TRIBUNAL

de [Localité 8]

[Adresse 4]

[Localité 6]

N° RG 24/00765 – N° Portalis DB22-W-B7I-SPZ6

JUGEMENT

Du : 10 Juin 2025

Société FONCIERE RU 01/2012

C/

[N] [M]

expédition exécutoire

délivrée le

à M^e GODIGNON SANTONI

expédition certifiée conforme

délivrée le

à Mr [M]

Minute : /2025

JUGEMENT

REPUBLIQUE FRANCAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

Le 10 Juin 2025 ;

Sous la présidence de Madame Basma EL MAHJOUB, Juge des contentieux de la protection au Tribunal judiciaire de Versailles, assistée de M^me Tiffen MAUSSION, Greffière placée lors des débats, et de M^me Charline VASSEUR, Greffière lors du prononcé,

Après débats à l’audience du 10 Avril 2025, le jugement suivant a été rendu par mise à disposition au greffe ;

ENTRE :

DEMANDEUR :

Société SCI FONCIERE RU 01/2012

[Adresse 3]

[Localité 5]

représentée par Maître Gilles GODIGNON SANTONI, substitué par Maître Adrien FLEURY, avocats au barreau de PARIS

ET :

DEFENDEUR :

Monsieur [N] [M]

[Adresse 1]

[Localité 7]

non comparant

A l’audience du 10 Avril 2025, le Tribunal a entendu les parties et mis l’affaire en délibéré. Le Président a indiqué que le jugement serait rendu par mise à disposition au greffe le 10 Juin 2025 aux heures d’ouverture au public.

FAITS, PROCEDURE ET PRETENTIONS DES PARTIES

Par acte sous seing privé en date du 17 novembre 2023, à effet le 20 novembre 2023, la société civile immobilière (SCI) FONCIÈRE RU 01/2012, a donné à bail à Monsieur [N] [M], pour une durée de six ans renouvelable, un appartement à usage d’habitation sis [Adresse 2], pour un loyer mensuel révisable de 863,89 euros, outre une somme de 170 euros à titre de provisions pour charges.

Par acte de commissaire de justice du 7 juin 2024, la bailleresse a fait délivrer au locataire un commandement de payer la somme principale de 3 101,67 euros au titre de l’arriéré locatif, visant la clause résolutoire prévue au contrat.

La CCAPEX a été informée de la situation de Monsieur [N] [M] le 18 juin 2024.

Par acte de commissaire de justice délivré à étude le 23 septembre 2024, notifié au représentant de l’état dans le département le 14 octobre 2024, la SCI FONCIÈRE RU 01/2012 a fait assigner Monsieur [N] [M] devant le juge des contentieux de la protection siégeant au tribunal judiciaire de Versailles, aux fins de voir :

Constater l’acquisition de la clause résolutoire du bail, à compter 7 août 2024, et à titre subsidiaire, prononcer la résolution judiciaire du bail ;

Ordonner l’expulsion sans délai de Monsieur [N] [M], le cas échéant, celle de toute personne dans les lieux de son chef, avec l’assistance de la force publique s’il y a lieu, sous astreinte de 200 euros par jour à compter de la signification de la décision à intervenir ;

Ordonner le transport et la séquestration des meubles et objets garnissant les lieux dans un garde meubles ou dans tout autre lieu, aux choix du bailleur, aux frais, risques et périls de Monsieur [N] [M], et ce en garantie de toutes sommes qui pourront être dues ;

Condamner Monsieur [N] [M] à payer à la SCI FONCIÈRE RU 01/2012 la somme de 6 203,34 euros, au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés arrêtés au 07 août 2024, avec intérêt à taux légal à compter du 07 juin 2024 ;

Ordonner la capitalisation des intérêts ;

Condamner Monsieur [N] [M] à payer à la SCI FONCIÈRE RU 01/2012 une indemnité d’occupation mensuelle d’un montant de 1 033,89 euros, charges comprises, à compter du 07 août 2024, et jusqu’à libération complète et remise des lieux dans l’état prévu au bail ;

Autoriser la SCI FONCIÈRE RU 01/2012 à conserver le dépôt de garantie d’un montant de 863,89 euros ;

Condamner Monsieur [N] [M] à payer à la SCI FONCIÈRE RU 01/2012 la somme de 2 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamner Monsieur [N] [M] à payer à la SCI FONCIÈRE RU 01/2012 les entiers dépens, comprenant les frais d’exécution et de commandement de payer.

L’affaire a été plaidée à l’audience du 10 avril 2025. Le diagnostic social et financier a fait état de la carence du défendeur.

La SCI FONCIÈRE RU 01/2012, représentée par son conseil, a maintenu l’ensemble de ses demandes et déclaré que la dette s’élève désormais à la somme de 14 791 euros, terme de mars 2025 inclus. Elle a précisé qu’aucun versement n’a été réalisé par le locataire depuis mars 2024, s’est opposée à tout délai de paiement, mais ne s’est pas opposée à soustraire le dépôt de garantie du montant total de la dette locative.

