TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MARSEILLE

ORDONNANCE DE REFERE N° 24/

Référés Cabinet 4

ORDONNANCE DU : 03 Mai prorogé au 04 Octobre 2024

Président : Madame HERBONNIERE, Première Vice-Présidente adjointe

Greffier lors des débats : Madame SOULIER, greffière

Greffier lors du prononcé : Monsieur MEGHERBI, Greffier

Débats en audience publique le : 01 Mars 2024

N° RG 23/03903 – N° Portalis DBW3-W-B7H-3XT5

PARTIES :

DEMANDEURS

Monsieur [J] [V]

Né le 10 Janvier 1975 à [Localité 16], demeurant [Adresse 8]

Représenté par Maître Sophie RICHELME-BOUTIERE de l’AARPI CABINET BRINGUIER-RICHELME-ROUSSET, avocats au barreau de MARSEILLE

DEFENDEURS

S.A.R.L. AVA IMMOBILIER

Dont le siège social est sis [Adresse 10], prise en la personne de son représentant légal

Représentée par Maître Alain DE ANGELIS de la SCP DE ANGELIS-SEMIDEI-VUILLQUEZ-HABART-MELKI-BARDON, avocats au barreau de MARSEILLE

Maître [P] [I]

Notaire, demeurant [Adresse 2]

Représenté par Maître Thomas D’JOURNO de la SELARL PROVANSAL D’JOURNO GUILLET & ASSOCIÉS, avocats au barreau de MARSEILLE

S.A SOLEAM

Dont le siège social est sis [Adresse 14], prise en la personne de son représentant légal

Représentée par Maître Marie SUZAN de la SELARL M. A.H.A, avocats au barreau de MARSEILLE

Monsieur [R] [M]

Né le 01 Septembre 1984 à [Localité 17], demeurant [Adresse 1]

Non comparant

Madame [D] [O]

Née le 03 Février 1988 à , demeurant [Adresse 1]

Non comparante

ET ENCORE EN LA CAUSE : 23/05087

DEMANDEURS

Monsieur [J] [V]

Né le 10 Janvier 1975 à [Localité 16], demeurant [Adresse 8]

Représenté par Maître Sophie RICHELME-BOUTIERE de l’AARPI CABINET BRINGUIER-RICHELME-ROUSSET, avocats au barreau de MARSEILLE

DEFENDEURS

METROPOLE [Localité 12] [Localité 17] PROVENCE

Dont le siège social est sis [Adresse 15], prise en la personne de son représentant légal

Représentée par Maître Gilbert SINDRES de la SELARL SINDRES GILBERT, avocats au barreau de MARSEILLE

LA VILLE DE [Localité 17]

Dont le siège social est sis [Adresse 18], prise en la personne de son représentant légal

Représentée par Maître Benjamin BAIL, avocat postulant au barreau de MARSEILLE, et Maître Sarah MARGAROLI, avocat plaidant au barreau de PARIS

EXPOSE DU LITIGE

Par acte notarié en date du 6 octobre 2021 passé par Maître [P] [I], [J] [V] a acquis de [R] [M] et [D] [O] deux parcelles, à savoir :

— Un immeuble élevé d’un étage sur RDC à usage d’habitation, cadastré Section 867 K n° [Cadastre 7],

— Une parcelle de terre, cadastrée 867 H n° [Cadastre 11].

Cette vente est intervenue par l’intermédiaire de l’agence immobilière ORPI.

Se prévalant d’une difficulté relative à l’accès à la parcelle n° [Cadastre 11], et d’un autre relative au raccordement à l’eau de la parcelle n°[Cadastre 7], [J] [V] a adressé le 10 février 2023 aux vendeurs, au notaire, et à l’agence immobilière un courrier visant à rechercher une solution amiable permettant de régulariser cette situation, ainsi qu’au propriétaire du fonds voisin mitoyen n° [Cadastre 9], appartenant à la SOLEAM, visant à la recherche d’une solution amiable.

Par assignations des 31.07, 02, 03 et 31.08.2024, [J] [V] a fait attraire :

AVA IMMOBILIER (ORPI), SARL, [R] [M], [D] [O] Maître [P] [I], La Société Locale d’Equipement et d’Aménagement de l’Aire Métropolitaine – SOLEAM, devant le juge des référés du tribunal judiciaire de MARSEILLE, au visa des articles 1240 du Code civil, 1641 et suivants, 145 du Code civil, 835 du Code de procédure civile, aux fins de voir :

« JUGER que Monsieur [R] [M] et Madame [D] [O] ont engagé pleinement leur responsabilité au titre de la garantie des vices cachés pour ne pas avoir divulgué la véracité des faits sur l’absence de servitude de passage sur la parcelle n° [Cadastre 11].

