Tribunal Judiciaire de Caen, 3e chambre civile, 13 février 2026, n° 23/04094

TJ Caen 13 février 2026

Arguments

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Accepté
Non-paiement des loyers
La cour a constaté que le locataire n'a pas effectué de paiement dans le délai imparti, rendant la résiliation du bail légitime.
Autre
Clause résolutoire du bail
La cour a décidé de suspendre l'expulsion sous condition que le locataire respecte les modalités de paiement fixées.
Accepté
Impayés de loyers
La cour a constaté l'existence d'une dette locative et a ordonné le paiement des sommes dues.
Autre
Occupation sans titre
La cour a précisé que si le locataire ne quitte pas les lieux, il devra payer une indemnité d'occupation.
Accepté
Frais de justice
La cour a jugé équitable d'allouer une indemnité au titre de l'article 700 pour couvrir les frais engagés.

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Sur la décision

Référence :	TJ Caen, 3e ch. civ., 13 févr. 2026, n° 23/04094
Numéro(s) :	23/04094
Importance :	Inédit
Dispositif :	Expulsion "conditionnelle" ordonnée au fond avec suspension des effets de la clause résolutoire
Date de dernière mise à jour :	22 février 2026
Lire la décision sur le site de la juridiction

Sur les parties

Avocat(s) :	Christophe OHMERSébastien RIVALAN

Texte intégral

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE CAEN

3ème chambre civile

[Adresse 1]

[Adresse 2]

[Localité 1]

☎ :[XXXXXXXX01]

N° RG 23/04094 – N° Portalis DBW5-W-B7H-ISZF

Minute : 2026/

Cabinet C

JUGEMENT

DU : 13 Février 2026

[P] [B]

[K] [S] épouse [B]

[F] [Y]

Copie exécutoire délivrée le :

à :

M^e Christophe OHMER

M^e Sébastien RIVALAN – 12

Copie certifiée conforme délivrée le :

à :

M^e Christophe OHMER

M^e Sébastien RIVALAN – 12

Préfecture du Calvados

JUGEMENT

DEMANDEURS :

Monsieur [P] [B]

né le 09 Janvier 1961 à [Localité 2], demeurant [Adresse 3] – [Localité 3]

représenté par M^e Christophe OHMER, avocat au barreau de LYON

Madame [K] [S] épouse [B]

née le 14 Juin 1958 à [Localité 4], demeurant [Adresse 4] [Localité 5] [Adresse 5]

représentée par M^e Christophe OHMER, avocat au barreau de LYON

ET :

DÉFENDEUR :

Monsieur [F] [Y]

né le 27 Août 1976 à [Localité 6], demeurant [Adresse 6] [Localité 7] [Adresse 7] (bénéficiaire d’une aide juridictionnelle totale n°2024/002657 en date du 13 mai 2024)

représenté par M^e Sébastien RIVALAN, avocat au barreau de CAEN, vestiaire : 12

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Marie-Ange LE GALLO, Première vice-présidente, Juge des Contentieux de la Protection

Greffier : Olivier POIX, présent à l’audience et lors de la mise à disposition

PROCÉDURE :

Date de la première évocation : 21 Mai 2024

Date des débats : 09 Décembre 2025

Date de la mise à disposition : 13 Février 2026

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 15 novembre 2016, Monsieur [P] [B] et Madame [K] [B] ont donné à bail à Monsieur [F] [Y] un logement à usage d’habitation sis [Adresse 8], moyennant un loyer mensuel de 298 euros augmenté des charges locatives d’un montant de 32 euros.

Le 14 février 2023, Monsieur [P] [B] et Madame [K] [B] ont fait signifier à Monsieur [F] [Y] un commandement de payer les loyers visant la clause résolutoire, pour la somme totale de 1.572,16 euros, arrêtée au 1er février 2023.

