Minute n°

N° RG 24/01840 – N° Portalis DBZO-W-B7I-DHBH

[C] [B] [T] [D] [E]

C/

[G] [Y] [W], [F] [X]

JUGEMENT DU 19 Juin 2025

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE CAMBRAI

DEMANDEUR :

Madame [C] [B] [T] [D] [E]

[Adresse 2]

[Localité 3]

représentée par M^e Olivier LECOMPTE, avocat au barreau de CAMBRAI

DÉFENDEURS :

Madame [G] [Y] [W]

[Adresse 7]

[Localité 4]

représentée par M^e Elsa DEMAILLY, avocat au barreau de CAMBRAI

Monsieur [F] [X]

[Adresse 6]

[Localité 5]

non comparant

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Catherine LACOSTE

Greffier : Lise HODIN

DÉBATS :

Audience publique du : 24 Avril 2025

DÉCISION :

En premier ressort, Réputée contradictoire , par mise à disposition le 19 Juin 2025 par Catherine LACOSTE , Juge des contentieux de la protection, assistée de Lise HODIN , Greffier.

Copie exécutoire délivrée le :

à : M^e LECOMPTE – M^e DEMAILLY

EXPOSE DU LITIGE

En vertu d’un contrat passé sous seing privé en date du 23 décembre 2022, Madame [C] [D] épouse [E] et Monsieur [S] [E] ont donné à bail à Madame [G] [Y] [W] un local à usage d’habitation situé [Adresse 1] à [Localité 9], moyennant un loyer mensuel révisable de 610 euros.

Par acte de cautionnement du 18 décembre 2022, Monsieur [F] [X] s’est porté caution solidaire de Madame [G] [Y] [W].

Monsieur [S] [E] est décédé le 17 juillet 2023.

Par jugement rendu par le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de CAMBRAI rendu le 22 novembre 2023, Madame [C] [D] épouse [E] a été placée sous mesure de curatelle renforcée.

Suite à la requête aux fins de résiliation de bail déposée par Madame [C] [D] épouse [E] assistée de ses curateurs le 27 décembre 2023, une ordonnance aux fins de résiliation de bail et de reprise du logement a été rendue par le juge des contentieux de la protection du Tribunal judiciaire de CAMBRAI le 26 janvier 2024 et signifiée à la même date à Madame [G] [Y] [W].

Un procès-verbal de reprise a été dressé par un commissaire de justice le 19 mars 2024.

Le 9 avril 2024, Madame [C] [D] épouse [E] assistée de ses curateurs a déposé une requête en injonction de payer à l’encontre de Madame [G] [Y] [W] et Monsieur [F] [X]. Une ordonnance d’injonction de payer a été rendue le 23 mai 2024 par le Tribunal judiciaire de CAMBRAI, enjoignant à Madame [G] [Y] [W] et Monsieur [F] [X] à payer solidairement la somme de 3 044,36 euros au titre des loyers et charges impayés, ainsi que la somme de 1 993,45 euros au titre des frais de procédure. L’ordonnance a été signifiée le 23 juillet 2024 à Madame [G] [Y] [W].

Le 21 août 2024, Madame [G] [Y] [W] a fait opposition à l’injonction de payer.

Dans ses conclusions récapitulatives visées par le greffe le 24 avril 2025, Madame [C] [D] épouse [E] assistée de ses curateurs demande au juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de CAMBRAI de :

— Débouter Madame [G] [Y] [W] de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions ;

— Condamner solidairement Madame [G] [Y] [W] et Monsieur [F] [X] à lui verser les sommes de 3 044,36 euros au titre de la dette locative, 2 251,97 euros au titre des frais de procédure et de recouvrement, ainsi que 1 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

— Condamner solidairement Madame [G] [Y] [W] et Monsieur [F] [X] aux entiers frais et dépens.

