TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MULHOUSE

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[Adresse 5]

[Adresse 5]

[Localité 4]

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Première Chambre Civile

MINUTE n°

N° RG 24/00216

N° Portalis DB2G-W-B7I-IUPP

KG/CG

République Française

Au Nom du Peuple Français

JUGEMENT

DU 25 février 2025

Dans la procédure introduite par :

Syndic. de copro. TOUR DE L’EUROPE représenté par son Syndic la SAS FONCIA ALSACE BOURGOGNE FRANCHE COMTÉ immatriculée au RCS de STRASBOURG sous le numéro 678 501 172

dont le siège social est sis [Adresse 3]

représentée par Maître Vincent BURKARD-RUBY de la SCP WAHL KOIS BURKARD-RUBY, avocats au barreau de MULHOUSE, vestiaire : 34

— partie demanderesse -

A l’encontre de :

Madame [D] [G]

demeurant [Adresse 3]

représentée par Maître Mohamed MENDI de la SCP MENDI CAHN, avocats au barreau de MULHOUSE, vestiaire : 49

— partie défenderesse -

CONCERNE : Demande en paiement des charges ou des contributions

Le Tribunal composé de Camille GATINEAU, Juge placée au Tribunal de céans, statuant à Juge unique, et de Thomas SINT, Greffier

Jugement contradictoire en premier ressort

Après avoir à l’audience publique du 07 janvier 2025, entendu les avocats des parties en leurs conclusions et plaidoiries, et en avoir délibéré conformément à la loi, statuant comme suit, par jugement mis à disposition au greffe ce jour :

EXPOSE DU LITIGE

Madame [D] [G] est propriétaire du lot 11 – S MN n°[Cadastre 2]/[Cadastre 1] au sein de l’immeuble Tour de l’Europe, [Adresse 3].

Maître [R] [Z], administrateur judiciaire, a été désignée par le tribunal judiciaire de Mulhouse es qualité de Syndic du 09 mai 2022 au 09 mai 2024 suivant ordonnances des 9 mai 2022 et 31 mai 2023.

Le syndicat des copropriétaires de l’immeuble Tour de l’Europe, [Adresse 3] (ci-après le syndicat des copropriétaires de l’immeuble Tour de l’Europe) a, par acte signifié le 2 avril 2024, introduit une instance à l’encontre de Madame [D] [G] devant le tribunal judiciaire de Mulhouse, sollicitant du tribunal de Céans de :

— Dire et juger la demande du syndicat des copropriétaires de l’immeuble Tour de l’Europe recevable et bien-fondé,

— Condamner Madame [D] [G] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble Tour de l’Europe la somme de 36 938,21 avec les intérêts de droit à compter des présentes,

— Condamner Madame [D] [G] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble Tour de l’Europe la somme de 11 081,46 € au titre de dommages-intérêts,

— Condamner Madame [D] [G] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble Tour de l’Europe la somme 1500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— Condamner Madame [D] [G] aux entiers frais et dépens,

— Ordonner l’exécution provisoire du jugement à intervenir.

Au soutien de ses prétentions, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble Tour de l’Europe affirme que :

— La partie défenderesse, propriétaire du lot n° 110 au sein de la copropriété, a déjà été condamnée le 10 août 2021 au paiement d’un montant d’arriérés de charges à hauteur de 9706,29 euros et qu’elle n’a plus réglé aucun montant depuis cette date de sorte qu’il subsiste à ce jour un arriéré de charges de 36 938,21 euros au 08 décembre 2023,

— Maître [R] [Z], es qualité de Syndic de la copropriété désigné par le tribunal, est fondée à diligenter la présente procédure aux fins de recouvrement,

— L’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 laisse toute latitude au Syndic quant à la fixation d’éventuels frais supplémentaires qui auraient été engendrés par la procédure de régularisation dès lors que ceux-ci n’ont nullement vocation à être pris en compte ni sur le fondement des dépens, ni sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, l’imputation des frais visés à l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 étant conditionnée à ce que ces frais soient nécessaires au recouvrement de la créance, laquelle doit être justifiée, ce qui recouvre dans le cas présent les frais de mise en demeure et de relance, la préparation et la transmission du dossier à un huissier de justice, la signification d’une mise en demeure et la préparation et transmission du dossier à un avocat,

— Les montants mis à la charge d’un seul copropriétaire défaillant sont expressément stipulés dans le contrat de syndic et partant, sont parfaitement conformes à la jurisprudence du Conseil d’Etat CE 05.10.2016 n°390465,

— La défenderesse n’a émis aucune réserve en suite des différents votes ayant fixé les budgets relatifs aux charges générales et aux travaux, les comptes ayant été approuvés, mais s’abstient de régler tout montant dû au titre des charges de copropriétés malgré les nombreuses démarches entreprises par le Syndic de sorte que sa mauvaise foi est établie, les manquements systématiques et répétés à l’obligation essentielle de régler les charges de copropriété générant des désagréments d’ordre administratif et judiciaire, ou des difficultés de financement, soit un préjudice indépendant du simple retard de paiement qu’il convient de compenser par l’allocation d’une somme représentant 30 % de la somme sollicitée en principal.

