Minute n°

N° RG 25/00828 – N° Portalis DBZO-W-B7J-DKVZ

S.A.S. ACTION LOGEMENT SERVICES

C/

[N] [R]

JUGEMENT DU 03 Juillet 2025

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE CAMBRAI

DEMANDEUR :

S.A.S. ACTION LOGEMENT SERVICES

[Adresse 2]

[Localité 4]

représentée par M^e Roger LEMONNIER, avocat au barreau de PARIS, substitué par M^e CAYET, avocat au barreau de CAMBRAI

DÉFENDEUR :

Monsieur [N] [R]

[Adresse 1]

[Localité 3]

comparant en personne

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Geoffroy HILGER

Greffier : Lise HODIN

DÉBATS :

Audience publique du : 15 Mai 2025

DÉCISION :

En premier ressort, contradictoire , par mise à disposition le 03 Juillet 2025 par Geoffroy HILGER , Juge des contentieux de la protection, assisté de Lise HODIN , Greffier.

Copie exécutoire délivrée le :

à : M^e CAYET

Copie certifiée conforme le :

à : M. [R]

EXPOSE DES FAITS

Suivant acte sous seing privé du 2 mars 2023, Monsieur [V] [G] a donné à bail à Monsieur [N] [R], un immeuble à usage d’habitation sis [Adresse 1] à [Localité 5] moyennant un loyer mensuel révisable de 550 euros, hors charge.

Le 2 mars 2023, la société ACTION LOGEMENT SERVICES a donné sa caution simple par dispositif dématérialisé « Visale », garantissant toutes les sommes qui pourraient être dues par le locataire au titre d’un impayé de loyer (article 1 de l’acte de caution). Il est également prévu à l’article 8.1 que la subrogation résultant de la quittance remise, également par voie dématérialisée, par le bailleur à la caution qui a payé permet à cette dernière d’agir à l’encontre du locataire, en recouvrement des sommes versées, en constatation de la clause résolutoire, et/ou en résiliation judiciaire du bail, ainsi qu’en fixation de l’indemnité d’occupation.

Porteuse d’une quittance la subrogeant dans les droits de Monsieur [V] [G], la société ACTION LOGEMENT SERVICES a fait délivrer à Monsieur [N] [R], le 23 avril 2024, un commandement de payer la somme de 3 300 euros au titre de l’arriéré locatif.

Par acte d’huissier en date du 19 février 2025, la société ACTION LOGEMENT SERVICES a fait assigner Monsieur [N] [R] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de CAMBRAI pour voir :

— déclarer acquise la clause résolutoire insérée au bail et à titre subsidiaire, prononcer la résiliation judiciaire du bail aux torts et griefs du preneur ;

— ordonner son expulsion et celle de tous occupants de son chef du logement, au besoin avec le concours de la force publique ;

— la condamner au paiement de la somme de 6 584,61 euros avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer du 23 avril 2024 sur la somme de 3 300 euros et à compter du présent jugement pour le surplus ;

— fixer l’indemnité d’occupation à compter de la date de l’acquisition de la clause résolutoire ou de la résiliation du bail au montant du loyer contractuel augmenté des charges ;

— la condamner à payer lesdites indemnités d’occupation dès lors que ces paiements seront justifiés par une quittance subrogative ;

— la condamner outre aux dépens qui comprendront le coût du commandement de payer, à la somme de 800 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

— dire n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire de la décision à intervenir.

L’affaire a été appelée et retenue à l’audience du 15 mai 2025.

Lors de cette audience, la société ACTION LOGEMENT SERVICES représentée par son conseil a maintenu les demandes formulées dans son acte introductif d’instance. Elle fait valoir que la dette est désormais de 6 511,95 euros, qu’elle s’oppose aux délais demandés et à la demande réduction du loyer.

Régulièrement assignée à étude, Monsieur [N] [R] comparaît. Il reconnaît la dette et demande des délais de paiement le temps de trouver un autre logement. Il propose de payer 100 euros par mois en plus du loyer courant. Il indique avoir déposé un dossier de surendettement et il demande une remise de loyer en raison d’un problème d’humidité dans le logement. Il indique percevoir 1 800 euros par mois.

L’enquête sociale relative à la prévention des expulsions locatives fait état de la volonté du locataire de payer la somme de 30,77 euros en plus du loyer courant.

L’affaire a été mise en délibéré à la date du 3 juillet 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

I. Sur la recevabilité de la demande

Préalablement, il est constaté que la société ACTION LOGEMENT SERVICES est recevable à agir, car elle est subrogée dans les droits du bailleur, conformément aux dispositions de l’article 2306 du code civil, dont les dispositions sont rappelées à l’article 7.1 de la convention passée entre l’Etat et l’UESL – Action logement, le 24 décembre 2015.

Aux termes de ce texte, la caution qui a payé la dette est subrogée à tous les droits qu’avait le créancier contre le débiteur. Il en résulte que la caution subrogée dispose de toutes les actions qui appartenaient au créancier et qui se rattachaient à cette créance avant le paiement ; ces actions s’entendent entre autres, de celles permettant de limiter son concours au paiement de la dette, telle celle d’agir en résiliation du bail.

Par ailleurs, la société ACTION LOGEMENT SERVICES justifie avoir saisi la Commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives le 25 avril 2024, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 19 février 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

De même, une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture du NORD par la voie électronique le 21 février 2025, soit plus de six semaines avant la première audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

La demande de la société ACTION LOGEMENT SERVICES est donc recevable.

II. Sur les demandes principales

Sur l’acquisition de la clause résolutoire

Aux termes de l’article 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 applicable à l’espèce, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer et des charges aux termes convenus ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

L’article 24 V de cette même loi, applicable à l’espèce, ajoute que le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. Le quatrième alinéa de l’article 1343-5 s’applique lorsque la décision du juge est prise sur le fondement du présent alinéa (…).

