TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 8] [1]

[1] Expéditions

exécutoires

délivrées le:

■

18° chambre

1ère section

N° RG 22/01741

N° Portalis 352J-W-B7G-CWARX

N° MINUTE : 2

réputé contradictoire

Assignation du :

03 Février 2022

JUGEMENT

rendu le 28 Avril 2025

DEMANDERESSE

Société CAPIFORCE PIERRE

(Société Civile de Placement Immobilier)

[Adresse 4]

[Localité 7]

représentée par Maître Nelson SEGUNDO de la SELAS RACINE, avocats au barreau de PARIS, vestiaire #L0301

DÉFENDERESSES

Madame [X] [J] [Z] [G]

[Adresse 1]

[Localité 5]

représentée par M^e Evariste ENAMA, avocat au barreau de PARIS, vestiaire #G0660

S.E.L.A.R.L. C. [H],

prise en la personne de Maître [V] [H], en qualité de liquidateur judiciaire de Madame [X] [J] [Z] [G]

[Adresse 3]

[Localité 6]

défaillante

Décision du 28 Avril 2025

18° chambre 1ère section

N° RG 22/01741 – N° Portalis 352J-W-B7G-CWARX

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Par application des articles R.212-9 du Code de l’Organisation Judiciaire et 812 du Code de Procédure Civile, l’affaire a été attribuée au Juge unique.

Avis en a été donné aux avocats constitués qui ne s’y sont pas opposés.

Madame Diana SANTOS CHAVES, Juge, statuant en juge unique,

assistée de Monsieur Christian GUINAND, Cadre-Greffier,

DÉBATS

A l’audience du 20 Janvier 2025, tenue en audience publique, avis a été donné aux avocats des parties que la décision serait rendue par mise à disposition au greffe le 28 avril 2025.

JUGEMENT

Rendu par mise à disposition au greffe

Réputé contradictoire

en premier ressort

FAITS ET PROCÉDURE

Par acte sous seing privé en date du 14 septembre 2020, la société civile de placement immobilier CAPIFORCE PIERRE (ci-après la société « CAPIFORCE ») a donné à bail commercial à la SAS ROUSSOTO VINTAGE en cours d’immatriculation, des locaux sis [Adresse 1] à [Localité 9], pour une durée de neuf ans à compter du 14 septembre 2020, moyennant le paiement d’un loyer annuel de 25 008 euros hors taxes et charges, payable par mois d’avance et avec indexation annuelle sur l’indice des loyers commerciaux.

La destination des locaux a été définie de la façon suivante : « Les biens donnés à bail sont à usage exclusif de prêt-à-porter, le preneur devant respecter les usages privatifs et communs énoncés dans le règlement de copropriété joint en annexe 13. »

En l’absence d’immatriculation de la société ROUSSOTTO VINTAGE dans un délai de deux mois, le bail prévoyait qu’il serait réputé avoir été souscrit par Mme [X] [J] [F], née [Z] [G], en son nom propre.

La société ROUSSOTTO VINTAGE n’a pas été immatriculée au registre du commerce et des sociétés dans les délais.

Par acte extrajudiciaire du 14 octobre 2021, la société CAPIFORCE a fait délivrer à Mme [X] [Z] [G] un commandement de payer la somme de 34 980,34 euros TTC au titre des loyers et charges impayés arrêtés au mois de septembre 2021 inclus, visant la clause résolutoire stipulée au bail.

Le 22 novembre 2021, la société CAPIFORCE a fait pratiquer une saisie-conservatoire sur le compte bancaire de Mme [Z] [G], laquelle s’est révélée infructueuse.

