l’irrecevabilité de la requête et à son rejet.

A titre subsidiaire, elle a sollicité le rejet des demandes et en toutes hypothèses, la condamnation de Mme [N] [T] au paiement de la somme de 1999 euros au titre des charges locatives et celle de 2000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux dépens.

A l’audience du 26 novembre 2024 à laquelle l’affaire a été appelée, Mme [N] [Z] a comparu et maintenu les termes de sa requête à laquelle il est renvoyé pour un plus ample exposé des moyens.

La SCI AMENICE, représentée par son avocat, a également maintenu les termes de ses conclusions.

MOTIFS DE LA DECISION

1) Sur la recevabilité de l’action de Mme [N] [Z] épouse [T]

Il résulte du livret de famille que Mme [N] [Z] est la troisième fille de Mme [S] [K].

Sa qualité d’héritière légitime de sa mère défunte est ainsi établie, sans qu’il soit besoin d’autres pièces et en tant qu’héritière désignée par la loi (article 735 du code civil), est saisie de plein droit des biens, droits et actions du défunt (article 724 du code civil).

Il en résulte que Mme [N] [Z] qui a hérité d’un droit personnel est fondée, même avant partage et même sans le concours de ses coïndivisaires, à l’exercer à l’encontre de la SCI AMENICE.

Son action est dès lors recevable.

2) Sur la restitution du dépôt de garantie

Mme [N] [Z] épouse [T] verse notamment au débat :

— la contrat de bail du 1er septembre 2019 indiquant notamment que le loyer est de 460 euros, outre 80 euros au titre des charges, que “la locataire devra rembourser au bailleur, sur justification, les consommations d’énergie et charges récupérables telles qu’elles sont définies par l’article 23 de la loi du 6 juillet 1989" , que la régularisation aura lieu chaque année et qu’ ” un mois avant cette régularisation, le bailleur devra communiquer au locataire le décompte par nature de ces charges” ,

— l’état des lieux de sortie du 24 juin 2022 indiquant qu’il “n’a pas déterminé d’importantes remises en état, qu’il ne sera pas imputé de frais à ce titre compte tenu des circonstances, que le décompte final devra être établi en fonction des dispositions du bail signé par Mme [S] [K]” ,

— un courrier du notaire chargé de la succession de Mme [K] demandant au bailleur les justificatifs des sommes réclamées, un courrier identique lui ayant été adressé par les filles de la défunte,

— un décompte fait sur un papier publicitaire , non daté , portant sur une somme de 2480 euros, indiquant qu’aucune somme supplémentaire ne serait réclamée, ainsi qu’un signe arithmétique suivi de la mention suivante “protocole d’accord stipulent que le dépôt de garantie est conservé pour solde de tous comptes” .

La SCI AMENICE fait valoir que l’article 23 de la loi du 6 juillet 1989 prévoit la possibilité que si les provisions sur charges payées par le locataire sont inférieures au montant réel des charges locatives, le propriétaire peut réclamer au locataire le complément des charges.

Elle produit un décompte de fin de location faisant état de charges d’un montant total de 5099 euros (EDF: 4388 euros, SAUR :347 euros, TOM: 150 euros, révision du loyer : 81 euros, entretien sortie poubelle : 133 euros), somme dont il convient de déduire les avances versées par la locataire (2640 euros) et le dépôt de garantie (460 euros), soit un solde de 1999 euros.

Elle en déduit que Mme [N] [Z] épouse [T] n’est pas fondée à réclamer la restitution du dépôt de garantie.

Sur ce :

Vu l’article 22 de la loi du 6 juillet 1989

Le dépôt de garantie est une somme d’argent qui peut être versée par le preneur au bailleur lors de l’entrée dans les lieux pour garantir l’exécution des obligations contractuelles du locataire.

Le bailleur doit restituer le dépôt de garantie au preneur, après déduction des sommes qui lui resteraient dues, dans un délai maximal de deux mois de la remise des clés.

La loi ALUR a réduit ce délai à un mois lorsque l’état des lieux de sortie est conforme à l’état des lieux d’entrée.

Il appartient au bailleur qui entend conserver tout ou partie du dépôt de garantie de rapporter la preuve de la nature et du montant des sommes dont le locataire sortant reste débiteur à son égard, mais il n’est toutefois pas obligé de produire les justificatifs dans ce délai de deux mois.

En conséquence de l’obligation de justifier des sommes qu’il entend retenir sur le dépôt de garantie, le bailleur n’est pas fondé à déduire du dépôt de garantie une somme forfaitaire.

L’article 1103 du code civil dispose que “les contrats légalement formés tiennent de loi à ceux qui les ont faits” et l’article 1104 du même code stipule que “les contrats doivent être négociés, formés et exécutés de bonne foi. Cette disposition est d’ordre public” .

— sur la demande au titre de la facture d’énergie EDF

A l’appui de sa demande à hauteur de 4388 euros, la SCI AMENICE verse au débat deux factures EDF, l’une en date du 7 novembre 2019 d’un montant de 187,23 euros, l’autre qui est une facture de résiliation en date du 2 mai 2022 d’un montant de 623,18 euros à laquelle s’ajoute une somme de 390,39 euros au titre d’un rappel concernant des factures précédentes, lesquelles ne sont pas produites.

