TRIBUNAL JUDICIAIRE DE CAEN

3ème chambre civile

11 rue Dumont d’Urville

CS 45257 -

14052 CAEN CEDEX 4

☎ :0250101300

N° RG 24/00553 – N° Portalis DBW5-W-B7I-IW6L

Minute : 2025/16

Cabinet C

JUGEMENT

DU : 21 Janvier 2025

[Y] [L] épouse [C]

C/

[B] [N]

Copie exécutoire délivrée le :

à : Mme [Y] [L] épouse [C]

Monsieur [T] [C]

M^e Dominique LECOMTE – 24

Copie certifiée conforme délivrée le :

à : Mme [Y] [L] épouse [C]

Monsieur [T] [C]

M^e Dominique LECOMTE – 24

JUGEMENT

DEMANDEURS :

Madame [Y] [L] épouse [C]

née le 22 Mai 1973 à AUNAY SUR ODON (14260), demeurant 2 Rue du 4 Août – 14210 AVENAY

comparante en personne

Monsieur [T] [C], demeurant 2, rue du 4 août 14210 AVENAY

représenté par Madame [Y] [L] épouse [C]

ET :

DÉFENDEUR :

Monsieur [B] [N], demeurant 7 Route de Longrais – 14260 BONNEMAISON

représenté par Maître Dominique LECOMTE, avocat au Barreau de CAEN, vestiaire : 24

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Quentin ZELLER, Juge des Contentieux de la Protection

Greffier : Olivier POIX, présent à l’audience et lors de la mise à disposition

PROCÉDURE :

Date de la première évocation : 02 Avril 2024

Date des débats : 12 Novembre 2024

Date de la mise à disposition : 21 Janvier 2025

EXPOSÉ DU LITIGE

Suivant acte sous seing privé en date du 11 juillet 2014, avec effet au 1er août 2014, M. [B] [N] a donné à bail à Mme [Y] [L] épouse [C] et M. [T] [C], un immeuble à usage d’habitation situé 13 rue du 11 novembre – 14 260 Aunay-sur-Odon, moyennant le paiement d’un loyer mensuel révisable de 720 euros, outre une provision mensuelle pour l’enlèvement des ordures ménagères de 20 euros, ainsi que le versement d’un dépôt de garantie d’un montant de 720 euros.

Un état des lieux d’entrée a été établi contradictoirement entre les parties le 11 juillet 2014.

Un procès-verbal de constat des lieux a été dressé par commissaire de justice en date du 10 juillet 2023.

La commission départementale de conciliation a rendu, le 21 novembre 2023, un avis de non-conciliation entre d’une part, Mme [Y] [L] épouse [C] et M. [T] [C] et d’autre part, M. [B] [N] concernant un litige portant sur la non-restitution du dépôt de garantie suite à l’imputation de réparations locatives.

Par requête réceptionnée le 12 février 2024 au greffe, Mme [Y] [L] épouse [C] a saisi le tribunal judiciaire de Caen afin d’obtenir la condamnation de M. [B] [N] à lui payer la somme en principal de 720 euros, outre 10 % du loyer mensuel pour chaque période de retard.

Au soutien de ses demandes elle fait valoir que, depuis août 2023, le bailleur ne lui a pas restitué le montant du dépôt de garantie.

Après 2 renvois, l’affaire a été appelée à l’audience du 12 novembre 2024, au cours de laquelle, Mme [Y] [L] épouse [C] et M. [T] [C], maintiennent leur demande en remboursement du dépôt de garantie (720 euros) ainsi que le paiement des pénalités afférentes. Ils ajoutent s’opposer aux demandes formées par M. [B] [N] et demander 1000 euros d’indemnisation au titre des frais irrépétibles.

Ils soutiennent avoir rendu le logement propre et que, selon les dires du commissaire de justice, la maison était en état d’usage. Ils expliquent ne pas avoir vu ce que le commissaire de justice écrivait.

