TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 7]

N° Minute : 25/00087

AFFAIRE N° RG 25/00064 – N° Portalis DBYM-W-B7J-DQU4

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

Ordonnance rendue par mise à disposition le 10 Juillet 2025 par Madame Ankeara KALY, Présidente du Tribunal Judiciaire, assistée de Madame Estelle ALABOUVETTE, Greffière,

DEBATS : l’affaire a été appelée à l’audience de référé du 05 Juin 2025 tenue publiquement par

Madame Ankeara KALY, Présidente du Tribunal Judiciaire, assistée de Madame Marie THIRY, greffier,

DEMANDEUR :

Syndicat des Copropriétaires de l’immeuble « [Adresse 5] » situé [Adresse 3], agissant poursuites et diligences de son syndic, le cabinet LCDB IMMOBILIER GUY HOQUET, dont le siège social est sis [Adresse 1], représenté par son représentant légal en exercice domicilié en cette qualité audit siège

représenté par M^e Stéphanie OLALLO, avocat au barreau de MONT-DE-MARSAN, avocat postulant, et ayant pour avocat plaidant M^e Stéphanie DELACHAUX de la SELARL BJA, avocat au barreau de PARIS,

DEFENDERESSE :

S.C.I. DES HALLES, dont le siège social est sis [Adresse 4]

n’a pas constitué avocat

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Après en avoir délibéré conformément à la Loi , il a été rendu l’ordonnance suivante :

EXPOSE DU LITIGE

La SCI DES HALLES est propriétaire des lots n°8 et 17 (locaux à usage commercial), de la copropriété « LE POINT GASCON », sise [Adresse 2], représentée par son syndic en exercice le cabinet LCDB IMMOBILIER GUY HOQUET.

La SCI DES HALLES a donné à bail commercial ses locaux à des locataires qui les exploitent sous la forme d’un restaurant sous l’enseigne BONICI.

Les membres du syndicat des copropriétaires ont relevé des nuisances et l’irrespect de plusieurs stipulations du règlement de copropriété de la part des locataires de la SCI DES HALLES.

Par courrier en date du 2 août 2023, le syndicat des copropriétaires a sollicité auprès de la SCI DES HALLES qu’elle intervienne auprès de ses locataires eu égard à leur comportement.

Dans des procès-verbaux de constatations en date du 17 novembre 2023 et du 11 juillet 2024, Maître [F] [M], commissaire de justice, a listé les désagréments reprochés à la SCI DES HALLES, causés par ses locataires.

Le 22 mars 2024, les copropriétaires réunis en assemblée générale ont voté une résolution n°53 donnant mandat au syndicat pour engager une procédure judiciaire à l’encontre de la SCI DES HALLES.

Par exploit du 10 avril 2025, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble " [Adresse 5] ", représenté par son syndic en exercice, le cabinet LCDB IMMOBILIER GUY HOQUET, a fait assigner la SCI DES HALLES, prise en la personne de son représentant légal, devant la présidente du tribunal judiciaire de MONT-DE-MARSAN, statuant en matière de référé, aux fins de voir :

— condamner sous astreinte provisoire de 500 euros par jour de retard pendant trois mois passé un délai de huit jours à compter de l’ordonnance à devoir être rendue sur la présente la SCI DES HALLES à :

o démonter le local annexe construit à l’arrière, côté gauche du bâtiment de l’ensemble immobilier [Adresse 5] constituant le bâtiment Ouest ainsi que le conduit de l’arrivée d’eau installé en façade arrière du bâtiment et la goulotte visible en façade arrière du bâtiment qui part en direction des couloirs communs pour lequel sort un fil dénudé non raccordé à proximité de la caméra appartenant à BONICI dont il est question en page 21 du constat de Maître [M] du 11 juillet 2024,

o évacuer les barbecues à charbon installés à l’arrière du bâtiment, ainsi que leurs divers équipements, outre la voiture de tourisme du locataire de la SCI DES HALLES stationnée de façon irrégulière sur les parties communes de l’immeuble, ainsi que les jeux d’arcade entreposés dans l’espace commun au rez-de-chaussée,

o débarrasser les branchages et palettes abandonnés sur les jardinets ou à l’aplomb des jardinets situés à l’arrière du bâtiment de l’ensemble immobilier [Adresse 5] constituant le bâtiment Ouest,

o restituer au syndicat des copropriétaires LE [Adresse 8] GASCON le container à déchets qui a été abusivement réquisitionné par la société locataire de la SCI DES HALLES,