Le contrat de bail unissant les parties stipule que le présent contrat de location sera résilié de plein droit deux mois après la délivrance d’un commandement de payer demeuré infructueux à défaut de paiement aux termes convenus de tout ou partie du loyer et des charges ou en cas de non-versement du dépôt de garantie prévu au contrat.

Il est établi que les loyers et charges n’ont pas été régulièrement et intégralement payés.

Ce manquement s’est perpétué pendant plus de deux mois à compter du commandement de payer du 23 avril 2024 rappelant les dispositions des articles 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 et 6 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990.

Il convient, dès lors, de constater que les conditions d’application de la clause résolutoire sont réunies le 24 juin 2024, conformément aux dispositions de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs.

En application de l’article 24, V et de l’article 24, VII de la loi du 6 juillet 1989, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative, et lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article.

En l’espèce, il n’est pas contestable que le locataire a repris le paiement des loyers courants en février, mars et avril 2025 et qu’il a commencé à apurer sa dette par un versement complémentaire de 30,77 euros. Pour autant, force est de constater, en dépit de cette reprise du paiement des loyers courants, outre la somme complémentaire destiné à apurer la dette locative, que Monsieur [N] [R], quand bien même il est employé en CDI, n’est pas en capacité de régler sa dette locative dans la limite de trois années, celui-ci ayant par ailleurs saisi la commission de surendettement.

L’expulsion de Monsieur [N] [R] sera ordonnée, en conséquence, selon les modalités prévues au dispositif de la présente décision.

Sur le paiement de l’arriéré locatifs

Aux termes de l’article 7 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

Il ressort des pièces fournies qu’au mois d’avril 2025 suivant dernière quittance en date du 21 janvier 2025 et du décompte au 6 mai 2025, la dette locative de Monsieur [N] [R] s’élève à la somme de 6 511,95 euros au titre des loyers et charges impayés concernant le local à usage d’habitation, terme du mois de janvier 2025 inclus .

Il convient donc de condamner la locataire au paiement de la somme de 6 511,95 euros avec intérêts au taux légal à compter du 23 avril 2024 sur la somme de 3 300 euros et à compter du présent jugement pour le surplus.

Sur l’indemnité d’occupation

Monsieur [N] [R] sera également condamné au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation pour la période courant du mois de mai 2025 à la date de la libération effective et définitive des lieux. Cette indemnité mensuelle d’occupation sera fixée au montant du loyer et des charges tel qu’il aurait été dû si le contrat s’était poursuivi, afin de réparer le préjudice découlant pour le demandeur de l’occupation indue de son bien et de son impossibilité de le relouer.

Dans cette hypothèse, la société ACTION LOGEMENT SERVICES sera fondée, dans le cadre de la subrogation, à obtenir la condamnation du défendeur à lui payer le montant de cette indemnité dans la limite de son propre règlement envers le bailleur.

III. Sur la demande reconventionnelle en réduction du loyer

Si au vu des pièces produites par Monsieur [N] [R], le bien loué est affecté de désordres, celui-ci ne démontre toutefois pas que l’immeuble pris à bail était inhabitable, de sorte qu’il doit être débouté de sa demande de minoration des loyers.

IV. Sur les demandes accessoires

Monsieur [N] [R] qui succombe, sera condamné aux entiers dépens de l’instance.

Compte tenu des démarches judiciaires qu’a dû accomplir la société ACTION LOGEMENT SERVICES et en l’absence d’éléments sur la situation financière du défendeur, Monsieur [N] [R] sera condamné à verser à la demanderesse la somme de 150 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Conformément à l’article 514 du code de procédure civile, l’exécution provisoire est de droit.

PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection, statuant publiquement, par jugement réputé contradictoire, en premier ressort, par mise à disposition au greffe,

DÉCLARE l’action recevable ;

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 2 mars 2023 entre Monsieur [V] [G] d’une part, et Monsieur [N] [R], d’autre part, concernant le logement sis [Adresse 1] à [Localité 5] sont réunies à la date du 24 juin 2024 ;

ORDONNE en conséquence à Monsieur [N] [R] de libérer les lieux et de restituer les clés dans le délai de trente jours à compter de la signification du présent jugement;

DIT qu’à défaut pour Monsieur [N] [R] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai de trente jours, la société ACTION LOGEMENT SERVICES pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

CONDAMNE Monsieur [N] [R] à verser à la société ACTION LOGEMENT SERVICES la somme de 6 511,95 euros (décompte arrêté au mois de janvier 2025 inclus), avec intérêts au taux légal à compter du 23 avril 2024 sur la somme de 3 300 euros et à compter du présent jugement pour le surplus ;

CONDAMNE Monsieur [N] [R] à verser à la société ACTION LOGEMENT SERVICES une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant équivalent à celui du loyer et des charges tel qu’il aurait été dû si le contrat s’était poursuivi, à compter du mois de mai 2025 et jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux, caractérisée par la restitution des clés, sous réserve des sommes versées par elle, au bailleur ;

DÉBOUTE la société ACTION LOGEMENT SERVICES du surplus de ses prétentions ;

DÉBOUTE Monsieur [N] [R] de ses demandes ;

CONDAMNE Monsieur [N] [R] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de l’assignation et de sa notification à la préfecture, ainsi qu’aux frais d’exécution rendus nécessaires au sens de l’article L.111-8 du code des procédures civiles d’exécution ;

CONDAMNE Monsieur [N] [R] à verser à la société ACTION LOGEMENT SERVICES la une somme de 150 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit ;

La greffière, Le juge,