TRIBUNAL JUDICIAIRE DE CAEN

3ème chambre civile

11 rue Dumont d’Urville

CS 45257 -

14052 CAEN CEDEX 4

☎ :0250101300

N° RG 24/02808 – N° Portalis DBW5-W-B7I-I5GL

Minute : 2025/

Cabinet C

JUGEMENT

DU : 02 Avril 2025

S.A. CDC HABITAT SOCIAL

C/

[O] [Z]

Copie exécutoire délivrée le :

à :

M^e Franck THILL – 93

Copie certifiée conforme délivrée le :

à :

Mme [O] [Z]

M^e Franck THILL – 93

Préfecture du Calvados

JUGEMENT

DEMANDEUR :

S.A. CDC HABITAT SOCIAL (RCS Paris 552.046.484), dont le siège social est sis 33 avenue Pierre Mendès France – 75013 PARIS

représentée par M^e Franck THILL, avocat au barreau de CAEN, vestiaire : 93 substitué par M^e Boris LAIR, avocat au barreau de CAEN, vestiaire : 93

ET :

DÉFENDEUR :

Madame [O] [Z]

née le 11 Octobre 1973 à CAEN (14000), demeurant 26 Rue Michel Farré – 14460 COLOMBELLES

comparante en personne

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Pascale VIAUD, Magistrat honoraire, juge des contentieux de la protection

Greffier : Olivier POIX, présent à l’audience et lors de la mise à disposition

PROCÉDURE :

Date de la première évocation : 28 Janvier 2025

Date des débats : 28 Janvier 2025

Date de la mise à disposition : 02 Avril 2025

EXPOSÉ DU LITIGE

Suivant acte sous seing privé en date du 24 juin 2010 dont un avenant en date du 24 avril 2023, la SA CDC Habitat Social a donné à bail à Mme [O] [Z] un immeuble à usage d’habitation sis Résidence Les Ormelets, 26 rue Michel Farre à Colombelles (14460) moyennant un loyer mensuel révisable de 476,08 euros.

Par acte du commissaire de justice en date du 19 mars 2024, la SA CDC Habitat Social a fait délivrer à Mme [O] [Z] un commandement de payer la somme de 1511,51euros au titre des loyers et charges impayés au 7 mars 2024.

Ce commandement visant la clause résolutoire étant resté infructueux, la SA CDC Habitat Social a fait assigner Mme [O] [Z] devant le juge des contentieux de la protection de Caen par acte du commissaire de justice en date du 1er juillet 2024 afin de voir :

— constater la résiliation du bail,

— ordonner l’expulsion de Mme [O] [Z], de ses biens et de tous occupants de son chef avec si besoin l’assistance de la force publique et d’un serrurier,

— condamner Mme [O] [Z] au paiement :

* de la somme de 2070,27 euros correspondant au montant des arriérés de loyers, et des charges à la date du 3 juin 2024, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation,

* des loyers et charges impayés de l’assignation au jour du jugement à intervenir et avec intérêts,

* d’une indemnité d’occupation égale au dernier loyer et charges en cours du jugement à intervenir jusqu’à son départ des lieux,

* d’une somme de 150 euros à titre de dommages et intérêts,

* d’une indemnité de 150 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile,

* des dépens qui comprendront le coût du commandement de payer,

— ordonner l’exécution provisoire de la décision à intervenir.

L’assignation a été régulièrement notifiée à la Préfecture du Calvados le 2 juillet 2024 conformément aux dispositions de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989.

A l’audience du 28 janvier 2025 à laquelle l’affaire a été appelée, la SA CDC Habitat Social, représentée par son avocat, sollicite le bénéfice de l’acte introductif d’instance exposant notamment que le défaut de règlement des loyers et des charges dus dans les deux mois suivant le commandement de payer, l’a amenée à se prévaloir de la clause résolutoire prévue par le contrat.

La SA CDC Habitat Social a indiqué ne pas s’opposer à l’octroi de délai de paiement et actualisé sa créance à la somme de 2258,46 euros arrêtée au 27 janvier 2025.

Mme [O] [Z], comparaît, et reconnaît le principe et le montant de la dette.

Elle estime être en situation de régler la dette locative et sollicite des délais de paiement, proposant de régler la somme de 62 euros par mois au titre de l’arriéré.

Elle sollicite la suspension de la clause résolutoire.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la demande de résiliation du bail

L’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 dans sa version applicable à la date du contrat dispose que, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après la signification d’un commandement de payer demeuré infructueux.

Aux termes de la clause résolutoire insérée dans le contrat de bail et reproduite dans le commandement de payer, faute de paiement à son échéance de tout ou partie du loyer ou des charges et ce, deux mois après un commandement de payer demeuré sans effet, le bail est résilié de plein droit.

En l’espèce, il résulte des éléments versés au débat par la SA CDC Habitat Social que Mme [O] [Z] n’a pas réglé les sommes dues dans les deux mois ayant suivi le commandement.

Il convient en conséquence de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire du bail du logement sont réunies à la date du 19 mai 2024.

Aux termes de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 dans sa version issue de la loi du 27 juillet 2023, le juge peut accorder, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, des délais de paiement au locataire à condition qu’il soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date d’audience.

En l’espèce, compte tenu de la reprise du paiement du loyer avant l’audience justifiée par les pièces versées aux débats et de la possibilité d’apurer la dette dans les délais offerts par la loi , il sera accordé à Mme [O] [Z] les délais de paiement sollicités, avec clause de déchéance du terme dans l’hypothèse du non-respect de l’échéancier.

