N° du répertoire général : N° RG 22/04254 – N° Portalis DBW5-W-B7G-IGIK

72A Demande en paiement des charges ou des contributions

JUGEMENT N°

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE CAEN

CHAMBRE PROCEDURE ECRITE

JUGEMENT DU 20 MARS 2025

DEMANDEUR :

Le syndicat des copropropriétaitres de la [Adresse 5]

dont le siège social est sis [Adresse 3]

Agissant poursuites et diligences de son syndic en la personne de la SAS FONCIA NORMANDIE, RCS de Rouen n° 394 288 401, dont le siège social est situé [Adresse 2], pris en la personne de son représentant légal en cette qualité audit siège.

Représentée par M^e Dominique LECOMTE, membre de la SCP DOREL-LECOMTE-MARGUERIE, avocat au barreau de CAEN, vestiaire : 24

DEFENDEURS :

Monsieur [J] [S]

né le 05 juillet 1937 à [Localité 4]

demeurant [Adresse 1]

Madame [B] [I] épouse [S]

née le 26 octobre 1944

demeurant [Adresse 1]

Tous deux représenté par M^e Marianne LEVERY, avocat au barreau de CAEN, vestiaire : 138

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Président : Hervé Noyon, vice-président, statuant en juge unique, les avocats de la cause en ayant été avisés ;

Greffière : Béatrice Faucher, greffière, présente lors des débats et de la mise à disposition ;

Mesdames [E] [Y] et [F] [R] , adjointes administratives stagiaires assistaient à l’audience ;

DÉBATS à l’audience publique du 16 janvier 2025,

DÉCISION contradictoire, en premier ressort.

Prononcé par mise à disposition au greffe le 20 mars 2025, date indiquée à l’issue des débats.

COPIE EXÉCUTOIRE à

M^e Dominique LECOMTE – 24, M^e Marianne LEVERY – 138

Faits et procédure

M. [J] [S] et Mme [B] [I] épouse [S] (M. et Mme [S]) sont propriétaires des lots 487, 488, 1064, 1410, 1819, 1820 et 1821 au sein de la [Adresse 5].

Dans son acte introductif d’instance, le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 5] indique, qu’au vu d’un décompte arrêté au 1er avril 2021, M. et Mme [S] étaient débiteurs de la somme de 25 580,13 euros.

Le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 5] justifie qu’il leur a adressé plusieurs mises en demeure. Il a également fait délivrer deux commandements de payer.

Par acte de commissaire de justice du 17 novembre 2022, le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 5] a fait assigner M. et Mme [S] afin qu’ils soient condamnés à leur payer la somme de 27 580,13 euros, au titre des charges dues au 1er avril 2021, outre les intérêts à compter du 15 février 2021.

Le 23 janvier 2024, Maître Levery a déposé des conclusions au soutien des intérêts de M. et Mme [S].

Le 29 mai 2024, la société civile professionnelle Dorel-[V]-Marguerie, représentée par Maître [V], a déposé des conclusions au soutien des intérêts du syndicat des copropriétaires de la [Adresse 5].

En application des dispositions de l’article 455 du code de procédure civile, il convient de se référer aux conclusions des parties pour l’exposé plus ample des prétentions et moyens.

Conformément aux dispositions de l’article 467 du code de procédure civile, la présente décision est contradictoire.

La clôture de l’instruction a été prononcée le 11 décembre 2024.

Lors de l’audience de plaidoirie le 16 janvier 2025, le dossier a été mis en délibéré au 20 mars 2025.

Motifs du jugement

1. sur la qualité à agir de la personne morale

Il ressort des pièces que c’est bien la même société qui a procédé aux appels de fonds et aux mises en demeure.

La dénomination sociale a pu changer et être « Gardie et associés », « Tirard-Gardie », puis « Foncia Tirard et Gardie ». Cependant, il s’agit de la même société qui est immatriculée au registre du commerce et des sociétés de Caen sous le numéro 401 005 269. Cette société a exercé les fonctions de syndic de la copropriété de la [Adresse 5] jusqu’à l’assemblée générale des copropriétaires du 7 juin 2021.

Lors de cette assemblée générale du 7 juin 2021, c’est la société Foncia Normandie, domiciliée à [Localité 6], qui est devenue le syndic de la copropriété de la [Adresse 5].

Il apparaît que la société requérante avait bien qualité pour agir en l’espèce.

Le moyen de défense de M. et Mme [S] sur ce point ne saurait prospérer.

2. sur les décisions d’approbation des comptes

Le requérant produit les pièces qui font état de l’approbation des comptes lors de l’assemblée générale du 19 mai 2018, pour l’exercice 2017, lors de l’assemblée générale du 31 mai 2019, pour l’exercice 2018, lors de l’assemblée générale du 21 novembre 2020, pour l’exercice 2019, lors de l’assemblée générale du 7 juin 2021, pour l’exercice 2020, lors de l’assemblée générale du 3 juin 2022, pour l’exercice 2021, et lors de l’assemblée générale du 19 mai 2023, pour l’exercice 2022.

Il résulte de ces assemblées générales et des procès-verbaux établis que le syndicat des copropriétaires peut valablement agir en vertu de créances certaines, liquides et exigibles.

Le moyen de défense de M. et Mme [S] sur ce point ne saurait prospérer.

3. sur les charges liées à la rémunération du syndic

Le contrat de syndic est conclu entre le syndicat des copropriétaires et le syndic. C’est donc le syndicat des copropriétaires qui est le cocontractant du syndic, et non chacun des copropriétaires pris individuellement.