Dans ses conclusions visées par le greffe le 24 avril 2025, Madame [G] [Y] [W] demande au juge des contentieux de la protection du Tribunal judiciaire de CAMBRAI de :

— Condamner Madame [C] [D] épouse [E] assistée de ses curateurs à lui payer la somme de 1 384 euros au titre des loyers dus ;

— Condamner Madame [C] [D] épouse [E] assistée de ses curateurs à régler la somme de 4 000 euros au titre du préjudice de jouissance ;

— Débouter Madame [C] [D] épouse [E] assistée de ses curateurs du surplus de ses demandes et prétentions ;

— Condamner Madame [C] [D] épouse [E] assistée de ses curateurs à lui régler la somme de 800 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

— Condamner Madame [C] [D] épouse [E] assistée de ses curateurs aux entiers frais et dépens.

L’affaire a été appelée et retenue à l’audience du 24 avril 2025 suite à trois renvois.

À cette audience, Madame [C] [D] épouse [E] assistée de ses curateurs est représentée par son conseil. Elle indique que les travaux sollicités par la locataire ont été réalisés. Elle a également demandé l’intervention de l'[Localité 8] mais la locataire a refusé. La locataire a quitté le logement sans rendre les clés contrairement à ce qu’elle indique. Une ordonnance de reprise du logement a été rendue en mars 2024 et la locataire apparait effectivement tenue du paiement des loyers jusqu’au jour de la reprise du logement. Elle indique que 3 044,36 euros sont dus, ainsi que les frais accordés dans l’ordonnance d’injonction de payer et ceux figurant sur la facture du serrurier, soit 2 251,97 euros au total.

Madame [G] [Y] [W] est également représentée par son conseil. Elle dit avoir constaté des désordres lors de son entrée dans les lieux, l’état du logement étant très mauvais avec, notamment, une absence d’eau chaude et une fuite d’eau. L'[Localité 8] a constaté l’indécence du logement. Par conséquent, elle sollicite une réduction du loyer à 400 euros. Elle reconnait que les loyers des mois de septembre et octobre n’ont pas été payés, afin de « faire bouger » la propriétaire. Elle soutient que c’est la propriétaire qui lui a dit de quitter les lieux en novembre 2023 et que le logement a été reloué de suite. Elle s’en rapporte à ses conclusions pour le surplus.

Madame [G] [Y] [W] prend la parole en indiquant ne pas avoir pu habiter le logement tout de suite après la conclusion du bail au vu de la saleté présente. Elle précise enfin entretenir de bonnes relations avec Madame [C] [D] épouse [E] mais que les relations sont plus tendues avec ses enfants, ses curateurs.

Bien qu’assigné régulièrement, Monsieur [F] [X] ne comparait pas et ne se fait pas représenter.

L’affaire a été mise en délibéré au 19 juin 2025.

MOTIFS

Selon l’article 472 du code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que s’il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur la dette locative

Sur la date de fin du bail du 23 décembre 2022

En vertu de l’article 15 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le congé délivré par le locataire au bailleur doit être notifié par lettre recommandée avec demande d’avis de réception, signifié par acte d’un commissaire de justice ou remis en main propre contre récépissé ou émargement.

Madame [G] [Y] [W] soutient avoir quitté le logement et avoir déposé les clés au domicile de la propriétaire le 9 novembre 2023.

Madame [C] [D] épouse [E] assistée de ses curateurs soutient quant à elle ne pas avoir été informée du départ de la locataire et ne pas avoir récupéré les clefs, ce qu’elle justifie notamment par le besoin de recourir à la justice afin d’obtenir, le 26 janvier 2024, une ordonnance constatant la résiliation du bail suite à l’abandon des lieux par la locataire et autorisant la reprise du logement.

La propriétaire verse ainsi un procès-verbal de reprise des lieux dressé le 19 mars 2024.

La locataire ne verse aucun élément au soutien de son affirmation selon laquelle elle aurait déposé les clés au domicile de la propriétaire le 9 novembre 2023. Il n’est produit ni lettre de congé, ni lettre de remise des clés contre décharge.

La simple capture écran d’un message envoyé sur le téléphone de la locataire par un numéro non attribué clairement à la propriétaire ne peut suffire à établir la preuve d’un congé consenti et accepté par la bailleresse et ce d’autant plus que ce SMS est daté du 11 janvier 2023 donc à grande distance de la date du 9 novembre 2023.

