TRIBUNAL JUDICIAIRE DE CAEN

JUGE DE L’EXECUTION

MINUTE N° : 25/

AFFAIRE N° RG 25/02337 – N° Portalis DBW5-W-B7J-JKRI

Code NAC 5AD Baux d’habitation – Demande du locataire ou de l’ancien locataire tendant au maintien dans les lieux

JUGEMENT DU 31 Juillet 2025

Quentin ZELLER, Juge de l’Exécution au Tribunal judiciaire de CAEN,

Assistée lors des débats de Séverine HOURNON, Greffière ;

DANS L’INSTANCE

ENTRE

Monsieur [H] [I]

né le 27 Mars 1990 à [Localité 7] (AFGANISTAN)

demeurant [Adresse 1]

[Localité 3]

EN DEMANDE

représenté par M^e Aurélie FOUCAULT, avocat au Barreau de CAEN, Case 87

ET

Monsieur [V] [S], en son nom personnel et es qualité d’ayant droit de [Y] [S], décédé

né le 03 Septembre 1968 à [Localité 6]

demeurant [Adresse 5]

EN DEFENSE

représenté par M^e David ALEXANDRE, avocat au Barreau de CAEN, Case 70 , substitué par M^e Christine BAUGE, avocat au Barreau de CAEN

Madame [F] [S] épouse [N], es qualité d’ayant droit de [Y] [S], décédé

née le 08 Décembre 1965 à [Localité 9]

demeurant [Adresse 4]

INTERVENANTE VOLONTAIRE

représentée par M^e David ALEXANDRE, avocat au Barreau de CAEN, Case 70 , substitué par M^e Christine BAUGE, avocat au Barreau de CAEN

Après débats à l’audience publique du 22 Juillet 2025, l’affaire a été mise en délibéré au 31 Juillet 2025.

La présente décision a été signée par Quentin ZELLER, et par Séverine HOURNON, Greffière, présente lors du prononcé.

EXPOSE DU LITIGE

Par jugement rendu le 19 décembre 2024, le juge des contentieux de la protection près le tribunal judiciaire de Caen a notamment :

constaté la résiliation de plein droit du bail liant Mrs.[V] et [Y] [S] à M.[I] [H] à la date du 2 mai 2024 ; condamné M.[I] [H] à verser à Mrs.[V] et [Y] [S] la somme de 1844 euros au titre de l’arriéré impayé de loyers, charges et indemnités d’occupation à la date du 21 octobre 2024 avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision ;autorisé M.[I] [H] à s’acquitter de sa dette en trente-cinq versements mensuels consécutifs de 49 euros, en plus du loyer courant, charges comprises et d’un trente sixième versement qui soldera la dette en principal, frais, intérêts et devant intervenir avant le 10 de chaque mois et pour la première fois le 10 du mois suivant la signification de la présente décision, et jusqu’à extinction de la dette ;dit qu’à défaut d’un seul paiement à son échéance, toutes les sommes restant dues deviendront alors immédiatement exigibles et pourront être recouvrées au moyen de la présente décision ;suspendu les effets de clause résolutoire pendant l’exécution des délais accordés, sous réserve du respect des conditions fixées ;dit que si M.[I] [H] se libère de la dette selon les modalités fixées, la clause résolutoire sera réputée non acquise ;dit qu’en revanche, faute de paiement d’une mensualité ou d’un seul loyer à la bonne date, la clause résolutoire sera acquise, le bail résilié et M.[I] [H] tenu de rendre libre de sa personne, de ses biens et tous occupants de son chef les lieux sis [Adresse 2] à [Localité 8] ;dit qu’à défaut pour M.[I] [H] de libérer spontanément les lieux, Mrs.[V] et [Y] [S] seront autorisés à poursuivre son expulsion par tous voies et moyens de droit, y compris avec le concours de la force publique ;condamné dans cette hypothèse M.[I] [H] à payer à Mrs.[V] et [Y] [S] une indemnité d’occupation des lieux mensuelle égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus si l’exécution du bail s’était poursuivie et ce jusqu’à libération des lieux ;dit n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire du présent jugement

Un commandement de quitter les lieux a été signifié à Monsieur [H] [I] le 26 avril 2025.

Par requête reçue le 13 juin 2025, Monsieur [H] [I] a saisi le juge de l’exécution pour solliciter un délai pour quitter les lieux.

Le 9 juillet 2025, Monsieur [Y] [S] est décédé.

A l’audience du 22 juillet 2025, Madame [F] [S] épouse [N] est intervenue volontairement, en sa qualité d’héritière de Monsieur [Y] [S].

Monsieur [I] [H], représenté, demande au juge de l’exécution de :

annuler le commandement d’avoir à quitter les lieux délivré à Monsieur [I] le 26 avril 2025 ;a titre subsidiaire, surseoir à l’expulsion de Monsieur [I] pendant un délai d’un an ;en toute hypothèse, condamner Messieurs [S] à payer à Maître [K] [R], représentant la SELARL AVOCATHIM, une somme de 1 500 euros par application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civilecondamner Messieurs [S] aux entiers dépens.