Par acte extrajudiciaire du 3 février 2022, la société CAPIFORCE a fait assigner Mme [Z] [G] devant le tribunal judiciaire de Paris aux fins de :

— constater l’acquisition de la clause résolutoire du bail à compter du 14 novembre 2021 et ordonner l’expulsion sans délai de Mme [Z] [G], ainsi que celle de tous occupants de son chef,

— subsidiairement, ordonner la résiliation judiciaire du bail commercial et ordonner en conséquence l’expulsion de la locataire et de tous occupants de son chef,

— condamner Mme [Z] [G] à lui payer une indemnité d’occupation égale au montant du loyer contractuel, à compter du 14 novembre 2021 ou de la résiliation judiciaire du bail, et jusqu’à la libération effective des lieux se matérialisant par la remise des clés ou l’expulsion,

— la condamner à lui payer la somme de 23 044,54 euros au titre des loyers et charges dus jusqu’au 18 mai 2021, avec intérêt au taux légal à compter du commandement de payer,

— la condamner à lui payer la somme de 2304,45 euros correspondant à 10 % des sommes dues, en application de la clause pénale prévue au bail.

L’instance a été enregistrée sous le numéro RG°22/1741.

Par ordonnance du 15 septembre 2022, le juge des référés du tribunal judiciaire de Paris a notamment :

— constaté l’acquisition de la clause résolutoire insérée au bail à compter du 15 novembre 2021,

— suspendu les effets de ladite clause,

— condamné Mme [Z] [G] à payer à la société CAPIFORCE la somme provisionnelle de 36 904,52 euros au titre des loyers, charges, accessoires et indemnités d’occupation impayés à juin 2022 inclus,

— autorisé Mme [Z] [G] à se libérer de la dette, par six mensualités égales payables en sus du loyer courant,

— dit que si le débiteur se libère ainsi de la dette, la condition résolutoire sera réputée n’avoir jamais joué,

— dit que, faute pour Mme [Z] [G] de payer à bonne date, en sus du loyer courant, une seule des mensualités, et 15 jours après l’envoi d’une simple mise en demeure adressée par lettre recommandée avec avis de réception, le tout deviendra immédiatement exigible, la clause résolutoire sera acquise, il sera procédé à son expulsion immédiate et à celle de tous occupants de son chef avec l’assistance si nécessaire de la force publique, une indemnité provisionnelle égale au montant du loyer contractuel augmenté des charges sera mise à sa charge en cas de maintien dans les lieux, jusqu’à libération effective des lieux par remise des clés.

Cette ordonnance a été signifiée à Mme [Z] [G] par actes des 14 octobre et 21 octobre 2022.

Par acte de commissaire de justice du 22 novembre 2022, la société CAPIFORCE a fait délivrer à Mme [Z] [G] un commandement de payer la somme de 50 535,86 euros due en vertu de l’ordonnance de référé du 15 septembre 2022.

Par acte extrajudiciaire du 13 décembre 2022, la bailleresse lui a fait délivrer un itératif commandement de payer la somme de 50 766,87 euros.

Par acte de commissaire de justice du 1er février 2023 valant procès-verbal d’expulsion, la société CAPIFORCE a fait procéder à l’expulsion de tout occupant des locaux situés [Adresse 1] à [Localité 9] et fait procéder au changement des serrures desdits locaux.

La clôture de l’instance enrôlée sous le numéro RG 22/01741 a été ordonnée le 14 septembre 2023 et l’affaire fixée pour être plaidée le 17 juin 2024.

Par conclusions notifiées le 21 septembre 2023, la société CAPIFORCE a sollicité la révocation de l’ordonnance de clôture aux motifs que par jugement du 2 août 2023, le tribunal de commerce de Nanterre a ouvert une procédure de liquidation judiciaire simplifiée à l’égard de Mme [Z] [G] et a désigné M. [E] [T] en qualité de juge-commissaire, et la SELARL C. [H], prise en la personne de Me [V] [H], en qualité de liquidateur judiciaire.

Par ordonnance du juge de la mise en état du 25 septembre 2023, la clôture a été révoquée aux fins de régulariser l’instance interrompue par l’effet de la liquidation judiciaire de Mme [Z] [G].

