TRIBUNAL JUDICIAIRE

D'[Localité 5]

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ DU 27 MAI 2025

Minute n° :

N° RG 24/00817 – N° Portalis DBYV-W-B7I-G56R

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Marine MARTINEAU, Juge des contentieux de la protection

Greffier : Déborah STRUS

DEMANDEURS :

Monsieur [G], [D], [J] [C]

demeurant [Adresse 3]

représenté par la SELARL DA COSTA – DOS REIS, avocats au barreau d’ORLEANS

Madame [H], [E], [K] [N]

demeurant [Adresse 3]

représentée par la SELARL DA COSTA – DOS REIS, avocats au barreau d’ORLEANS

DÉFENDEUR :

Madame [L] [I]

demeurant [Adresse 2]

comparante en personne

A l’audience du 11 Mars 2025 les parties ont comparu comme il est mentionné ci-dessus et l’affaire a été mise en délibéré à ce jour.

Copie revêtue de la formule Exécutoire

délivrée le :

à :

Copies délivrées le :

à :

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 6 janvier 2012, ayant pris effet le même jour, Monsieur [M] [B] a donné à bail à Madame [L] [F], un local à usage d’habitation meublé ainsi qu’une place de stationnement situés [Adresse 1], pour un loyer mensuel de 320,00 euros et 100,00 euros de provisions sur charges, payables d’avance le premier jour de chaque mois.

Par acte authentique en date du 21 août 2015, Monsieur [G] [C] et Madame [H] [N] ont acquis le bien loué à Madame [L] [I].

Le 3 mai 2024, un commandement de payer visant la clause résolutoire a été délivré à la requête de Monsieur [G] [C] et Madame [H] [N] à Madame [L] [F], pour la somme en principal de 1.339,33 euros, au titre des loyers et charges échus, selon décompte au 1er mai 2024.

Les bailleurs ont saisi la Commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives du Loiret de cette situation le 7 mai 2024.

Par acte de commissaire de justice du 13 décembre 2024, Monsieur [G] [C] et Madame [H] [N] ont fait assigner en référé Madame [L] [I] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire d’Orléans, aux fins suivantes :

déclarer l’action engagée par Monsieur [G] [C] et Madame [H] [N], venants aux droits de Monsieur [M] [B], à l’encontre de Madame [L] [I], recevable et bien fondée ;condamner Madame [L] [I] à leur payer :la somme en principal de 1.205,55 euros au titre des loyers et charges impayés selon décompte arrêté au 3 juillet 2024 avec intérêts de retard au taux légal à compter de la décision à intervenir ;une indemnité mensuelle d’occupation équivalente au montant du loyer, soit 433,11 euros outre les charges locatives à compter du 1er août 2024 jusqu’à la libération effective des lieux loués matérialisée par la restitution des clés à la bailleresse ou son mandataire ;une somme de 1.200 euros TTC sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile et les entiers dépens de la présente instance et ses suites, incluant le coût du commandement visant la clause résolutoire ;constater l’acquisition de la clause résolutoire avec prise d’effet au 3 juillet 2024 ;ordonner à Madame [L] [I] et tout occupant de son chef de quitter, sans délai, les lieux loués et passé le délai de six semaines suivant la signification du commandement de quitter les lieux, ordonner, en tant que besoin, leur expulsion, conformément aux dispositions de l’article L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution ;autoriser à cet effet Monsieur [G] [C] et Madame [H] [N], venants aux droits de Monsieur [M] [B], à procéder à l’expulsion de Madame [L] [I] ainsi que celle de tout occupant de son chef, au besoin, le concours de la [Localité 4] Publique et l’assistance d’un Commissaire de justice et d’un serrurier ;ordonner la séquestration dans un garde meubles et aux frais, risques et péril de Madame [L] [I] des objets, meubles, etc. garnissant les lieux loués ;

Cette assignation a été notifiée au représentant de l’Etat dans le département le 16 décembre 2024.

L’affaire a été appelée à l’audience du 11 mars 2025.

A cette audience, Monsieur [G] [C] et Madame [H] [N], représentés par leur conseil, ont maintenu leurs demandes. Ils ont actualisé la dette locative à la somme de 2.560,30 euros et se sont opposés à l’octroi de délais de paiement.

La question de la recevabilité de la demande principale a été mise d’office dans les débats par le juge.

Madame [L] [I], comparante à l’audience, n’a pas contesté le montant de la dette et a indiqué vouloir payer son loyer. Elle a expliqué être en recherche d’emploi et essayer de passer des concours. Elle a indiqué avoir payé le dernier loyer courant et a sollicité l’octroi de délais de paiement à hauteur de 100,00 euros en plus du loyer et la suspension des effets de la clause résolutoire.

La fiche de diagnostic social et financier, reçue au greffe avant l’audience, mentionne que Madame [L] [I] vit seule et est très isolée. Elle a expliqué rencontrer des difficultés sur le plan psychologique. Madame [L] [I] a indiqué avoir été en arrêt maladie, provoquant une diminution de son budget et des difficultés pour payer son loyer. Elle a indiqué avoir fait un versement à son propriétaire pour diminuer sa dette de loyer.