JUGER que Maître [I] a manqué à ses obligations de conseil et d’information pour ne pas avoir vérifié les déclarations faites par les vendeurs conditionnant la validité et l’efficacité de l’acte notarié dressé avec les moyens juridiques et techniques d’investigation dont il dispose.

JUGER que l’agence immobilière ORPI doit engager sa responsabilité délictuelle à l’encontre du vendeur pour ne pas avoir mené toutes les vérifications nécessaires et ne pas avoir communiqué toutes les informations susceptibles d’influencer le consentement du vendeur.

JUGER qu’il n’existe aucune servitude de passage sur la parcelle n° [Cadastre 11], ce qui a pour conséquence que celle-ci est enclavée.

En conséquence,

DESIGNER tel expert judiciaire qu’il plaira à la présente juridiction, au contradictoire des requis, avec pour missions notamment de :

• Se rendre sur les lieux,

• Se faire remettre tous documents utiles,

• Constater la situation d’enclave de la parcelle n° [Cadastre 11],

• Déterminer l’assiette de la servitude de passage au profit de la parcelle n° [Cadastre 11],

• Indiquer si cette situation d’enclave préexistait à la vente,

• Chiffrer les coûts inhérents à la création de cette nouvelle servitude de passage permettant de désenclaver la parcelle n° [Cadastre 11],

• Donner tous éléments permettant d’apprécier et d’évaluer les préjudices

subis par Monsieur [V],

• Donner tous éléments permettant de déterminer les imputabilités.

CONDAMNER, à titre provisionnel, in solidum l’agence immobilière ORPI, les vendeurs Monsieur [R] [M] et Madame [D] [O], ainsi que Maître [P] [I], à payer à Monsieur [V] la somme de 10 000 € à valoir sur le préjudice financier subi.

CONDAMNER, à titre provisionnel, in solidum l’agence immobilière ORPI, les vendeurs Monsieur [R] [M] et Madame [D] [O], ainsi que Maître [P] [I], à payer à Monsieur [V] la somme de 10 000 € à valoir sur le préjudice moral subi.

CONDAMNER in solidum l’agence immobilière ORPI, les vendeurs Monsieur [R] [M] et Madame [D] [O], ainsi que Maître [P] [I], à payer à Monsieur [V] la somme de 3 000 € en application des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile, outre les entiers dépens. »

Cette affaire a été enregistrée sous le n° RG 23/3903.

Suivant actes de commissaires de justice en date des 18 et 23.10.2023, [J] [V] a attrait en la cause :

— METROPOLE [Localité 12]-[Localité 17]-PROVENCE,

— LA VILLE DE [Localité 17], représentée par son maire en exercice,

au visa des articles 145 du Code civil, 835 du Code de procédure civile.

Cette affaire a été enregistrée sous le n° RG 23/5087.

*

A l’audience du 01.03.2024, [J] [V], par des conclusions auxquelles il conviendra de se reporter pour l’exposé des moyens, a demandé que soit ordonnée une expertise et de :

« CONDAMNER, à titre provisionnel, in solidum l’agence immobilière ORPI, les vendeurs Monsieur [R] [M] et Madame [D] [O], ainsi que Maître [P] [I], à payer à Monsieur [V] la somme de 10 000 € à valoir sur le préjudice financier subi en l’état de l’absence de servitude sur la parcelle n°[Cadastre 11]

CONDAMNER à titre provisionnel, in solidum l’agence immobilier ORPI, les vendeurs Monsieur [R] [M] et Madame [D] [O], ainsi que Maître [P] [I], à payer à Monsieur [V] la somme de 2.487, 04 € au titre des frais de mise en place d’un raccordement individuel.

CONDAMNER, à titre provisionnel, in solidum l’agence immobilière ORPI, les vendeurs Monsieur [R] [M] et Madame [D] [O], ainsi que Maître [P] [I], à payer à Monsieur [V] la somme de 10 000 € à valoir sur le préjudice moral subi.