En défense, Monsieur [N] [M], bien que régulièrement cité, n’a pas comparu ni ne s’est fait représenter.

Conformément à l’article 455 du code de procédure civile, il est renvoyé à l’assignation de la demanderesse pour un plus ample exposé de ses prétentions et de ses moyens.

A l’issue des débats, l’affaire a été mise en délibéré au 10 juin 2025, par mise à disposition au greffe.

MOTIFS

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, l’absence du défendeur régulièrement cité à l’instance, ne fait pas obstacle à ce qu’une décision soit rendue sur le fond du litige, le juge faisant droit à la demande après examen de sa régularité, de sa recevabilité et de son bien-fondé.

1- Sur la recevabilité de la demande

L’assignation a été dénoncée au préfet des Yvelines le 14 octobre 2024 dans les conditions visées à l’article 24 III de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, soit six semaines au moins avant l’audience.

Il est également justifié de la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives en date du 18 juin 2024, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi du 6 juillet 1989.

La demande est donc recevable.

2- Sur le paiement de la dette locative

L’article 9 du code de procédure civile dispose qu’il incombe à chaque partie de prouver les faits nécessaires au succès de ses prétentions.

Le paiement des loyers et charges aux termes convenus dans le contrat est une obligation essentielle du locataire, résultant tant des dispositions contractuelles du bail signé entre les parties que de l’article 7 a) de la loi du 6 juillet 1989.

Par ailleurs, l’article 22 de la loi du 6 juillet 1989 prévoit que le dépôt de garantie est restitué dans un délai maximal de deux mois à compter de la remise en main propre, ou par lettre recommandée avec demande d’avis de réception, des clés au bailleur ou à son mandataire, déduction faite, le cas échéant, des sommes dues au bailleur et des sommes dont celui-ci pourrait être tenu, aux lieux et place du locataire, sous réserve qu’elles soient dûment justifiées.

En l’espèce, la société bailleresse demande d’une part de condamner Monsieur [N] [M] au paiement de la dette locative, et d’autre part de conserver le dépôt de garantie.

Il résulte des pièces versées aux débats, et notamment du décompte des sommes dues, que Monsieur [N] [M] n’a pas réglé avec régularité le montant des loyers et des charges.

Le décompte locatif actualisé produit à l’audience par la SCI FONCIÈRE RU 01/2012 établit une dette locative s’élevant à hauteur de 14 791,09 euros au 31 mars 2025, terme de mars 2025 inclus.

Toutefois, il convient de constater que le relevé de compte porte au débit du locataire des frais de procédure de 218,66 euros en date du 13 août 2024 ne constituant pas des loyers, charges ou indemnités d’occupation impayés, mais des dépens qui seront donc pris en compte à ce titre. Il convient donc de déduire cette somme de la dette locative.

Par ailleurs, compte tenu de la dette locative précitée, la SCI FONCIÈRE RU 01/2012 est bien fondée à conserver le dépôt de garantie d’un montant de 863,89 euros, versé à l’entrée dans les lieux par Monsieur [N] [M], pour compenser les loyers et les charges restés impayés.

A l’audience la société Foncière RU 01/2012 ne s’est pas opposée à déduire le dépôt de garantie du montant de la dette locative. Il convient donc de déduire cette somme de la dette locative.

En conséquence, Monsieur [N] [M] est redevable de la somme de 13 708,54 euros.

Ainsi, la créance étant justifiée, il convient de condamner Monsieur [N] [M] au paiement de la somme de 13 708,54 euros, au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés, arrêtée au 31 mars 2025, terme du mois de mars 2025 inclus, avec intérêts légaux à compter du commandement de payer.

3 – Sur la demande d’acquisition de la clause résolutoire

Aux termes de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, dans sa version en vigueur à la date de la conclusion du contrat de bail litigieux, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’espèce, le bail principal conclu entre les parties contient une clause de résiliation de plein droit à défaut de paiement des loyers ou charges deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

Un commandement de payer visant cette clause résolutoire et reproduisant les dispositions des articles 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 et 6 de la loi n°90-449 du 31 mai 1990 a été signifié à Monsieur [N] [M] par acte de commissaire de justice le 07 juin 2024 pour un montant de 3 101,67 euros.

Le locataire n’ayant pas réglé la dette locative dans le délai de deux mois, il convient donc de constater l’acquisition de la clause résolutoire au profit de la SCI FONCIÈRE RU 01/2012 à la date du 8 août 2024.

4 – Sur l’expulsion

Selon les dispositions de l’article L412-1 du code des procédures civiles d’exécution, si l’expulsion porte sur un lieu habité par la personne expulsée ou par tout occupant de son chef, elle ne peut avoir lieu qu’à l’expiration d’un délai de deux mois qui suit le commandement de quitter les lieux. Toutefois, le juge peut, notamment lorsque la procédure d’expulsion porte sur un lieu habité, réduire ou supprimer ce délai. Par ailleurs ce délai prévu ne s’applique pas lorsque le juge qui ordonne l’expulsion constate la mauvaise foi de la personne expulsée ou que les personnes dont l’expulsion a été ordonnée sont entrées dans les locaux à l’aide de manœuvres, de menaces, de voies de fait ou de contrainte.