La société CAPIFORCE a justifié de sa déclaration de créance au passif de la liquidation judiciaire ouverte contre Mme [Z] [G] et, par acte de commissaire de justice signifié le 29 septembre 2023, elle a assigné en intervention forcée la SELARL C. [H] prise en la personne de Maître [V] [H] en sa qualité de liquidateur judiciaire de Mme [Z] [G] aux fins de voir :

— ordonner la jonction de cette procédure avec celle opposant les mêmes parties et enrôlée sous le numéro RG n°22/01741,

— débouter Mme [Z] [G] de l’intégralité de ses demandes,

— fixer le montant de sa créance au passif de la liquidation judiciaire de Mme [Z] [G] à la somme de 74 538,45 euros, à titre privilégié, au titre des loyers, charges et taxes dus jusqu’au 1er février 2023,

— fixer le montant de sa créance au passif de la liquidation judiciaire de Mme [X] [Z] [G] à la somme de 3 332,72 euros, à titre chirographaire,

— condamner Mme [Z] [G] à lui payer la somme de 5 000 euros au titre des frais irrépétibles, ainsi qu’aux entiers dépens de l’instance.

L’instance a été enrôlée à deux reprises sous le numéro RG 23/12549 et le numéro RG 23/13671.

Par ordonnance du 14 mars 2024, le juge de la mise en état a prononcé la jonction des instances enregistrées sous les numéros RG 22/01741, RG 23/12549 et RG 23/13671 sous le seul numéro RG 22/01741.

Mme [Z] [G] a régulièrement constitué avocat le 31 mai 2022 mais n’a pas notifié de conclusions.

Régulièrement assignée à personne dans les conditions prévues par l’article 654 du code de procédure civile, par exploit du 29 septembre 2023, la SELARL C. [H], prise en la personne de Me [H], en sa qualité de liquidateur judiciaire de Mme [Z] [G], n’a pas constitué avocat.

Par ordonnance du 13 juin 2024, le juge de la mise en état a ordonné la clôture de l’instruction de l’affaire, laquelle a été plaidée à l’audience du 20 janvier 2025 et mise en délibéré au 28 avril 2025.

*

MOTIFS DU JUGEMENT

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne peut faire droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur la demande d’acquisition de la clause résolutoire et d’expulsion

Au visa des articles 1103, 1104 et 1728 du code civil et L.145-41 du code de commerce, la société CAPIFORCE soutient en substance que Mme [Z] [G] a manqué à son obligation contractuelle de paiement des loyers, taxes et charges à terme et d’avance, et ce malgré le commandement de payer visant la clause résolutoire qui lui a été délivré le 14 octobre 2021, de sorte que la clause résolutoire est acquise au 14 novembre 2021.

En vertu de l’article L. 145-41 du code de commerce, toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai. Pour que la clause résolutoire stipulée dans le bail soit acquise, il est nécessaire que soit violée par une partie une stipulation expresse du bail et que la clause résolutoire sanctionne contractuellement ladite violation.

Si la clause résolutoire est régulièrement mise en œuvre, le juge est tenu de constater son acquisition sans avoir à se prononcer sur la gravité de l’infraction.

Selon l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

Il résulte de l’article L.622-21 du code de commerce, posant le principe de l’arrêt des poursuites individuelles des créanciers, que la clause résolutoire de plein droit insérée dans un bail commercial est paralysée par le prononcé de la liquidation judiciaire du preneur et que le bailleur qui a introduit une action en justice aux fins de voir constater l’acquisition de la clause résolutoire avant l’ouverture de la procédure collective ne peut obtenir le bénéfice de cette clause que si elle a été déclarée acquise par une décision devenue définitive au jour de l’ouverture de ladite procédure collective. De même, le principe de l’arrêt des poursuites individuelles prévu à l’article L. 622-22 du code de commerce s’applique lorsque l’action en résiliation judiciaire du bail commercial est fondée sur le défaut de paiement des loyers et charge.

