TRIBUNAL JUDICIAIRE DE CAEN

3ème chambre civile

[Adresse 1]

[Adresse 2]

[Localité 1]

☎ :[XXXXXXXX01]

N° RG 25/00460 – N° Portalis DBW5-W-B7J-JMSK

Minute : 2026/

Cabinet C

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

DU : 18 Février 2026

[G] [X]

[V] [J]

C/

S.N.C. IPIR

[E] [L]

[P] [S] épouse [L]

Copie exécutoire délivrée le :

à :

M^e Bénédicte GUILLEMONT – 120

M^e Etienne HELLOT – 73

M^e Denis LESCAILLEZ – 15

Copie certifiée conforme délivrée le :

à :

M^e Bénédicte GUILLEMONT – 120

M^e Etienne HELLOT – 73

M^e Denis LESCAILLEZ – 15

Service expertise X 3

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

du 18 Février 2026

Nous Quentin ZELLER, Juge des Contentieux de la Protection

Assisté de Olivier POIX, Greffier présent à l’audience et lors de la mise à disposition

Tenant audience publique de référé.

DEMANDEURS :

Madame [G] [X]

née le 17 Juin 1998 à [Localité 2], demeurant [Adresse 3]

représentée par M^e Bénédicte GUILLEMONT, avocat au barreau de CAEN, vestiaire : 120

Monsieur [V] [J]

né le 12 Août 1998 à [Localité 3], demeurant [Adresse 3]

représenté par M^e Bénédicte GUILLEMONT, avocat au barreau de CAEN, vestiaire : 120

ET :

DÉFENDEURS :

S.N.C. IP1R RCS [Localité 4] n° 844.198.960, dont le siège social est sis [Adresse 4]

représentée par M^e Denis LESCAILLEZ, avocat au barreau de CAEN, vestiaire : 15

Monsieur [E] [L]

né le 25 Mars 1964 à [Localité 5], demeurant [Adresse 5]

représenté par M^e Etienne HELLOT, avocat au barreau de CAEN, vestiaire : 73

Madame [P] [S] épouse [L]

née le 19 Octobre 1968 à [Localité 6], demeurant [Adresse 5]

représentée par M^e Etienne HELLOT, avocat au barreau de CAEN, vestiaire : 73

PROCÉDURE :

Date de la première évocation : 16 Octobre 2025

Après débats à l’audience publique du 13 Janvier 2026, l’affaire a été mise en délibéré, pour l’ordonnance être rendue ce jour ;

EXPOSÉ DU LITIGE

Monsieur [E] [L] et Madame [P] [L] ont conclu un contrat de vente en l’état futur d’achèvement avec la SNC IP1R pour un appartement neuf sis [Adresse 6] – n°B002 à [Localité 7]) et situé au sein de la [Adresse 7].

Selon acte sous seing privé daté du 11 novembre 2023, Monsieur [E] [L] et Madame [P] [L] ont donné à bail à Madame [G] [X] et Monsieur [V] [J] cet appartement, moyennant le versement d’un loyer mensuel de 679 euros outre 60 euros de provisions pour charges.

Un mandat de gestion locative a été confié à la SAS AFEDIM.

Le 13 novembre 2023, Madame [G] [X] et Monsieur [V] [J] se sont plaint à la SAS AFEDIM GESTION d’une défectuosité du système de chauffage.

Le 13 janvier 2024, Madame [G] [X] et Monsieur [V] [J] ont mis en demeure la SAS AFEDIM GESTION de diminuer le montant du loyer et de fournir un système de chauffage conforme aux prescriptions contractuelles.

Afin de tenter de remédier aux désordres dénoncés, le maître d’ouvrage la SNC IP1R a procédé à l’installation d’un radiateur électrique au sein de la pièce de vie.

Le 11 juin 2024, la SAS ELEX France a procédé à une expertise amiable.

Par acte de commissaire de justice du 8 août 2025, Madame [G] [X] et Monsieur [V] [J] ont fait assigner Monsieur [E] [L] et Madame [P] [L] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Caen, statuant en référé, afin de solliciter, notamment, une expertise amiable (RG n°25/00460).

Par acte du 22 octobre 2025, Monsieur [E] [L] et Madame [P] [L] ont fait assigner la SNC IP1R en intervention forcée (RG n°25/00607).