CONDAMNER in solidum l’agence immobilière ORPI, les vendeurs Monsieur [R] [M] et Madame [D] [O], ainsi que Maître [P] [I], à payer à Monsieur [V] la somme de 3 000 € en application des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile, outre les entiers dépens. »

Oralement, le conseil du demandeur ne s’est pas opposé à la mise hors de cause demandée par la SOLEAM.

SA SOLEAM, par des conclusions auxquelles il conviendra de se reporter pour l’exposé des moyens, demande au visa de l’article 145 du code de procédure civile, de :

« REJETER la demande d’expertise en l’absence de motif légitime,

Subsidiairement,

Dans l’hypothèse où un expert serait désigné,

PRONONCER la mise hors de cause de la SOLEAM du fait de l’expiration de la convention de concession,

COMPLETER la mission de l’expert par le point suivant :

— Indiquer si la parcelle appartenant au demandeur est enclavée,

— Dans l’hypothèse où la parcelle [Cadastre 11] serait enclavée, proposer au Tribunal les différentes possibilités de désenclavement conformément aux dispositions du code civil,

— Décrire et chiffrer les éventuels dommages que le passage pourrait occasionner aux propriétaires du ou des fonds servants,

CONDAMNER tout succombant au paiement de la somme de 2500 €au titre de l’article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens. »

[P] [I], par des conclusions auxquelles il conviendra de se reporter pour l’exposé des moyens, demande de :

« Déclarer irrecevables les prétentions du demandeur dirigées à l’encontre de Maître [P] [I].

Subsidiairement,

Le débouter de l’ensemble de ses prétentions et le renvoyer à mieux se pourvoir.

En toutes hypothèses,

Le condamner à payer la somme de 2.500 € au titre des frais irrépétibles ainsi qu’aux entiers dépens. »

SARL AVA IMMOBILIER, par des conclusions auxquelles il conviendra de se reporter pour l’exposé des moyens, a fait valoir protestations et réserves et s’est associée à la demande d’expertise aux frais avancés du demandeur. Elle a conclu au rejet de demandes de condamnations à son encontre et demandé de réserver les dépens.

LA VILLE DE [Localité 17], par des conclusions auxquelles il conviendra de se reporter pour l’exposé des moyens, au visa des articles 145 et 149 du code de procédure civile, demande de :

« A titre principal :

➢ DE REJETER la demande d’expertise demandée par Monsieur [J] [V], en tant qu’elle est dirigée à l’encontre de la commune de [Localité 17].

➢ DE CONDAMNER Monsieur [J] [V] à verser à la commune de [Localité 17] la somme de 1 000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

A titre subsidiaire :

➢ DE DONNER ACTE des protestations et réserves de la commune de [Localité 17], s’agissant de la demande d’expertise sollicitée.

➢ DE CONDAMNER Monsieur [J] [V] à verser à la commune de [Localité 17] la somme de 1 000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

➢ DE CONDAMNER Monsieur [J] [V] aux entiers dépens. »

La METROPOLE [Localité 12]-[Localité 17]-PROVENCE, bien qu’ayant constitué avocat, n’a pas conclu ni comparu à l’audience.

[R] [M] assigné à l’étude du commissaire de justice et [D] [O] assignée selon les dispositions de l’article 659 du Code de procédure civile, sans qu’aucun avis de réception ne soit adressé à la juridiction, n’ont pas comparu.

Lors de l’appel à l’audience, la présidente a rappelé que faute d’avis de réception, l’assignation par procès-verbal de recherche serait invalidée.

L’affaire a été mise en délibéré au 03.05.2024. Cette date a été prorogée en raison d’une surcharge de travail du magistrat.

SUR QUOI, NOUS, JUGE DES RÉFÉRÉS,

L’article 659 du Code de procédure civile conditionne la validité d’une assignation par procès-verbal de recherche à l’envoi recommandé de l’assignation à la dernière adresse de la personne assignée.

Aucun avis de réception n’ayant été versé aux débats, il convient de constater la nullité de l’assignation de [D] [O], qui n’est donc pas valablement attraite en la cause.

Il y a lieu d’ordonner la jonction des instances sous le numéro de RG le plus ancien.

Il y a lieu d’ordonner la mise hors de cause de la SOLEAM.

Sur la fin de non-recevoir soulevée par [P] [I]

[P] [I] justifie de sa qualité de salariée et de ce que l’article 6 du décret du 15 janvier 1993 prévoit que : « Le titulaire de l’Office est civilement responsable du fait de l’activité professionnelle exercée pour son compte par le notaire salarié. »

Le demandeur ne répond pas à cette argumentation.

