TRIBUNAL JUDICIAIRE DE CAEN

3ème chambre civile

[Adresse 3]

[Adresse 3]

[Localité 4]

☎ :[XXXXXXXX01]

N° RG 25/00233 – N° Portalis DBW5-W-B7J-JEGJ

Minute : 2025/

Cabinet B

JUGEMENT

DU : 16 Septembre 2025

E.P.I.C. INOLYA

C/

[M] [K]

Copie exécutoire délivrée le :

à : E.P.I.C. INOLYA

Copie certifiée conforme délivrée le :

à : E.P.I.C. INOLYA

Mme [M] [K]

JUGEMENT

DEMANDEUR(S) :

E.P.I.C. INOLYA

dont le siège social est sis [Adresse 6]

représenté par [O] [R]

ET :

DÉFENDEUR :

Madame [M] [K]

demeurant [Adresse 5]

non comparante, ni représentée

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Quentin ZELLER, juge des contentieux de la protection

Greffier : Marie MBIH, Greffier présent à l’audience et lors de la mise à disposition

PROCÉDURE :

Date de la première évocation : 24 Juin 2025

Date des débats : 24 Juin 2025

Date de la mise à disposition : 16 Septembre 2025

EXPOSÉ DU LITIGE

Suivant acte sous seing privé du 3 février 2012, l’OPH Calvados Habitat, devenu l’OPH Inolya, a donné à bail à Mme [M] [K] un logement conventionné à usage d’habitation situé [Adresse 2] [Adresse 7], moyennant le paiement d’un loyer mensuel de 321,73 euros hors charges ainsi que, le versement d’un dépôt de garantie de 321,73 euros.

Un état des lieux d’entrée a été établi contradictoirement entre les parties le 10 février 2012.

Mme [M] [K] a remis les clés et quitté les lieux après l’établissement d’un état des lieux de sortie contradictoire le 23 août 2023.

Par constat de carence du 21 novembre 2024, le conciliateur de justice a attesté de l’impossibilité de procéder à une tentative de conciliation entre les parties suite au différend les opposant relatif à une dette locative d’un montant de 824,33 euros.

Par requête du 9 janvier 2025, réceptionnée le 17 janvier 2025 au greffe du tribunal judiciaire de Caen, l’OPH Inolya a saisi le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Caen aux fins de voir condamner Mme [M] [K] à lui payer la somme en principal de 824,33 euros au titre loyer, charges et indemnités de réparations locatives dues après déduction du montant du dépôt de garantie et après régularisation des charges, outre sa condamnation aux dépens de la présente instance.

À l’audience du 24 juin 2025, au cours de laquelle l’affaire a été appelée, l’OPH Inolya, représenté par Mme [O] [R] régulièrement munie d’un pouvoir, sollicite la condamnation de Mme [M] [K] au paiement de la somme de 824,33 euros au titre des loyers, charges et indemnités de réparations locatives restant dus à l’issue du bail, après déduction du dépôt de garantie et de la régularisation des charges locatives, outre sa condamnation aux dépens, en ce compris le coût de l’assignation.

Mme [M] [K], ne comparaît pas et ne se fait pas représenter, bien qu’ayant été citée à comparaître, conformément aux dispositions de l’article 670-1 du code de procédure civile, par acte extrajudiciaire du 20 mai 2025, remis à personne.

Sur quoi, la décision a été mise en délibéré au 16 septembre 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la non-comparution du défendeur :

L’article 472 du code de procédure civile dispose que si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond et le juge ne doit faire droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur la demande en paiement au titre des sommes restant dues à l’issue du bail :

Conformément à l’article 1353 du code civil, il appartient d’une part, à celui qui se prévaut de l’existence d’une obligation d’en rapporter la preuve et d’autre part, au débiteur de démontrer qu’il s’est bien libéré de sa dette.

En l’espèce, l’OPH Inolya sollicite la condamnation de Mme [M] [K] au paiement de la somme de 824,33 euros, selon décompte arrêté au 12 juin 2025 et répartie comme suit :

– 675,85 euros au titre des loyers et charges impayés (régularisations des charges locatives incluses) ;

– 470,21 euros au titre des réparations et dégradations locatives ;

+ 321,73 euros au titre de la déduction du dépôt de garantie.