M. [B] [N], représenté par son conseil, sollicite, outre le débouté des demandes formées par Mme [Y] [L] épouse [C] et M. [T] [C], sa condamnation au paiement de la somme de 2 207,46 euros, au titre des réparations locatives qui lui sont imputables, déduction faite du montant du dépôt de garantie, ainsi que la somme de 1 500 euros au titre des frais irrépétibles.

Il fait valoir que la comparaison des états des lieux montre des dégradations locatives.

Conformément à l’article 455 du code de procédure civile, il sera renvoyé aux conclusions des parties pour un plus ample exposé des moyens développés par elles au soutien de leurs prétentions.

Sur quoi, la décision a été mise en délibéré au 21 janvier 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la demande en restitution du dépôt de garantie

En application de l’article 9 du code de procédure civile, il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention.

Aux termes des dispositions de l’article 22 alinéa 1er de la loi n° 89-642 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs, le dépôt de garantie est prévu pour garantir l’exécution de ses obligations locatives par le locataire.

En l’espèce, il s’infère du contrat de bail produit aux débats que, lors de leur entrée dans les lieux, Mme [Y] [L] épouse [C] et M. [T] [C] ont versé à M. [B] [N] un dépôt de garantie d’un montant de 720 euros.

Aussi, eu égard à la finalité du dépôt de garantie, il y a lieu, afin d’étudier la demande principale en restitution du dépôt de garantie ainsi que, celle reconventionnelle de condamnation des locataires au paiement de la somme de 2 207,46 euros au titre des dégradations locatives, de regarder si à l’issue du bail, les locataires restent redevables de certaines sommes auprès du bailleur.

Sur les dégradations et réparations locatives

En vertu de l’article 7 c) de la loi n° 89- 462 du 6 juillet 1989, les locataires sont tenus de répondre des dégradations et des pertes qui surviennent pendant la durée du contrat dans les lieux dont ils ont la jouissance exclusive, à moins qu’ils ne prouvent qu’elles ont eu lieu par cas de force majeure, par la faute du bailleur ou par le fait d’un tiers qu’ils n’ont pas introduit dans le logement.

Aux termes de l’article 3-2 de la loi précitée, un état des lieux doit être établi contradictoirement et amiablement par les parties lors de la remise ou de la restitution des clés.

L’article 7 d) ajoute que les locataires sont tenus de prendre à leur charge l’entretien courant du logement et de répondre des réparations locatives sauf si elles sont occasionnées par vétusté, malfaçon, vice de construction, cas fortuit ou force majeure.

En application de ce texte, les éventuels manquements des locataires se prouvent par la comparaison des états des lieux d’entrée et de sortie.

En outre, il est admis que l’obligation de maintenir les lieux en parfait état ne peut s’entendre que de les maintenir en parfait état d’usage, ce qui n’inclut pas la réfection à neuf. Seules les dégradations excessives et anormales sont imputables au preneur, à l’exclusion de la vétusté (« lente et inévitable détérioration des éléments décoratifs ou d’équipement inhérente à l’écoulement d’un temps assez long ») qui doit rester à la charge du bailleur. En cas de réparations nécessitées pour des dépréciations précipitées par des dégradations, les propriétaires n’ont pas à supporter une partie du coût de ces réparations et aucune vétusté n’est à déduire.

Par ailleurs, il est constant que s’agissant des dégradations locatives, si l’indemnisation du bailleur n’est pas subordonnée à l’exécution de ces réparations et qu’il suffit qu’il précise le fondement des sommes qu’il réclame, il doit néanmoins justifier que celles-ci correspondent à une évaluation sérieuse de son préjudice, éventuellement étayée par des documents externes tels que des devis.

