Minute n°

N° RG 24/02592 – N° Portalis DBZO-W-B7I-DJBM

[Z] [D]

C/

S.C.I. MARCISA LE PETIT CATEAU, S.A.R.L. WATREMEZ IMMOBILIER

JUGEMENT DU 03 Juillet 2025

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE CAMBRAI

DEMANDEUR :

Monsieur [Z] [D]

né le 17 Novembre 1964 à [Localité 8]

[Adresse 3]

[Adresse 3]

[Localité 4]

représenté par M^e Sabrina LEBLANC, avocate au barreau de CAMBRAI

(bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro C-59122-2023-1736 du 25/11/2024 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de CAMBRAI)

DÉFENDEURS :

S.C.I. MARCISA LE PETIT CATEAU

[Adresse 1]

[Localité 6]

représentée par M^e Miguel CROGIEZ, avocat au barreau de CAMBRAI

S.A.R.L. WATREMEZ IMMOBILIER

[Adresse 2]

[Adresse 2]

[Localité 4]

représentée par M^e Charles-antoine PAGE, avocat au barreau de LILLE

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Geoffroy HILGER

Greffier : Lise HODIN

DÉBATS :

Audience publique du : 15 Mai 2025

DÉCISION :

En premier ressort, Contradictoire , par mise à disposition le 03 Juillet 2025 par Geoffroy HILGER , Juge des contentieux de la protection, assisté de Lise HODIN , Greffier.

Copie exécutoire délivrée le :

à : M^e LEBLANC – M^e CROGIEZ

Copie certifiée conforme le :

à : M^e PAGE

EXPOSE DU LITIGE

Suivant acte sous seing privé en date du 7 novembre 2018, la société JB SCI a donné à bail à Monsieur [Z] [D] un immeuble sis [Adresse 3] à [Localité 7], moyennant un loyer hors charge de 330 euros, outre 70 euros de charge.

La SCI MARCISA LE PETIT CATEAU a fait l’acquisition de l’immeuble et a confié la gérance des locations à la SARL WATREMEZ IMMOBILIER suivant mandat en date du 20 septembre 2022.

Par arrêté préfectoral en date du 13 juillet 2023, la SCI MARCISA LE PETIT CATEAU a été mise en demeure de réaliser les travaux suivants dans un délai minimum d’un mois à compter de la notification du présent arrêté, notamment dans l’appartement 1 :

— suppression des causes d’humidité et remise en état des supports ;

— remise en état des menuiseries pour en assurer l’étanchéité, le fonctionnement normal et la stabilité ;

— l’exécution de travaux et mesures complémentaires (traitement des infiltrations, nettoyage…) indispensables à la bonne mise en œuvre des mesures prescrites le cas échéant.

Arguant de la non réalisation des travaux par la SCI MARCISA LE PETIT CATEAU, Monsieur [Z] [D], suivant acte en date des 6 décembre et 13 novembre 2024, a fait assigner la SCI MARCISA LE PETIT CATEAU et la SARL WATREMEZ IMMOBILIER devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de CAMBRAI et il demande de :

— condamner la SCI MARCISA LE PETIT CATEAU à lui payer la somme de 200 euros par mois au titre du préjudice de jouissance depuis le mois de juillet 2023 et jusqu’à la décision à intervenir au titre de son préjudice de jouissance ;

— condamner la SCI MARCISA LE PETIT CATEAU à exécuter les travaux listés dans l’arrêté préfectoral du 13 juillet 2023 sous astreinte de 100 euros par mois à compter du jugement à intervenir ;

— condamner la SCI MARCISA LE PETIT CATEAU à le reloger pendant toute la durée des travaux sous astreinte de 100 euros par mois de retard à compter du jugement à intervenir ;

subsidiairement,

— ordonner avant dire droit une expertise ;

en tout état de cause,

— condamner la SCI MARCISA LE PETIT CATEAU aux dépens, outre à la lui payer la somme de 2 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

L’affaire a été appelée à l’audience du 9 janvier 2025 et renvoyée plusieurs fois à la demande des parties.

Les assignations ont été dénoncées à l’ASAPN, curateur de Monsieur [Z] [D], le 3 avril 2025.

A l’audience du 15 mai 2025, date à laquelle elle a été retenue, Monsieur [Z] [D], représenté par son conseil qui a déposé son dossier de plaidoirie, s’en rapporte à ses assignations.