Au titre des loyers et charges impayées :

Selon l’article 7 a) de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

L’article 23 alinéa 1er de la même loi consacre trois catégories de charges récupérables, sommes accessoires au loyer principal, qui sont exigibles sur justification en contrepartie :

1° Des services rendus liés à l’usage des différents éléments de la chose louée ;

2° Des dépenses d’entretien courant et menue réparations sur les éléments d’usage commun de la chose louée […] ;

3° Des impositions qui correspondent à des services dont le locataire profite directement.

L’article 23 dispose par ailleurs que les charges locatives peuvent donner lieu au versement de provisions et doivent, en ce cas, faire l’objet d’une régularisation annuelle. Le bailleur est tenu, un mois avant celle-ci, de communiquer au locataire le décompte par nature de charges, ainsi que, dans les immeubles collectifs, le mode de répartition entre les locataires et, le cas échéant, une note d’information sur les modalités de calcul des charges de chauffage et de production d’eau chaude sanitaire collectifs et sur la consommation individuelle de chaleur et d’eau chaude sanitaire du logement. Les pièces justificatives sont tenues à la disposition des locataires.

En l’espèce, l’OPH Inolya produit aux débats :

– le contrat de bail du 3 février 2012 ;

– l’avis d’échéance du 14 septembre 2023, portant sur la régularisation des charges liées à la consommation d’eau ainsi qu’aux charges locatives ayant donné lieu au versement de provisions au titre de l’année 2022 ;

– l’avis d’échéance du 15 septembre 2023, portant notamment sur la régularisation des charges liées à la consommation d’eau ainsi qu’aux charges locatives ayant donné lieu au versement de provisions au titre de l’année 2022 ;

– l’avis d’échéance du 29 octobre 2024, portant sur la régularisation des charges ayant donné lieu au versement de la provision au titre de l’année 2023 ;

– un décompte locatif arrêté au 12 juin 2025.

Il s’infère de ces éléments que, Mme [M] [K] n’est pas à jour du règlement de ses loyers et charges relatifs aux lieux litigieux à l’issue du bail au 23 août 2023 et qu’elle est débitrice d’une somme s’élevant à 675,85 euros, après régularisation des charges au titre des années 2022 et 2023 ainsi qu’à la consommation d’eau, sous réserve des développements ultérieurs.

Au titre des réparations et dégradations locatives impayées :

En vertu de l’article 7 c) de la loi n° 89- 462 du 6 juillet 1989, les locataires sont tenus de répondre des dégradations et des pertes qui surviennent pendant la durée du contrat dans les lieux dont ils ont la jouissance exclusive, à moins qu’ils ne prouvent qu’elles ont eu lieu par cas de force majeure, par la faute du bailleur ou par le fait d’un tiers qu’ils n’ont pas introduit dans le logement.

Aux termes de l’article 3-2 de la loi précitée, un état des lieux doit être établi contradictoirement et amiablement par les parties lors de la remise ou de la restitution des clés.

L’article 7 d) ajoute que les locataires sont tenus de prendre à leur charge l’entretien courant du logement et de répondre des réparations locatives sauf si elles sont occasionnées par vétusté, malfaçon, vice de construction, cas fortuit ou force majeure.

Conformément à ce texte, les éventuels manquements des locataires se prouvent par la comparaison des états des lieux d’entrée et de sortie.

Par ailleurs, en application de l’article 1731 du code civil, s’il n’est pas précisé dans l’état des lieux d’entrée l’état dans lequel se trouve un élément composant le logement, le preneur est présumé l’avoir reçu en bon état de réparations locatives, et doit le rendre tel, sauf à en apporter la preuve contraire.

En outre, il est admis que l’obligation de maintenir les lieux en parfait état ne peut s’entendre que de les maintenir en parfait état d’usage, ce qui n’inclut pas la réfection à neuf. Seules les dégradations excessives et anormales sont imputables au preneur, à l’exclusion de la vétusté (« lente et inévitable détérioration des éléments décoratifs ou d’équipement inhérente à l’écoulement d’un temps assez long ») qui doit rester à la charge du bailleur. En cas de réparations nécessitées pour des dépréciations précipitées par des dégradations, les propriétaires n’ont pas à supporter une partie du coût de ces réparations et aucune vétusté n’est à déduire.