La décision a été mise en délibéré au 27 mai 2025.

MOTIVATION DE LA DECISION

I) Sur la recevabilité de la demande de constat de l’acquisition de la clause résolutoire

L’article 24-III de la loi du 6 juillet 1989 modifiée dispose qu’à peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence du commissaire de justice au représentant de l’État dans le département, au moins six semaines avant l’audience […]. Cette notification s’effectue par voie électronique, selon des modalités fixées par décret.

En l’espèce, l’assignation a été dénoncée au préfet le 16 décembre 2024, soit plus de six semaines avant l’audience du 11 mars 2025.

Par ailleurs, les bailleurs justifient avoir saisi la Commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives par la voie électronique le 7 mai 2024, cette formalité n’étant pas prévue à peine d’irrecevabilité pour un bailleur personne physique.

La demande formée par les bailleurs est donc recevable.

II) Sur l’acquisition des effets de la clause résolutoire

Aux termes de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 dans sa version applicable au contrat de bail, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’espèce, le contrat de bail du 6 janvier 2012, ayant pris effet le même jour contient une clause résolutoire (conditions générales, 2.5, page 9) qui stipule qu’à défaut de paiement à l’échéance d’un seul terme de loyer, le bail serait résilié de plein droit, un mois après un commandement de payer resté infructueux.

Un commandement de payer dans les deux mois visant ladite clause a été signifié à Madame [L] [I], par procès-verbal de remise à étude, le 3 mai 2024, pour un montant en principal de 1.339,33 euros.

Les dispositions de loi n°89-462 du 6 juillet 1989 étant d’ordre public, il conviendra d’appliquer au contrat la durée de deux mois telle que prévue par la loi au moment de la conclusion du contrat et indiquée dans le commandement de payer et non d’un mois, moins favorable à la locataire, pour éteindre les causes de ce commandement.

Madame [L] [I] avait donc jusqu’au mercredi 3 juillet 2024 à 24 heures pour régler la somme ainsi sollicitée.

Il ressort du décompte actualisé produit par les bailleurs que durant cette période de deux mois, seul un versement pour un montant de 1.000,00 euros a été réalisé par chèque le 6 juin 2024 ce qui n’a pas permis de solder la dette de 1.339,33 euros, de sorte que les causes du commandement n’ont pas été éteintes dans ce délai.

La clause résolutoire est donc acquise depuis le 4 juillet 2024.

III) Sur le montant de l’arriéré locatif

En application des articles 1728 2° du code civil et 7a) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est tenu de l’obligation essentielle de payer le loyer et les charges au terme convenu.

En outre, en application de l’article 1353 du code civil, il appartient à celui qui réclame l’exécution d’une obligation d’établir l’existence de la créance qu’il invoque, et à celui qui se prétend libéré de prouver le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de l’obligation.

Enfin, aux termes de l’article 23 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 les charges récupérables, sommes accessoires au loyer principal, sont exigibles sur justification.

En l’espèce, Monsieur [G] [C] et Madame [H] [N] versent aux débats l’acte de bail ainsi que le décompte des loyers, charges et indemnités d’occupation, prouvant ainsi les obligations dont ils réclament l’exécution. Ce décompte, arrêté à la date du 3 mars 2025, évalue la dette locative à la somme de 2.560,30 euros de laquelle il y a lieu de soustraire :

2 x 20,00 euros de frais de relance en avril et mai 2024, frais non justifiés ;147,58 euros de frais de poursuite de mai 2024 qui relèvent éventuellement des dépens ;77,00 euros de taxe d’ordures ménagères pour 2024 non justifiée dans les éléments transmis par les bailleurs ;88,72 euros + 36,11 euros de frais de poursuite de décembre 202, qui relèvent éventuellement des dépens ;= > 2.560,30 euros – (40,00 euros + 147,58 euros + 77,00 euros + 88,72 euros + 36,11 euros) = 2.170,89 euros

soit une dette locative restant de 2.170,89 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation, échéance du mois de mars 2025 incluse.

Madame [L] [I], présente à l’audience, ne conteste ni le principe, ni le montant de cette dette locative, dont les éléments constitutifs ont été vérifiés.

Madame [L] [I] sera donc condamnée à payer au bailleur la somme de 2.170,89 euros, à titre provisionnel.

La dette locative portera intérêts au taux légal sur la totalité de la somme de 2.170,89 euros à compter de la signification de la présente décision, conformément à la demande des bailleurs.

IV) Sur les délais de paiement et la suspension des effets de la clause résolutoire

L’article 24 V de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, dans sa version applicable issue de la loi du 27 juillet 2023, dispose que « le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, (…) au locataire en situation de régler sa dette locative ». (…)

L’article 24 VII de cette même loi précise que, lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge (…). Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Si le locataire se libère dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l’espèce, Monsieur [G] [C] et Madame [H] [N] s’opposent aux demandes formulées par Madame [L] [I] d’octroi de délais de paiement et de suspension des effets de la clause résolutoire.