Il convient donc de constater que Madame [G] [Y] [W] échoue à apporter la preuve d’avoir valablement quitté les lieux à la date du 9 novembre 2023.

En conséquence, en l’absence de congé donné par la locataire, il convient de retenir la date du procès-verbal de reprise du 19 mars 2024 pour constater la fin du bail du 23 décembre 2022.

La locataire est ainsi tenue des loyers jusqu’à cette date.

Sur le montant de la dette locative

Aux termes de l’article 7 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

En l’espèce, Madame [C] [D] épouse [E] assistée de ses curateurs verse aux débats l’acte de bail et le décompte des loyers et charges, prouvant ainsi les obligations dont elle réclame l’exécution.

Madame [G] [Y] [W] reconnait être redevable, concernant sa part à charge, des loyers des mois d’août, septembre et octobre 2023.

Il sera remarqué que le décompte locatif produit par la bailleresse n’est pas d’une grande clarté et que les loyers dus au prorata de décembre 2022 et de mars 2024 doivent être recalculés.

Il ressort du décompte locatif fourni par la propriétaire que les loyers de juillet 2023 à mars 2024 n’ont pas été versés, hormis la contribution de l’aide au logement, et qu’il convient également d’ajouter la taxe d’ordures ménagères de 2023 et au prorata de 2024 ainsi que l’entretien de la chaudière. La caution de 610 euros est déduite de la somme due totale.

Par conséquent, Madame [G] [Y] [W] est redevable de la somme de 2 897,15 euros au titre des loyers et charges impayés.

Sur l’état de décence du logement

En vertu de l’article 6 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé.

Cet article est précisé par le décret n°2002-120 du 30 janvier 2002 qui établit une liste d’exigences légales pour qualifier un état décent du logement.

Dans son article 2 1°, il est précisé que le logement assure le clos et le couvert. Le gros œuvre du logement et de ses accès est en bon état d’entretien et de solidité et protège les locaux contre les eaux de ruissellement et les remontées d’eau. Les menuiseries extérieures et la couverture avec ses raccords et accessoires assurent la protection contre les infiltrations d’eau dans l’habitation.

Dans son article 2 5°, il est indiqué que les réseaux et branchements d’électricité et de gaz et les équipements de chauffage et de production d’eau chaude sont conformes aux normes de sécurité définies par les lois et règlements et sont en bon état d’usage et de fonctionnement.

En l’espèce, Madame [G] [Y] [W] produit l’état des lieux d’entrée établi contradictoirement par commissaire de justice le 31 janvier 2023, soit près d’un mois après son entrée dans les lieux effective le 23 décembre 2022. La propriétaire conteste cet état des lieux et mentionne un autre état des lieux qui aurait été établi sous seing privé le jour de l’entrée des lieux effective de la locataire, que Madame [G] [Y] [W] n’aurait toutefois jamais retourné signé.

Cependant, il ne peut être reproché à Madame [G] [Y] [W] d’avoir voulu établir un état des lieux par commissaire de justice le mois suivant son entrée dans les lieux dans le logement, en outre celui-ci a été réalisé contradictoirement en présence des représentants de Madame [C] [D] épouse [E]. L’état des lieux du 31 janvier 2023 est ainsi recevable.

Il ressort de l’état des lieux du 31 janvier 2023 que le logement ne fournit pas d’eau chaude de façon continue, que la robinetterie est en mauvais état, entrainant du calcaire et une fuite, que les murs sont sales, de la pourriture est visible sur le bois et certains câbles électriques sont pendants.

La bailleresse s’est engagée à régler rapidement le problème de l’eau chaude ainsi que le changement de la robinetterie de la baignoire.

Elle verse au débat une facture de la société Bertin du 17 novembre 2023 attestant du changement de la robinetterie (pièce 15 demanderesse) soit plus de 9 mois après le constat.

Il n’est pas versé de document permettant de constater que la propriétaire bailleresse a cherché à régler le problème de l’eau chaude. En effet, la pièce 19 produite par la bailleresse est à tout le moins confuse. Il est fait mention d’une facture qui n’est pas produite et de devis concernant la « réparation des pièces chaudière ». De plus, il est indiqué en fin de mail « doit on continuer de faire des travaux à 1 locataire qui ne paye pas ».

