Minute n°

N° RG 25/00925 – N° Portalis DBZO-W-B7J-DK27

S.A.S. ACTION LOGEMENT SERVICES

C/

[M] [J] [C], [U] [O]

JUGEMENT DU 14 Août 2025

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE CAMBRAI

DEMANDEUR :

S.A.S. ACTION LOGEMENT SERVICES

19/21 quai d’Austerlitz

75013 PARIS

représentée par M^e Roger LEMONNIER, avocat au barreau de PARIS, substitué par M^e CAYET, avocat au barreau de CAMBRAI

DÉFENDEURS :

Madame [M] [J] [C]

197 rue de Lille

Appt 6

59554 NEUVILLE-SAINT-REMY

non comparante

Monsieur [U] [O]

197 rue de Lille

Appt 6

59554 NEUVILLE-SAINT-REMY

comparant en personne

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Isabelle BOUCHER

Greffier : Lise HODIN

DÉBATS :

Audience publique du : 22 Mai 2025

DÉCISION :

En premier ressort, Réputée contradictoire , par mise à disposition le 14 Août 2025 par Isabelle BOUCHER , Juge des contentieux de la protection, assistée de Lise HODIN , Greffier.

Copie exécutoire délivrée le :

à : M^e CAYET

Copie certifiée conforme le :

à : M [O]

1

EXPOSE DU LITIGE

Suivant acte sous seing privé du 16 septembre 2023, la SCI AU PIED DE THYM a donné à bail à M. [U] [O] et Mme [M] [J] [C] un immeuble à usage d’habitation sis 197 rue de Lille, appartement 06, à NEUVILLE SAINT REMY (59554), moyennant un loyer mensuel révisable de 370 €, outre les charges payables par provisions mensuelles de 30 €.

En date du 07 septembre 2023, la société ACTION LOGEMENT SERVICES a donné sa caution simple par dispositif dématérialisé « Visale », garantissant toutes les sommes qui pourraient être dues par le locataire au titre d’un impayé de loyer (article 1 de l’acte de caution). Il est également prévu à l’article 8.1 que la subrogation résultant de la quittance remise, également par voie dématérialisée, par le bailleur à la caution qui a payé permet à cette dernière d’agir à l’encontre du locataire, en recouvrement des sommes versées, en constatation de la clause résolutoire, et/ou en résiliation judiciaire du bail, ainsi qu’en fixation de l’indemnité d’occupation.

En exécution de ce contrat de cautionnement, la société ACTION LOGEMENT SERVICES a été amenée à régler au bailleur les loyers et charges de septembre, octobre et novembre 2023, janvier 2024, mars et avril 2024, juin 2024 pour un montant total de 2 405,00€.

Porteuse d’une quittance la subrogeant dans les droits de la SCI AU PIED DE THYM, la société ACTION LOGEMENT SERVICES a fait délivrer à M. [U] [O] et Mme [M] [J] [C] le 03 mai 2024 un commandement de payer, pour la somme en principal de 1 778,10 € au titre de l’arriéré locatif.

Par acte de commissaire de justice en date du 13 mars 2025, la société ACTION LOGEMENT SERVICES a fait assigner M. [U] [O] et Mme [M] [J] [C] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de CAMBRAI pour voir :

— déclarer acquise la clause résolutoire figurant au bail, à défaut, prononcer la résiliation judiciaire du bail aux torts et griefs du preneur,

— ordonner l’expulsion de Mme [M] [J] [C] et M. [U] [O] et de tous occupants de leur chef du logement, au besoin avec le concours de la force publique,

— condamner solidairement Mme [M] [J] [C] et M. [U] [O] au paiement :

— de la somme de 1 948,10€, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer du 03 mai 2024 sur la somme de1 778,10€ et pour le surplus à compter de l’assignation,

— fixer l’indemnité d’occupation à compter de la date de l’acquisition de la clause résolutoire ou de la résiliation du bail au montant du loyer contractuel augmenté des charges,

— condamner solidairement Mme [M] [J] [C] et M. [U] [O] à payer à la société ACTION LOGEMENT SERVICES :

lesdites indemnités d’occupation, dès lors que ces paiements seront justifiés par une quittance subrogative,

— d’une indemnité de 800 € en application de l’article 700 du code de procédure civile,

— dire n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire de la décision à intervenir,

— condamner in solidum Mme [M] [J] [C] et M. [U] [O] en tous les dépens qui comprendront le coût du commandement de payer.

Lors de l’audience du 22 mai 2025, la société ACTION LOGEMENT SERVICES, représentée par son avocat, s’en rapporte à l’assignation pour le surplus de ses demandes, actualise la dette au 21 mai 2015 à la somme de 1 781,38€, soit 1 497,00€ hors frais. La somme de 8015€ évoquée provient d’une erreur de document.