Dans ses dernières écritures en date du 19 septembre 2024, Madame [D] [G] sollicite du tribunal de Céans de :

— Débouter purement et simplement le syndicat des copropriétaires de l’immeuble Tour de l’Europe représenté par son Syndic de toutes ses fins et conclusions,

— Condamner le syndicat des copropriétaires de l’immeuble Tour de l’Europe à payer à Madame [D] [G] la somme de 1500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— Condamner le syndicat des copropriétaires de l’immeuble Tour de l’Europe aux entiers frais et dépens,

Subsidiairement,

— Accorder 24 mois de délais de paiement à Madame [D] [G] pour s’acquitter des montants de la condamnation.

Au soutien de ses prétentions, Madame [D] [G] affirme que :

— le syndicat des copropriétaires de l’immeuble Tour de l’Europe rencontre des difficultés, à telle enseigne que Maître [Z], administrateur judiciaire, a été désignée par le tribunal,

— en raison de l’intervention d’un administrateur judiciaire, plus qu’aucune assemblée générale n’a lieu et les comptes ne sont plus approuvés par les copropriétaires, la partie défenderesse n’étant donc pas en mesure de vérifier le bien-fondé des décomptes produits en l’absence de vérification des décomptes par l’assemblée, le décompte produit par la partie demanderesse à hauteur de 36 938,21 euros ne pouvant donc être considéré comme probant,

— le décompte fait état d’un report débiteur de 9 328,61 euros mais aucune explication n’est donnée sur ce report, de sorte que le tribunal n’est pas en mesure de connaître la base sur laquelle le décompte est calculé,

— suivant jugement du 10 août 2021, la partie défenderesse a été condamnée à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble Tour de l’Europe la somme de 9706,29 euros, outre la somme de 800 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile et les dépens, ledit jugement ayant été totalement exécuté par la partie défenderesse ainsi que cela ressort de la lettre établie par la société ALSACTE en date du 1er mars 2024,

— il ne peut être accepté que les montants réglés par la partie défenderesse ne figurent pas dans le décompte et le décompte est inexact dans la mesure où il ne fait pas état des montants qui ne seraient pas inclus dans la période de charges visée par le jugement du 10 août 2021 alors que le syndicat des copropriétaires de l’immeuble Tour de l’Europe ne peut solliciter un nouveau titre dès lors qu’il a déjà obtenu un titre pour la période du 1er octobre 2019 au 1er avril 2021 et que ce montant ne peut faire l’objet d’une nouvelle condamnation,

— les montants figurant au titre du report au 1er octobre 2021 doivent forcément comprendre certains montants inclus dans le jugement antérieur et probablement des sommes desquelles le syndicat des copropriétaires de l’immeuble Tour de l’Europe avait été débouté, le tribunal ayant refusé de condamner la partie défenderesse à régler certains montant tels que les frais de relance, droits d’huissier, frais de constitution d’avocat et le coût des lettres recommandées,

— le syndicat des copropriétaires de l’immeuble Tour de l’Europe met de nouveau en compte de tels montants en imputant notamment à plusieurs reprises des frais de « constitution dossier avocat », des frais de sommation et des montants prétendument dus au titre de l’article 700 du code de procédure civile, de même que des frais de sommation par huissier,

— la partie défenderesse avait pris contact avec le syndicat des copropriétaires de l’immeuble Tour de l’Europe pour lui indiquer qu’elle allait procéder à des règlements en fonction de ses capacités, ce qui a été ainsi que le décompte le démontre,

— la demande de dommages-intérêts n’est pas justifiée et ce d’autant que le décompte versé aux débats n’est pas compréhensible et que la somme est fixée de manière forfaitaire sans qu’un prétendu préjudice ne soit allégué ni justifié dans son principe et dans son étendue.

Pour un plus ample exposé des faits, moyens et prétentions des parties, il est renvoyé aux écritures visées ci-dessus conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.

