TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE PARIS [1]

[1]

Copie exécutoire délivrée

le :

à : Maître Marc GAILLARD

Madame [M] [E]

Pôle civil de proximité

■

PCP JCP ACR fond

N° RG 24/02351 – N° Portalis 352J-W-B7I-C4FMO

N° MINUTE :

1

JUGEMENT

rendu le 29 janvier 2025

DEMANDERESSE

Madame [T] [F] épouse [U],

demeurant [Adresse 1]

représentée par Maître Marc GAILLARD de la SELARL MARC GAILLARD, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : #C0962

DÉFENDERESSE

Madame [M] [E],

demeurant [Adresse 2]

comparante en personne

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Brice REVENEY, Juge des contentieux de la protection assisté de Lisa BOUCHEMMA, Greffier,

DATE DES DÉBATS

Audience publique du 15 novembre 2024

JUGEMENT

contradictoire et en premier ressort prononcé par mise à disposition le 29 janvier 2025 par Brice REVENEY, juge des contentieux de la protection assisté de Lisa BOUCHEMMA, Greffier

Décision du 29 janvier 2025

PCP JCP ACR fond – N° RG 24/02351 – N° Portalis 352J-W-B7I-C4FMO

FAITS ET PROCEDURE

Par bail du 1er mars 2021, Mme [T] [U] a donné à bail à Mme [M] [E] un appartement à usage d’habitation situé au 1er étage gauche de l’immeuble [Adresse 2], pour un loyer actuel de 2499 € charges comprises.

Les échéances de loyer et de charges n’étant pas régulièrement payées et malgré plusieurs courriers recommandés, un commandement de payer en date du 6 septembre 2023 rappelant la clause résolutoire insérée au bail a été délivré à Mme [M] [E] pour paiement sous deux mois d’un arriéré de 12.495 euros en principal.

Par acte de commissaire de justice du 14 février 2024, Mme [T] [U] a assigné Mme [M] [E] devant le juge des contentieux de la protection près le tribunal judiciaire de Paris aux fins, sous le bénéfice de l’exécution provisoire, de voir:

— constater l’acquisition de la clause résolutoire de plein droit à la date du 7 novembre 2023

— condamner Mme [M] [E] au paiement de l’arriéré de loyer et de charges courants de 19.992 € arrêtée au 7 novembre 2023,

— condamner Mme [M] [E] au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation de 4000 € à compter du 1er décembre 2023, jusqu’à l’expulsion ou le départ volontaire avec remise des clés,

Subsidiairement,

— prononcer la résiliation judiciaire du bail,

— condamner Mme [M] [E] au paiement de l’arriéré de loyer et de charges courants augmenté des échéances jusqu’à la date de prononcé de la résiliation judiciiare du bail, moins les éventuels paiements,

— condamner Mme [M] [E] au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation de 4000 € à compter du prononcé de la résiliation jusqu’à l’expulsion ou le départ volontaire avec remise des clés,

— ordonner l’expulsion sans délai de Mme [M] [E] ainsi que de tous occupants de son chef avec assistance au besoin de la force publique et d’un serrurier,

— voir ordonner le transport et la séquestration des meubles se trouvant dans les lieux dans tout garde meuble ou autre local de son choix aux frais, risques et péril du défendeur,

— ordonner l’indexation de l’indemnité d’occupation si le maintien dans les lieux se prolonge au delà d’un an,

— voir condamner Mme [M] [E] au paiement d’une somme de 1500 € au titre des frais irrépétibles, ainsi qu’aux entiers dépens comportant le coût du commandement de payer du 20 septembre 2022.

L’assignation a été dénoncée à M. LE PREFET de [Localité 3] le 15 février 2024.

A l’audience du 24 mai 2024, renvoi a été fait pour permettre à la défenderesse de demander l’aide juridictionnelle.

En vue de l’audience du 15 novembre 2024, M^e SATTA, conseil de Mme [M] [E] a fait savoir qu’il avait été relevé de sa mission.

A l’audience du 15 novembre 2024, le conseil de Mme [T] [U] s’est référé à ses conclusions n° 1 en réponse en produisant un nouveau décompte réactualisant sa demande à la somme de 50.623,30 €, échéance de novembre incluse.

