AUDIENCE DU 06 Mai 2025

DOSSIER : N° RG 24/02238 – N° Portalis DBWW-W-B7I-DRKB

MINUTE : 25/00135

TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE CARCASSONNE

Le Tribunal judiciaire de Carcassonne, statuant le SIX MAI DEUX MIL VINGT CINQ a rendu le jugement suivant :

ENTRE

Commune COMMUNE D’AIGUES-VIVES, dont le siège social est sis Hôtel de Ville – 3 Place de la Mairie – 11800 AIGUES-VIVES (FRANCE)

représentée par M^e Gilles BIVER, avocat au barreau de CARCASSONNE

ET

S.A.S.U. T-SHIRT OCCITANIE SASU, dont le siège social est sis 5 Impasse de la Colombette – Bureau 3 – 31000 TOULOUSE

défaillante

ORDONNANCE DE CLÔTURE : 04 Février 2025.

COMPOSITION DU TRIBUNAL STATUANT A JUGE UNIQUE EN VERTU DE L’ARTICLE R 219-9 DU CODE DE L’ORGANISATION JUDICIAIRE

Madame Marjorie LACASSAGNE-TAVEAU, Présidente

GREFFIÈRE : Sofia WEBER lors des débats et Emmanuelle SPILLEBOUT lors du prononcé

DÉBATS : En audience publique du 18 Mars 2025 après rapport du juge de la mise en état conformément à l’article 785 du Code de Procédure Civile.

JUGEMENT : Réputé contradictoire et en premier ressort, prononcé par mise à disposition au greffe le SIX MAI DEUX MIL VINGT CINQ par Madame Marjorie LACASSAGNE-TAVEAU, Présidente qui a signé avec la greffière.

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EXPOSE DU LITIGE

Le 30 juin 2022, la commune d’Aigues-Vives (11) a donné à bail à la S.A.S.U T-SHIRT OCCITANIE un local commercial situé 10 bis avenue de la Promenade 11800 Aigues-Vives, pour une durée de neuf années et moyennant un loyer mensuel de 100 euros.

Par acte de commissaire de justice en date du 18 décembre 2024, la Commune d’Aigues- Vives a fait assigner la S.A.S.U T-SHIRT OCCITANIE devant le tribunal judiciaire de Carcassonne au visa des articles 1217 et suivants du Code civil, aux fins de voir :

Constater la résiliation du bail commercial qu’elle a signé le 30 juin 2022 avec la Commune d’AIGUES VIVES à compter du 26 novembre 2024. ENTENDRE ORDONNER son expulsion et/ou celle de tous occupants de son chef, au besoin avec le concours de la force publique, sous astreinte de 100€ par jour de retard qui commencera à courir huit jours après signification de l’ordonnance à intervenir. S’ENTENDRE CONDAMNER à payer la somme de 640,94€ représentant le montant des loyers impayés arrêté au 26 novembre 2024. S’ENTENDRE CONDAMNER à payer une indemnité mensuelle d’occupation de 100€ à compter du 28 août 2024. S’ENTENDRE CONDAMNER à payer la somme de 1 500€ en application des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile. S’ENTENDRE CONDAMNER aux entiers dépens en ce compris les frais du commandement.

La Commune d’Aigues-Vives expose qu’à plusieurs reprises la S.A.S.U T-SHIRT OCCITANIE ne payait pas ses loyers ; que le 28 août 2024, elle lui a alors fait signifier un commandement résolutoire pour la somme principale de 828 euros arrêtée au 21 août 2024 ; que malgré ce commandement de payer, la S.A.S.U T-SHIRT OCCITANIE reste redevable de la somme de 640,94 euros au titre des loyers impayés.

La S.A.S.U T-SHIRT OCCITANIE régulièrement assignée par dépôt à étude n’a pas comparu ni personne pour elle.

La clôture de la mise en état a été prononcée le 04 février 2025 par ordonnance du juge de la mise en état du même jour et l’affaire a été fixée à l’audience de plaidoirie du 18 mars 2025.

