COUR D’APPEL DE CHAMBÉRY

TRIBUNAL JUDICIAIRE D’ALBERTVILLE

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ DU 17/03/2026

N° RG 25/00533 – N° Portalis DB2O-W-B7J-C5A2

DEMANDEUR(S) :

Monsieur [U] [Y]

[Adresse 1]

[Adresse 1]

représenté par M^e FREYNET substituant M^e Ludivine LEBLANC du cabinet QUATRAIN AVOCATS, avocat plaidant au barreau de LYON, et M^e Charlotte PIERROZ, avocat postulant au barreau d’ALBERTVILLE,

DÉFENDEUR(S) :

Société GOELIA GESTION

[Adresse 2]

[Adresse 2]

[Adresse 2]

représentée par M^e Julien CAPDEVILLE de la SCP LOUCHET CAPDEVILLE, avocat postulant au barreau d’ALBERTVILLE, et M^e Jérôme WIEHN de la SELARL CORNET VINCENT SEGUREL, avocat plaidant au barreau de NANTES

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Juge des référés : […]

assisté lors des débats et de la mise à disposition au greffe de […], greffier

Débats : en audience publique le : 03 Février 2026

Ordonnance Contradictoire, rendue publiquement par mise à disposition au greffe, en premier ressort le 17 Mars 2026

EXPOSE DU LITIGE :

Par acte sous seing privé du 19 janvier 2006, M. [U] [Y] et Mme [N] [S] ont donné à bail commercial à la société Goelia Gestion l’appartement n°C1.103 et le parking n°19 leur appartenant dans l’ensemble immobilier dénommé “[Adresse 3]” situé à [Localité 1] pour une durée de neuf années, dont le terme est prévisionnellement fixé au 30 avril 2016.

Par acte sous seing privé du 29 juin 2017 M. [U] [Y] a donné à bail commercial à la société Goelia Gestion l’appartement n° C1.103 et le parking n°19 lui appartenant dans l’ensemble immobilier dénommé “[Adresse 3]” situés à [Localité 1] pour une durée de neuf années commençant à courir le 01 mai 2016 et expirant le 30 avril 2025.

Par acte du 15 octobre 2024, M. [U] [Y] a fait signifier à la société Goelia Gestion un congé avec refus de renouvellement et avec offre de paiement d’une indemnité d’éviction.

Par acte du 29 décembre 2025 M. [U] [Y] a fait assigner la société Goelia Gestion devant le juge des référés du tribunal judiciaire d’Albertville aux fins de voir désigner un expert judiciaire ayant pour mission notamment de fournir tous éléments utiles à l’estimation de l’indemnité d’éviction et de l’indemnité d’occupation.

L’affaire a été appelée à l’audience du 03 février 2026.

M. [U] [Y] se réfère à ses prétentions et moyens formulés dans son acte introductif d’instance aux termes duquel il demande au juge des référés de :

— ordonner une mesure d’expertise judiciaire,

— condamner la société Goelia Gestion à supporter les frais d’expertise,

— juger que la société Goelia Gestion est tenue au paiement d’une indemnité d’occupation depuis le 01 mai 2025 et jusqu’à son départ effectif des lieux,

— condamner la société Goelia Gestion au paiement de la somme de 2.500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— réserver les dépens.

Au soutien de ses demandes, M. [U] [Y] expose qu’en l’absence d’accord avec la partie adverse sur le montant de l’indemnité d’éviction, il est bien fondé à solliciter la mise en place d’une expertise judiciaire avant tout procès éventuel au fond.

La société Goelia Gestion se réfère aux prétentions et moyens développés dans ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 28 janvier 2026 aux termes desquelles elle demande au juge des référés de :

— désigner tel expert qu’il plaira ayant pour mission notamment de donner son avis sur le montant de l’indemnité d’éviction (indemnité principale et indemnités accessoires) à laquelle la société Goelia Gestion peut prétendre, et sur le montant de l’indemnité d’occupation due par celle-ci à compter de la fin du bail le 30 avril 2025 et jusqu’à son départ effectif des lieux,

— dire que les dépens de l’instance et l’avance des frais d’expertise seront à la charge du bailleur,

— dire et juger que chacune des parties conservera la charge de ses frais de procédure.