Une ordonnance de clôture a été rendue le 28 novembre 2024. L’affaire a été appelée à l’audience de plaidoirie du 7 janvier 2025. A cette date, les parties ont maintenu leurs dernières écritures.

MOTIFS

Sur la demande en paiement des charges de copropriété

En application de l’article 29-1 de la loi du 10 juillet 1965, l’administration judiciaire peut être demandée au président du tribunal judiciaire statuant selon la procédure accélérée au fond ou sur requête si l’équilibre financier du syndicat des copropriétaires est gravement compromis ou si le syndicat est dans l’impossibilité de pourvoir à la conservation de l’immeuble.

Le président du tribunal judiciaire confie à l’administrateur provisoire tous les pouvoirs du Syndic et il peut prendre toute décision relevant du pouvoir de l’assemblée générale, à l’exception de la modification du règlement de copropriété et des actes de disposition immobilière.

Sans préjudice de la possibilité pour les copropriétaires d’en référer au président du tribunal judiciaire pour mettre fin ou modifier la mission de l’administrateur provisoire, ces derniers ne peuvent remettre en cause des décisions prises par l’administrateur provisoire qui a reçu tous les pouvoirs normalement dévolus à l’assemblée générale, à l’exception de ceux que la loi interdit au juge de lui donner (Cass. 3e civ., 13 avr. 2022, n° 21-15.923).

En l’espèce, Maître [Z] a été désignée suivant ordonnance du 09 mai 2022 du président du tribunal judiciaire pour une durée de 12 mois en qualité d’administrateur provisoire du syndicat des copropriétaires de la copropriété composée de l’ensemble immobilier dénommé « Tour de l’Europe » sis [Adresse 3] à Mulhouse avec pour mission de rétablir le fonctionnement normal de la copropriété. A cette fin, l’administrateur provisoire s’est vu confier tous les pouvoirs du syndic et tous ceux de l’assemblée générale des copropriétaires, à l’exception des décisions relevant des a et b de l’article 26 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965. Sa mission a été prolongée du 09 mai 2023 au 09 mai 2024 suivant ordonnance du 31 mai 2023.

La partie défenderesse ne peut, au seul motif que l’assemblée générale des copropriétaires n’est plus réunie, arguer de ce que les comptes ne sont plus approuvés et donc non probants alors que l’administrateur provisoire, du fait de sa désignation par le président du tribunal judiciaire, a le pouvoir d’approuver les comptes et le budget et de répartir les dépenses.

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L’article 10 de la loi du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété précise que les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun ainsi qu’à celles relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes.

Selon l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver.

Madame [D] [G] est propriétaire du lot 11 au sein de la copropriété l’immeuble « Tour de l’Europe », [Adresse 3], cadastrée section S MN n°[Cadastre 2]/[Cadastre 1].

Si le syndic a compétence exclusive s’agissant du recouvrement des charges, ce dernier doit rapporter la preuve de la réalité, de la liquidité et de l’exigibilité de la créance alléguée.

En l’espèce, le principe de la créance du Syndicat des copropriétaires de l’immeuble « Tour de l’Europe », [Adresse 3] est suffisamment justifié par l’extrait de compte du 1er janvier 2021 au 31 décembre 2023, et ce d’autant que la partie défenderesse, dans son email adressé à la partie demanderesse le 22 janvier 2024, n’a pas contesté le principe de la dette mais a sollicité des délais de paiement ainsi que l’obtention du décompte final après le règlement de la somme de 12 207.63 euros auprès du commissaire de justice.

Cependant, le syndicat des copropriétaires verse aux débats pour justification de l’étendue de sa créance un unique document intitulé « extrait de compte du 1er janvier 2021 au 31 décembre 2023 » lequel met en compte un « report au 01 janvier 2021 » non justifié ainsi que des charges de copropriétés et frais jusqu’au 1er avril 2021, période pour laquelle la partie demanderesse dispose d’ores et déjà d’un titre exécutoire pour avoir obtenu la condamnation de Madame [D] [G] au titre de charges et frais impayés du 11 octobre 2019 au 1er avril 2021 inclus suivant jugement du 10 août 2021. En outre, par cette unique pièce, la partie demanderesse ne justifie pas que tous les paiements réalisés par la partie défenderesse au titre de cette condamnation, lesquels s’élèvent à la somme finale de 12 222 euros (pièce n°2 partie défenderesse), ont bel et bien été imputés en ce qu’il ressort de l’extrait de compte que seuls deux virements de l’étude du commissaire de justice à hauteur de la somme totale de 3 193,87 euros ont été reportés sur l’extrait de compte de la partie défenderesse. Enfin, il apparaît que la partie demanderesse a imputé des sommes issues de la condamnation du 10 août 2023 postérieurement au 1er avril 2021 ainsi que de divers frais, non justifiés par des pièces versées aux débats.