En l’espèce, la clause 1.9 des conditions générales du contrat de bail commercial du 14 septembre 2020 stipule que : « A défaut pour le preneur d’exécuter une seule des clauses, charges et conditions du présent bail, ou de payer exactement à son échéance un seul terme de loyer ou de ses accessoires ou en cas de manquement à des dispositions légales ou réglementaires régissant le statut des baux commerciaux, ou de défaut de paiement des rappels des loyers et accessoires consécutifs à une fixation judiciaire, le présent bail sera résilié de plein droit et sans aucune formalité judiciaire, dans un délai d’un mois suivant une sommation d’exécuter adressée au siège social du preneur qui serait restée sans effet, ou un simplement commandement de payer contenant déclaration par le bailleur de son intention d’user du bénéfice de la présente clause qui serait resté sans effet. Le présent bail sera résilié nonobstant toute consignation ou offre réelle ultérieure.

Si le preneur refusait de quitter les locaux loués immédiatement, il suffirait pour l’y contraindre d’une simple ordonnance de référé rendue par le président du tribunal de grande instance exécutoire par provision et sans caution, nonobstant appel. »

Par acte extrajudiciaire du 14 octobre 2021, la société CAPIFORCE a fait commandement à Mme [Z] [G] de payer la somme de 34 980,34 euros TTC au titre des loyers et charges impayés arrêtés au mois de septembre 2021 inclus.

Par ordonnance du 15 septembre 2022, le juge des référés du tribunal judiciaire de Paris a constaté l’acquisition de la clause résolutoire du bail liant les parties, en raison du non apurement dans le délai d’un mois des causes du commandement délivré le 14 octobre 2021. Il a suspendu les effets de la clause résolutoire et a accordé à Mme [Z] [G] un délai de six mois pour payer la somme de 36.904,52 euros au titre des loyers et charges dus, en six échéances égales. L’ordonnance de référé précise qu’à défaut pour Mme [Z] [G] de payer une seule échéance, en sus du loyer courant, et 15 jours après l’envoi d’une simple mise en demeure adressée par lettre recommandée avec avis de réception, la clause résolutoire sera acquise.

Cette décision a été signifiée à Mme [Z] [G] le 21 octobre 2022. Il n’a pas été interjeté appel et elle est devenue définitive.

Par acte de commissaire de justice du 22 novembre 2022, la société CAPIFORCE a fait délivrer à Mme [Z] [G] un commandement de payer aux fins de saisie vente lui faisant commandement de payer la somme de 50.535,86 euros correspondant à la somme principale de 36.904,52 euros au titre des arriérés de loyers et charges visés dans l’ordonnance de référé, 11.380,81 euros au titre des « indemnités d’occupation » dues à novembre 2022, outre des frais et intérêts.

Si la société CAPIFORCE ne pouvait exiger le paiement de l’intégralité des sommes provisionnelles attribuées par l’ordonnance de référé du 15 septembre 2022 dès le mois suivant la signification de l’ordonnance de référé, compte tenu des délais de paiements accordés pour apurer cette dette, il est constant que Mme [Z] [G] avait l’obligation de payer un sixième de sa dette outre le loyer courant, avant le 15 de chaque mois à compter de la signification de l’ordonnance de référé. Le commandement de payer du 22 novembre 2022 délivré pour un montant supérieur aux sommes dues vaut néanmoins mise en demeure de payer les sommes exigibles.

La société CAPIFORCE a réitéré son commandement de payer par acte extrajudiciaire du 13 décembre 2022, sollicitant le paiement de la somme de 50 766,87 euros en application de l’ordonnance de référé.

Mme [Z] [G], représentée par son liquidateur judiciaire, ne justifie pas avoir réglé les échéances prévues par l’ordonnance de référé précitée et conditionnant la suspension des effets de la clause résolutoire. En particulier, il n’est justifié d’aucun règlement qui serait intervenu 15 jours après la mise en demeure que constituait le commandement de payer du 22 novembre 2022, ni après celui du 13 décembre 2022.

En application des termes de l’ordonnance de référé du 15 septembre 2022 devenue définitive, il convient de constater que la clause résolutoire du bail a été acquise à compter du 14 novembre 2021 à 24 heures, à défaut de paiement des sommes dues 15 jours après le commandement de payer du 22 novembre 2022 demeuré infructueux.