La société Goelia Gestion s’associe à la demande d’expertise et demande à ce que la mission de l’expert soit celle habituelle en matière de résidence de tourisme.

Pour un plus ample exposé des faits, moyens et prétentions, il est renvoyé aux conclusions des parties visées ci-dessus conformément aux dispositions des articles 446-1, 446-2 et 455 du Code de procédure civile.

L’affaire a été mise en délibéré au 17 mars 2026 par mise à disposition au greffe conformément aux dispositions des articles 450 et 451 du Code de procédure civile.

MOTIFS DE LA DÉCISION :

I. La demande d’expertise judiciaire

En vertu de l’article 145 du Code de procédure civile, s’il existe un motif légitime de conserver ou d’établir avant tout procès la preuve des faits dont pourrait dépendre la solution d’un litige, les mesures d’instruction légalement admissibles peuvent être ordonnées à la demande de tout intéressé, sur requête ou en référé.

Justifie d’un motif légitime au sens de ce texte la partie qui démontre la probabilité de faits susceptibles d’être invoqués dans un litige éventuel.

Le refus de renouvellement signifié par le bailleur en vertu de son droit d’option ouvre droit au profit du locataire, d’une part, en vertu des articles L.145-14 et L.145-57 du code de commerce, à une indemnité d’éviction dont le principe n’est pas discuté en l’espèce, et d’autre part, selon l’article L.145-28 du même code, au maintien dans les lieux jusqu’au paiement de cette indemnité.

En outre, le maintien dans les lieux justifie, d’après l’article L.145-28 précité, le versement au propriétaire d’une indemnité d’occupation jusqu’à libération des locaux.

Aucun texte relatif au bail commercial ne s’oppose à l’exercice par le juge des référés des pouvoirs que lui confère l’article 145 du Code de procédure civile. Dès lors qu’aucun juge du fond n’est saisi de demandes concernant l’indemnité d’éviction et l’indemnité d’occupation au jour de la saisine du juge des référés, et que ces évaluations impliquent de nombreux paramètres, le bailleur dispose d’un motif légitime à solliciter une expertise devant le juge des référés.

En l’espèce, M. [U] [Y] a régulièrement fait signifier son refus de renouvellement du bail commercial à la société Goelia Gestion avec une proposition de versement d’une indemnité d’éviction, suivant acte de commissaire de justice du 15 octobre 2024, ce qui n’est pas contesté par la société défenderesse (pièce n°5 demandeur).

Néanmoins, il ressort des divers échanges de courriers et mails versés aux débats, que le preneur et le bailleur n’ont pas pu s’entendre quant au montant de l’indemnité d’éviction et à celui de l’indemnité d’occupation.

Ainsi, et en l’absence d’opposition, il apparaît que M. [U] [Y] justifie d’un motif légitime, avant tout procès éventuel au fond, à voir ordonner une mesure d’expertise judiciaire afin que soient évalués le montant de l’indemnité d’éviction qui serait due à la société Goelia Gestion et celui de l’indemnité d’occupation.

Par conséquent, il sera fait droit à sa demande de ce chef selon mission prévue au dispositif, habituelle en matière d’indemnité d’éviction des résidences de tourisme. Les frais d’expertise seront avancés par le demandeur à l’expertise, M. [U] [Y].

Enfin, il sera rappelé, conformément aux dispositions précitées, que M. [U] [Y], a droit au paiement d’une indemnité d’occupation à compter du terme du contrat de bail jusqu’à la libération effective des lieux loués.

II. Les demandes accessoires

∙ Les dépens

L’article 491, alinéa 2 du Code de procédure civile précise que la juridiction des référés statue sur les dépens. L’article 696 dudit code dispose que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

A la lumière de ce qui précède et la demande étant fondée sur l’article 145 du Code de procédure civile à laquelle s’est joint la société défenderesse, chacune des parties conservera la charge de ses dépens.