Au regard de l’ensemble de ces éléments, si le principe de la créance apparaît justifié, l’étendue de celle-ci ne l’est pas, la partie demanderesse n’ayant pas versé aux débats les pièces utiles de nature à permettre de faire droit à ses demandes au titre des charges de copropriété. Il en est de même s’agissant des frais dont il est sollicité le paiement alors qu’aucune pièce ne permet d’établir que ces frais ont été véritablement engagés et par suite, de contrôler qu’ils étaient nécessaires.

Faute de rapporter la preuve de l’étendue de l’obligation qu’il invoque, le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble « Tour de l’Europe » [Adresse 3] doit être débouté de sa demande en paiement de la somme de 36 938,21 avec les intérêts de droit à compter des présentes.

Sur la demande de dommages-intérêts pour résistance abusive

Il résulte de l’article 1231-6 du code civil que les intérêts moratoires constituent la sanction normale du retard de paiement et que l’obtention par le créancier de dommages et intérêts distincts reste subordonnée à la preuve qu’il a subi un préjudice indépendant de ce retard causé par un débiteur de mauvaise foi.

En l’espèce, la partie demanderesse n’ayant pas rapporté la preuve de l’obligation qu’elle invoque par des pièces utiles versées aux débats, elle ne saurait faire valoir l’existence d’un préjudice lié à l’absence de paiement des charges de copropriété. Elle n’établit pas non plus l’existence de la mauvaise foi de la part de Madame [D] [G] qui a pu valablement se méprendre sur l’étendue de ses obligations en l’absence d’imputation des sommes d’ores et déjà réglées par elle auprès du commissaire de justice et ce d’autant que l’extrait de compte démontre que la partie défenderesse continue régulièrement de procéder à des paiements auprès du Syndic.

En conséquence, la partie demanderesse doit être déboutée de sa demande de dommages-intérêts pour résistance abusive.

Sur les autres demandes

Sur les dépens et l’article 700 du code de procédure civile

Aux termes des articles 696 et 700 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, et à payer à l’autre partie une somme que le juge détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens, en tenant compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée.

Le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble Tour de l’Europe, partie succombante, sera condamné aux dépens.

Il sera également condamnée à payer à Madame [D] [G] la somme de 1 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

L’équité commande de rejeter la demande du Syndicat des copropriétaires de l’immeuble Tour de l’Europe formée sur ce même fondement.

Sur l’exécution provisoire

Conformément à l’article 514 du code de procédure civile, applicable, selon l’article 55 II du décret n°2019-1333 du 11 décembre 2019, aux instance introduites devant les juridictions du premier degré à compter du 1er janvier 2020, la présente décision est de droit exécutoire à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS

Le Tribunal, statuant publiquement, par jugement contradictoire mis à disposition au greffe et rendu en premier ressort,

DEBOUTE le syndicat des copropriétaires de l’immeuble « Tour de l’Europe », [Adresse 3] représenté par son Syndic de copropriété la SELARL AJAssociés, pris en la personne de Maître [R] [Z], de sa demande en paiement de la somme de 36 938,21 avec les intérêts de droit ;

DEBOUTE le syndicat des copropriétaires de l’immeuble « Tour de l’Europe », [Adresse 3] représenté par son Syndic de copropriété la SELARL AJAssociés, pris en la personne de Maître [R] [Z], de sa demande de dommages-intérêts pour résistance abusive ;

DEBOUTE le syndicat des copropriétaires de l’immeuble « Tour de l’Europe », [Adresse 3] représenté par son Syndic de copropriété la SELARL AJAssociés, pris en la personne de Maître [R] [Z], de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE le syndicat des copropriétaires de l’immeuble « Tour de l’Europe », [Adresse 3] représenté par son Syndic de copropriété la SELARL AJAssociés, pris en la personne de Maître [R] [Z] à payer à Madame [D] [G] la somme de 1.500,00 € (MILLE CINQ CENTS EUROS) au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE le syndicat des copropriétaires de l’immeuble « Tour de l’Europe », [Adresse 3] représenté par son Syndic de copropriété la SELARL AJAssociés, pris en la personne de Maître [R] [Z] aux entiers dépens ;

RAPPELLE que la présente décision est exécutoire à titre provisoire.

Et ce jugement a été signé par le Président et le Greffier.

Le Greffier, Le Président,