En l’espèce, le bailleur soutient qu’à l’issue du bail les époux [C] sont redevables d’une somme de 2 729,46 euros (917,69 euros + 1 811,77 euros) au titre des réparations et dégradations locatives qui leur sont imputables (avant déduction du montant du dépôt de garantie) et produit aux débats :

– l’état des lieux d’entrée établi contradictoirement entre les parties le 11 juillet 2014 ;

– le procès-verbal de constat des lieux établi par commissaire de justice le 10 juillet 2023 ;

– une facture du 18 août 2023, portant sur la rénovation du parquet du salon et des murs de 2 chambres (lessivage, égrenage, peinture) pour la somme de 917,69 euros TTC ;

– un devis du 18 mars 2024, portant sur la réfection des murs (lessivage, rebouchage, ponçage, époussetage, peinture) de l’entrée, de la chambre arrière-cuisine, du plafond de la salle de bain, du panneau de baie-vitrée, sur le rebouchage, ponçage et retouche peinture des WC et de la cuisine, sur la réfection du sol parquet et des plinthes de la chambre du rez-de-chaussé (dépose et fourniture), pour la somme de 1 811,77 euros TTC.

À noter que, l’état des lieux d’entrée, très succinct et établi sans photographies, fait seulement mention des éléments composant le logement, sans qu’il ne soit noté l’état dans lesquels ils se trouvent ; à quelques exceptions près, notamment pour le parquet « en parfait état », la cuisine équipée « en parfait état » et les peintures « neuves » des 3 chambres situées à l’étage ; dès lors, les éléments dont l’état n’est pas détaillé dans cet état des lieux d’entrée, sont présumés avoir été remis aux locataires en bon état de réparations locatives et propres.

Aussi, il convient afin de déterminer si les postes pour lesquels le bailleur sollicite réparation correspondent à des réparations et dégradations imputables aux locataires sortants de comparer les états des lieux, en regardant les mentions et les photographies portées dans l’état des lieux de sortie dressé par commissaire de justice en date du 10 juillet 2023, pour voir si les sommes sollicitées sont justifiées, tout en prenant en considération le nombre de pièces dans le logement ainsi que, la durée d’occupation du logement par les locataires sortants, soit 9 années.

S’agissant de la rénovation du parquet du salon (ponçage, égrenage et vitrification) pour la somme de 766,61 euros TTC :

Si lors de l’entrée dans les lieux des locataires, le parquet de la maison est en « parfait état », il ressort du procès-verbal de constat des lieux qu’au départ des locataires, le parquet est « à l’état d’usage, des auréoles et des traces, le vernis est usagé à proximité de la bibliothèque ». Il ressort du décret n° 87-712 du 26 août 1987 qu’ont notamment le caractère de réparations locatives l’encaustiquage et l’entretien courant de la vitrification du parquet. De sorte que, les locataires sortants étaient tenus à l’entretien du parquet, en particulier à son cirage et vitrification. Dès lors, le bailleur justifiant de l’évaluation sérieuse du montant sollicité par la production d’une facture, il lui sera octroyé la somme de 766,61 euros pour ce poste.

S’agissant de la rénovation de la peinture des murs de la chambre 2 (lessivage, égrenage, peinture 2 couches) pour la somme de 36,50 euros TTC :

À l’entrée des lieux, la peinture murale de cette pièce est à l’état neuf tandis qu’il ressort du constat dressé par commissaire de justice que lors du départ des locataires la peinture est « défraîchie, des traces noires à différents endroits ». Toutefois, eu égard à la durée d’occupation des lieux, ainsi qu’à la prise en compte d’une vétusté selon laquelle il convient de considérer la durée de vie d’une peinture murale à 7 années, ainsi qu’à l’absence de dégradation directement imputable aux locataires sortants, aucune somme ne peut être octroyée au bailleur pour ce poste.

S’agissant de la rénovation de la peinture des murs de la chambre 3 (lessivage, égrenage, peinture 2 couches) pour la somme de 114,58 euros TTC :

À l’entrée des lieux, la peinture murale de cette pièce est à l’état neuf tandis qu’il ressort du constat dressé par commissaire de justice que lors du départ des locataires la peinture « est en bon état, des traces noires à différents endroits en partie basse, 1 trou en partie central ». Comme vu précédemment, dans la mesure où les locataires sortants ont occupé les lieux durant 9 années, il convient de prendre en compte la vétusté et de ne pas faire droit à la demande pour ce qui est de l’usure normale d’une peinture murale sauf concernant le « trou » dont le rebouchage est rendu assimilable à une réparation locative imputable aux locataires sortants, conformément au décret du 26 août 1987. Néanmoins, le bailleur sollicitant une somme correspondant à la mise en peinture de 4,96 m² pour cette pièce et non au rebouchage du trou laissé par les locataires, il sera débouté de sa demande de ce chef.

