Minute n°

N° RG 25/00195 – N° Portalis DBZO-W-B7J-DJOL

[U] [H] [K] [C] épouse [A]

C/

[N] [R], [F] [X], [I] [W]

JUGEMENT DU 19 Juin 2025

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE CAMBRAI

DEMANDEUR :

Madame [U] [H] [K] [C] épouse [A]

née le 13 Avril 1935 à [Localité 10]

[Adresse 2]

[Localité 6]

représentée par M^e Olivier LECOMPTE, avocat au barreau de CAMBRAI

DÉFENDEURS :

Monsieur [N] [R]

né le 03 Décembre 1981 à [Localité 8]

[Adresse 1]

[Localité 5]

comparant en personne

Monsieur [F] [X]

né le 27 Octobre 1993 à [Localité 11]

[Adresse 3]

[Localité 4]

comparant en personne

Madame [I] [W]

née le 21 Avril 1997 à [Localité 9]

[Adresse 1]

[Localité 7]

représentée par M^e Elsa DEMAILLY, avocate au barreau de CAMBRAI

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Catherine LACOSTE

Greffier : Lise HODIN

DÉBATS :

Audience publique du : 24 Avril 2025

DÉCISION :

En premier ressort, Contradictoire , par mise à disposition le 19 Juin 2025 par Catherine LACOSTE , Juge des contentieux de la protection, assistée de Lise HODIN , Greffier.

Copie exécutoire délivrée le :

à : M^e LECOMPTE

Copie certifiée conforme le :

à : M^e DEMAILLY – M. [X] et M. [R]

EXPOSE DU LITIGE

En vertu d’un contrat sous seing privé en date du 26 avril 2021, prenant effet le 14 mai 2021, Madame [U] [C] épouse [A] a donné à bail à Monsieur [N] [R] et Madame [I] [W] un local à usage d’habitation situé [Adresse 1] à [Localité 10], moyennant un loyer mensuel de 630 euros.

Il est annexé au contrat de bail l’acte de cautionnement solidaire de Monsieur [F] [X] au bénéfice des deux locataires.

Par acte de commissaire de justice du 6 août 2024, la bailleresse a fait délivrer à Monsieur [N] [R] et Madame [I] [W] un commandement de payer les loyers visant la clause résolutoire pour la somme en principal de 2 089 euros.

Un deuxième commandement de payer les loyers visant la clause résolutoire a été délivré à Monsieur [N] [R] et Madame [I] [W] par exploit de commissaire de justice en date du 16 octobre 2024. Il a fait l’objet d’une signification à caution le 30 octobre 2024.

Par acte de commissaire de justice du 20 décembre 2024, Madame [U] [C] épouse [A] a fait assigner Monsieur [N] [R], Madame [I] [W] et Monsieur [F] [X] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de CAMBRAI aux fins de voir :

— constater que la clause résolutoire contenue au bail est acquise faute de paiement des sommes dues dans le délai de deux mois et, par conséquent, la résiliation du bail du 26 avril 2021,

— en conséquence, ordonner l’expulsion des locataires ainsi que celle de tous occupants de leur chef et au besoin avec le concours de la force publique,

— condamner solidairement les locataires ainsi que leur garant à leur payer la somme de 5 420 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés, le tout avec intérêts légaux à compter du commandement de payer,

— condamner solidairement les locataires ainsi que leur garant à leur payer une indemnité d’occupation égale au montant mensuel du loyer en cours à compter de la résiliation du bail et jusqu’à la libération complète des lieux avec intérêts légaux,

— condamner solidairement les locataires ainsi que leur garant à leur payer la somme de 1 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamner solidairement les locataires ainsi que leur garant en tous les dépens conformément à l’article 696 du code de procédure civile,

L’affaire a été appelée une première fois lors de l’audience du 27 février 2025 puis, après un renvoi, retenue à l’audience du 24 avril 2025.