Par ailleurs, il est constant que s’agissant des dégradations locatives, le bailleur n’est pas tenu de produire une facture, il suffit qu’il précise le fondement des sommes qu’il réclame et que celles-ci correspondent à une évaluation sérieuse, éventuellement étayée par des documents externes tels que des devis.

En l’espèce, l’OPH Inolya, qui sollicite la somme de 470,21 euros au titre des réparations et dégradations locatives imputables à la locataire sortante, produit aux débats :

– le constat d’état des lieux d’entrée établi contradictoirement entre les parties le 10 février 2012 ;

– le constat d’état des lieux de sorti établi contradictoirement entre les parties le 23 août 2023 ;

– l’avis d’échéance du 15 septembre 2023, portant notamment sur la mise au débit du compte locatif de la somme de 1 701,09 euros au titre des réparations locatives ;

– l’avis d’échéance du 14 octobre 2024, portant sut l’annulation de la somme de 1 230,88 euros au titre des réparations locatives ;

– une liste des indemnités de réparations locatives, poste par poste, mises au débit du compte locatif pour un montant total de 470,21 euros ;

– une facture du 18 octobre 2023 émise par la société Cuiller Maintenance ;

– une facture du 27 octobre 2023 émise par la société Gagneraud Construction ;

– une facture du 31 octobre 2023 émise par la société JBS Propreté.

Il y a lieu de rappeler que, bien que le bailleur produise aux débats un barème des réparations locative et une grille de vétusté, utilisés pour calculer les imputations au compte locatif au titre des dégradations locatives imputables à la locataire sortante, il n’en sera cependant pas tenu compte dans le cadre de la présente instance, faute d’avoir une portée contractuelle, les documents n’ayant pas été insérés au bail, ni fait l’objet d’une signature de la locataire ; étant également rappelé qu’il est de jurisprudence constante que si, le bailleur est en droit d’exiger la réparation intégrale de son préjudice, il ne peut prétendre à des dommages et intérêts forfaitaires.

Il convient, afin de déterminer si les postes de réparations locatives, listés par le bailleur dans son document intitulé « liste des indemnités de réparations locatives » et dont il sollicite réparation pour un montant total de 470,21 euros, correspondent à des réparations et dégradations locatives imputables à la locataire sortante, de comparer pour chaque poste visé les états des lieux, en prenant en considération le nombre de pièces principales (4), sa surface habitable (70 m²) ainsi que la durée d’occupation du logement (plus de 11 années) ; étant précisé que cette étude sera limitée au montant sollicité pour chaque poste par le bailleur.

S’agissant du vitrage de porte cassé dans le séjour-salon pour lequel le bailleur sollicite la somme de 79,75 euros sur le fondement de la facture émise par la société Cuiller Maintenance :

Il ressort de l’état des lieux d’entrée que les menuiseries du séjour-salon sont en bon état lors de l’entrée dans les lieux de la locataire ; tandis qu’à la lecture de l’état des lieux de sortie, il apparaît que, la porte du séjour-salon est en mauvais état et présente 2 trous et le vitrage est cassé. Aussi, cette dégradation étant totalement imputable à la locataire sortante, sans déduction d’aucune vétusté et le bailleur justifiant de l’évaluation sérieuse de la somme sollicitée pour ce poste, il lui sera accordé la somme de 79,75 euros.

S’agissant du carreau de faïence cassé dans la salle de bain pour lequel le bailleur sollicite la somme de 24,82 euros sur le fondement de la facture émise par la société Gagneraud Construction :

L’état des lieux d’entrée indique que, le carrelage mural de la salle de bain est en bon état lors de la remise des clés à la locataire ; alors qu’au départ de la locataire il a été constaté notamment que les murs et leur revêtement sont en bon état mise à part un carreau cassé du carrelage mural. Dès lors, la demande du bailleur relative à ce poste apparaissant fondé et proportionnée par rapport à la facture produite, il lui sera accordé la somme de 24,82 euros.