Il ne peut donc être conclu que les travaux sollicités et constatés par le commissaire de justice aient été réalisés conformément aux engagements de la propriétaire.

Madame [G] [Y] [W] verse aux débats un rapport de l'[Localité 8] établie le 24 octobre 2023.

Ce rapport qualifie le logement de non décent, notamment en raison de sa consommation énergétique excessive (DPE G, interdit à la location à partir du 1er janvier 2025), de son installation électrique non sécurisée, de la fuite dans la salle de bain et de sa ventilation défectueuse. Il est noté « il y a des problèmes au niveau de la baignoire. L’eau coule constamment du robinet même si les robinets sont bien fermés et il y a une fuite au niveau de l’évacuation d’eau de la baignoire, ce qui entraine de la moisissure en dessous. Selon la propriétaire, cela serait dû à un sabotage de la locataire, mais cela n’a pas pu être clairement établi ».

La bailleresse indique à plusieurs reprises que les désordres constatés seraient le fait de la locataire animée d’une intention malveillante.

D’une part, il convient de rappeler que les éléments ont été constatés par procès-verbal dressé par commissaire de justice le 31 janvier 2023 soit un peu plus d’un mois après l’entrée dans les lieux étant précisé que les propriétaires avaient été sommés dès le 19 janvier 2023 de réaliser cet état des lieux.

D’autre part, il n’est pas versé par la bailleresse de document qui permettrait d’imputer les désordres à la locataire. La seule production d’un état des lieux non signé et rédigé unilatéralement par la propriétaire ne peut suffire à établir une différence entre l’état des lieux à l’entrée de la locataire le 23 décembre 2022 et l’état des lieux dressé contradictoirement le 31 janvier 2023.

Enfin, il n’est pas établi la manière dont la locataire aurait pu modifier les éléments techniques de la chaudière pour obtenir de l’eau chaude par intermittence.

La bailleresse échoue à apporter la preuve que les désordres aient été causés par la locataire elle-même, comme elle échoue à apporter la preuve qu’elle a cherché à remédier aux désordres ainsi constatés.

Le rapport de l'[Localité 8] vient conforter les conclusions de l’état des lieux dressé contradictoirement le 31 janvier 2023 de sorte qu’il convient de considérer que le logement est non décent depuis le commencement du bail du 23 décembre 2022.

Madame [G] [Y] [W] a donc subi un préjudice de jouissance pendant toute la durée du bail, soit du 23 décembre 2022 au 19 mars 2024. Il convient alors de faire droit à sa demande visant à la réduction du loyer, de 610 euros à l’origine, à la somme de 400 euros.

Elle sera toutefois déboutée de sa demande en dommages et intérêts en ce que la réduction du loyer est suffisante à la réparation de son préjudice.

Sur les sommes dues

Le coût total des loyers dus sur la période du 23 décembre 2022 au 19 mars 2024 s’élève donc à la somme de 5 948,39 euros (103,22 € pour décembre 2022, 245,16 € pour mars 2024 et 14 mois de loyer à 400 €).

Il convient d’ajouter, suivant le décompte locatif, les taxes d’ordures ménagères ainsi que l’entretien de la chaudière et de déduire le dépôt de garantie de 610 euros. Ainsi, compte tenu du montant réduit du loyer, la somme totale due par la locataire sur la période est en théorie d’un montant total de 5 598,54 euros.

Il ressort du décompte versé par la bailleresse que durant cette même période, la locataire a effectué des versements pour un montant total de 5719,29 euros (somme des montants effectivement versés par la locataire et des versements de la caisse d’allocation familiales).

Par conséquent, Madame [C] [D] épouse [E] assistée de ses curateurs sera condamnée à payer la somme de 120,75 euros à Madame [G] [Y] [W] au titre du trop-perçu de loyer.