Mme [T] [U] expose que le courriel du cabinet de gérance LALANNE CONSEIL produit par la locataire l’autorisant à suspendre ses loyers d’avril 2023 jusqu’à nouvel ordre est un faux, du propos même du cabinet et selon le constat du 19 juin 2024 effectué par l’étude [Z], étant précisé qu’aucune contrepartie n’est démontrée.

Elle indique que, comparaison faite avec l’état des lieux d’entrée, le PV adverse produit au soutien du mauvais état allégué de l’appartement a été dressé deux ans et demi après la prise d’effet du bail et ne relate rien d’indécent ni de nature à empêcher l’occupation.

Mme [T] [U] affirme que sa locataire n’a payé aucune somme depuis avril 2023 et qu’elle est dans l’impossibilité manifeste d’apurer l’arriéré.

Elle demande le débouté des demandes indemnitaires de la locataire, seule responsable des détèriorations intervenues, ou subsidiairement de le réduire à plus juste proportion, soit 3000 € pour les lattes de parquet et le radiateur défectueux, et s’il est accordé, à compenser avec les arriérés locatifs.

Elle demande une somme de 3500 € pour les frais irrépétibles.

Mme [M] [E] a demandé de :

— dire valable l’accord amiable du 5 juin 2023 suspendant les loyers dès avril 2023 et en recevoir application,

— dire nul et sans effet le commandement de payer du 6 septembre 2023,

— dire que son logement est affecté de désordres non décents,

— dire qu’il a été manqué aux obligations légales de mise en conformité et de sécurité du bailleur,

— rejeter les demandes du bailleur,

Reconventionnellement, elle demande :

— la résiliation du bail du fait de l’inexécution de l’accord amiable et le non réalisation des travaux,

— la condamnation du bailleur à lui payer la somme de :

6000 € pour inexécution contractuelle,

3000 € pour préjudice moral,

3000 € pour préjudice physique,

9000 € pour trouble de jouissance

10.000 € pour procédure abusive

Et la condamnation de la bailleresse aux entiers dépens et au remboursement des frais de constat d’huissier et de la facture de plomberie.

Etant renovoyé à ses conclusions produites à l’audience pour le détail, Mme [M] [E], se référant partiellement aux conclusions de M^e SATTA, rappelle avoir fait intervenir un plombier le 4 mars 2021. Elle évoque les radiateurs hors service et l’insalubrité relevée par les services techniques de la ville en 2022.

Ele relate avoir signalé au gérant en mars 2023 qu’elle souhaitait partir et demandé à l’amiable un dédommagement, le courriel qui lui a été ensuite adressé octroyant une suspension de loyer à compter d’ avril 2023 en attente de travaux qui n’ont jamais été réalisés.

Elle demande la validation de cet accord ainsi que la résiliation du bail à compter du 15 juillet 2024, avec restitution de la caution.

La décision a été mise en délibéré au 29 janvier 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

En application de l’article 472 du Code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que s’il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

I. Sur les demandes principales

Sur la recevabilité de la demande:

En application de l’article 24 I de la loi du 06/07/89 modifiée, les bailleurs personnes morales autres qu’une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu’au 4ème degré inclus, ne peuvent faire délivrer, sous peine d’irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de la résiliation du bail avant expiration d’un délai de deux mois suivant la saisine de la CCAPEX prévue à l’article 7-2 de la loi du 31/05/1990. Cette saisine est réputée constituée lorsque persiste une situation d’impayés, préalablement signalée dans les conditions réglementaires aux organismes payeurs des aides au logement en vue d’assurer le maintien du versement des aides mentionnées à l’article L821-1 du Code de la Construction et de l’Habitation. Cette saisine qui contient les mêmes informations que celles des signalements par les commissaires de justice des commandements de payer prévus au I du présent article, s’effectue par voie électronique par l’intermédiaire du système d’information prévu au dernier alinéa de l’article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée.

Le bailleur justifie de la saisine de la CCAPEX le 7 septembre 2023 pour signaler les impayés et l’assignation a été délivrée le 14 février 2024. Le bailleur est donc recevable en son action, l’assignation ayant en outre été dénoncée au préfet de [Localité 3] six semaines avant l’audience en application de l’article 24 III de la loi.