S’agissant du commandement de quitter les lieux, il invoque avoir soldé son arriéré de loyer grâce à une aide du fonds solidarité logement. Il a payé son reliquat de loyer courant, après déduction de l’allocation logement de 301 euros. Il y a eu une suspension de l’aide au logement en avril 2025 lorsque les bailleurs ont signalé à la CAF un non-paiement partiel du loyer courant, considérant que le loyer avait été porté à la somme de 385 euros au lieu des 350 euros convenus contractuellement. Or, le bail ne prévoyait pas d’indexation et aucun travail d’amélioration n’a été effectué. Dans ces conditions, il n’existe pas de nouvel arriéré de loyer qui pourrait justifier l’acquisition de la clause résolutoire et la poursuite de l’expulsion.

Subsidiairement, Monsieur [I] fait état de son statut de réfugié. Il indique être auto-entrepreneur et effectuer des livraisons pour UBER EATS. Ayant été victime d’un accident de la circulation, il va percevoir une provision de 17 000 euros début août 2025, cette somme étant actuellement sur le compte CARPA de son conseil. Cette somme va lui permettre d’apurer intégralement ses dettes. Il est de bonne foi ainsi que les paiements intervenus le démontrent. Il a effectué des démarches avec l’aide de son assistante sociale pour se voir attribuer un logement social.

Monsieur [V] [S], en son nom propre et en sa qualité d’ayant droit de Monsieur [Y] [S], et Madame [F] [S] épouse [N], en sa qualité d’ayant droit de Monsieur [Y] [S], s’opposent aux demandes formulées et sollicitent une condamnation du demandeur à hauteur de 1500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Ils indiquent que les indemnités d’occupation n’ont pas été intégralement payées, de sorte que la suspension de la clause résolutoire a été déchue. La clause résolutoire étant acquise, le commandement de quitter les lieux est valide. Aucune démarche de relogement n’est justifiée, de sorte qu’aucun délai ne peut être accordé.

L’affaire a été mise en délibéré au 31 juillet 2025.

MOTIFS

Sur la demande d’annulation du commandement de quitter les lieux

Aux termes du jugement du 19 décembre 2024, M. [H] [I] a été autorisé à « s’acquitter de sa dette en trente-cinq versements mensuels consécutifs de 49 euros, en plus du loyer courant, charges comprises et d’un trente sixième versement qui soldera la dette en principal, frais, intérêts et devant intervenir avant le 10 de chaque mois et pour la première fois le 10 du mois suivant la signification de la présente décision, et jusqu’à extinction de la dette » et il a été prévu que « faute de paiement d’une mensualité ou d’un seul loyer à la bonne date, la clause résolutoire sera acquise, le bail résilié et M. [H] [I] tenu de rendre libre de sa personne, de ses biens et tous occupants de son chef les lieux sis [Adresse 2] à [Localité 8] ».

S’agissant du montant du loyer exigible, le bail sous seing privé du 13 mai 2018 ne contient pas de clause de révision du loyer, la ligne du tableau des conditions particulières du contrat relative à cette clause ayant été laissée vierge. Ainsi, le loyer du contrat a été fixé à 350 euros, sans possibilité de le modifier, sauf avenant ou réévaluation dans les conditions de l’article 17-2 de la loi du 6 juillet 1989 au moment de la tacite reconduction du contrat. Ainsi, les bailleurs n’étaient pas en droit de réévaluer à la hausse, unilatéralement, à hauteur de 385 euros. Il n’est pas justifié que cette modification du contrat ait été acceptée par Monsieur [H] [I], ni même que le courrier du 1er décembre 2024 lui ait bien été notifié.

Dès lors, c’est bien la somme de 399 euros (350 euros de loyer + 49 euros d’apurement de la dette) qui devait être payée mensuellement par Monsieur [H] [I], le 10 de chaque mois, à compter du mois suivant la signification du jugement.

L’acte de signification du jugement du 19 décembre 2024 n’est pas versé aux débats. Cependant, selon le décompte produit par les défendeurs, non contesté par le demandeur, faisant apparaître des frais de procédure, le jugement a été signifié le 6 janvier 2025. Ainsi, Monsieur [H] [I] était tenu de s’acquitter de ses versements à compter du 10 février 2025.

C’est donc sur la période comprise entre le 10 février 2025 et le 26 avril 2025 que le juge de l’exécution doit contrôler que Monsieur [H] [I] s’est acquitté de l’ensemble de ses obligations pour vérifier l’existence ou non d’une déchéance de la suspension de la clause résolutoire pour apprécier la validité du commandement de quitter les lieux.

Selon le décompte du 21 juillet 2025, Monsieur [H] [I] a procédé aux paiements suivants sur cette période :

301 euros (paiement CAF) le 05.02.25 ;100 euros (versement direct) le 13.02.25301 euros (paiement CAF) le 05.03.25 ;100 euros (versement direct) le 12.03.25 ;301 euros (paiement CAF) le 05.04.25 ;49 euros (versement direct) le 14.04.25 ;2799,68 euros (FSL) le 17.04.25.