Le non-respect des délais de paiement étant antérieur à l’ouverture de la procédure collective à l’égard de Mme [Z] [G], l’acquisition de la clause résolutoire peut être constatée sans être affectée par la règle de la suspension des poursuites individuelles attachée à l’ouverture d’une procédure collective.

Dès lors que l’expulsion de Mme [Z] [G] et de tout occupant de son chef des locaux sis [Adresse 2] à [Localité 9], est déjà intervenue, tel que cela ressort de l’acte de commissaire de justice du 1er février 2023 valant procès-verbal d’expulsion, la demande d’expulsion de la société CAPIFORCE est devenue sans objet.

Sur la fixation des créances de la société CAPIFORCE

La société CAPIFORCE indique qu’elle a régulièrement déclaré ses créances au liquidateur judiciaire de Mme [Z] [G] et qu’elle est donc fondée à solliciter du tribunal la fixation de ses créances au passif de cette dernière. Elle précise que ses créances correspondent d’une part aux créances privilégiées de loyers, charges, taxes et indemnités d’occupation dus jusqu’au 1er février 2023, date de l’expulsion de Mme [G], et d’autre part, aux créances chirographaires de frais de procédure résultant des voies d’exécution engagées contre la défenderesse ainsi que des procédures engagées contre elle tant au fond qu’au référé.

Aux termes de son assignation à l’encontre de Mme [Z] [G], la société CAPIFORCE soutient que, outre les loyers et charges impayés, la locataire était redevable de la somme de 2304,45 euros au titre de la clause pénale stipulée à l’article 1.9 du contrat de bail.

Il résulte des articles L. 622-7, L. 622-21 et L. 622-22 du code de commerce, que les instances en cours tendant à la condamnation du débiteur au paiement d’une créance née antérieurement au jugement d’ouverture sont interrompues jusqu’à ce que le créancier poursuivant ait procédé à la déclaration de sa créance et sont alors reprises de plein droit, le mandataire dûment appelé, mais tendent uniquement à la constatation des créances et à la fixation de leur montant.

En vertu de l’article 1728 du code civil, le preneur est tenu notamment de payer le prix du bail aux termes convenus.

Aux termes de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

En l’espèce, le bail unissant les parties stipule que le locataire est redevable d’un loyer annuel d’un montant de 25.008 euros hors charges et hors taxes, payable mensuellement à terme d’avance, outre les charges.

Par lettre recommandée avec accusé de réception en date du 08 septembre 2023, la société CAPIFORCE a procédé à sa déclaration de créance entre les mains du liquidateur judiciaire, la SELARL C. [H] prise en la personne de Me [H], pour la somme de 74 538,45 euros à titre de créance privilégiée antérieure et une créance chirographaire antérieure d’un montant de 3.332,72 euros.

S’agissant de la créance privilégiée au titre des arriérés de loyers, charges, taxes et indemnité d’occupation, elle produit à l’appui de sa demande notamment un relevé de compte locataire au 14 janvier 2022 faisant état d’un arriéré de loyers et indemnités, de taxes et de charges d’un montant de 46 391,23 euros. En outre, sa déclaration de créances et son assignation du 29 septembre 2023 incluent un décompte locatif arrêté à la date de l’expulsion le 1er février 2023, dont il convient de relever les éléments suivants :

— le solde du dépôt de garantie à hauteur de 1.508,57 euros n’est pas justifié dès lors que le contrat de bail stipule qu’en cas d’ouverture d’une procédure collective, il sera procédé de plein droit à une compensation entre le montant du dépôt de garantie détenu et les sommes faisant l’objet de la déclaration de créance, de sorte qu’aucune nouvelle somme ne devrait être versée à ce titre (article 1.6.5) ;

— la taxe foncière et la taxe d’ordure ménagère au titre de 2022 à hauteur de 547,80 euros ne sont pas justifiés, aucun document n’étant produit à l’appui ;