Mme [O] [Z] devra donc régler la somme de 62 euros par mois, en sus du loyer en cours, charges comprises, avant le 10 de chaque mois et pour la première fois le 10 du mois suivant la signification de la présente décision, la dette devant être payée en totalité au terme du 36ème mois.

Mme [O] [Z] ayant présenté une demande de suspension de la clause résolutoire à laquelle rien ne s’oppose, et ayant repris le versement intégral du loyer courant avant la date d’audience, les effets de ladite clause sont suspendus pendant le cours des délais de paiement accordés.

Si la locataire se libère dans le délai et selon les modalités fixées, la clause résolutoire sera réputée ne pas avoir joué.

En cas de non-respect des modalités de paiement ainsi accordées, la clause résolutoire produira tous ses effets, le bail sera résilié, l’expulsion de la locataire pourra être mise en oeuvre et une indemnité d’occupation égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus si le bail avait continué à courir, sera due jusqu’à libération effective des lieux et la remise des clefs.

En outre, à défaut d’un seul paiement à son échéance, toutes les sommes restant dues deviendront alors immédiatement exigibles et pourront être recouvrées au moyen de la présente décision.

Sur la demande en paiement

Aux termes de l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

Au vu des pièces produites, notamment le contrat de bail et le décompte, il apparaît que Mme [O] [Z] reste redevable de la somme de 2258,46 euros au titre de l’arriéré de loyer, charges et indemnités d’occupation dû au 27 janvier 2025, somme au paiement de laquelle il convient de la condamner.

Sur la demande de dommages et intérêts

Faute de justifier d’un quelconque préjudice indépendant du retard de paiement de loyers, réparé par l’allocation des intérêts au taux légal précédemment ordonnée, il y a lieu de rejeter la demande.

Sur l’exécution provisoire

Il est rappelé enfin qu’en vertu de l’article 514 du code de procédure civile, l’exécution provisoire des jugements est de droit, sauf si le juge décide, d’office ou à la demande des parties et par décision spécialement motivée, de l’écarter totalement ou partiellement, l’estimant incompatible avec la nature de l’affaire ou susceptible d’entraîner des conséquences manifestement excessives.

En l’espèce, il n’y a pas lieu d’écarter l’exécution provisoire de la présente décision.

Sur les dépens et l’application de l’article 700 du code de procédure civile

Compte tenu des délais accordés, il n’est pas inéquitable de laisser à la charge de la SA CDC Habitat Social les frais exposés à l’occasion de la présente instance et non compris dans les dépens.

Aussi, la demande fondée sur l’article 700 du code de procédure civile sera rejetée.

La charge des dépens sera supportée par Mme [O] [Z] conformément aux dispositions de l’article 696 du code de procédure civile et comprendra notamment le coût du commandement de payer délivré le 19 mars 2024.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant publiquement, par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort,

CONSTATE la résiliation de plein droit du bail liant la SA CDC Habitat Social à Mme [O] [Z] à la date du 19 mai 2024 ;

CONDAMNE Mme [O] [Z] à verser à la SA CDC Habitat Social la somme de 2258,46 euros au titre de l’arriéré impayé de loyers, charges et indemnités d’occupation à la date du 27 janvier 2025 avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision ;

AUTORISE Mme [O] [Z] à s’acquitter de sa dette en trente-cinq versements mensuels consécutifs de 62 euros, en plus du loyer courant, charges comprises et d’un trente sixième versement qui soldera la dette en principal, frais, intérêts et devant intervenir avant le 10 de chaque mois et pour la première fois le 10 du mois suivant la signification de la présente décision, et jusqu’à extinction de la dette ;

DIT qu’à défaut d’un seul paiement à son échéance, toutes les sommes restant dues deviendront alors immédiatement exigibles et pourront être recouvrées au moyen de la présente décision ;

SUSPEND les effets de clause résolutoire pendant l’exécution des délais accordés, sous réserve du respect des conditions fixées ;

DIT que si Mme [O] [Z] se libère de la dette selon les modalités fixées, la clause résolutoire sera réputée non-acquise ;

DIT qu’en revanche, faute de paiement d’une mensualité ou d’un seul loyer à la bonne date, la clause résolutoire sera acquise, le bail résilié et Mme [O] [Z] tenue de rendre libre de sa personne, de ses biens et tous occupants de son chef les lieux sis Résidence Les Ormelets, 26 rue Michel Farre à Colombelles (14460) ;

DIT qu’à défaut pour Mme [O] [Z] de libérer spontanément les lieux, la SA CDC Habitat Social sera autorisée à poursuivre son expulsion par tous voies et moyens de droit, y compris avec le concours de la force publique ;

CONDAMNE dans cette hypothèse Mme [O] [Z] à payer à la SA CDC Habitat Social une indemnité d’occupation des lieux mensuelle égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus si l’exécution du bail s’était poursuivie et ce jusqu’à libération des lieux ;

DIT n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire du présent jugement ;

CONDAMNE Mme [O] [Z] aux dépens qui comprendront le coût du commandement de payer en date du 19 mars 2024 ;

REJETTE le surplus des demandes des parties ;

DIT qu’une copie de la présente décision sera transmise par le greffe à la Préfecture du Calvados.

Ainsi jugé et prononcé publiquement par mise à dispsition de la décision au greffe, les parties en ayant été préalablement avisées conformément à l’alinéa 2 de l’article 450 du code de procédure civile et, après lecture, la minute a été signée par le juge et le greffier présent lors de la mise à disposition.

LE GREFFIER LE JUGE DES CONTENTIEUX

DE LA PROTECTION