Ainsi, il apparaît que l’échéance mensuelle de 399 euros a bien été payée par Monsieur [H] [I]. Néanmoins, le juge de l’exécution ne peut que constater que les paiements sont intervenus en intégralité respectivement le 13 février, le 12 mars et le 17 avril 2025, soit avec 3, 2 et 7 jours de retard. Or le jugement prévoit que faute de paiement « à la bonne date », la clause résolutoire sera acquise.

Ces retards de paiement, bien que limités à quelques jours, impliquent nécessairement la déchéance de la suspension de la clause résolutoire et donc la validité du commandement de quitter les lieux.

La demande d’annulation sera donc rejetée.

Sur la demande de délai pour quitter les lieux

Aux termes de l’article L. 412-3 du code des procédures civiles d’exécution, dans sa version issue de la loi du 27 juillet 2023, le juge de l’exécution peut accorder des délais aux occupants de lieux habités ou de locaux à usage professionnel dont l’expulsion a été ordonnée judiciairement, chaque fois que le relogement des intéressés ne peut avoir lieu dans des conditions normales. L’article L. 412-4 du même code, tel qu’issu de la même loi, précise que la durée des délais prévus à l’article L. 412-3 ne peut être inférieure à un mois ni supérieure à un an.

Pour la fixation de ces délais, il est tenu compte de la bonne ou mauvaise volonté manifestée par l’occupant dans l’exécution de ses obligations, des situations respectives du propriétaire et de l’occupant, notamment en ce qui concerne l’âge, l’état de santé, la qualité de sinistré par faits de guerre, la situation de famille ou de fortune de chacun d’eux, les circonstances atmosphériques, ainsi que des diligences que l’occupant justifie avoir faites en vue de son relogement. Il est également tenu compte du droit à un logement décent et indépendant, des délais liés aux recours engagés selon les modalités prévues aux articles L. 441-2-3 et L. 441-2-3-1 du code de la construction et de l’habitation et du délai prévisible de relogement des intéressés.

Il appartient donc au juge de respecter un juste équilibre entre deux revendications contraires en veillant à ce que l’atteinte aux droits du bailleur soit proportionnée et justifiée par la sauvegarde des droits du locataire, dès lors que ces derniers apparaissent légitimes.

Les difficultés rencontrées par Monsieur [H] [I], liée à sa situation de réfugiée, à sa précarité professionnelle et à l’accident de la circulation rencontrées ne sont pas discutables.

Cependant, Monsieur [H] [I] ne justifie d’aucune démarche pour trouver une alternative de logement, malgré le commandement de quitter les lieux signifié à son encontre depuis le 26 avril 2025.

Sur la période examinée ci-dessus, Monsieur [H] [I] a démontré sa bonne foi en tentant de s’acquitter de ses obligations, malgré un léger retard de paiement, et malgré l’intervention du FSL. Néanmoins, il ne peut qu’être constaté que les échéances de mai et de juin n’ont été payées qu’à hauteur de 49 € et 84 € soit très partiellement tandis que l’échéance de juillet n’a pas été payée. Ces paiements sont inférieurs aux précédents versements effectués sans que Monsieur [H] [I] l’explique. Contrairement à ce qu’il invoque, ce n’est pas l’augmentation du loyer, bien qu’indue, qui explique le non versement des APL mais des déclarations frauduleuses de sa part, ainsi qu’en attestent les courriels de la CAF du 30 juin 2025 et du 3 juillet 2025 versés par le demandeur.

La perception imminente d’une indemnité provisionnelle par Monsieur [H] [I] lui permettra effectivement de s’acquitter de sa dette locative mais ne justifie pas qu’il soit maintenu dans les lieux, quand bien même il pourrait s’acquitter d’une indemnité d’occupation. Au contraire, cette indemnité devrait permettre à Monsieur [H] [I] de trouver une alternative d’hébergement ou de logement malgré l’expulsion prononcée.

En conséquence, les conditions pour l’obtention d’un délai supplémentaire pour quitter les lieux sont insuffisamment réunies et le demande ne pourra qu’être rejetée.

Sur les dépens, les frais irrépétibles et l’exécution provisoire

Monsieur [H] [I], qui succombe à l’instance, sera condamné aux dépens.

L’équité et la situation des parties commandent de ne pas faire application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile

Enfin, il est rappelé qu’en vertu de l’article R. 121-21 du code des procédures civiles d’exécution, les décisions du juge de l’exécution bénéficient de l’exécution provisoire de droit.

PAR CES MOTIFS,

Le juge de l’exécution, statuant publiquement, par jugement contradictoire, en premier ressort et mis à disposition au greffe de la juridiction,

DEBOUTE Monsieur [H] [I] de sa demande d’annulation du commandement de quitter les lieux ;

DEBOUTE Monsieur [H] [I] de sa demande de délai pour quitter les lieux ;

DEBOUTE M. [V] [S] et Madame [F] [S] épouse [N] de leur demande formulée au titre des frais irrépétibles ;

CONDAMNE Monsieur [H] [I] aux dépens

LE GREFFIER LE JUGE DE L’EXECUTION

S. HOURNON Q. ZELLER