A l’audience du 13 janvier 2026, Madame [G] [X] et Monsieur [V] [J] demande au juge des contentieux de la protection de

— Déclarer Madame [X] et Monsieur [Q] recevables ;

— Ordonner une expertise judiciaire sur le système de chauffage du bien sis [Adresse 8], Rez-de-chaussée – n°B002 à [Localité 8] ;

— Désigner pour y procéder tel expert qu’il plaira avec pour mission de :

* Convoquer les parties ;

* Se faire remettre l’ensemble des éléments en la possession des parties permettant de mener à bien sa mission

* Se rendre sur les lieux ;

* Constater les désordres affectant le système de chauffage principal ;

* Déterminer l’origine des désordres affectant le système de chauffage principal ;

* Déterminer les réparations qui devront être engagées pour remédier aux désordres ;

* Constater les préjudices subis par Madame [X] et Monsieur [J] ;

* Déterminer l’origine de ces préjudices ;

* Donner son avis sur les préjudices subis ;

* Dire s’ils sont en lien avec la défectuosité du système de chauffage principal ;

* Chiffrer les préjudices de Madame [X] et Monsieur [Q] ;

— Déclarer le jugement à intervenir commun et opposable à la SNC IP1R ;

— Ordonner 'exécution provisoire ;

— Réserver les dépens ;

A titre subsidiaire, si les diligences amiables entreprises apparaissent insuffisantes ou que l’affaire ne revêt pas un caractère d’urgence manifeste

— Convoquer les parties à une audience de règlement amiable ;

A titre infiniment subsidiaire, s’il n’est pas fait droit à la demande d’expertise judiciaire ;

— Ordonner le renvoi de l’affaire à une audience ultérieure afin qu’il soit statué au fond

— Condamner Monsieur [L] et Madame [S] aux entiers dépens ;

En tout état de cause,

— Condamner Monsieur [L] et Madame [S] à payer la somme de 2000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile

Ils fondent leurs demandes sur l’article 834 du code de procédure civile. Ils exposent que la température du logement est en moyenne de 16° et ne dépasse jamais les 17,5°. La société PIQUOT est intervenue à plusieurs reprises à la demande de la SAS AFEDIM GESTION mais sans jamais résoudre la difficulté. Le rapport d’expertise amiable est rédigé au conditionnel et n’a été réalisé qu’à partir des informations fournies par le directeur de l’entreprise mandatée. Aucun relevé n’a été réalisé, avec cette précision que l’expert est intervenu pendant la période estivale 2024. L’installation du radiateur électrique est impérative mais entraine une surconsommation électrique. Plusieurs habitants de la résidence ont dénoncé cette situation.

Les époux [L], représentés, demandent au juge des contentieux de la protection de :

— Déclarer irrecevable l demande effectuée sur le fondement de l’article 834 ;

— Débouter Monsieur [J] et madame [B] de leur demande fondée sur l’article 700 du code de procédure civile

— Condamner Monsieur [J] et madame [B] au paiement d’une somme de 2000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile

Subsidiairement,

— déclarer le jugement à intervenir en cas de nomination d’un expert commun et opposable à la société IP1R

La Société IP1R, représentée, émet toute protestations et réserves.

L’affaire été mise en délibéré au 18 février 2026.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la jonction des procédures

Selon l’article 367 du code de procédure civile, le juge peut, à la demande des parties ou d’office, ordonner la jonction de plusieurs instances pendantes devant lui s’il existe entre les litiges un lien tel qu’il soit de l’intérêt d’une bonne justice de les faire instruire ou juger ensemble.

Il peut également ordonner la disjonction d’une instance en plusieurs.

En l’espèce, suite à l’assignation en intervention forcée, les procédures concernant Madame [G] [X] et Monsieur [V] [J], Monsieur [E] [L] et Madame [P] [L] et la SNC IP1R ont fait l’objet d’une mise en état commune et ont été plaidées ensemble, bien qu’aucune jonction n’ait préalablement été prononcée. Cette jonction, pour ces procédures concernant les mêmes faits, sera donc ordonnée, de sorte que la décision rendue, et la mesure d’instruction ordonnée, sera opposable à toutes les parties sans qu’une telle mention soit reprise au dispositif.