À cette audience, Madame [U] [C] épouse [A] est représentée. Elle rappelle que le loyer est de 630 euros et que Monsieur [F] [X] s’est porté caution. Elle actualise la dette locative à 8 267,62 euros au mois d’avril 2025 et précise qu’il n’y a pas eu de reprise du paiement des loyers. Elle maintient ses demandes et s’en rapporte aux conclusions pour le surplus. Concernant Madame [I] [W], elle indique qu’elle a quitté le logement mais qu’elle ne justifie pas lui avoir donné congé. Une clause de solidarité est insérée dans le bail.

Madame [I] [W] est également représentée lors de l’audience. Elle soutient ne pas être tenue des loyers en ce qu’elle a quitté le logement le 14 mars 2023 et que la dette locative est intervenue postérieurement à son départ. Ainsi, elle demande le débouté des demandes de Madame [U] [C] épouse [A] à son encontre et, subsidiairement, l’octroi de délais de paiement.

Monsieur [N] [R] comparait à l’audience. Il reconnait le montant de la dette locative, qu’il justifie par sa séparation ainsi que des problèmes de santé. Il indique avoir payé une somme de 4 000 euros. Il a fait une demande d’APL et dit que la CAF lui doit 8 200 euros. Il indique avoir fait un dossier banque de France et avoir repris le travail. Il a eu une saisie de 1 200 euros sur son salaire. Il a demandé à la bailleresse de résilier le bail. Il dit que Madame [I] [W] a vidé le compte et que son dossier banque de France a été déclaré recevable le 9 avril 2025. Il a également fait une demande de logement social. Il indique vouloir partir du logement et trouver « un terrain d’entente ».

Monsieur [F] [X] reconnait s’être porté caution pour les deux locataires à la signature du bail. Il demande des délais de paiement.

L’affaire a été mise en délibéré au 19 juin 2025.

MOTIFS

Sur la demande en résiliation

Sur la recevabilité de l’action

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture du NORD par la voie électronique le 20 décembre 2024, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

Par ailleurs, Madame [U] [C] épouse [A] justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives par la voie électronique le 17 octobre 2024, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 20 décembre 2024, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

L’action est donc recevable.

Sur l’engagement solidaire de Madame [I] [W]

Aux termes de l’article 15 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le congé délivré par le locataire au bailleur doit être notifié par lettre recommandée avec demande d’avis de réception, signifié par acte d’un commissaire de justice ou remis en main propre contre récépissé ou émargement.

En l‘espèce, Madame [I] [W], partie au contrat de bail lors de sa signature du 28 avril 2021, indique avoir quitté le logement depuis le 14 mars 2023 et de ce fait ne plus être tenue de la dette locative.

Elle verse au débat des pièces notamment des attestations d’hébergement et la résiliation de son contrat d’électricité. Ces éléments démontrent effectivement que la défenderesse a pu quitter le logement à compter de la date du 14 mars 2023.

Cependant, à l’égard de la bailleresse, force est de constater que Madame [I] [W] n’apporte aucun élément démontrant qu’elle a entendu mettre fin à la relation contractuelle. En effet, il n’est pas contesté qu’elle n’a pas respecté le formalisme de la délivrance du congé au propriétaire conformément aux dispositions légales susvisées.

Il apparaît que Madame [I] [W] n’a pas adressé à la bailleresse sous une quelconque forme de communication une volonté de mettre fin à son engagement contractuel. Il n’est même pas versé au débat une simple lettre mentionnant son départ.

Il ressort par ailleurs des échanges par SMS avec Monsieur [N] [R] datés du mois de juillet 2023, qu’elle verse aux débats, qu’elle était préoccupée par la procédure entamée par le commissaire de justice en raison des loyers impayés et qu’elle souhaitait ainsi que Monsieur [N] [R] change le bail en retirant son nom. Elle ne peut donc nier sa connaissance du fait d’être toujours liée par le contrat de bail du 26 avril 2021.

Le contrat de bail comporte une clause de solidarité qui expose clairement les modalités de notification du congé délivré à la bailleresse.

Par conséquent, Madame [I] [W] n’a pas donné valablement congé dans les conditions légales et contractuelles et de ce fait elle reste tenue des obligations incombant au preneur à l’égard de la bailleresse et donc du paiement des loyers et des charges.

