TRIBUNAL JUDICIAIRE D’EVREUX

[Adresse 4]

[Localité 2]

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS,

Minute n°

N° RG 24/01152 – N° Portalis DBXU-W-B7I-H5ZM

S.A. LOGEO SEINE

C/

[E] [O]

[G] [T]

JUGEMENT DU 28 MARS 2025

TRIBUNAL JUDICIAIRE D’EVREUX

Mis à disposition au greffe en vertu de l’article 450 du Code de procédure civile le 28 Mars 2025 et signé par Thierry ROY, Juge des contentieux de la protection et Catherine POSÉ, Greffier

DEMANDERESSE :

S.A. LOGEO SEINE

[Adresse 1]

[Localité 5]

Représentée par Maître Marie LESIEUR-GUINAULT de la SCP SCP SAGON LOEVENBRUCK LESIEUR, Avocat au Barreau du HAVRE

DÉFENDEURS :

Monsieur [E] [O]

[Adresse 6]

[Adresse 11]

[Localité 3]

Comparant

Madame [G] [T]

[Adresse 6]

[Adresse 11]

[Localité 3]

Comparante

DÉBATS à l’audience publique du : 22 Janvier 2025

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Juge des contentieux de la protection : Thierry ROY

Greffier : Catherine POSÉ

JUGEMENT :

Contradictoire, rendu publiquement et en premier ressort

Copies certifiées conformes délivrées le :

Copie exécutoire délivrée le :

à :

EXPOSÉ DU PRÉSENT LITIGE

La S.A [Adresse 10] a donné à bail à Monsieur [E] [O] et Madame [G] [T] un pavillon à usage d’habitation situé [Adresse 8], par contrat du 11 janvier 2018 moyennant un loyer mensuel total de 691,84 euros charges comprises.

A la suite de la fusion entre la S.A HLM de Construction Immobilière Familiale de Normandie DIALOGUE et la S.A d’HLM LOGEO SEINE ESTUAIRE, cette dernière est venue aux droits et obligations de la S.A d’HLM CIFN DIALOGUE suivant traité de fusion en date du 14 juin 2018 déposé au greffe du tribunal de commerce de LE HAVRE.

Des loyers étant demeurés impayés, la S.A d’HLM LOGEO SEINE a fait signifier Monsieur [E] [O] et Madame [G] [T] un commandement de payer visant la clause résolutoire le 18 août 2023 ; puis elle les a fait assigner devant le Juge des Contentieux de la Protection près le Tribunal Judiciaire d’EVREUX par acte de Commissaire de Justice du 13 novembre 2024 pour obtenir notamment la résiliation du contrat, leur expulsion et leur condamnation solidaire au paiement de l’arriéré locatif.

A l’audience du 22 janvier 2025,

La S.A d’HLM LOGEO SEINE, représentée par son Conseil, a actualisé le montant de la dette locative et a maintenu ses demandes initiales, telles que formulées dans l’acte introductif d’instance.

Elle a sollicité du tribunal de voir :

constater que le bail intervenu entre les parties se trouve résilié de plein droit par le jeu de la clause résolutoire insérée au contrat, conformément à la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le délai de deux mois prévus par les textes étant expiré,ordonner en conséquence l’expulsion immédiate des locataires et celle de tout occupant de leur chef, et ce au besoin avec l’assistance de la force publique conformément aux dispositions des articles L.411-1 à L.433-2 et R.411-1 à 442-1 du code des procédures civiles d’exécution.condamner solidairement les locataires au paiement de la somme actualisée en principal de 5.659,38 euros sauf à parfaire correspondant aux loyers et charges impayés arrêtés au 13 janvier 2025, au visa de l’article 1728 du code civil et de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, outre les intérêts au taux légal à compter du 18 août 2023 en application de l’article 1231-6 du code civil.condamner solidairement les locataires au paiement d’une indemnité d’occupation égale au montant du loyer mensuel augmenté des charges, outre revalorisation légale, tel qu’il serait dû si le bail n’avait pas été résilié et ce jusqu’au départ effectif des lieux, sur le fondement de l’article 1240 du code civil.condamner solidairement les locataires au paiement de la somme de 200,00 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, les intérêts au taux légal à compter de la décision à intervenir et en application de l’article 1153-1 du code civil.condamner solidairement les locataires au paiement des frais et dépens de ce procès, lesquels comprendront notamment le coût du commandement de payer, de l’assignation et de ses suites, et le cas échéant aux frais d’expulsion, tels que serrurier, déménageur, constat d’état des lieux etc … en application de l’article 696 du code de procédure civile.prononcer l’exécution provisoire de la décision à intervenir sur le fondement de l’article 515 du code de procédure civile.