Il convient donc de mettre hors de cause [P] [I].

Sur l’expertise

L’article 145 du code de procédure civile dispose : « S’il existe un motif légitime de conserver ou d’établir avant tout procès la preuve de faits dont pourrait dépendre la solution d’un litige, les mesures d’instruction légalement admissibles peuvent être ordonnées à la demande de tout intéressé, sur requête ou en référé. »

L’absence d’instance au fond, qui constitue une condition de recevabilité de la demande formée en application de l’article 145 du Code de procédure civile, doit s’apprécier à la date de la saisine du juge.

L’existence de contestations, même sérieuses, ne constitue pas un obstacle à la mise en œuvre des dispositions de l’article précité. Il appartient uniquement au juge des référés de caractériser le motif légitime d’ordonner une mesure d’instruction, sans qu’il soit nécessaire de procéder préalablement à l’examen de la recevabilité d’une éventuelle action, non plus que de ses chances de succès sur le fond.

Il suffit de constater qu’un tel procès est possible, qu’il a un objet et un fondement suffisamment déterminés, que sa solution peut dépendre de la mesure d’instruction sollicitée et que celle-ci ne porte aucune atteinte illégitime aux droits et libertés fondamentaux d’autrui.

En l’état des allégations relatives à l’enclave de la parcelle [Cadastre 11], il convient de faire droit à la demande d’expertise.

En l’état de la situation telle que décrite dans l’exposé du litige, il y a lieu de faire droit à la demande d’expertise qui répond à un motif légitime au sens de l’article 145 du code de procédure civile.

Sur la demande principale

L’article 835 du code de procédure civile dispose que le juge des référés peut toujours même en présence d’une contestation sérieuse prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite. Dans le cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le juge des référés peut accorder une provision au créancier ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

En l’état, aucune provision ne saurait être envisagée, d’une part en ce qu’une expertise est ordonnée pour faire le jour sur la situation d’enclave, d’autre part en l’état de la mise hors de cause de la notaire, et enfin alors qu’il existe un débat sur la collectivité territoriale concernée.

Sur les demandes accessoires

Aux termes des dispositions des articles 696 et 700 du Code de procédure civile, la partie défaillante supporte la charge des dépens de l’instance et des frais irrépétibles, sous réserve de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée.

Il n’y a pas lieu de faire droit aux demandes formulées en vertu de l’article 700 du code de procédure civile.

En revanche, la présente ordonnance mettant fin à l’instance, les dépens ne sauraient être réservés.

[J] [V] supportera les dépens de la présente instance en référé.

Il convient de rappeler que la présente ordonnance est, de plein droit, exécutoire par provision.

PAR CES MOTIFS, STATUANT PAR ORDONNANCE PRONONCÉE PAR MISE A DISPOSITION AU GREFFE, RÉPUTÉE CONTRADICTOIRE ET EN PREMIER RESSORT,

Constatons la nullité de l’assignation de [D] [O] ;

Ordonnons la jonction des instances enregistrées sous les n° de RG 23/3903 et 23/5087 sous le premier de ces numéros ;

Ordonnons la mise hors de cause de la SOLEAM ;

Vu l’article 835 du code de procédure civile,

Rejetons les demandes de provisions ;

Vu l’article 145 du code de procédure civile,

Ordonnons une expertise ;

Commettons pour y procéder :

[Z] [X]

[Adresse 5]

[Localité 3]

Mèl : [Courriel 13]

Avec pour mission de :

— prendre connaissance de tous documents contractuels et techniques utiles à l’accomplissement de sa mission, notamment, contrats, devis acceptés, factures, constats, précédents rapports d’expertises, …, entendre les parties ainsi que tout sachant,

— se rendre sur les lieux sis [Adresse 8] et [Adresse 4], cadastrés 867 K[Cadastre 7], et [Adresse 6] cadastré 867H[Cadastre 11], après avoir convoqué les parties et leurs conseils,

— indiquer si la parcelle cadastrée 867H[Cadastre 11] se trouve dans une situation d’enclave, et dans l’affirmative, préciser si cette situation existait au moment de la vente du 06.10.2021,

— déterminer l’assiette de la servitude de passage au bénéfice de ce fonds, telle que résultant des différents titres, et la reporter sur un plan annexé au rapport,