Sur l’engagement de la caution

Aux termes de l’articles 22-1 de la loi du 6 juillet 1989, la personne physique qui se porte caution signe l’acte de cautionnement faisant apparaître le montant du loyer et les conditions de sa révision tels qu’ils figurent au contrat de location, la mention exprimant de façon explicite et non équivoque la connaissance qu’elle a de la nature et de l’étendue de l’obligation qu’elle contracte ainsi que la reproduction de l’avant-dernier alinéa du présent article. Le bailleur remet à la caution un exemplaire du contrat de location. Ces formalités sont prescrites à peine de nullité du cautionnement.

En l’espèce, l’acte de cautionnement est annexé au contrat de bail du 26 avril 2021 produit par Madame [U] [C] épouse [A]. Les mentions requises par l’articles 22-1 de la loi du 6 juillet 1989 sont reproduites de façon manuscrite et la signature de Monsieur [F] [X] figure sur l’acte.

Le commandement de payer du 16 octobre 2024 a été signifié à la caution par acte du 30 octobre 2024.

Par conséquent, l’acte de cautionnement du 26 avril 2021 est valide et Monsieur [F] [X] est tenu solidairement du paiement des loyers en sa qualité de caution.

Sur l’acquisition de la clause résolutoire

Aux termes de l’article 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 dans sa version applicable au litige, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer et des charges aux termes convenus ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

Il est établi que les loyers et charges n’ont pas été régulièrement et intégralement payés.

Ce manquement s’est perpétué pendant plus de deux mois à compter du commandement de payer délivré aux locataires en date du 16 octobre 2024 pour la somme en principal de 3 979 euros.

Il convient, dès lors, de constater que les conditions d’application de la clause résolutoire sont réunies. Il conviendra de retenir la date du 17 décembre 2024 pour prononcer la résiliation du bail, soit deux mois après le commandement de payer conformément aux dispositions de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs.

Sur la demande en expulsion

La résiliation du bail étant acquise à Madame [U] [C] épouse [A] à la date du 17 décembre 2024, Monsieur [N] [R] et Madame [I] [W] n’ont plus aucun droit ni titre pour occuper l’immeuble objet du bail.

En consequence, il y a lieu d’ordonner l’expulsion de Monsieur [N] [R] et Madame [I] [W], ainsi que celle de tous occupants de leur chef, avec si besoin est, le concours de la force publique à défaut de départ volontaire.

Pour compenser la perte des loyers et la non remise à disposition des locaux, il y a lieu de condamner solidairement Monsieur [N] [R], Madame [I] [W] et Monsieur [F] [X] à payer à la bailleresse une indemnité d’occupation d’un montant égal à celui du loyer contractuel charges comprises en réparation du préjudice de jouissance, à compter de la résiliation du bail et jusqu’à parfaite libération des lieux.

Sur la condamnation au paiement

Aux termes de l’article 7 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

En l’espèce, Madame [U] [C] épouse [A] verse aux débats l’acte de bail et le décompte des loyers et charges arrêté au 16 avril 2025, prouvant ainsi les obligations dont elle réclame l’exécution.

Le contrat de bail unissant les parties stipule une clause de solidarité entre les locataires à son article VII.

Il ressort des pièces fournies qu’au 16 avril 2025, la dette locative de Monsieur [N] [R] et Madame [I] [W] s’élève à la somme de 7 740 euros, terme du mois d’avril inclus et déduction faite des frais de poursuite.

Les locataires ne contestent pas l’existence de la dette locative ni son montant.

Il a été établi que Monsieur [F] [X] est tenu solidairement du paiement des loyers en sa qualité de caution.

Il convient ainsi de condamner solidairement les locataires ainsi que leur garant, Monsieur [F] [X], au paiement de cette somme.

Cette somme portera intérêts au taux légal à compter du commandement de payer pour la somme de 3 979 euros et à compter du présent jugement pour le surplus.

Sur la demande en délais de paiement

L’article 24-V de cette même loi précise que le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil.

En vertu de l’article 1 343-5 du code civil, le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues.