S’agissant de la rénovation d’un mur de l’entrée (lessivage, rebouchage, ponçage, époussetage, peinture 2 couches) pour la somme de 186,21 euros TTC :

En l’absence de mention spécifique quant à l’état de cet élément lors de l’entrée dans les lieux des locataires, il est ainsi considéré comme avoir été remis en bon état de réparation locative. Le commissaire de justice a quant à lui constaté que les murs de l’entrée sont « peints en blanc, la peinture est à l’état d’usage », quelques traces sont notées sur les pans gauche et droit. Cependant, il convient de rappeler qu’eu égard à la durée d’occupation des lieux, ainsi qu’à la prise en compte d’une vétusté selon laquelle il convient de considérer la durée de vie d’une peinture murale à 7 années, ainsi qu’à l’absence de dégradation directement imputable aux locataires sortants, aucune somme ne peut être octroyée au bailleur pour ce poste.

S’agissant de la réparation relative à un trou dans le mur des WC (rebouchage, ponçage, retouche peinture) pour la somme de 7,70 euros TTC :

En l’absence de mention spécifique quant à l’état de cet élément lors de l’entrée dans les lieux des locataires, il est ainsi considéré comme avoir été remis en bon état de réparation locative ; tandis qu’il ressort du procès-verbal de constat des lieux dressé au départ des locataires que les murs des WC comportent « deux trous non rebouchés » qu’il appartenait pourtant aux locataires sortants de reboucher. De sorte qu’il sera octroyé au bailleur la somme de 7,70 euros pour ce poste, dans la mesure où il justifie de l’évaluation sérieuse du montant sollicité par la production d’une facture.

S’agissant de la réparation relative à 2 trous dans le mur de la cuisine (rebouchage, ponçage, retouche peinture) pour la somme de 15,40 euros TTC :

En l’absence de mention spécifique quant à l’état de cet élément lors de l’entrée dans les lieux des locataires, il est ainsi considéré comme avoir été remis en bon état de réparation locative ; alors que le commissaire de justice a noté dans le procès-verbal de constat des lieux que le mur côté meuble de cuisine comporte « deux chocs » assimilables à des trous de taille importante selon la photographie insérée dans le procès-verbal. De sorte qu’il sera octroyé au bailleur la somme de 15,40 euros pour ce poste, dans la mesure où il justifie de l’évaluation sérieuse du montant sollicité par la production d’une facture.

S’agissant de la rénovation des murs de la chambre arrière-cuisine (lessivage, rebouchage partiel, peinture 2 couches) pour la somme de 246,40 euros TTC :

Aucune pièce n’étant nommée « chambre arrière cuisine » dans le procès-verbal établi par le commissaire de justice au départ des locataires et alors que les « traces de frottement » mentionnées sur le devis n’apparaissent pas non plus dans les constatations effectuées par le commissaire de justice concernant les pièces du rez-de-chaussée, comme la « chambre attenante à la salle de bains » ou encore la « pièce attenante à la cuisine », faute pour le bailleur d’expliciter sa demande et de justifier de la nécessité d’entreprendre la réparation sollicitée, il sera débouté de sa demande de ce chef.

S’agissant de la rénovation du plafond de la salle de bain (lessivage, peinture 2 couches) pour la somme de 188,12 euros TTC :

En l’absence de mention spécifique quant à l’état de cet élément lors de l’entrée dans les lieux des locataires, il est ainsi considéré comme avoir été remis en bon état de réparation locative ; tandis qu’il s’infère du constat des lieux de sortie que, dans la pièce correspondant à la salle de bains avec WC, la peinture du plafond « est défraîchie avec des reprises au-dessus du WC ». De sorte qu’eu égard à la durée d’occupation des lieux, ainsi qu’à la prise en compte d’une vétusté selon laquelle il convient de considérer la durée de vie d’un plafond peint à 7 années, ainsi qu’à l’absence de dégradation directement imputable aux locataires sortants, aucune somme ne peut être octroyée au bailleur pour ce poste.