Il fait valoir au visa de la loi du 6 juillet 1989 et des articles 1719 et 1720 du code civil, outre le décret n° 2002-120 du 30 janvier 2002, que son logement présente un état indigne en raison de nombreux désordres. Il explique que le propriétaire n’a accompli aucune démarche pour remettre en état son logement et résoudre les problèmes d’humidité.

La SCI MARCISA LE PETIT CATEAU, représenté par son conseil, qui a également déposé son dossier de plaidoirie, comprenant ses écritures non visées par le greffier, demande au juge des contentieux de la protection de :

— débouter Monsieur [Z] [D] de l’ensemble de ses demandes ;

reconventionnellement,

— condamner Monsieur [Z] [D] à lui payer la somme de 630 euros en réparation du préjudice subi par son obstruction à la réalisation des travaux ;

— enjoindre à Monsieur [Z] [D] à laisser libre accès de l’appartement aux entreprises mandatées afin qu’elle procède aux travaux prescrits par arrêté préfectoral avec si nécessaire le recours à un serrurier et l’assistance de la force publique ; à défaut, assortir l’injonction d’une astreinte provisoire de 100 euros par jour de retard à compter de la signification de la décision à intervenir et ayant vocation à courir sur une période de six mois ;

à titre subsidiaire,

— constater sa bonne foi et la mauvaise foi de Monsieur [Z] [D] ;

en tout état de cause,

— le condamner à lui payer la somme de 2 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre aux entiers frais et dépens.

Au soutien de ses prétentions, la SCI MARCISA LE PETIT CATEAU fait valoir que dans les suites de l’arrêté préfectoral du 13 juillet 2023, elle a mandaté une entreprise pour réaliser les travaux de remise en état. Elle explique que lors de la visite des lieux le 26 août 2023, elle a constaté une forte odeur olfactive en provenance du logement du locataire et que le 22 septembre 2023, elle a fait constater l’état d’incurie de celui-ci. Elle indique qu’en retour, Monsieur [Z] [D] a refusé de laisser l’accès au logement alors que la loi du 6 juillet 1989 lui en fait l’obligation pour la réalisation de travaux. Elle soutient donc que la non réalisation des travaux est uniquement imputable à Monsieur [Z] [D]. Elle fait ensuite valoir que la loi ne lui impose pas de reloger les locataires pendant la durée des travaux.

La SARL WATREMEZ, représentée par son conseil, qui a également déposé son dossier de plaidoirie, comprenant ses écritures non visées par le greffier, demande au juge des contentieux de la protection de débouter Monsieur [Z] [D] de ses demandes.

Elle fait valoir qu’elle n’a commis aucune faute et que si le logement de Monsieur [Z] [D] n’a pas été remis en état, c’est uniquement en raison de son attitude. Sur la demande d’expertise judiciaire, elle fait observer qu’un arrêté préfectoral du 11 février 2025 a abrogé celui de juillet 2023 en raison de la réalisation des travaux.

L’affaire a été mise en délibéré au 3 juillet 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

A titre liminaire, il convient de constater que Monsieur [Z] [D] ne formule aucune demande contre la SARL WATREMEZ IMMOBILIER.

I. Sur la demande de dommages et intérêts au titre du préjudice de jouissance

Il résulte de l’article 6 de la loi du 6 juillet 1989 que le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé, exempt de toute infestation d’espèces nuisibles et parasites, répondant à un critère de performance énergétique minimale et doté des éléments le rendant conforme à l’usage d’habitation.

Le logement comporte des éléments de confort et d’équipement, notamment des dispositifs d’ouverture et de ventilation des logements qui permettent un renouvellement de l’air adapté aux besoins d’une occupation normale du logement et au fonctionnement des équipements. La nature et l’état de conservation et d’entretien des matériaux de construction, des canalisations et des revêtements du logement ne doivent pas présenter de risques manifestes pour la santé et la sécurité physique des locataires, tandis le gros œuvre du logement et de ses accès est en bon état d’entretien et de solidité et protège les locaux contre les eaux de ruissellement et les remontées d’eau. Les menuiseries extérieures et la couverture avec ses raccords et accessoires assurent enfin la protection contre les infiltrations d’eau dans l’habitation.

Conformément à l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver ; réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

Le préjudice de jouissance consiste pour une personne à être privée de la possibilité d’utiliser en tout en partie un bien dont elle a la jouissance.