Suivant acte de commissaire de justice en date du 20 septembre 2023, Monsieur [P] [B] et Madame [K] [B] ont fait assigner Monsieur [F] [Y] devant le juge des contentieux de la protection du Tribunal judiciaire de CAEN, sous le bénéfice de l’exécution provisoire, aux fins de voir :

— constater acquise au profit de Monsieur [P] [B] et Madame [K] [B] la clause résolutoire visée dans le commandement ;

— prononcer l’expulsion de Monsieur [F] [Y] du logement occupé, ainsi que de tous occupants de son chef, et dire que faute de libérer les lieux , le requérant pourra l’y contraindre par toutes voies et moyens de droit en la forme ordinaire et avec le concours de la force publique et d’un serrurier si besoin est ;

— condamner Monsieur [F] [Y] au paiement de :

* la somme de 2.646,28 euros en deniers ou quittances à la date de résiliation du bail, correspondant aux loyers et charges jusqu’au 1er août 2023, augmentée des intérêts de droit à compter du commandement de payer du 14 février 2023;

* une somme mensuelle égale au montant du loyer et des charges, jusqu’à la parfaite libération des lieux, à titre d’indemnité d’occupation ;

* la somme de 500 euros au titre de l’article 700 du Code de Procédure Civile ;

* les entiers dépens, dont le coût du commandement de payer.

A l’audience, du 9 décembre 2025 Monsieur [P] [B] et Madame [K] [B] ont comparu, représentés par leur avocat.

Monsieur [F] [Y], représenté par son avocat sollicite de :

débouter les époux [B] de l’ensemble de leurs demandeslui octroyer des délais de paiement à hauteur de 50 euros pendant 3 anscondamner les époux [B] à lui payer la somme de 1.500 euros sur le fondement de l’article 37 de la loi du 10 juillet 1991.

L’affaire a été mise en délibéré au 13 février 2026, par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la recevabilité de l’action

Conformément aux dispositions de l’article 24, III, de la loi du 06 juillet 1989, modifiée par la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023 entrée en vigueur le 29 juillet 2023, l’assignation a été notifiée au Représentant de l’État dans le Département du Calvados par voie électronique le 21 septembre 2023, soit au moins six semaines avant l’audience à laquelle l’affaire a été appelée.

L’assignation est donc recevable.

Sur les demandes de résiliation de bail, de paiement des loyers et charges impayés et d’expulsion

L’article 7 de la loi du 6 juillet 1989 rappelle que le paiement du loyer et des charges récupérables aux termes convenus constitue une obligation essentielle du locataire.

A la date du commandement de payer, l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, précisait que « I.-Toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux. Le commandement de payer contient, à peine de nullité :

1° La mention que le locataire dispose d’un délai de deux mois pour payer sa dette ;

2° Le montant mensuel du loyer et des charges ;

3° Le décompte de la dette ;

4° L’avertissement qu’à défaut de paiement ou d’avoir sollicité des délais de paiement, le locataire s’expose à une procédure judiciaire de résiliation de son bail et d’expulsion ;

5° La mention de la possibilité pour le locataire de saisir le fonds de solidarité pour le logement de son département, dont l’adresse est précisée, aux fins de solliciter une aide financière ;

6° La mention de la possibilité pour le locataire de saisir, à tout moment, la juridiction compétente aux fins de demander un délai de grâce sur le fondement de l’article 1343-5 du code civil.(..) »

Aux termes de l’article 1353 du Code Civil, il appartient d’une part, à celui qui se prévaut de l’existence d’une obligation d’en rapporter la preuve et d’autre part, au débiteur de démontrer qu’il s’est bien libéré de sa dette.

Le bail signé par les parties contient une clause résolutoire qui prévoit qu’en cas de non-paiement des loyers ou charges, le bail pourra être résilié de plein droit à l’initiative du bailleur, deux mois après un commandement de payer resté sans effet.

Par exploit du 14 février 2023, le bailleur a fait commandement au locataire d’avoir à payer la somme de 1.572,16 euros, arrêtée au 1er février 2023.