S’agissant de la réfection de la peinture du panneau de baie-vitrée (lessivage, peinture 2 couches) pour la somme de 59,84 euros TTC :

Dans la mesure où aucune pièce n’est nommée pour ce poste et qu’il ne ressort pas du procès-verbal établi par le commissaire de justice au départ des locataires des dégradations sur un « panneau de baie-vitrée », étant précisé que le devis produit aux débats fait mention d’un « raccord de peinture d’une autre couleur » et que l’ensemble de ces éléments ne se retrouve pas dans le constat établi par le commissaire de justice, le bailleur sera débouté de sa demande de ce chef, faute d’expliciter sa demande et de justifier de la nécessité d’entreprendre la réparation sollicitée.

S’agissant de la réfection du sol parquet et des plinthes de la chambre du rez-de-chaussé (dépose et fourniture) pour la somme de 976,10 euros TTC :

En l’absence de mention spécifique quant à l’état de cet élément lors de l’entrée dans les lieux des locataires, il est ainsi considéré comme avoir été remis en bon état de réparation locative ; le commissaire de justice a constaté après le départ des locataires que le sol « revêtement PVC imitation parquet » était à « l’état d’usage » sans faire d’autres remarques ni constatations à ce sujet. De sorte qu’aucune dégradation locative n’est reprochée aux locataires sortants, qui ne sont pas non plus redevables de réparations locatives non effectuées avant leur départ des lieux. Dès lors, la demande formée de ce chef par le bailleur sera rejetée.

En définitive, les locataires sortants sont redevables de la somme de 789,71 euros au titre des réparations et dégradations locatives, avant déduction du dépôt de garantie et sous réserve des compensations opérées ci-dessous.

Le bail contient une clause de solidarité et la condamnation sera donc solidaire.

Sur le coût du procès-verbal de constat dressé par commissaire de justice

Aux termes de l’article 3-2 de la loi du 6 juillet 1989 un état des lieux doit être établi contradictoirement et amiablement par les parties lors de la remise ou de la restitution des clés. Si l’état des lieux ne peut être établi dans ces conditions, il l’est, sur l’initiative de la partie la plus diligente, par un commissaire de justice à frais partagés par moitié entre le bailleur et le locataire et à un coût fixé par décret en Conseil d’État. Dans ce cas, les parties en sont avisées par lui au moins 7 jours à l’avance, par lettre recommandée avec demande d’avis de réception.

Il est constant, en application de ce texte, que les frais restent à la charge du bailleur dès lors qu’il a fait appel à un commissaire de justice, sans proposer au préalable un état des lieux amiable au locataire.

En l’espèce, M. [B] [N] sollicite le partage par moitié du coût de l’état des lieux de sortie dressé par commissaire de justice, soit la condamnation des époux [C] au paiement de la somme de 198 euros (396 euros / 2).

Cependant, M. [B] [N] ne justifie pas avoir convié au préalable les locataires sortants aux fins d’établissement d’un état des lieux de sortie contradictoire.

En outre, s’il n’est pas démontré aux débats que les locataires sortants ont été convoqués par le commissaire de justice chargé de l’établissement du procès-verbal de constat des lieux, ils étaient cependant présents lors de son établissement.

Toutefois, il s’infère de l’attestation produite par le commissaire de justice ayant dressé le procès-verbal de constat du 10 juillet 2023 qu’au cours de cet état des lieux de sortie les locataires sortants « ont eu à différentes reprises un comportement inadapté à l’égard de M. [B] [N] en proférant des propos menaçants et ayant par moments un comportement agressif ». Le commissaire de justice fait également mention d’un « climat particulièrement tendu instauré par les locataires sortants et leurs enfants », ainsi qu’avoir raccompagné le bailleur à son véhicule à la fin de l’état des lieux de sortie « afin d’éviter tout incident ».