Elle précise qu’il n’y a plus de règlement et qu’elle n’a pas de mandat en ce qui concerne les délais.

M. [U] [O], comparant, précise qu’il ne doit pas 8 000€, qu’il avait 1 700,00€ à payer, somme qu’il a commencé à payer en avril. Il règle son loyer tous les mois. Il travaille dans le cadre d’un CDD de 4 mois. Il propose de régler 300€.

Bien que régulièrement assignée à personne, Mme [M] [J] [C] ne comparait pas et ne se fait pas représenter.

A l’issue des débats, l’affaire a été mise en délibéré au 14 août 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

1. Sur la recevabilité de la demande

Préalablement, il est constaté que la société ACTION LOGEMENT SERVICES est recevable à agir car elle est subrogée dans les droits du bailleur, conformément aux dispositions de l’article 2306 du code civil, dont les dispositions sont rappelées à l’article 7.1 de la convention passée entre l’Etat et l’UESL – Action logement, le 24 décembre 2015.

Aux termes de ce texte, la caution qui a payé la dette est subrogée à tous les droits qu’avait le créancier contre le débiteur. Il en résulte que la caution subrogée dispose de toutes les actions qui appartenaient au créancier et qui se rattachaient à cette créance avant le paiement ; ces actions s’entendent entre autres, de celles permettant de limiter son concours au paiement de la dette, telle celle d’agir en résiliation du bail.

Par ailleurs, en application de l’article 24 de la loi du 6 Juillet 1989 modifié par l’article 114 de la loi du 29 Juillet 1998, une copie de l’assignation a été notifiée par voie dématérialisée au représentant de l’État le17 mars 2025, soit plus de deux mois avant l’audience.

En application du même texte, modifié par la loi du 24 mars 2014, il est justifié de la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives à la date du 15 mai 2024, soit plus de deux mois avant l’assignation.

Dès lors, la demande est parfaitement recevable.

2. Sur l’acquisition de la clause résolutoire

Aux termes de l’article 24 de la loi du 6 Juillet 1989, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après la signification d’un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’espèce, le bail conclu le 7 janvier 2021 contient une clause résolutoire (article 2.9) et un commandement visant cette clause et reproduisant les dispositions de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, commandement qui a été signifié le 03 mai 2024 pour la somme en principal de 1 778,10 € au titre de l’arriéré locatif.

Le commandement est demeuré infructueux pendant deux mois et il est constaté que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contractuelle sont réunies au 04 juillet 2024.

3. Sur la demande de condamnation au paiement

Il ressort du décompte actualisé au 20 mai 2025 que M. [U] [O] et Mme [M] [J] [C] restent à devoir au jour de l’audience, la somme de 1 497,89€ au titre des loyers et charges impayés, déduction faite des frais de procédure effectivement prise en charge par la société ACTION LOGEMENT SERVICES, qui produit la quittance subrogative émise le 03 juillet 2024 pour un montant de 2 405,00, duquel il convient de déduire les recouvrement effectués auprès des locataires d’un montant de 907,11€.

Les locataires n’apportent aucun élément de nature à contester le principe ni le montant de la dette, que M. [U] [O] reconnaît d’ailleurs à l’audience.

M. [U] [O] et Mme [M] [J] [C] seront donc condamnés solidairement au paiement de cette somme de 1 497,89€, avec les intérêts, au taux légal à compter du présent jugement.

La solidarité est prévue à l’article 2.8 du contrat de location.

4. Sur les délais de paiement

L’article 24 de la Loi du 6 Juillet 1989 dispose que « le juge peut, même d’office, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années au locataire en situation de régler sa dette locative ; pendant le cours des délais ainsi accordés les effets de la clause de résiliation de plein droit sont suspendus ; si le locataire se libère dans le délai et selon les modalités fixées par le Juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué ; dans le cas contraire, elle reprend son plein effet ».

Il résulte des pièces produites à l’instance que M. [U] [O] et Mme [M] [J] [C] ont conclu, le 26 juin 2024, avec la société ACTION LOGEMENT SERVICES un plan de remboursement qu’ils ont respecté et qu’ils ont repris le paiement du loyer courant avant l’audience.

Par ailleurs, à l’audience, M. [U] [O] propose de régler 300€ par mois en plus du loyer courant pour apurer la dette.

Enfin la note sociale en date du 16 mai 2025 précise qu’il n’y aura pas de versement de l’allocation logement immédiatement en raison de factures à régler pour l’ancien logement et mentionne que le couple règle 150,00€ par mois, voire plus les mois où leurs finances le leur permettent.