Pour autant, la lecture du décompte permet de constater qu’au jour de l’audience, Madame [L] [I] a intégralement payé les loyers de janvier et février 2025. Elle s’engage également à payer la somme de 100,00 euros par mois en plus du loyer mensuel. Le loyer de mars n’est pas encore réglé mais il convient de constater que la locataire règle généralement son loyer vers le 15 du mois alors que le décompte s’arrête au 3 mars 2025.

La somme de 100,00 euros est de nature à permettre l’apurement de la dette locative dans le délai légal de 36 mois.

Compte-tenu de ces éléments, il convient d’autoriser Madame [L] [I] à se libérer de sa dette par le paiement de 21 échéances mensuelles successives de 100,00 euros, le solde devant être versé le 22ème mois jusqu’à complet paiement, en plus du loyer et des charges courants.

Les effets de la clause résolutoire seront suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés.

Il convient néanmoins de prévoir que tout défaut de paiement des loyers et charges courants d’une part, et tout non-respect des délais de paiement d’autre part, justifieront la condamnation de Madame [L] [I] au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation fixée au montant du loyer indexé et des charges.

Les autres effets relatifs à ces délais seront indiqués dans le dispositif.

V) Sur les demandes accessoires

Sur les dépens

L’article 696 du code de procédure civile dispose que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Madame [L] [I], partie perdante, supportera la charge des dépens, en ce compris le coût du commandement de payer du 3 mai 2024 et de l’assignation du 13 décembre 2024.

Sur les frais irrépétibles

Il résulte des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile que, dans toutes les instances, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à cette condamnation.

Compte tenu des démarches judiciaires qu’ont dû accomplir Monsieur [G] [C] et Madame [H] [N], Madame [L] [I] sera condamnée à leur verser la somme de 500,00 euros sur ce fondement.

Sur l’exécution provisoire

Conformément à l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoire à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

En l’espèce, il convient de rappeler que l’exécution provisoire est de droit.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant en référé, par mise à disposition au greffe, par ordonnance contradictoire et en premier ressort,

DECLARONS recevable l’action aux fins de constat de la résiliation du bail ;

CONSTATONS que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire pour loyers et charges impayés figurant au bail du 6 janvier 2012, ayant pris effet le même jour, conclu entre Monsieur [G] [C] et Madame [H] [N], bailleurs et Madame [L] [I], locataire, concernant le local à usage d’habitation meublé ainsi que la place de stationnement situés [Adresse 1], sont réunies à la date du 4 juillet 2024 et que le bail est résilié à cette date ;

CONDAMNONS Madame [L] [I] à verser à Monsieur [G] [C] et Madame [H] [N] la somme de 2.170,89 euros, à titre provisionnel (selon décompte arrêté au 3 mars 2025, incluant l’échéance de mars 2025), au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés, avec intérêts au taux légal sur la totalité de la somme à compter de la signification de la présente ordonnance ;

AUTORISONS Madame [L] [I] à s’acquitter de cette somme, outre le loyer et les charges courants, en 21 mensualités successives de 100,00 euros chacune et une 22ème mensualité qui soldera la dette en principal et intérêts ;

PRECISONS que chaque mensualité devra intervenir avant le 15 de chaque mois et pour la première fois avant le 15 du mois suivant la signification du présent jugement ;

SUSPENDONS les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais accordés ;

DISONS qu’en revanche, toute mensualité, qu’elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l’arriéré, restée impayée sept jours après l’envoi d’une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception justifiera :

* que la clause résolutoire retrouve son plein effet ;

* que le solde de la dette devienne immédiatement exigible ;

* qu’à défaut pour Madame [L] [I] d’avoir volontairement libéré les lieux dans les deux mois de la délivrance d’un commandement de quitter les lieux, Monsieur [G] [C] et Madame [H] [N] puissent faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous les occupants de son chef, avec le concours d’un serrurier et de la force publique si besoin est ;

* que Madame [L] [I] soit condamnée à verser à Monsieur [G] [C] et Madame [H] [N] une indemnité mensuelle d’occupation provisionnelle égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail, jusqu’à la date de la libération définitive des lieux caractérisée par la remise des clés ;

CONDAMNONS Madame [L] [I] aux dépens, en ce compris le coût du commandement de payer du 3 mai 2024 et de l’assignation du 13 décembre 2024 ;

CONDAMNONS Madame [L] [I] à payer à Monsieur [G] [C] et Madame [H] [N] une somme de 500,00 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

REJETONS toutes autres demandes ;

RAPPELONS que la présente ordonnance est de plein droit exécutoire à titre provisoire ;

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition de la décision au greffe du juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire, le 27 mai 2025, la minute étant signée par M. MARTINEAU, Juge des contentieux de la protection, et par D. STRUS, greffière.

La greffière, La juge des contentieux de la protection,