Il ressort du décompte qu’il n’y a pas eu de reprise du paiement des loyers. Les loyers n’ont pas été versés depuis le mois d’avril 2024, hormis un versement de 200 euros intervenu en janvier 2025. Lors de l’audience, Monsieur [N] [R] soutient que la CAF doit lui verser 8 200 euros d’APL. Toutefois, le courriel de la CAF qu’il verse au débat ne permet pas de démontrer cette information.

Par conséquent, les conditions de l’article 24-V de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 pour obtenir des délais de paiement ne sont pas remplies.

Monsieur [N] [R] demande des délais de paiement et par ailleurs indique qu’il a été déclaré recevable à bénéficier d’une procédure de traitement de sa situation de surendettement.

Madame [I] [W] sollicite également des délais de paiement et verse au débat des éléments concernant sa situation financière.

Monsieur [F] [X], en sa qualité de caution, sollicite également des délais de paiement.

Compte tenu de l’ensemble de ces éléments, le bénéfice de la procédure de surendettement pour Monsieur [N] [R] et les éléments financiers pour les autres défendeurs, il convient d’accorder des délais de paiement sur le fondement de l’article 1343-5 du code civil et d’autoriser les défendeurs à s’acquitter de leur dette selon les termes repris au dispositif de la décision.

Sur les demandes accessoires

Monsieur [N] [R], Madame [I] [W] et Monsieur [F] [X], parties perdantes, supporteront in solidum la charge des dépens de l’instance.

Compte tenu des démarches judiciaires qu’a dû accomplir Madame [U] [C] épouse [A], Monsieur [N] [R], Madame [I] [W] et Monsieur [F] [X] seront condamnés in solidum à lui verser la somme de 400 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Le jugement est de plein droit assorti de l’exécution provisoire.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant publiquement, par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort,

DÉCLARE l’action recevable ;

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 26 avril 2021 entre Madame [U] [C] épouse [A], d’une part, et Monsieur [N] [R] et Madame [I] [W], d’autre part, concernant le logement situé [Adresse 1] à [Localité 10], sont réunies à la date du 17 décembre 2024 ;

ORDONNE en conséquence à Monsieur [N] [R] et Madame [I] [W] de libérer les lieux et de restituer les clés dans le délai de quinze jours à compter de la signification du présent jugement ;

DIT qu’à défaut pour Monsieur [N] [R] et Madame [I] [W] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés, Madame [U] [C] épouse [A] pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à leur expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de leur chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

CONDAMNE solidairement Monsieur [N] [R], Madame [I] [W] et Monsieur [F] [X] à verser à Madame [U] [C] épouse [A] la somme de 7 740 euros (décompte arrêté au 16 avril 2025, terme du mois d’avril inclus), avec intérêt au taux légal à compter du 16 octobre 2024 pour la somme de 3 979 euros et à compter du présent jugement pour le surplus ;

CONDAMNE solidairement Monsieur [N] [R], Madame [I] [W] et Monsieur [F] [X] à verser à Madame [U] [C] épouse [A] une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant équivalent à celui du loyer et des charges, tel qu’il aurait été dû si le contrat s’était poursuivi, à compter du terme du mois de mai 2025 et jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux, caractérisée par la restitution des clés ;

AUTORISE Monsieur [N] [R] à se libérer de sa dette au moyen de versements mensuels d’un montant de 322 € en plus du loyer courant jusqu’à la décision de la commission de surendettement imposant une des mesures prévues aux articles du code de la consommation ou de toute décision judiciaire concernant ladite procédure de surendettement ;

AUTORISE Madame [I] [W] et Monsieur [F] [X] à s’acquitter de leur dette par le paiement de 23 mensualités de 322 € et une 24ème mensualité qui soldera la dette en principal et en intérêts ;

DIT que les sommes seront exigibles à compter du 10 de chaque mois suivant la date de signification du présent jugement ;

CONDAMNE in solidum Monsieur [N] [R], Madame [I] [W] et Monsieur [F] [X] à verser à Madame [U] [C] épouse [A] une somme de 400 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE in solidum Monsieur [N] [R], Madame [I] [W] et Monsieur [F] [X] aux dépens ;

DÉBOUTE les parties du surplus de leurs prétentions ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit ;

La greffière, La juge,