Ce commandement rappelle la clause résolutoire insérée au contrat de bail, ainsi que les dispositions de l’article 24 de la loi n°89/462 du 6 juillet 1989 qui, à la date dudit commandement, portait à deux mois le délai à compter du commandement de payer pendant lequel le locataire pouvait régler sa dette et ainsi éviter le jeu de la clause résolutoire de même que les dispositions de l’article 6 de la loi n°90/449 du 31 mai 1990, complétant l’article 2 de la loi du 6 juillet 1989 ; le nouveau délai de six semaines prévu par la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, entrée en vigueur le 29 juillet 2023, modifiant l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, n’étant pas applicable à la date de l’exploit.

En l’espèce, Monsieur [P] [B] et Madame [K] [B] ont produit aux débats le contrat de bail, un relevé de compte arrêté au 4 décembre 2025 ainsi que le commandement de payer précité.

D’une part, aucune régularisation totale n’a eu lieu dans les deux mois suivant la délivrance du commandement de payer.

D’autre part, il est établi par le relevé de compte que le locataire n’est pas à jour de ses loyers et charges.

Le décompte fourni permet d’établir une dette de loyer de 4.654,22 euros.

Il y a donc lieu de constater la résiliation du bail à compter du 14 avril 2023 et de condamner Monsieur [F] [Y] au paiement de la somme de 4.654,22 euros, suivant décompte arrêté au 4 décembre 2025, avec intérêts au taux légal à compter du 14 février 2023 sur la somme de 1.572,16 euros et du 20 septembre 2023 sur le surplus.

Sur les délais de paiement et la suspension des effets de la clause résolutoire

Conformément aux dispositions de l’article 24 V. de la Loi du 6 juillet 1989, modifiée par la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023 entrée en vigueur le 29 juillet 2023, le Juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que (i) le locataire soit en situation de régler sa dette locative et (ii) qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement, dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du Code Civil.

En outre, conformément aux dispositions de l’article 24 VII. de la Loi du 6 juillet 1989, modifiée par la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023 entrée en vigueur le 29 juillet 2023, le Juge, lorsqu’il est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, peut suspendre les effets de la clause de résiliation de plein droit pendant le cours des délais accordés dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le Juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges. Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

Cette décision suspend les procédures d’exécution qui auraient été engagées, et fait cesser l’application des majorations d’intérêt et des pénalités.

Lors de l’audience, le locataire, par la voix de son conseil, a proposé d’apurer sa dette locative en versant une somme mensuelle de 50 euros outre le paiement du loyer courant. Le bailleur ne s’est pas prononcé sur l’octroi de tels délais.

Au vu de la position des parties et de la reprise du paiement des loyers courants, il y a lieu d’accorder à Monsieur [F] [Y] des délais de paiement, en lui permettant de s’acquitter de sa dette par le versement de 35 mensualités de 50 euros et une 36ème du reliquat, selon les modalités reprises dans le dispositif de la décision.

Si Monsieur [F] [Y] respecte strictement les modalités de paiement prévues au dispositif, les effets de la clause résolutoire visée au commandement seront suspendus, et celle-ci sera réputée ne pas jouer. Il n’y aura donc pas lieu à expulsion et le bail continuera à régir les relations entre les parties.

Si le locataire ne respecte pas les modalités ainsi définies ou ne procède pas au paiement d’un loyer courant, la clause résolutoire retrouvera immédiatement son plein effet, le bail sera résilié et le locataire devra alors quitter le logement dans les deux mois du commandement de quitter les lieux qui lui sera délivré.

Dans ce cas, le débiteur se trouvera sans droit ni titre dans le logement et devra payer au demandeur une indemnité d’occupation égale au montant du loyer augmenté des charges qui aurait été dû en cas de poursuite du bail.

Faute pour lui de quitter les lieux, Monsieur [F] [Y] pourra être expulsé, ainsi que tout occupant de son chef, avec l’aide de la force publique si nécessaire.