Sur les frais

Il convient ainsi de différencier les frais liés à la procédure de résiliation du bail, engagés par la propriétaire en raison de l’absence de congé versé par la locataire, des frais liés au paiement de la dette locative, dont le solde est en réalité positif en faveur de la locataire en raison de l’inertie de la propriétaire s’agissant des travaux nécessaires à rendre le logement décent.

Par conséquent, Madame [G] [Y] [W] sera condamnée à verser à la bailleresse la somme de 1 974,53 euros au titre des frais liés à la résiliation du bail et à la reprise du logement.

Les frais liés au paiement de la dette locative demeurent à la charge de Madame [C] [D] épouse [E] assistée de ses curateurs.

Sur la compensation des sommes

Aux termes de l’article 1347 du code civil, la compensation est l’extinction simultanée d’obligations réciproques entre deux personnes.

L’article 1347-1 du même code precise que la compensation n’a lieu qu’entre deux obligations fongibles, certaines, liquides et exigibles.

Il convient d’opérer la compensation entre les sommes dues réciproquement par la locataire et la propriétaire, soit 1 974,53 euros et 120,75 euros, de sorte que Madame [G] [Y] [W] sera condamnée à payer la somme de 1 853,78 euros à Madame [C] [D] épouse [E] assistée de ses curateurs.

Cette somme portera intérêts au taux légal à compter du présent jugement.

Sur l’engagement de la caution

Aux termes de l’articles 22-1 de la loi du 6 juillet 1989, la personne physique qui se porte caution signe l’acte de cautionnement faisant apparaître le montant du loyer et les conditions de sa révision tels qu’ils figurent au contrat de location, la mention exprimant de façon explicite et non équivoque la connaissance qu’elle a de la nature et de l’étendue de l’obligation qu’elle contracte ainsi que la reproduction de l’avant-dernier alinéa du présent article. Le bailleur remet à la caution un exemplaire du contrat de location. Ces formalités sont prescrites à peine de nullité du cautionnement.

Madame [C] [D] épouse [E] assistée de ses curateurs a assigné Monsieur [F] [X] en paiement solidaire des loyers et des charges impayés par la locataire ainsi que pour les frais engagés lors de la procédure.

L’acte de cautionnement versé aux débats contient toutes les mentions légales exigées. Il précise que [F] [X] s’est engagé solidairement à garantir « le paiement des loyers, charges, réparations locatives, impôts et taxes et tous frais éventuels de procédure dus en vertu de ce bail ».

Par conséquent, il convient de déclarer l’acte de cautionnement de Monsieur [F] [X] valable et de le condamner solidairement avec Madame [G] [Y] [W] au paiement de la somme de 1 853,78 euros.

Sur les demandes accessoires

Le sens du présent jugement ne saurait qualifier une partie de perdante, de sorte que chacune des partie supportera la charge de ses propres dépens.

Il convient également de débouter les parties de leurs demandes sur le fondement de l’article 700.

Le jugement est de plein droit assorti de l’exécution provisoire.

PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection, statuant publiquement, par mise à disposition au greffe, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort,

CONDAMNE Madame [C] [D] épouse [E] assistée de ses curateurs à verser à Madame [G] [Y] [W] la somme de 120,75 euros au titre du trop-perçu de loyer ;

CONDAMNE solidairement Madame [G] [Y] [W] et Monsieur [F] [X] à verser à Madame [C] [D] épouse [E] assistée de ses curateurs la somme de 1 974,53 euros au titre des frais engagés lors de la procédure de résiliation du bail du 23 décembre 2022 ;

ORDONNE la compensation entre ces sommes, de sorte que Madame [Y] [W] et Monsieur [F] [X] restent redevables solidairement de la somme de 1 853,78 euros auprès de Madame [C] [D] épouse [E] assistée de ses curateurs ;

DEBOUTE Madame [G] [Y] [W] de sa demande de condamnation en paiement de dommages et intérêts ;

DEBOUTE chacune des parties de leurs demandes sur le fondement de l’article 700 du code civil ;

LAISSE à chaque partie la charge de leurs propres dépens ;

DÉBOUTE les parties du surplus de leurs prétentions ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit ;

La greffière, La juge,