— dire que la juridiction se réservera la liquidation de l’astreinte qui sera prononcée,

— condamner la SCI DES HALLES aux dépens de l’instance comprenant le coût des procès verbaux de constat des 8 mars 2022, 17 novembre 2023 et 11 juillet 2024 outre au paiement d’une indemnité de 5.000 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Au soutien de ses prétentions, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble " [Adresse 5] " fait valoir que les locataires de la SCI DES HALLES ne respectent pas le règlement de copropriété et engendrent des nuisances, occasionnant ainsi un trouble manifestement illicite.

Dans ses dernières conclusions régulièrement notifiées le 19 mai 2025, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble " [Adresse 5] " sollicite en outre que la SCI DES HALLES soit condamnée sous astreinte provisoire de 500 euros par jour de retard pendant trois mois passé un délai de huit jours à compter de l’ordonnance à devoir être rendue, à évacuer la caméra de surveillance installée de façon sauvage sur le local annexe construit à l’arrière, côté gauche du bâtiment de l’ensemble immobilier [Adresse 5] constituant le bâtiment Ouest.

Le syndicat des copropriétaires de l’immeuble " [Adresse 5] " précise que sa demande est fondée sur le règlement de copropriété dont la SCI DES HALLES est tenue de respecter les obligations en sa qualité de copropriétaire. Il indique que sa demande ne relève pas de la compétence exclusive d’attribution du juge des contentieux et de la protection dont le champ de compétence concerne d’autres domaines, à savoir la protection des majeurs vulnérables et des problématiques impliquant une situation de vulnérabilité particulière. Dès lors, il estime que sa demande relève de la compétence générale d’attribution du tribunal judiciaire conformément à l’article L. 211-3 du code de l’organisation judiciaire, et donc de celle du juge des référés contentieux civil général.

A l’audience du 5 juin 2025, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble " [Adresse 5] " a maintenu ses prétentions.

Régulièrement assignée, la SCI DES HALLES n’a pas constitué avocat.

Pour un plus ample exposé des faits et des prétentions et moyens de la demanderesse, il est expressément renvoyé aux écritures qu’elle a régulièrement déposées au greffe et auxquelles elle s’est référée lors de l’audience des débats, conformément à l’article 455 du code de procédure civile.

L’affaire a été mise en délibéré au 10 juillet 2025 par mise à disposition au greffe.

MOTIFS

En vertu de l’article 472 du Code de procédure civile si le défendeur ne comparait pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

En application de l’article 473 du Code de procédure civile, la présente décision sera réputée contradictoire, du seul fait qu’elle est susceptible d’appel.

Sur la compétence du président du tribunal judiciaire

Aux termes de l’article L. 211-3 du code de l’organisation judiciaire, le tribunal judiciaire connaît de toutes les affaires civiles et commerciales pour lesquelles compétence n’est pas attribuée, en raison de la nature de la demande, à une autre juridiction.

Aux termes de l’article L. 213-2 du même code, en toutes matières, le président du tribunal judiciaire statue en référé ou sur requête. Dans les cas prévus par la loi ou le règlement, il statue selon la procédure accélérée au fond.

Selon les dispositions de l’article R. 213-9-2 du même code, les règles relatives à la compétence matérielle du juge des contentieux de la protection sont déterminées par le code de procédure civile, le code de la consommation et les dispositions ci-après ainsi que par les autres lois et règlements.