Il pourra toutefois, si son relogement s’avère difficile, former une demande de délais supplémentaires auprès du Juge de l’Exécution, sur le fondement des articles L.613-1 et suivants du Code de la Construction et de l’Habitation, et/ou saisir la Commission du DALO, en application de l’article L.441-2-3 du même Code.

Sur les demandes accessoires

Monsieur [F] [Y], succombant, sera condamné au paiement des dépens.

L’équité commande d’allouer à Monsieur [P] [B] et Madame [K] [B] une indemnité d’un montant de 400 euros au titre de l’article 700 du Code de Procédure Civile.

L’exécution provisoire est de droit.

PAR CES MOTIFS

Le Juge des contentieux de la protection, statuant publiquement par mise à disposition au greffe, par décision contradictoire, rendue en premier ressort,

DÉCLARE recevable l’assignation délivrée à la requête de Monsieur [P] [B] et Madame [K] [B] ;

CONSTATE la résiliation du bail conclu entre les parties le 15 novembre 2016, portant sur un logement à usage d’habitation sis [Adresse 9], à compter du 14 avril 2023 ;

CONDAMNE Monsieur [F] [Y] à payer à Monsieur [P] [B] et Madame [K] [B] la somme de 4.654,22 euros, suivant décompte arrêté au 4 décembre 2025, avec intérêts au taux légal à compter du 14 février 2023 sur la somme de 1.572,16 euros et du 20 septembre 2023 sur le surplus.;

SURSOIT à l’exécution des poursuites et AUTORISE Monsieur [F] [Y] à se libérer de sa dette, à compter du 30ème jour suivant la signification de la présente décision, par le versement de 35 mensualités de 50 euros et une 36ème du reliquat;

RAPPELLE que les effets de la clause résolutoire du bail se trouvent suspendus durant ce délai et que le bail retrouvera son plein effet une fois la dette payée ;

DIT qu’à défaut de paiement d’une mensualité ou d’un loyer courant, l’intégralité de la dette pourra redevenir immédiatement exigible, la clause résolutoire reprendra son plein effet et le bail se trouvera immédiatement et automatiquement résilié ;

AUTORISE dans ce cas, Monsieur [P] [B] et Madame [K] [B], à faire expulser Monsieur [F] [Y] ou tout occupant de son chef, deux mois après lui avoir notifié un commandement de quitter les lieux, avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier, si besoin est ;

CONDAMNE dans ce cas, Monsieur [F] [Y] à payer à Monsieur [P] [B] et Madame [K] [B], une indemnité d’occupation égale au montant des loyers et charges qui auraient été dus en cas de non résiliation du bail ;

DIT que l’indemnité d’occupation est due prorata temporis et payable à terme, au plus tard le 05 du mois suivant ;

DIT que le bailleur sera autorisé à indexer l’indemnité d’occupation conformément aux dispositions contractuelles du bail résilié ;

DÉBOUTE les parties du surplus de leurs demandes ;

RAPPELLE qu’une personne menacée d’expulsion sans relogement peut :

— former une demande de délais supplémentaires auprès du Juge de l’Exécution,

— saisir, sous certaines conditions, la Commission du DALO (adresse : DDETS du Calvados, Secrétariat de la Commission du DALO, [Adresse 10]), en remplissant le formulaire CERFA n°15036*01, à retirer en préfecture ou à télécharger sur le site « service-public.fr » ;

CONDAMNE Monsieur [F] [Y] au paiement des dépens ;

CONDAMNE Monsieur [F] [Y] à payer à Monsieur [P] [B] et Madame [K] [B] la somme de 400 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit.

DIT qu’une copie de la présente décision sera transmise par le greffe à la Préfecture du Calvados ;

Ainsi jugé et prononcé publiquement par mise à disposition de la décision au greffe, les parties en ayant été préalablement avisées conformément à l’alinéa 2 de l’article 450 du code de procédure civile et, après lecture, la minute a été signée par la juge et le greffier présent lors de la mise à disposition.

LE GREFFIER LE JUGE DES CONTENTIEUX

DE LA PROTECTION