En l’espèce, il résulte de l’arrêté préfectoral en date du 13 juillet 2023 que l’appartement 1, à savoir celui de Monsieur [Z] [D], présente les désordres suivants :

— fenêtres en partie vétustes et dégradées, ne s’ouvrant plus, en cas d’incendie en partie arrière ;

— descente d’eau pluviale de la toiture secondaire attenante au logement fuyante, cette situation étant à l’origine d’humidité importante à l’intérieur du logement ;

— tuyau de raccordement gaz de la cuisinière périmé depuis 2021 ;

— absence de diagnostic plomb et test positif au niveau de la porte de la cuisine.

Monsieur [Z] [D] produit un procès-verbal de constat d’huissier en date du 4 juillet 2024 dont il résulte que les fenêtres en façade sont vétustes, non étanches avec une boiserie abîmée et des tâches d’humidité ; une absence de volets et un système d’ouverture endommagé ; la présence de fuites d’eau depuis le plafond au droit de fissures ; des tâches d’humidité au mur ; des fenêtres vétustes ; une trace d’infiltration au plafond ; l’absence de VMC dans la salle de bains et les toilettes.

Il en résulte nécessairement pour Monsieur [Z] [D] un trouble de jouissance en ce qu’il ne peut user pleinement de son logement pris à bail.

Pour autant, il n’est pas sérieusement contestable que depuis le 13 juillet 2023, Monsieur [Z] [D] s’est opposé à la réalisation des devis et des travaux de remise en état de son logement, ce refus ressortant des pièces produites par la SCI MARCISA LE PETIT CATEAU et par la SARL WATREMEZ IMMOBILIER.

En conséquence, il convient de rapporter à de plus justes proportions le préjudice de jouissance réclamé par Monsieur [Z] [D], dès lors que la SCI MARCISA LE PETIT CATEAU s’est heurtée à des difficultés d’exécution qui ne lui sont pas imputables, et d’évaluer ce préjudice à la somme de 50 euros par mois à compter du 13 juillet 2023 jusqu’au 11 février 2025, date de l’arrêté préfectoral ayant abrogé celui du 13 juillet 2023, soit la somme de 850 euros (17 mois x 50 euros).

La SCI MARSICA LE PETIT CATEAU sera condamnée à lui payer cette somme.

II. Sur la condamnation à effectuer les travaux

Il résulte des éléments ci-dessus énoncés que les travaux prescrits pour remédier aux désordres dans l’appartement 1, à savoir celui de Monsieur [Z] [D] n’ont pas été effectués, quand bien même un arrêté préfectoral en date du 11 février 2025 a prononcé l’abrogation de l’arrêté préfectoral du 13 juillet 2023.

En conséquence, Monsieur [Z] [D] est fondé à solliciter les mesures de remises en état de son logement, à savoir la condamnation de la SCI MARCISA LE PETIT CATEAU d’avoir à réaliser les travaux prescrits dans l’arrêté préfectoral du 13 juillet 2023, c’est-à-dire :

— suppression des causes d’humidité et remise en état des supports ;

— remise en état des menuiseries pour en assurer l’étanchéité, le fonctionnement normal et la stabilité ;

l’exécution de travaux et mesures complémentaires (traitement des infiltrations, nettoyage…) indispensables à la bonne – mise en œuvre des mesures prescrites le cas échéant.

Et ce, sous astreinte de manière à assurer l’exécution de la présente décision.

Dans le même sens, compte tenu de l’obstination réitérée de Monsieur [Z] [D] de laisser l’accès son logement pour la réalisation des travaux, cela en violation de l’article 7 e) de la loi du 6 juillet 1989, il sera fait injonction à celui-ci d’avoir à laisser le libre accès au logement à la SCI MARSICA LE PETIT CATEAU et/ou à toutes entreprises ou tous prestataires de service mandatés par lui pour l’exécution de la présente décision, sous réserve d’avoir été averti préalablement de la nature des travaux et des modalités de leur exécution par une notification de travaux qui lui est remise en main propre ou par lettre recommandée avec demande d’avis de réception. Une copie de cette notification devra être adressée à son curateur.

III. Sur la demande de relogement

Les notions d’insalubrité et d’indécence sont voisines mais ne se recoupent pas exactement. Un logement indécent n’est pas nécessairement insalubre, mais un logement insalubre est toujours indécent.