Un copropriétaire ne peut pas agir seul pour solliciter le paiement de sommes qui seraient dues au syndicat des copropriétaires et non à lui.

Le moyen de défense de M. et Mme [S] sur ce point ne saurait prospérer.

4. sur les sommes réclamées au titre des frais de procédure

Le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 5] justifie des différentes mises en demeure adressées à M. et Mme [S] et ce depuis le mois de mai 2017.

Il apparaît que la facturation de ces frais correspond à ce qui est fixé dans le contrat passé entre le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 5] et le syndic.

Ce contrat prévoit que le syndic peut facturer au syndicat des copropriétaires « les frais nécessaires, ayant effectivement vocation à être imputés au seul copropriétaire concerné en application de l’article 10.1 ».

Le moyen de défense de M. et Mme [S] sur ce point ne saurait prospérer.

5. sur les sommes réclamées par le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 5]

Le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 5] sollicite la condamnation de M. et Mme [S] à lui payer la somme de 36 537,46 euros, au titre des charges et frais.

Le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 5] produit un décompte actualisé en date du 1er octobre 2023. Ce décompte ne fait pas apparaître la somme de 2 000 euros qui serait réclamée à titre de dommages et intérêts et dont le principe est contesté par M. et Mme [S].

M. et Mme [S] seront condamnés à payer au syndicat des copropriétaires de la [Adresse 5] la somme de 36 537,46 euros.

Le syndic qui a effectué les mises en demeure avait qualité et intérêt pour agir en paiement des sommes dues par un des copropriétaires.

M. et Mme [S] seront condamnés à payer au syndicat des copropriétaires de la [Adresse 5] la somme de 36 537,46 euros, au titre des charges dues au 1er octobre 2023, outre les intérêts au taux légal sur la somme de 9 704,67 euros à compter du 15 octobre 2019, sur la somme de 21 633,11 à compter du 15 février 2021, et pour le surplus à compter de la signification des conclusions n°1, soit le 2 février 2023.

6. sur les demandes reconventionnelles présentées par M. et Mme [S]

6.1. sur la demande au titre du préjudice matériel

M. et Mme [S] sollicitent la somme de 35 200 au titre du préjudice matériel.

Selon eux, cettte demande correspond à des dommages et intérêts à hauteur du montant des charges payées par eux et correspondant aux honoraires perçus par le syndic de 2008 à 2017 et qui n’auraient pas été réclamés par le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 5].

A l’appui de cette demande, M. et Mme [S] ne produisent aucune pièce.

De manière surabondante, il apparaît que cette action aurait dû être exercée par le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 5], et non par un copropriétaire seul.

M. et Mme [S] seront déboutés de leur demande.

6. 2. sur la demande au titre du préjudice moral

M. et Mme [S] sollicitent la somme de 10 000 euros au titre du préjudice moral.

Ils sollicitent cette somme car, selon eux, ils doivent agir à l’encontre d’un syndic qui serait malveillant afin de faire respecter leurs droits.

M. et Mme [S] ne rapportent ni la preuve d’une faute du syndic, ni celle du préjudice qui en résulterait.

M. et Mme [S] seront déboutés de leur demande.

7. sur les dépens et les demandes formées sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer:

1° A l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens;

2° Et le cas échéant, à l’avocat du bénéficiaire de l’aide juridictionnelle partielle ou totale une somme au titre des honoraires et frais, non compris dans les dépens, que le bénéficiaire de l’aide aurait exposés s’il n’avait pas eu cette aide. Dans ce cas, il est procédé comme il est dit aux alinéas 3 et 4 de l’article 37 de la loi n° 91-647 du 10 juillet 1991.

Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations. Néanmoins, s’il alloue une somme au titre du 2° du présent article, celle-ci ne peut être inférieure à la part contributive de l’état.

M. et Mme [S] seront condamnés aux dépens.

Le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 5] sera débouté de sa demande au titre du coût des commandements de payer du 4 décembre 2019 et du 20 avril 2021 qui ont été comptabilisés et facturés dans le décompte du 1er octobre 2023.

M. et Mme [S] seront déboutés de leur demande sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

M. et Mme [S] seront condamnés à payer au syndicat des copropriétaires de la [Adresse 5] la somme de 1 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

8. sur l’exécution provisoire

Aux termes de l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

Le présent jugement est assorti de l’exécution provisoire.

Par ces motifs,

Le tribunal, statuant par jugement contradictoire, rendu publiquement par mise à disposition au greffe, et en premier ressort,

Condamne M. et Mme [S] à payer au syndicat des copropriétaires de la [Adresse 5] la somme de 36 537,46 euros, au titre des charges dues au 1er octobre 2023, outre les intérêts au taux légal sur la somme de 9 704,67 euros à compter du 15 octobre 2019, sur la somme de 21 633,11 euros à compter du 15 février 2021, et pour le surplus à compter de la signification des conclusions n°1, soit le 2 février 2023,

Déboute M. et Mme [S] de leurs demandes reconventionnelles,

Condamne M. et Mme [S] aux dépens,

Déboute le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 5] de sa demande au titre du coût des commandements de payer du 4 décembre 2019 et du 20 avril 2021,

Déboute M. et Mme [S] de leur demande sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

Condamne M. et Mme [S] à payer au syndicat des copropriétaires de la [Adresse 5] la somme de 1 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

Dit que le présent jugement est assorti de l’exécution provisoire,

Le présent jugement a été signé par M. Noyon, vice-président, et par M^me Faucher, greffier.

Le greffier Le vice-président