— le cas échéant, faire toute proposition propre à permettre, de la façon la plus simple et la moins préjudiciable aux tiers, de désenclaver ce fonds, et reporter cette/ces proposition/s sur un plan annexé au rapport,

— donner tous éléments permettant d’identifier les travaux à effectuer pour mettre un terme à un éventuel enclavement, et donner son avis sur leur coût et leur durée, sur la base des devis produits par les parties, sauf en cas de carence à proposer lui-même ou à l’aide d’un sapiteur, une estimation du coût, et en évaluer la durée prévisible et les éventuelles contraintes liées à leur exécution,

— donner tous éléments d’information techniques et de fait permettant à la juridiction du fond de statuer sur les responsabilités et dans quelles proportions,

— donner tous éléments d’appréciation concernant le ou les préjudices allégués par [J] [V] du fait des désordres, puis de leur réparation, en précisant notamment leur point de départ et éventuellement la date à laquelle ils ont cessé,

— plus généralement faire toutes observations utiles à la solution du litige,

— établir un pré-rapport pour le cas où des travaux urgents seraient nécessaires lequel sera déposé au tribunal ;

Disons que l’expert commis, saisi par le GREFFE DU TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MARSEILLE sur la plateforme OPALEXE s’il y est inscrit, devra accomplir personnellement sa mission conformément aux dispositions des articles 263 et suivants du code de procédure civile et qu’il déposera son rapport en un exemplaire original, au greffe du tribunal judiciaire de MARSEILLE, service du contrôle des expertises dans le délai de 9 mois à compter de l’avis de consignation, sauf prorogation de délai dûment sollicité en temps utile auprès du juge du contrôle (en fonction d’un nouveau calendrier prévisionnel préalablement présenté aux parties),

Disons que l’expert devra, dès réception de l’avis de versement de la provision à valoir sur sa rémunération, convoquer les parties à une première réunion qui devra se tenir avant l’expiration d’un délai de deux mois, au cours de laquelle il procédera à une lecture contradictoire de sa mission, présentera la méthodologie envisagée, interrogera les parties sur d’éventuelles mises en cause, établira contradictoirement un calendrier de ses opérations et évaluera le coût prévisible de la mission, et qu’à l’issue de cette première réunion il adressera un compte rendu aux parties,

Disons que l’expert devra impartir aux parties un délai pour déposer les pièces justificatives qui lui paraîtraient nécessaires et, éventuellement, à l’expiration dudit délai, saisir, en application de l’article 275 alinéa 2 du code de procédure civile, le juge chargé du contrôle des expertises pour faire ordonner la production de ces documents s’il y a lieu sous astreinte ou, le cas échéant, être autorisé à passer outre, poursuivre ses opérations et conclure sur les éléments en sa possession,

Disons que l’expert pourra recueillir l’avis d’un autre technicien mais seulement dans une spécialité distincte de la sienne,

Disons que, sauf accord contraire des parties, l’expert devra adresser à celles-ci une note de synthèse dans laquelle il rappellera l’ensemble de ses constatations matérielles, présentera ses analyses et proposera une réponse à chacune des questions posées par la juridiction,

Disons que l’expert devra fixer aux parties un délai pour formuler leurs dernières observations ou réclamations en application de l’article 276 du code de procédure civile et rappelle qu’il ne sera pas tenu de prendre en compte les transmissions tardives ;

Désignons le magistrat chargé du contrôle des expertises par ordonnance présidentielle de roulement pour suivre la mesure d’instruction et statuer sur tous incidents,

Disons que l’expert devra rendre compte à ce magistrat de l’avancement de ses travaux et des diligences accomplies ainsi que des difficultés qui font obstacle à l’accomplissement de sa mission,

Ordonnons la consignation auprès du Régisseur DU TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MARSEILLE par [J] [V], d’une avance de 5.000 euros HT à titre de provision à valoir sur la rémunération de l’expert dans les trois mois de la présente ordonnance (accompagnée de la copie de la présente ordonnance),

Disons qu’à défaut de consignation dans ce délai la désignation de l’expert sera caduque et privée de tout effet en vertu de l’article 271 du code de procédure civile à moins que le juge du contrôle, à la demande d’une partie se prévalant d’un motif légitime, ne décide une prorogation du délai ou un relevé de la caducité,

Rejetons toutes les autres demandes ;

Rejetons les demandes formulées en application de l’article 700 du Code de procédure civile ;

Laissons les dépens de l’instance en référé à la charge de [J] [V].

LE GREFFIER LE MAGISTRAT