— la consignation sur charges 2022 à hauteur de 400 euros n’est pas justifiée dès lors que les termes réclamés au titre de l’année 2022 incluent les provisions sur charges et que la société CAPIFORCE ne produit pas les justificatifs de régularisations des charges 2022 nécessairement disponibles à la date de la clôture de l’instruction ;

— il en va de même de la consignation sur charges 2023 à hauteur de 200 euros ;

— la consignation sur taxe foncière à hauteur de 300 euros au prorata de l’occupation des locaux jusqu’au 1er février 2023 n’est pas justifiée au regard du montant de la taxe foncière pour les années précédentes et en l’absence de justification de la taxe foncière pour l’année 2023.

En l’absence de contestation du décompte produit par la société CAPIFORCE, la créance privilégiée de la bailleresse au titre des arriérés de loyers, charges et indemnité d’occupation sera fixée à la somme de 71.582,08 euros (74.538,45 – 1.508,57 – 547,80 – 400 – 200 – 300).

S’agissant de la créance chirographaire au titre des frais engagés pour faire valoir ses droits, la société CAPIFORCE ne justifie pas de :

— la facture de débarras des locaux du 25 mai 2023 à hauteur de 1.604,40 euros,

— la facture du procès-verbal de saisie conservatoire à hauteur de 266,21 euros.

La créance chirographaire de la société CAPIFORCE sera fixée à la somme de 1.462,11 euros (3.332,72 – 1.604,40 – 266,21).

S’agissant de la clause pénale qui était réclamée par la bailleresse à Mme [Z] [G], si les demandes de condamnation d’une personne en liquidation judiciaire peuvent être requalifiées en demande de fixation de créance, il résulte de la déclaration de créances de la société CAPIFORCE que la somme de 2 304,45 euros correspondant à 10 % des sommes dues au 18 mai 2021 en application de la clause pénale stipulée au bail n’a pas été déclarée. Par conséquent, il n’y a pas lieu de fixer de créance au titre de la clause pénale.

Sur les demandes accessoires

Sur les dépens

En vertu de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

En l’espèce, Mme [Z] [G], représentée par la SELARL C. [H] prise en la personne de Me [H], en qualités de liquidateur judiciaire, qui succombe, sera condamnée aux entiers dépens de l’instance.

Sur les frais irrépétibles

En vertu de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Il tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.

En l’espèce, l’équité commande de rejeter la demande d’indemnité au titre des frais irrépétibles formée par la société CAPIFORCE.

*

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant publiquement par mise à disposition au greffe, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort,

Constate l’acquisition de la clause résolutoire et la résiliation de plein droit du contrat de bail conclu entre la société civile de placement immobilier CAPIFORCE PIERRE et Mme [X], [J] [Z] [G] pour des locaux sis [Adresse 1] à [Localité 9], avec effet au 14 novembre 2021 à vingt-quatre heures,

Constate que la demande d’expulsion de Mme [X], [J] [Z] [G] et de tous occupants de son chef est devenue sans objet,

Fixe la créance de la société civile de placement immobilier CAPIFORCE PIERRE au passif de la liquidation judiciaire de Mme [X], [J] [Z] [G], représentée par la SELARL C. [H], prise en la personne de Maître [V] [H], en qualités de liquidateur judiciaire, comme suit :

—  71.582,08 euros à titre privilégié au titre des loyers, taxes, charges et indemnités d’occupation arrêtés au 1er février 2023,

—  1.462,11 euros à titre chirographaire au titre des frais de procédure,

Dit n’y avoir lieu à fixation d’une créance au titre de la clause pénale stipulée au bail,

Condamne Mme [X], [J] [Z] [G] représentée par la SELARL C. [H], prise en la personne de Maître [V] [H], en qualités de liquidateur judiciaire, aux dépens de l’instance,

Déboute la société civile de placement immobilier CAPIFORCE PIERRE de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

Fait et jugé à [Localité 8] le 28 Avril 2025.

Le Greffier La Présidente

Christian GUINAND Diana SANTOS CHAVES