Dès lors, compte tenu de ces éléments et des propositions de règlements formulées à l’audience, et sous réserve qu’il n’y ait pas de nouvelle défaillance dans le paiement du loyer courant, il convient d’autoriser M. [U] [O] et Mme [M] [J] [C] à s’acquitter du montant de leur dette locative selon les modalités qui seront rappelées au dispositif.

Le montant de la mensualité sera adapté à l’ensemble des contraintes des locataires, en particulier, telles qu’elles sont détaillées dans l’enquête sociale.

Les effets de la clause résolutoire étant suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés, la demande relative à l’expulsion devient sans objet.

5. Sur l’indemnité d’occupation

Aux termes de l’article 1240 du code civil, « tout fait quelconque de l’homme qui cause un dommage à autrui oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer ».

En l’espèce, dans l’hypothèse où les locataires ne respecteraient pas les délais qui leur ont été accordés par le juge, la résiliation du bail serait acquise et l’occupation des lieux deviendrait illégitime, causant au bailleur un préjudice qu’il convient de réparer en condamnant la locataire devenu occupant sans droit ni titre à lui payer une indemnité d’occupation mensuelle d’un montant égal au montant du loyer et des charges.

Dans cette hypothèse, la société ACTION LOGEMENT SERVICES sera fondée, dans le cadre de la subrogation, à obtenir la condamnation de la défenderesse à lui payer le montant de cette indemnité dans la limite de son propre règlement envers le bailleur.

6. Sur les demandes accessoires

L’article 696 du code de procédure civile mentionne que la partie perdante est condamnée aux dépens à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

L’article 700 du code de procédure civile précise que le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens.

M. [U] [O] et Mme [M] [J] [C], partie perdante, supporteront solidairement les dépens qui comprendront notamment le coût du commandement de payer et devront en outre payer solidairement à la société ACTION LOGEMENT SERVICES la somme de 100 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Aux termes de l’article 514 du code de procédure civile, en sa rédaction applicable depuis le 1er janvier 2020, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement. Aucune raison n’impose qu’il soit dérogé, en l’espèce, à ce principe.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant par mise à disposition au greffe, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort,

DECLARE recevable l’action de la société ACTION LOGEMENT SERVICES ;

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue au bail dont l’objet est l’immeuble sis 197 rue de Lille, appartement 06, à NEUVILLE SAINT REMY (59554), sont réunies à la date du 04 juillet 2024, et que le bail est résilié à cette date ;

CONDAMNE solidairement M. [U] [O] et Mme [M] [J] [C] à verser à la société ACTION LOGEMENT SERVICES la somme de 1 497,89€ représentant le montant des arriérés de loyers, charges et indemnités d’occupation arrêtée au 20 mai 2025, outre intérêts au taux légal et à compter du présent jugement ;

AUTORISE M. [U] [O] et Mme [M] [J] [C] à s’acquitter de cette somme, outre le loyer et les charges courants, en 15 mensualités de 100 € et une énième mensualité qui soldera la dette en principal et intérêts ;

PRECISE que chaque mensualité devra intervenir avant le 10 de chaque mois et pour la première fois le 10 du mois suivant la signification du présent jugement ;

SUSPEND les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais accordés ;

DIT que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise ;

DIT qu’en revanche, toute mensualité, qu’elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l’arriéré, qui resterait impayée sept jours après l’envoi d’une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception justifiera :

— que la clause résolutoire retrouve son plein effet ;

— que le solde de la dette devienne immédiatement exigible ;

— qu’à défaut pour M. [U] [O] et Mme [M] [J] [C] d’avoir volontairement libéré les lieux dans les deux mois de la délivrance d’un commandement de quitter les lieux, la société ACTION LOGEMENT SERVICES puisse faire procéder à leur expulsion ainsi qu’à celle de tous les occupants de leur chef, avec le concours d’un serrurier et de la force publique si besoin est ;

— que M. [U] [O] et Mme [M] [J] [C] soient condamnés solidairement à verser à la société ACTION LOGEMENT SERVICES une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail, dans la limite de son propre règlement envers le bailleur, jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux caractérisée par la remise des clés au bailleur ou à son mandataire ;

CONDAMNE solidairement M. [U] [O] et Mme [M] [J] [C] aux dépens qui comprendront notamment le coût du commandement de payer ;

CONDAMNE solidairement M. [U] [O] et Mme [M] [J] [C] à payer à la société ACTION LOGEMENT SERVICES la somme de 100 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELLE qu’en application de l’article 514 du code de procédure civile, en sa rédaction applicable depuis le 1er janvier 2020, la présente décision est de droit exécutoire à titre provisoire.

Le greffier La Juge