Il en ressort que le juge des contentieux de la protection est exclusivement compétent pour connaître notamment des litiges relatifs aux baux d’habitation (article L. 213-4-4 du code de l’organisation judiciaire).

En l’espèce, d’une part, le bail dont il s’agit concerne des locaux commerciaux.

D’autre part, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble " [Adresse 5] " fonde son action sur le non-respect par le défendeur de ses obligations telles qu’elles résultent du règlement de copropriété du 19 avril 1989 produit en pièce n° 1.

Dès lors, dans la mesure où le litige n’est pas relatif à un bail d’habitation et où l’action du demandeur est fondée sur les dispositions de la loi du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis, il y a de relever que le président du tribunal judiciaire, statuant en matière de référé, est matériellement compétent pour connaître du présent litige.

Sur le trouble manifestement illicite

Aux termes de l’article 835 alinéa 1er du code de procédure civile, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

En outre, la présente juridiction est compétente dès lors qu’il existe un trouble manifestement illicite résultant de toute perturbation provoquée par un fait matériel ou juridique qui, directement ou indirectement, constitue une violation évidente de la règle de droit. Il s’agit ainsi de la méconnaissance d’une norme juridique obligatoire, que son origine soit délictuelle ou contractuelle, législative ou réglementaire, de nature civile ou pénale, mais pas une règle morale.

Le caractère « manifeste » du trouble illicite renvoie à la raison d’être initiale du juge des référés, juge de l’immédiat, de l’évident, ce qui paraît impliquer une intervention dans un litige exempt de doute.

Enfin, l’article 9 de la loi du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis dispose que " I. Chaque copropriétaire dispose des parties privatives comprises dans son lot ; il use et jouit librement des parties privatives et des parties communes sous la condition de ne porter atteinte ni aux droits des autres copropriétaires ni à la destination de l’immeuble. ".

L’article 25 de la même loi dispose que " Ne sont adoptées qu’à la majorité des voix de tous les copropriétaires les décisions concernant […] b) L’autorisation donnée à certains copropriétaires d’effectuer à leurs frais des travaux affectant les parties communes ou l’aspect extérieur de l’immeuble, et conformes à la destination de celui-ci ; […] n) L’ensemble des travaux comportant transformation, addition ou amélioration ".

En l’espèce, il ressort du procès-verbal de l’assemblée générale des copropriétaires de l’immeuble « LE POINT GASCON » en date du 22 mars 2024 (pièce n° 4 du demandeur), que cette dernière a donné mandat au syndicat pour engager une procédure judiciaire à l’encontre de la SCI DES HALLES concernant les désordres causés par son locataire, la société BONICI.

A cet égard, il ressort des dispositions de la section III du règlement de copropriété de l’immeuble " [Localité 6] " (pièce n° 1 du demandeur) que :

— « 1° Généralités : Chacun des copropriétaires pourra user librement des parties communes, pour la jouissance de sa fraction divise suivant sa destination propre, tel qu’il résulte du présent règlement, à condition de ne pas faire obstacle aux droits des autres copropriétaires et sous réserve des règles, exceptions, et limitations ci-après stipulées »,

— « 2° Encombrements : Nul ne pourra, même temporairement, encombrer les parties communes et y déposer quoi que ce soit, ni les utiliser pour son usage personnel en dehors de leur destination normale, sauf cas de nécessité. Les passages, vestibules, escaliers, couloirs, entrées, devront être laissés libres en tout temps »,

— « 5° Les espaces libres et jardins, s’il y en a, ainsi que leurs aménagements et accessoires, les allées de desserte et voies de circulation, devront être conservées par les occupants dans un état de rigoureuse propreté ».