Les indications “heures pleines et heures creuses” relevées lors de l’état des lieux de sortie ne correspondent pas à celles indiquées sur la facture de résiliation.

Le surplus des sommes réclamées n’est justifié par aucun élément.

Il n’est nullement certifié que les photographies communiquées par la bailleresse correspondent aux compteurs du logement de Mme [S] [K], la SCI admettant à l’audience qu’il n’existait pas de compteur individuel.

Aucune demande de régularisation n’a été présentée à la locataire.

En l’absence de preuves, il ne peut être fait droit à la demande.

— sur la demande au titre de la fourniture d’eau

La bailleresse ne produit aucun justificatif du montant de la somme de 347 euros dont la locataire sortante serait restée débitrice à son égard et sera, en conséquence, débouté de sa demande .

Aucune demande de régularisation n’a été présentée à la locataire pendant la durée du bail.

— sur la demande au titre de la TOM

Le calcul de la somme de 150 euros réclamée par la SCI AMENICE au titre de la TOM n’est pas explicité.

Aucune demande de régularisation n’a été présentée à la locataire pendant la durée du bail.

La demande sera, en conséquence, rejetée.

— sur la demande au titre de la révision du loyer

L’article 17-1 de la loi ALUR dispose qu’ « à défaut de manifester sa volonté d’appliquer la révision du loyer dans un délai d’un an suivant sa date de prise d’effet, le bailleur est réputé avoir renoncé au bénéfice de cette clause pour l’année écoulée. Si le bailleur manifeste sa volonté de réviser le loyer dans le délai d’un an, cette révision de loyer prend effet à compter de sa demande ».

Dans le même sens, l’article 7-1 alinéa 2 prévoit que « l’action en révision du loyer par le bailleur est prescrite un an après la date convenue par les parties dans le contrat de bail pour réviser ledit loyer » .

En l’espèce, le bail prévoit que la révision du loyer aura lieu chaque année à la date anniversaire du contrat.

La SCI AMENICE ne justifie pas avoir sollicité la révision du loyer en 2020, 2021, ni même pour l’année 2022 avant le 1er septembre ou avant le décès de Mme [S] [K].

Dès lors, la demande à ce titre doit être rejetée.

— sur la demande au titre de l’entretien sortie poubelles

La SCI AMENICE ne justifie pas de la nature et du coû de cette prestation et sera déouté de sa demande.

Il en résulte que Mme [N] [Z] épouse [T] est fondée en sa réclamation de la restitution de la somme de 460 euros au titre du dépôt de garantie, portant intérêts au taux légal à compter de la requête en date du 16 octobre 2023.

3) Sur la demande en paiement de la somme de 150 euros

Mme [N] [Z] épouse [T] fait valoir que cette somme n’est pas due car l’état des lieux de sortie n’a pas été dressé par un commissaire de justice.

Le bail prévoit, au titre des frais , que les frais de l’état des lieux établi par le ministère d’un huissier de justice (…) seront partagés par moitié entre le locataire et le bailleur, la somme imputée au locataire, payée au moment de la signature du contrat étant de 150 euros.

Il ressort de l’état des lieux de sortie que c’est le mandataire de la SCI qui l’ a établi en présence de Mme [C] [Z]

C’est également lui qui a dressé l’état des lieux d’entrée avec la nouvelle locataire.

Bien que n’en disposant pas, le tribunal considère, par analogie, qu’il a aussi établi l’état des lieux d’entrée de Mme [S] [K] en septembre 2019.

Dès lors, en l’absence d’intervention d’un huissier de justice, la somme de 150 euros n’est pas due et doit être restituée au locataire.

4) Sur la demande de dommages et intérêts

En l’absence de preuve de la réalité du préjudice moral invoqué par Mme [N] [Z] épouse [T] à l’appui de sa demande de dommages et intérêts, la demande est rejetée.

Le préjudice lié au retard dans la restitution des sommes réclamées par Mme [N] [T] est réparé par l’octroi de l’intérêt légal à compter de la requête.

5) Sur la demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile et les dépens

Il n’est pas inéquitable de laisser à la charge de la SCI AMENICE les frais irrépétibles non compris dans les dépens.

Elle sera déboutée de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Succombant, la SCI AMENICE, sera condamnée aux dépens.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire et en dernier ressort,

CONDAMNE la SCI AMENICE à payer à Mme [N] [Z] épouse [T] la somme de 460 euros au titre de la restitution du dépôt de garantie avec intérêts au taux légal à compter du 16 octobre 2023.

LA CONDAMNE à payer à Mme [N] [Z] épouse [T] la somme de 150 euros au titre de la restitution des frais d’état des lieux.

REJETTE toutes autres demandes .

CONDAMNE la SCI AMENICE aux dépens.

Ainsi jugé et prononcé publiquement par mise à disposition de la décision au greffe, les parties en ayant été préalablement avisées conformément à l’alinéa 2 de l’article 450 du code de procédure civile et, après lecture, la minute a été signée par le juge et le greffier présent lors de la mise à disposition.

Le Greffier Le Juge des contentieux

de la protection