De sorte que, M. [B] [N] justifie aux débats de l’impossibilité de procéder à un état des lieux de sortie contradictoirement et amiablement avec les locataires sortants lors de la remise ou de la restitution des clés, compte tenu d’un contexte de tensions avec les locataires sortants et que l’intervention d’un commissaire de justice aux fins de dresser l’état des lieux de sortie est apparu justifiée.

Aussi, eu égard à ces circonstances, il y a lieu, conformément à l’article 3-2 de la loi du 6 juillet 1989, de partager par moitié, entre M. [B] [N] et les époux [C], les frais d’établissement du procès-verbal de constat, dont il est justifié, par la production de la facture du 13 juillet 2023, qu’ils se portent à 396 euros.

Par conséquent, Mme [Y] [L] épouse [C] et M. [T] [C] seront condamnés solidairement à payer à M. [B] [N] la somme de 198 euros au titre du partage des frais d’établissement de l’état des lieux de sortie par commissaire de justice, sous réserve des compensations opérées ci-dessous.

Sur le compte entre les parties à l’issue du bail

Il ressort ainsi des éléments évoqués que le compte entre les parties à l’issue du bail s’établit comme suit :

Dégradations locatives : 789,71 euros

Coût du PV de constat par commissaire de justice : 198,00 euros

Dépôt de garantie : – 720,00 euros

TOTAL : 267,71 euros

En conséquence, Mme [Y] [L] épouse [C] et M. [T] [C] seront condamnés à payer à M. [B] [N] la somme de 267,71 euros au titre des réparations et dégradations locatives dues à l’issue du bail ainsi qu’au partage du coût du procès-verbal de constat après déduction du montant du dépôt de garantie.

Dès lors, Mme [Y] [L] épouse [C] et M. [T] [C] seront déboutés de leur demande en restitution du dépôt de garantie ainsi que celle relative aux pénalités de retard pour défaut de restitution.

Sur les demandes accessoires

En application des articles 696 et 700 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une partie. Elle peut également être condamnée à payer à l’autre une somme que le juge détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. À cet égard, le juge tient compte, dans tous les cas, de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée.

Mme [Y] [L] épouse [C] et M. [T] [C], parties succombantes au présent litige, seront condamnés aux dépens de la présente instance ainsi qu’à payer à M. [B] [N] la somme de 800 euros au titre des frais irrépétibles.

Enfin, conformément à l’article 514 du code de procédure civile, il convient de rappeler que la présente décision est assortie de l’exécution provisoire de droit.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant publiquement, par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire et rendu en dernier ressort,

CONDAMNE solidairement Mme [Y] [L] épouse [C] et M. [T] [C] à payer à M. [B] [N] la somme de 267,71 euros au titre des réparations et dégradations locatives dues à l’issue du bail portant sur les lieux sis 13 rue du 11 novembre – 14 260 Aunay-sur-Odon, ainsi qu’au partage du coût du procès-verbal de constat après déduction du montant du dépôt de garantie ;

DÉBOUTE Mme [Y] [L] épouse [C] et M. [T] [C] de leur demande en restitution du dépôt de garantie formée à l’encontre de M. [B] [N] ;

DÉBOUTE Mme [Y] [L] épouse [C] et M. [T] [C] de leur demande tendant à la condamnation de M. [B] [N] au paiement de pénalités de retard pour défaut de restitution du dépôt de garantie ;

REJETTE toutes les autres et plus amples demandes formées par les parties ;

CONDAMNE solidairement Mme [Y] [L] épouse [C] et M. [T] [C] au paiement des dépens de la présente instance ;

CONDAMNE solidairement Mme [Y] [L] épouse [C] et M. [T] [C] à payer à M. [B] [N] la somme de 800 euros au titre des frais irrépétibles ;

RAPPELLE que la présente décision est assortie de l’exécution provisoire de droit.

Ainsi jugé et prononcé publiquement par mise à disposition de la décision au greffe, les parties en ayant été préalablement avisées conformément à l’alinéa 2 de l’article 450 du code de procédure civile et, après lecture, la minute a été signée par le juge et le greffier présent lors de la mise à disposition.

LE GREFFIER LE JUGE DES CONTENTIEUX

DE LA PROTECTION