Ainsi, les faits allégués et constatés par les procès-verbaux de constatations en date du 17 novembre 2023 et du 11 juillet 2024 (pièces n° 5 et 6 du demandeur), établis par Maître [F] [M], commissaire de justice, à savoir :

— l’installation non autorisée à l’arrière du bâtiment d’un local annexe, d’un conduit d’arrivée d’eau, d’une goulotte, d’une caméra de surveillance, de barbecues à charbon et de divers équipements,

— le stationnement irrégulier d’un véhicule sur les parties communes,

— la présence non autorisée de jeux d’arcade dans l’espace commun au rez-de-chaussée et de branchages et palettes à l’arrière du bâtiment,

— l’attribution personnelle d’un container à déchets appartenant à la copropriété,

constituent des violations manifestes de la loi du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis et du règlement de copropriété précités.

Or, il résulte des pièces produites par le demandeur qu’un courrier a été adressé au défendeur le 2 août 2023 (pièce n° 2), l’enjoignant à intervenir auprès de ses locataires afin de faire cesser les troubles occasionnés aux autres copropriétaires, et cela en vain.

Il appert par conséquent, que les agissements de la SCI DES HALLES et de ses locataires au sein de l’immeuble " [Adresse 5] ", occasionnent un trouble manifestement illicite qu’il appartient au juge des référés de faire cesser.

Il convient par conséquent de faire droit à la demande du syndicat des copropriétaires de l’immeuble " [Adresse 5] ", suivant les modalités qui seront précisées au dispositif de la présente décision.

En application de l’article L. 131-1 du code des procédures civiles d’exécution, il y a lieu en outre d’assortir la décision, pour en assurer la bonne exécution, d’une astreinte de 50 euros par jour de retard à l’expiration du délai de DIX jours.

Sur les demandes accessoires

Compte tenu de l’issue du litige, il y a lieu de condamner la SCI DES HALLES aux dépens de l’instance et à verser au syndicat des copropriétaires de l’immeuble " [Adresse 5] " la somme de 1.500 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Nous, Ankeara KALY, Présidente du Tribunal Judiciaire de MONT DE MARSAN, statuant en matière de référé, par mise à disposition au greffe, par décision réputée contradictoire et en premier ressort,

Au principal,

RENVOYONS les parties à se pourvoir ainsi qu’elles en aviseront mais dès à présent, par provision,

ORDONNONS à la SCI DES HALLES, prise en la personne de son représentant légal, de :

— démonter ou faire démonter le local annexe, l’arrivée d’eau, la goulotte et la caméra de surveillance installés à l’arrière du bâtiment Ouest de l’immeuble " [Adresse 5] " par la société BONICI, son locataire,

— évacuer l’ensemble des parties communes de l’ensemble immobilier [Adresse 5] constituant le bâtiment Ouest, de tous encombrements, véhicules et effets personnels de son locataire la société BONICI,

— restituer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble " [Adresse 5] " le container à déchet réquisitionné par son locataire la société BONICI,

sous astreinte de 50 (CINQUANTE) euros par jour de retard DIX jours après la signification de la présente décision,

DISONS que l’astreinte provisoire court pendant un délai maximum de TROIS mois, à charge pour le syndicat des copropriétaires de l’immeuble " [Adresse 5] ", pris en la personne de son représentant légal, à défaut de réalisation des actions précitées au-dessus, à l’expiration de ce délai, d’en solliciter la liquidation devant le Juge de l’exécution de la présente juridiction qui s’en réserve le contentieux,

CONDAMNONS la SCI DES HALLES, prise en la personne de son représentant légal, à verser au syndicat des copropriétaires de l’immeuble " [Adresse 5] ", la somme de 1.500 (MILLE CINQ CENTS) euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

DEBOUTONS les parties du surplus de leurs demandes,

CONDAMNONS la SCI DES HALLES aux dépens de l’instance,

RAPPELONS que l’exécution provisoire est de droit.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition du jugement au greffe du tribunal judiciaire, le 10 juillet 2025, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile, la minute étant signée par Madame Ankeara KALY, Présidente, et par Madame Estelle ALABOUVETTE, greffière.

Le Greffier La Présidente