En l’espèce, il convient d’ordonner l’expulsion de Monsieur [N] [M] et de tout occupant de son chef des lieux loués selon les modalités prévues au dispositif ci-après.

S’agissant du délai d’expulsion, le bailleur demande une expulsion immédiate.

Or, les circonstances de l’espèce ne justifient pas que le délai de deux mois prévu par les dispositions susvisées soit supprimé.

En conséquence, il convient d’indiquer que passé ce délai de deux mois suivant la signification du commandement d’avoir à libérer les lieux, il pourra être procédé à l’expulsion, avec le concours de la force publique et d’un serrurier si besoin.

Par ailleurs, l’article L131-1 du code des procédures civiles d’exécution dispose que tout juge peut, même d’office, ordonner une astreinte pour assurer l’exécution de sa décision. Le juge de l’exécution peut assortir d’une astreinte une décision rendue par un autre juge si les circonstances en font apparaître la nécessité.

En l’espèce, la SCI FONCIÈRE RU 01/2012 demande une astreinte de deux cent euros par jour à défaut d’expulsion à compter de la date de la signification de la décision.

Pour autant, aucun élément produit au dossier ne justifie de prononcer une telle astreinte, l’octroi du concours de la force publique pour exécuter la décision d’expulsion apparaissant suffisant. Dans ces conditions, la demande d’astreinte sera rejetée.

Le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution.

5 – Sur l’indemnité d’occupation

Le bail s’étant trouvé résilié suite à l’acquisition de la clause résolutoire le 8 août 2024, l’occupation du logement cause un préjudice au bailleur qui ne peut disposer de son bien à son gré.

Il y a lieu en tant que de besoin et au vu des éléments de faits propres à l’affaire, de fixer l’indemnité d’occupation au montant du loyer principal tel qu’il résulterait du bail expiré et augmenté provisions sur charges s’il s’était poursuivi, et en conséquence de condamner Monsieur [N] [M] au paiement de cette indemnité d’occupation à compter du 08 août 2024 et jusqu’à libération effective des lieux et remise des clés.

7 – Sur la capitalisation des intérêts

L’article 1343-2 du code civil dispose que les intérêts échus, dus au moins pour une année entière, produisent intérêt si le contrat l’a prévu ou si une décision de justice le précise.

En l’espèce, la SCI FONCIÈRE RU 01/2012 demande la capitalisation des intérêts, il y a lieu de faire droit à cette demande.

8 – Sur les autres demandes

L’article 696 du code de procédure civile dispose que la partie perdante est condamnée aux dépens à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

En l’espèce, il y a lieu de condamner Monsieur [N] [M], qui succombe, aux entiers dépens de l’instance, comprenant notamment les coûts relatifs au commandement de payer et à la signification de l’assignation.

En revanche, il n’apparaît pas inéquitable de laisser à la charge de la SCI FONCIÈRE RU 01/2012, les frais irrépétibles qu’elle a engagés dans le cadre de la présente instance. Sa demande formée au titre de l’article 700 du code de procédure civile sera par conséquent rejetée.

Pour rappel, l’exécution provisoire de la présente décision est de droit en application de l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant publiquement, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort,

DECLARE la demande recevable ;

CONSTATE l’acquisition de la clause résolutoire du bail conclu entre les parties à la date du 8 août 2024 ;

CONDAMNE Monsieur [N] [M] à payer à la SCI FONCIÈRE RU 01/2012 la somme de 13 708,54 euros, au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés, arrêtée au 31 mars 2025, terme du mois de mars 2025 inclus, déduction faite du dépôt de garantie, avec intérêts légaux à compter du 8 juin 2024 sur la somme de 3 101,67 euros et à compter de la signification du présent jugement pour le surplus ;

DIT qu’à défaut de départ volontaire des lieux loués, [Adresse 2], il pourra être procédé à l’expulsion de Monsieur [N] [M] et de tous occupants de son chef, avec le concours de la force publique et d’un serrurier, passé le délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à libérer les lieux, conformément aux dispositions des articles L. 412-1 et suivants, R. 411-1 et suivants, R. 412-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

DIT que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

CONDAMNE Monsieur [N] [M] à payer à la SCI FONCIÈRE RU 01/2012 une indemnité d’occupation égale au montant du loyer révisé, augmenté des charges qui auraient été dus, si le bail s’était poursuivi, à compter du 08 août 2024 et jusqu’à totale libération des lieux et remise des clés ;

ORDONNE la capitalisation des intérêts ;

CONDAMNE Monsieur [N] [M] aux entiers dépens, en ce compris le coût du commandement de payer ;

DEBOUTE la société Foncière RU 01/2012 du surplus de ses demandes ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition au greffe du tribunal judiciaire de VERSAILLES, à la date figurant en tête du présent jugement.

LE GREFFIER LE PRESIDENT