∙ Les frais irrépétibles

A ce stade de la procédure, aucune équité ne conduit à condamner la société Goelia Gestion à verser à M. [U] [Y] une indemnité sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile. Cette demande sera donc rejetée.

PAR CES MOTIFS :

Nous, Juge des Référés, statuant publiquement, par ordonnance contradictoire, en premier ressort et rendue par mise à disposition au greffe :

ORDONNONS une expertise judiciaire qui sera effectuée au contradictoire de M. [U] [Y] et la société Goelia Gestion,

COMMETTONS pour y procéder :

M. [T] [M]

E-mail : [Courriel 1]

Adresse : [Adresse 4]

[Adresse 4]

Tél. portable : [XXXXXXXX01]

Tél. fixe : [XXXXXXXX02]

DONNONS à l’expert la mission suivante :

1° se rendre sur les lieux, en présence des parties et de leurs conseils dûment convoqués, ; recueillir leurs observations ; visiter les lieux et si nécessaire en faire la description (décrire ses installations, son état, son équipement, éventuellement sa vétusté et préciser l surface du sol affectée à ladite exploitation), au besoin en constituant un album photographique et en dressant des croquis,

2° se faire communiquer tous les documents et pièces qu’il estimera utile à l’accomplissement de sa mission,

3° fournir, en tenant compte des activités professionnelles autorisées par le bail, de la situation et de l’état des locaux, tous éléments utiles à l’estimation de l’indemnité d’éviction résultant d’une perte de fonds, indemnité comprenant notamment la valeur marchande déterminée suivant les usages de la profession ou la valeur locative si celle-ci est supérieure, augmentée éventuellement des frais normaux de déménagement et de réinstallation, des frais et droits de mutation, afférents à la cession d’un fonds d’importance identique, de la réparation du trouble commercial et de tous autres postes de préjudice ; proposer différentes méthodes d’évaluation dont la méthode hôtelière et proposer si nécessaire une pondération entre les différentes méthodes d’évaluation retenues,

4° fournir, en donnant des références précises, tous éléments permettant de déterminer dans quelle mesure le locataire aurait la possibilité de transférer son fonds, sans perte importante de clientèle sur un emplacement de qualité équivalente et quel serait, dans l’affirmative le coût d’un tel transfert, en ce compris l’acquisition d’un titre locatif comportant les mêmes avantages juridiques que l’ancien bail, les frais et droits de mutation afférents à cette acquisition et les dépenses nécessaires de déménagement et de réinstallation, ainsi que la réparation du trouble commercial qui résulterait d’un tel transfert de fonds et de tous autres préjudices éventuels,

5° rechercher tous éléments permettant d’apprécier si l’éviction entraînera la perte du fonds ou son transfert,

6° déterminer le montant de l’indemnité due par le locataire pour l’occupation des lieux jusqu’à leur libération effective,

7° procéder à un évaluation par la rentabilité du fonds de commerce et par le chiffre d’affaires du fonds de commerce,

8° donner son avis sur les préjudices allégués et chiffrés par les parties.

DISONS que l’expert accomplira sa mission conformément aux dispositions des articles 232 à 248, 263 à 284-1 du Code de procédure civile,

DISONS que pour procéder à sa mission l’expert devra :

— en concertation avec les parties, définir un calendrier prévisionnel de ses opérations à l’issue de la première réunion d’expertise ; l’actualiser ensuite dans le meilleur délai en fixant aux parties un délai pour procéder aux interventions forcées et en les informant de la date à laquelle il prévoit de leur adresser son document de synthèse ou son projet de rapport,

— adresser dans le même temps le montant prévisible de sa rémunération qu’il actualisera s’il y a lieu, procédant parallèlement aux demandes de provisions complémentaires,

— adresser aux parties un document de synthèse, et arrêter le calendrier de la phase conclusive de ses opérations fixant, sauf circonstances particulières, la date ultime de dépôt des dernières observations des parties sur le document de synthèse, lesquelles disposeront d’un délai de 4 à 5 semaines à compter de la transmission du document de synthèse,