A l’issue de l’audience, l’affaire a été mise en délibéré au 06 mai 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

Selon l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur la résolution judiciaire du bail commercial

Les baux commerciaux sont soumis au régime prévu aux articles L.145-1 et suivants du code de commerce. Toutefois, les dispositions générales relatives à la résolution du contrat sont applicables aux baux commerciaux.

L’article 1224 du code civil précise que : « la résolution résulte soit de l’application d’une clause résolutoire soit, en cas d’inexécution suffisamment grave, d’une notification du créancier au débiteur ou d’une décision de justice ».

L’article 1228 du code civil dispose que : « le juge peut, selon les circonstances, constater ou prononcer la résolution ou ordonner l’exécution du contrat, en accordant éventuellement un délai au débiteur, ou allouer seulement des dommages et intérêts».

Ainsi, la résiliation judiciaire d’un bail ne peut intervenir que pour une méconnaissance d’une clause du bail ou un manquement aux obligations légales d’une partie. La résiliation ne sera prononcée que si les manquements allégués sont suffisamment graves.

Enfin, l’article 1229 du code civil prévoit que : « La résolution met fin au contrat. La résolution prend effet, selon les cas, soit dans les conditions prévues par la clause résolutoire, soit à la date de la réception par le débiteur de la notification faite par le créancier, soit à la date fixée par le juge ou, à défaut, au jour de l’assignation en justice.

Lorsque les prestations échangées ne pouvaient trouver leur utilité que par l’exécution complète du contrat résolu, les parties doivent restituer l’intégralité de ce qu’elles se sont procuré l’une à l’autre. Lorsque les prestations échangées ont trouvé leur utilité au fur et à mesure de l’exécution réciproque du contrat, il n’y a pas lieu à restitution pour la période antérieure à la dernière prestation n’ayant pas reçu sa contrepartie ; dans ce cas, la résolution est qualifiée de résiliation. »

En l’espèce, il est établi que par contrat sous seing privé du 30 juin 2022, la commune d’Aigues-Vives a consenti à la S.A.S.U T-SHIRT OCCITANIE un bail commercial d’une durée de neuf ans portant sur un local situé 10 Bis, Avenue de la Promenade, Aigues-Vives (11). La date de prise d’effet du contrat a été fixée au 15 juillet 2022.

La Commune d’Aigues-Vives verse aux débats ledit bail lequel prévoit expressément l’obligation pour le preneur de s’acquitter d’un loyer mensuel de 100 euros.

Le défaut de règlement des loyers constitue un motif de résiliation judiciaire du contrat.

Malgré le commandement de payer du 28 août 2024, la S.A.S.U T-SHIRT OCCITANIE n’a pas honoré sa dette locative qui s’élève, à ce jour, à la somme de 640,94 euros, au regard du dernier décompte.

Ce défaut de paiement constitue un manquement grave aux obligations qui pèsent sur le preneur, lequel s’engage en priorité à régler son loyer.

Dans ces conditions, il convient de prononcer la résiliation judiciaire du bail aux torts exclusifs de la S.A.S.U T-SHIRT OCCITANIE à la date du 26 novembre 2024 et d’ordonner son expulsion et celle de tout occupants de son chef, au besoin avec le concours de la force publique, sous astreinte de 100 euros par jour de retard, qui commencera à courir huit jours après signification de l’ordonnance à intervenir.

Sur le montant des loyers impayés

En vertu de l’article 1103 du code civil dans sa version applicable au litige « les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits ».

Conformément au principe de la force obligatoire du contrat prévu à l’article mentionnée, l’obligation de la S.A.S.U T-SHIRT OCCITANIE de payer les arrérages de loyer n’est pas sérieusement contestable.

A ce titre, il convient d’observer que le bail commercial stipule que le montant du loyer mensuel est de 100 euros soit 1200 euros par an. Il n’est prévu aucune révision du loyer.

Le commandement de payer du 28 août 2024 indiquait que le montant total des loyers et charges impayés de la S.A.S.U T-SHIRT OCCITANIE s’élevait en principal à la somme de 828 € correspondant aux loyers et charges impayés arrêté à la date du 21 août 2024.

Selon les dernières informations transmises par le bailleur, le montant de la dette s’élève désormais à la somme de 640,94 euros.