Par ailleurs, elle a indiqué ne pas être opposée à l’octroi de délais de paiement dans la limite de 36 mois, du fait des règlements intervenus en cours de procédure.

Monsieur [E] [O] et Madame [G] [T], bien qu’ayant reçu signification de l’assignation à étude, ont comparu et ont sollicité de pouvoir se maintenir dans les lieux en proposant d’apurer le passif locatif par versements de la somme de 200,00 euros par mois en sus du paiement des loyers et charges courants.

Ils ont fait état de leur situation familiale et financière.

Un diagnostic social et financier a été reçu au greffe avant l’audience mais ne contient aucune information quant à l’et fait état de la situation des locataires.

L’affaire a été mise en délibéré au 28 mars 2024 par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DÉCISION

SUR LA RESILIATION ET L’EXPULSION :

Sur la recevabilité de l’action :

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de l’Eure par la voie électronique le 14 novembre 2024, soit au moins six semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

Par ailleurs, elle justifie avoir saisi la CCAPEX le 01er avril 2021, soit au moins six semaines avant la délivrance de l’assignation le 13 novembre 2024 conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

L’action est donc recevable.

— Sur le bien-fondé de la demande :

L’article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 prévoit que « toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux ».

Le contrat de bail contient une clause résolutoire (article 10 page 3 des conditions générales du contrat signées par les parties) et la bailleresse a fait délivrer un commandement de payer visant cette clause à Monsieur [E] [O] et Madame [G] [T] le 18 août 2023 pour un montant en principal de 6.719,38 euros.

Il ressort de l’historique du compte que ce commandement est demeuré infructueux plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 19 octobre 2023.

L’expulsion de Monsieur [E] [O] et Madame [G] [T] sera ordonnée en conséquence.

SUR LA DEMANDE DE CONDAMNATION AU PAIEMENT DES LOYERS ET INDEMNITES D’OCUPATION :

Aux termes de l’article 7 a) de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, le locataire est obligé de :

« payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus »

La S.A d’HLM LOGEO SEINE produit un décompte arrêté au 13 janvier 2025 démontrant que Monsieur [E] [O] et Madame [G] [T] restent devoir, après déduction des frais de poursuite (293,63 euros) déjà compris dans les dépens, la somme de 5.659,38 euros (terme décembre 2024 inclus). Ce décompte inclut une dernière ligne débitrice de 749,60 euros (loyers + charges) en date du 31 décembre 2024 et une dernière ligne créditrice de 982,09 euros (versement de la part du locataire) du 10 janvier 2025.

En outre, Monsieur [E] [O] et Madame [G] [T], comparants, ne formulent aucune contestation tant à l’égard du principe que du montant de la dette.

Ils seront par conséquent condamnés solidairement au paiement de la somme de 5.659,38 euros (terme décembre 2024 inclus) correspondant :

aux arriérés locatifs exigibles jusqu’au 19 octobre 2023, date d’acquisition de la clause résolutoire ;à l’indemnité d’occupation due à compter de cette date et jusqu’au terme de décembre 2024, correspondant au dernier terme du décompte.

Monsieur [E] [O] et Madame [G] [T] seront également condamnés solidairement au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation à compter du mois de janvier 2025 jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux.

Cette indemnité mensuelle d’occupation sera fixée au montant du loyer et des charges, tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi, afin de réparer le préjudice découlant pour le demandeur de l’occupation indue de son bien et de son impossibilité de le relouer.

SUR LES DELAIS DE PAIEMENT :

L’article 24 V de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dispose que « le juge peut, même d’office, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, (…) au locataire en situation de régler sa dette locative. (…) Pendant le cours des délais ainsi accordés, les effets de la clause de résiliation de plein droit sont suspendus. (…) Si le locataire se libère dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué ; dans le cas contraire, elle reprend son plein effet".

En l’espèce,

A l’audience, la bailleresse ne s’est pas opposée à l’octroi de délais de paiement dans la limite de 36 mois et indiqué que les locataires réglaient le loyer résiduel (après déduction des APL) depuis plusieurs mois.

Il ressort du décompte produit par la bailleresse que depuis avril 2024, les locataires ont repris le paiement intégral des loyers et charges courants et versent une somme en plus au titre de l’apurement de l’arriéré.

Monsieur [E] [O] et Madame [G] [T] sont parents de 3 enfants demeurant à leur charge et occupent tous deux un emploi qui leur permettent d’obtenir une rémunération mensuelle de 2.000,00 euros pour Monsieur [E] [O] et de 2.000,00 euros par an dans le cadre d’une activité d’intérimaire pour Madame [G] [T].