La notion d’indécence, telle que rappelée ci-dessus, relève, à la différence de la notion d’insalubrité, de la compétence du juge judiciaire conformément à l’article 20-1 de la loi du 6 juillet 1989 qui dispose : si le logement loué ne satisfait pas aux dispositions des premier et deuxième alinéas de l’article 6, le locataire peut demander au propriétaire sa mise en conformité sans qu’il soit porté atteinte à la validité du contrat en cours. A défaut d’accord entre les parties ou à défaut de réponse du propriétaire dans un délai de deux mois, la commission départementale de conciliation peut être saisie et rendre un avis dans les conditions fixées à l’article 20. La saisine de la commission ou la remise de son avis ne constitue pas un préalable à la saisine du juge par l’une ou l’autre des parties. Le juge saisi par l’une ou l’autre des parties détermine, le cas échéant, la nature des travaux à réaliser et le délai de leur exécution. Il peut réduire le montant du loyer ou suspendre, avec ou sans consignation, son paiement et la durée du bail jusqu’à l’exécution de ces travaux. Le juge transmet au représentant de l’Etat dans le département l’ordonnance ou le jugement constatant que le logement loué ne satisfait pas aux dispositions des premier et deuxième alinéas de l’article 6.

Il convient donc de débouter Monsieur [Z] [D] de sa demande de relogement, cette obligation ne pesant sur le bailleur qu’en présence d’une insalubrité constatée entraînant l’interdiction d’habiter les lieux ou lorsque les travaux nécessaires pour remédier au danger les rendent temporairement inhabitables, ce qui n’est ni allégué ni démontré en l’espèce, étant souligné que cette obligation de relogement ressort de la compétence du préfet conformément aux articles L. 511-1 et suivant du code de la construction et de l’habitation.

IV. Sur la demande reconventionnelle de la SCI MARSICA LE PETIT CATEAU

La SCI MARCISA LE PETIT CATEAU réclame la somme de 630 euros correspondant à ligne 23 du devis joint au titre du dédommagement de l’entreprise intervenante alors même que les travaux n’ont pu être réalisés.

Pour autant, la lecture du devis fourni renvoie en ligne 23 à la pose d’un bloc de secours pour l’électricité, de sorte que la preuve de la réalité du préjudice allégué n’est pas rapportée.

La SCI MARCISA LE PETIT CATEAU sera donc déboutée de sa demande.

V. Sur les demandes annexes

La SCI MARCISA LE PETIT CATEAU qui succombe sera condamnée aux dépens, outre à payer à Monsieur [Z] [D] la somme de 800 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection, par jugement contradictoire rendu en premier ressort, par mise à disposition au greffe,

CONSTATE l’absence de demande formée par Monsieur [Z] [D] à l’encontre de la SARL WATREMEZ IMMOBILIER ;

CONDAMNE la SCI MARCISA LE PETIT CATEAU à payer à Monsieur [Z] [D] la somme de 850 euros au titre de son préjudice de jouissance ;

CONDAMNE la SCI MARCISA LE PETIT CATEAU à effectuer les travaux suivants :

suppression des causes d’humidité et remise en état des supports ;

remise en état des menuiseries pour en assurer l’étanchéité, le fonctionnement normal et la stabilité ;

l’exécution de travaux et mesures complémentaires (traitement des infiltrations, nettoyage…) indispensables à la bonne mise en œuvre des mesures prescrites le cas échéant ;

dans le logement 1 sis [Adresse 3] à [Localité 7] dans un délai de SIX (6) MOIS suivant la signification du présent jugement et ce sous astreinte provisoire de 80 (QUATRE-VINGT) EUROS par mois de retard passé ce délai, pendant une durée de 4 (QUATRE) MOIS à l’issue de laquelle il sera à nouveau fait droit ;

ENJOINT à Monsieur [Z] [D] et tout occupant de l’immeuble à usage d’habitation sis logement 1 sis [Adresse 3] à [Localité 7] de laisser libre accès au logement à la SCI MARSICA LE PETIT CATEAU et/ou à toutes entreprises ou tous prestataires de service mandatés par lui pour l’exécution de la présente décision, sous réserve d’avoir été averti préalablement de la nature des travaux et des modalités de leur exécution par une notification de travaux qui lui est remise en main propre ou par lettre recommandée avec demande d’avis de réception ;

DIT qu’une copie de cette notification de travaux ou de la lettre recommandée avec demande d’avis de réception devra être adressée à l’ASAPN, [Adresse 5] à [Localité 4], curateur de Monsieur [Z] [D] ;

DÉBOUTE les parties de leurs autres demandes ;

DIT que la présente décision sera adressée par le secrétariat-greffe, par lettre simple, au représentant de l’Etat dans le Département ;

CONDAMNE la SCI MARSICA LE PETIT CATEAU aux dépens, outre à payer à Monsieur [Z] [D] une somme de 800 euros au titre de ses frais irrépétibles ;

RAPPELLE que la présente décision est exécutoire par provision.

La greffière Le juge