En conséquence, il y a lieu condamner la S.A.S.U T-SHIRT OCCITANIE à payer à la Commune d’Aigues-Vives la somme de 640,94 euros représentant le montant des loyers impayés arrêtés au 26 novembre 2024.

Sur l’indemnité d’occupation

L’occupation du logement postérieurement à la résiliation du bail cause au propriétaire un préjudice qui est réparé par l’allocation d’une indemnité d’occupation. En effet, en cas de résiliation du contrat de bail, le locataire devient alors un occupant sans droit ni titre et est redevable d’une indemnité d’occupation et non plus d’un loyer. La jurisprudence établie admet que l’indemnité d’occupation doit correspondre à la valeur locative.

L’obligation de la S.A.S.U T-SHIRT OCCITANIE de payer l’indemnité d’occupation n’est pas sérieusement contestable.

Au cas d’espèce, le contrat de bail liant les parties ne stipule pas le montant de l’indemnité d’occupation en cas de résiliation du bail commercial. Aussi, il conviendra d’appliquer la règle jurisprudentielle constante selon laquelle l’indemnité d’occupation correspond au montant du loyer.

En conséquence, la S.A.S.U T-SHIRT OCCITANIE sera condamnée à payer à la Commune d’Aigues-Vives la somme de 100 euros correspondant au montant mensuel du loyer à titre d’indemnité d’occupation mensuelle due à compter du 1er décembre 2024, jusqu’au départ effectif du preneur.

Sur les demandes accessoires

Conformément à l’article 696 du code de procédure civile, la S.A.S.U T-SHIRT OCCITANIE qui succombe sera condamnée aux entiers dépens, en ce compris les frais du commandement de payer qui s’élèvent à la somme de 83,48 euros.

En vertu des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, dans sa version en vigueur depuis le 27 février 2022 : « Le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens […] Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations. Les parties peuvent produire les justificatifs des sommes qu’elles demandent. »

Il serait inéquitable de laisser à la charge du demandeur, l’intégralité des frais avancés par lui et non compris dans les dépens, de sorte que la S.A.S.U T-SHIRT OCCITANIE sera condamnée à verser à la commune d’Aigues-Vives, la somme de 1.000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile.

En vertu de l’article 514 du code de procédure civile, la présente décision est exécutoire de plein droit à titre provisoire, l’instance ayant été introduite après le 1er janvier 2020.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant par décision réputée contradictoire rendue en premier ressort et dernier ressort et mise à disposition au greffe,

PRONONCE la résiliation du bail commercial conclu le 30 juin 2022 entre la commune d’Aigues-Vives et la S.A.S.U T-SHIRT OCCITANIE et portant sur un local à usage commercial situé 10 Bis, Avenue de la Promenade, Aigues-Vives (11) à compter du 26 novembre 2024 ;

ORDONNE en conséquence, l’expulsion de la S.A.S.U T-SHIRT OCCITANIE et celle de tous occupants de son chef, au besoin avec le concours de la force publique, sous astreinte de 100 euros par jour de retard à courir huit jours après signification de l’ordonnance à intervenir ;

CONDAMNE la S.A.S.U T-SHIRT OCCITANIE à payer à la Commune d’Aigues-Vives la somme de 640,94 euros correspondant au montant des loyers impayés arrêtés au 26 novembre 2024 ;

FIXE à la somme de 100 euros l’indemnité d’occupation mensuelle due par la S.A.S.U T-SHIRT OCCITANIE à compter du 1er décembre 2024 et jusqu’à libération complète et définitive des locaux pris à bail ;

CONDAMNE la S.A.S.U T-SHIRT OCCITANIE aux entiers dépens de l’instance, en ce compris les frais du commandement de payer qui s’élèvent à la somme de 83,48 euros ;

CONDAMNE la S.A.S.U T-SHIRT OCCITANIE à payer à la Commune d’Aigues-Vives la somme de 1.000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELLE que la décision est exécutoire à titre provisoire.

Ainsi prononcé les jour, an et moi susdits et signé par la Présidente et le Greffier.

LE GREFFIER LA PRESIDENTE

Copie M^e Gilles BIVER