— rappelant aux parties, au visa de l’article 276 alinéa 2 du Code de procédure civile qu’il n’est pas tenu de prendre en compte les observations transmises au-delà du terme qu’il fixe,

DISONS que l’expert répondra de manière précise et circonstanciée à ces dernières observations ou réclamations qui devront être annexées au rapport définitif dans lequel devront figurer impérativement : la liste exhaustive des pièces par lui consultées, le nom des personnes convoquées aux opérations d’expertise en précisant pour chacune d’elle la date d’envoi de la convocation la concernant et la forme de cette convocation ; le nom des personnes présentes à chacune des réunions d’expertise ; la date de chacune des réunions tenues ; les déclarations des tiers entendus par lui, en mentionnant leur identité complète, leur qualité et leurs liens éventuels avec les parties ; le cas échéant, l’identité du technicien dont il s’est adjoint le concours, ainsi que le document qu’il aura établi de ses constatations et avis (lequel devra également être joint à la note de synthèse ou au projet de rapport),

DISONS que l’original du rapport définitif et une copie, seront déposés au greffe du tribunal judiciaire d’Albertville – service du contrôle des expertises -, tandis que l’expert en adressera un exemplaire aux parties et à leur conseil, avant le 17 mars 2027 sauf prorogation expresse de ce terme,

FIXONS la provision concernant les frais d’expertise à la somme de 2 500 € qui devra être consignée entre les mains du régisseur d’avances et de recettes du tribunal judiciaire d’Albertville, par M. [U] [Y] avant le 28 avril 2026, faute de quoi la désignation du technicien sera caduque,

DISONS que cette consignation pourra être réglée par virement bancaire sur le compte de la Régie du Tribunal Judiciaire d’Albertville dont les coordonnées sont les suivantes : [XXXXXXXXXX01] – BIC : [XXXXXXXXXX02], en indiquant impérativement le numéro RG du dossier en référence du virement,

RAPPELONS que la saisine de l’expert est subordonnée à la consignation préalable de cette somme,

RAPPELONS que : 1) le coût final des opérations d’expertise ne sera déterminé qu’à l’issue de la procédure, même si la présente décision s’est efforcée de fixer le montant de la provision à une valeur aussi proche que possible du coût prévisible de l’expertise ; 2) la partie qui est invitée par cette décision à faire l’avance des honoraires de l’expert n’est pas nécessairement celle qui en supportera la charge finale, à l’issue du procès,

DISONS que le juge du service du contrôle des mesures d’instruction du tribunal judiciaire d’Albertville sera spécialement compétent pour suivre l’exécution de cette mesure, statuer sur tous les incidents et procéder éventuellement, par simple ordonnance sur requête sur l’initiative de la plus diligente des parties, au remplacement de l’expert indisponible ou empêché,

DISONS que l’expert tiendra le juge du service du contrôle des mesures d’instruction informé de l’avancement de ses opérations et le saisira de toute difficulté y afférente, notamment sur les raisons d’un éventuel retard dans le dépôt du rapport,

DISONS qu’en l’absence de réponse de l’expert à deux courriers de rappel après dépassement du délai de dépôt du rapport, sa rémunération sera réduite par le juge taxateur,

DISONS que conformément aux dispositions de l’article 282 du Code de procédure civile, l’expert déposera son rapport accompagné de sa demande de rémunération, dont il adressera un exemplaire aux parties par tout moyen permettant d’établir sa réception et les informant de leur possibilité de présenter à l’expert et à la juridiction, leurs observations sur cette demande dans un délai de 15 jours à compter de sa réception,

DISONS que chacune des parties conservera la charge de ses dépens,

RAPPELONS que M. [U] [Y] a droit au paiement d’une indemnité d’occupation à compter du terme du contrat de bail jusqu’à libération effective des lieux loués,

DÉBOUTONS M. [U] [Y] de sa demande au titre de l’article 700 du Code de procédure civile,

Ainsi ordonné et prononcé par mise à disposition au greffe le 17 mars 2026, la minute étant signée par […], juge des référés, et […], greffier.

Le greffier, Le juge des référés,