Sur la demande d’expertise

Aux termes de l’article 484 du code de procédure civile « l''ordonnance de référé est une décision provisoire rendue à la demande d’une partie, l’autre présente ou appelée, dans les cas où la loi confère à un juge qui n’est pas saisi du principal le pouvoir d’ordonner immédiatement les mesures nécessaires ».

L’article 145 du code de procédure civile prévoit que « s''il existe un motif légitime de conserver ou d’établir avant tout procès la preuve de faits dont pourrait dépendre la solution d’un litige, les mesures d’instruction légalement admissibles peuvent être ordonnées à la demande de tout intéressé, sur requête ou en référé. »

Il est acquis que les dispositions de l’article 750-1 du code de procédure civile, exigeant une tentative préalable de conciliation, ne s’appliquent pas aux demandes de référé expertise.

En l’espèce, bien que les demandeurs invoquent l’article 834 du code de procédure civile, leur unique demande concerne une demande d’expertise judiciaire, de sorte qu’il apparaît que leur demande est fondée sur l’article 145 du code de procédure civile.

Le rapport d’expertise amiable versé aux débats indique « lors du rendez-vous contradictoire du 11 juin 2024, nous avons pu constater en présence du chauffagiste que les problèmes inhérents à l’impossibilité d’atteindre une température normale en période de froid semblaient avoir été résolus. Un radiateur électrique a été installé dans le séjour et les problèmes de VMC ont été réglés ». Ce rapport emploie du conditionnel (« semblaient »).

Par ailleurs, la résolution de la difficulté proviendrait du radiateur électrique installé, ce qui ne signifie pas que le chauffage central ne souffrirait pas d’un désordre.

Par ailleurs, cette expertise amiable ne fait mention d’aucun relevé, étant précisé qu’il a été réalisé au mois de juin, soit à une période de l’année où les températures sont plus élevées. Ce seul rapport d’expertise ne permet pas d’établir l’absence de dysfonctionnement.

Les échanges de courriels produits par les parties démontrent que l’existence de ce dysfonctionnement du chauffage central ne semble pas contestée par les parties. Ainsi, le courriel du 16 septembre 2024 indique « nous avons constaté une inertie dans la montée en température du bâtiment l’hiver dernier, entraînant de l’inconfort pour certains occupants. C’est pour cela que des convecteurs ont été installés dans la pièce principale de chaque logement ».

Les attestations de deux autres locataires de l’immeuble corroborent également les dires des demandeurs. Par ailleurs, les photographies produites par les demandeurs montrant des températures comprises entre 15,2° et 17,4° dans le logement, bien que prises dans des conditions inconnues de la juridiction, ne sont pas contestées par les défendeurs.

Ces éléments justifient qu’une mesure d’instruction soit ordonnée, et qu’il soit fait droit à la demande d’expertise

A ce stade du litige, les éventuelles responsabilités de chacun ne peuvent pas être définies, de sorte qu’il convient de ne pas affaire application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile et que la demande sur ce fondement sera rejetée.

Les demandeurs étant à l’origine de la procédure, initiée dans leurs intérêts, ils supporteront le coût des dépens ainsi que la provision pour l’expertise

PAR CES MOTIFS

Nous, Quentin ZELLER, Juge des Contentieux de la Protection, statuant en référé, publiquement par mise à disposition au greffe par ordonnance contradictoire, et en premier ressort,

ORDONNONS la jonction des procedures inscrites au repertoire général sous les numéros RG 25/00460 et RG 25/00607 sous le premier numéro ;

Au principal,

RENVOYONS les parties à se pourvoir ainsi qu’elles aviseront ;

Au provisoire, tous droits et moyens des parties réservés,

ORDONNONS une expertise ;

COMMETTONS M. [K] [F], expert inscrit sur la liste de la cour d’appel de Caen ([Courriel 1]) pour y procéder avec pour mission de :

— Convoquer les parties ;

— Se faire remettre l’ensemble des éléments en la possession des parties permettant de mener à bien sa mission

— Se rendre dans l’appartement situé [Adresse 8], Rez-de-chaussée – n°B002 à [Localité 8];

— Déterminer les désordres et les vices affectant le système de chauffage principal, les décrire, en rechercher l’importance, la cause et l’origine ;