S’agissant de la poignée de porte manquante dans la chambre 1 pour laquelle le bailleur sollicite la somme de 5,81 euros sur le fondement de la facture émise par la société Cuiller Maintenance :

Lors de la remise des clés à la locataire, il a été constaté que les menuiseries des 3 chambres sont en bon état ; toutefois, au départ de la locataire, il a été constaté que la poignée de la porte de la chambre 1 est manquante. De sorte qu’il convient d’accorder au bailleur la somme sollicitée pour ce poste, dont il est justifié qu’elle correspond à une évaluation sérieuse, soit 5,81 euros.

S’agissant de la saleté dans le logement pour lequel le bailleur sollicite la somme de 270 euros sur le fondement de la facture émise par la société JBS Propreté :

À l’entrée dans les lieux de Mme [M] [K], il ressort de l’état des lieux que le logement est relativement propre, sauf concernant quelques éléments comme l’évier de la cuisine qui est entartré, le sol du séjour-salon dont les dalles sont tachées. Après la remise des clés par la locataire, il apparaît que le logement dans son ensemble est encrassé et notamment que, le carrelage mural de la cuisine et de salle de bain est encrassé, l’évier est sale, les ventilations des WC et de la salle de bain sont sales. Aussi, ce défaut de nettoyage du logement pris à bail par Mme [M] [K] étant une dégradation qui lui est totalement imputable et le bailleur justifiant de l’évaluation sérieuse de la somme sollicitée pour ce poste, il lui sera accordé la somme de 270 euros.

S’agissant du changement du verrou de la boîte aux lettres et de la cave (clés manquantes), du manque de 8 clés portant sur le logement (entrée, cave et boîte aux lettres) ainsi que, sur le manque de 2 badges, pour lesquels le bailleur sollicite la somme totale de 89,83 euros :

Quoiqu’il ressorte de la comparaison des états des lieux d’entrée et de sortie qu’un certain nombre de clés sont manquantes, le bailleur ne produisant au soutien de sa demande aucun éléments objectif et extérieur permettant de justifier que les sommes sollicitées pour ces postes correspondent à une évaluation sérieuse, il sera débouté de ses demandes de ces chefs.

En définitive, la locataire sortante est redevable de la somme de 380,38 euros au titre des réparations et dégradations locatives, avant déduction du dépôt de garantie et sous réserve des compensations opérées ci-dessous.

Sur le compte entre les parties à l’issue du bail :

Il ressort ainsi des éléments évoqués que le compte entre les parties à l’issue du bail s’établit comme suit :

Loyers et charges impayés : 675,85 euros

(après régularisation des charges)

Réparations locatives : 380,38 euros

Dépôt de garantie : – 321,73 euros

TOTAL : 734,50 euros

Par conséquent, Mme [M] [K] sera condamnée à payer à l’OPH Inolya la somme de 734,50 euros au titre du solde locatif restant dû à l’issue du bail, selon décompte arrêté au 12 juin 2025.

Sur les dépens :

En application de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Mme [M] [K], partie succombante au litige, sera condamnée au paiement des dépens de la présente instance, en ce compris le coût de l’assignation qui lui a été délivrée.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant publiquement, par mise à disposition au greffe, par jugement rendu par défaut et en dernier ressort,

CONDAMNE Mme [M] [K] à payer à l’OPH Inolya la somme de 734,50 euros au titre des loyers, charges, réparations et dégradations locatives dus à l’issue du bail portant sur le logement situé [Adresse 2] [Adresse 7], selon décompte arrêté au 12 juin 2025, après déduction du dépôt de garantie et de la régularisation des charges locatives ;

REJETTE toutes les autres et plus amples demandes formée par l’OPH Inolya ;

CONDAMNE Mme [M] [K] au paiement des dépens de la présente instance, en ce compris le coût de l’assignation ;

RAPPELLE que la présente décision est assortie de l’exécution provisoire de droit.

Ainsi jugé et prononcé publiquement par mise à disposition de la décision au greffe, les parties en ayant été préalablement avisées conformément à l’alinéa 2 de l’article 450 du code de procédure civile et, après lecture, la minute a été signée par le juge et la greffière présente lors de la mise à disposition.

La greffière, Le juge des contentieux de la protection,