Compte-tenu de l’accord des parties sur le principe de délais de paiement, Monsieur [E] [O] et Madame [G] [T] bénéficieront de la suspension des effets de la clause résolutoire et seront autorisés à se libérer du montant de leur dette en réglant, en sus du loyer courant, 35 mensualités de 160,00 euros et une 36ème mensualité correspondant au solde de la dette et cela dans les conditions détaillées au dispositif de la présente décision, délai pendant lequel les effets de la clause résolutoire seront suspendus.

Il doit être précisé que si Monsieur [E] [O] et Madame [G] [T] se libèrent de leur dette locative dans ce délai, la clause de résiliation de plein droit sera réputée ne pas avoir joué.

En revanche, il convient d’avertir Monsieur [E] [O] et Madame [G] [T] que tout défaut de paiement, s’agissant tant des loyers et charges courants que de la mensualité fixée par la présente décision pour apurer la dette, entraînera, sans nouvelle décision de justice, la reprise des effets de la clause résolutoire et ainsi la résiliation du contrat de bail et :

l’autorisation pour la bailleresse de procéder à leur expulsion deux mois après délivrance d’un commandement de quitter les lieux,la caducité des délais de paiement et l’exigibilité immédiate de l’intégralité de la dette fixée par la présente décision,leur condamnation solidaire à régler mensuellement une indemnité d’occupation dont le montant est fixé à celui du loyer à la date de la résiliation du bail, jusqu’à libération effective des lieux.

SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES :

Monsieur [E] [O] et Madame [G] [T], parties perdantes, supporteront in solidum la charge des dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de l’assignation et de sa notification à la préfecture.

Au regard de la situation respective des parties, il apparaît équitable de condamner Monsieur [E] [O] et Madame [G] [T] à verser à la S.A. d’HLM LOGEO SEINE la somme de 200,00 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile.

Conformément à l’article 514 du Code de procédure civile, l’exécution provisoire est de droit.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection statuant après débats en audience publique, par jugement mis à disposition au greffe,

DÉCLARE recevable l’action de la S.A d'[Adresse 9] ;

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 11 janvier 2018 entre d’une part la S.A d’HLM LOGEO SEINE et d’autre part Monsieur [E] [O] et Madame [G] [T] concernant un pavillon à usage d’habitation situé [Adresse 7], sont réunies à la date du 19 octobre 2023 et que le contrat est résilié à cette date ;

CONDAMNE solidairement Monsieur [E] [O] et Madame [G] [T] à verser à la S.A d’HLM LOGEO SEINE la somme de 5.659,38 euros à titre de loyers et indemnités d’occupation (terme de décembre 2024 inclus) ;

AUTORISE Monsieur [E] [O] et Madame [G] [T] à s’acquitter de cette somme, outre le loyer et les charges courants, en 35 mensualités de 160,00 euros chacune et une 36ème et dernière mensualité qui soldera la dette en principal et intérêts ;

PRÉCISE que chaque mensualité devra intervenir avant le 10 de chaque mois et pour la première fois le 10 du mois suivant la signification du présent jugement ;

SUSPEND les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais accordés ;

DIT que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise ;

DIT qu’en revanche, toute mensualité, qu’elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l’arriéré, restée impayée sept jours après l’envoi d’une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception justifiera :

* que la clause résolutoire retrouve son plein effet ;

* que le solde de la dette devienne immédiatement exigible ;

* qu’à défaut pour Monsieur [E] [O] et Madame [G] [T] d’avoir volontairement libéré les lieux dans les deux mois de la délivrance d’un commandement de quitter les lieux, la S.A d’HLM LOGEO SEINE puisse faire procéder à leur expulsion ainsi qu’à celle de tous les occupants de leur chef, avec le concours d’un serrurier et de la force publique si besoin est et si besoin l’ordonne ;

* que Monsieur [E] [O] et Madame [G] [T] soient tenus solidairement de verser à la S.A d’HLM LOGEO SEINE une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail, du mois de janvier 2025 jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux caractérisée par la remise des clés au bailleur ou à son mandataire et si besoin les y condamne solidairement ;

CONDAMNE solidairement Monsieur [E] [O] et Madame [G] [T] à verser à la S.A d’HLM LOGEO SEINE la somme de 200,00 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile ;

CONDAMNE in solidum Monsieur [E] [O] et Madame [G] [T] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de l’assignation et de sa notification à la préfecture ;

DÉBOUTE les parties de toutes demandes plus amples ou contraires ;

RAPPELLE que l’ensemble de ces condamnations est assorti des intérêts au taux légal à compter de la présente décision ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit.

En foi de quoi le présent jugement a été signé par le Président et le Greffier

LE PRESIDENT LE GREFFIER