— Fournir tous les éléments techniques et de fait de nature à permettre, le cas échéant, à la juridiction compétente de déterminer les responsabilités éventuellement encourues ;

— Déterminer les préjudices subis par les consorts Madame [G] [X] et Monsieur [V] [J]

— Déterminer les travaux nécessaires dans leur nature et leur portée, ainsi que leur coût, pour remédier aux éventuels désordres

— rapporter toutes autres constatations utiles à l’examen des prétentions des parties,

— mettre, en temps utile, au terme d’un pré-rapport, les parties en mesure de faire valoir leurs observations, qui seront annexées au rapport, et y répondre de façon circonstanciée ;

DISONS que l’expert devra remplir personnellement la mission qui lui est confiée, et préciser dans son rapport qu’il a donné un exemplaire de son rapport aux parties par lettre recommandée avec accusé de réception ;

DISONS qu’il devra convoquer les parties ou leurs défenseurs, prendre connaissance des documents de la cause estimés par lui nécessaires à l’accomplissement de sa mission et prendre en considération les observations et réclamations des parties, préciser la suite qui leur aura été donnée et lorsqu’elles seront écrites, les joindre à son avis ;

DISONS que l’expert ne pourra recueillir l’avis d’un autre technicien que dans une spécialité distincte de la sienne, et qu’il pourra recueillir des informations orales ou écrites de toutes personnes, sauf à ce que soient précisés leur nom, prénom, demeure et profession, ainsi que s’il y a lieu, leur lien de parenté ou d’alliance avec les parties, de subordination à leur égard, de collaboration ou de communauté d’intérêt avec elles ;

RAPPELONS que l’expert devra à l’issue de ses premières opérations indiquer aux parties les tiers dont la présence à la cause lui apparaît nécessaire, et qu’à cette fin il devra remettre aux parties son avis, conformément aux dispositions de l’article 245 du Code de procédure civile ;

INFORMONS les parties qu’il est de leur intérêt d’appeler immédiatement en cause tels tiers dont la responsabilité serait mise en évidence au cours des premières opérations d’expertise ;

FIXONS à TROIS MILLE CINQ CENTS EUROS (3500 euros), le montant de la provision à valoir sur la rémunération de l’expert, qui sera versé par Madame [G] [X] et Monsieur [V] [J], au plus tard le 18 mars 2026, entre les mains du régisseur d’avances et de recettes de cette juridiction, sauf à justifier bénéficier de l’aide juridictionnelle ;

DISONS que faute d’avoir consigné cette somme et d’avoir fourni des explications au juge sur le défaut de consignation dans le délai prescrit, la décision ordonnant l’expertise deviendra caduque ;

INVITONS l’expert à établir un état prévisionnel du coût de l’expertise, à le communiquer au magistrat chargé du contrôle et aux parties dans le mois suivant la première réunion d’expertise ;

IMPARTISSONS à l’expert, pour le dépôt du rapport d’expertise, un délai de six mois à compter de l’avertissement qui lui sera donné par le greffe du versement de la provision sauf prorogation accordée par le magistrat chargé du contrôle sur demande présentée avant l’expiration du délai fixé ;

DISONS que l’expert sera saisi et effectuera sa mission conformément aux dispositions des articles 263 et suivants du Code de procédure civile ;

DISONS que cette mesure d’expertise sera effectuée sous le contrôle du magistrat chargé du contrôle des expertises à qui sera référé en cas de difficulté ;

DISONS qu’en cas d’empêchement ou de refus, l’expert commis pourra être remplacé par simple ordonnance ;

DISONS que l’expert qui souhaite refuser sa mission en informera le service des expertises dans les 15 jours suivant la notification de la décision, sans autre avis du greffe ;

DÉBOUTONS la demande de Monsieur [E] [L] et Madame [P] [L] formulée au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

DÉBOUTONS la demande de Madame [G] [X] et Monsieur [V] [J] formulée au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNONS Madame [G] [X] et Monsieur [V] [J] aux dépens ;

Ainsi jugé et prononcé publiquement par mise à disposition de la décision au greffe, les parties en ayant été préalablement avisées conformément à l’alinéa 2 de l’article 450 du code de procédure civile et, après lecture, la minute a été signée par le juge et le greffier présent lors de la mise à disposition.

LE GREFFIER LE JUGE DES CONTENTIEUX

DE LA PROTECTION