Sur la résiliation du bail :

Le commandement de payer délivré le 6 septembre 2023 est régulier, qui reproduisait la clause résolutoire insérée au bail et les dispositions exigées à l’article 24 de la loi du 6 Juillet 1989.

Mme [M] [E] n’ayant pas réglé la dette de 12.495 € euros en principal dans les deux mois du commandement, la clause résolutoire doit être mise en œuvre au 7 novembre 2023 à moins que la locataire ne démontre que la somme réclamée n’était en réalité pas due, en l’espèce, du fait de l’accord de suspension de paiement du loyer dont elle se prévaut.

Elle produit à cet effet un courriel en date du 5 juin 2023 émanant du cabinet de gérance LALANNE CONSEIL (ayant présidé à la signature du contrat de bail du 1er mars 2021) l’autorisant à suspendre ses loyers d’avril 2023 jusqu’à nouvel ordre lié à l’exécution à venir des travaux incombant au bailleur qu’elle réclamait sur les fenêtres, parquet et radiateurs.

Toutefois, la signataire du courriel et ancienne collaboratrice de LALANNE CONSEIL devenue SARL BEAUDOIN , Mme [V], atteste en la forme n’avoir jamais envoyé ce courriel qu’elle considère comme un faux ne reproduisant pas ses tournures d’écritures.

De même, le constat du 19 juin 2024 effectué par l’étude [Z] conclut à un faux, n’ayant pas retrouvé ce courriel dans la boite mail de la SARL BEAUDOIN et le déduisant de la syntaxe et la présentation du mail qui laisse présumer un photomontage, le message de plus n’étant ni précédé ni suivi d’un autre courriel sur le même sujet, alors que Mme [M] [E] aurait du à tout le moins en accuser réception.

Outre les traces de photomontage et les différences formelles avec les mails habituels de Mme [V], la syntaxe du mail dénote en outre une plume amatrice maladroite qu’on hésite à attribuer à une employée de cabinet de gestion immobilière nécessairement rompue à certaines formulations lorsqu’il s’agit d’un engagement au nom et pour le compte de son client. Un tel accord ne saurait d’ailleurs s’accomoder de vagues références à des travaux sur « fenêtres, parquet et radiateurs ».

Il parait donc évident que cette pièce est un faux qui ne saurait être considéré comme une remise de dette sur la période litigieuse.

Encore faut-il vérifier si au vu de ses pièces, Mme [M] [E] pourrait se prévaloir de l’exception d’inexécution dont elle allègue qui permettrait de ne pas lui faire le reproche de ses impayés.

Il faut pour cela que le preneur se trouve dans l’impossibilité d’user de la chose louée. Si le manquement du bailleur n’est pas suffisamment grave, la résiliation du bail restera encourue.

En l’espèce, l’état des lieux d’entrée produit aux débats justifie d’un bon état ou d’un « état d’usage » des fenêtres et parquet et d’un « état d’usage » des radiateurs (sans que la nuance soit commentée).

Le constat qu’a fait établir la locataire le 2 novembre 2023 évoque un parquet « d’aspect ancien » affaissé par endroit dans les différentes pièces, certaines lattes présentant des absences de matière et des fissures comblées par de la pâte à bois.

L’échelle des photos de l’état des lieux d’entrée ne permettent pas de comparer visuellement l’état des lattes avec celles issues dudit constat, dont l’ancienneté toutefois ne fait pas de doute dès l’entrée dans les lieux de la locataire.

L’huissier relève l’absence de système d’aération.

Les joints de fenêtre « abimés », « vétustes » relèvent d’une réparation locative.

Il est relevé dans le constat un chauffe-eau (enfermé dans un coffret) qui goutte, comportant des fissures apparentes (dénoncées par le professionnel comme dangereuses), ayant créé des stigmates d’humidité et la locataire produit notamment , au soutien d’un de ses mails au gestionnaire, une photo de radiateur suintant un liquide rouille important, même si ce cliché n’a aucune valeur objective probante, tout comme les photos et signalements unilatéraux d’autres désagréments (pression d’eau anormale et défaut d’étanchéité de la douche (résolu) , absence d’isolation des murs, chute des températures…)

Mme [E] produit une facture d’intervention d’un plombier du 21 octobre 2023 suite à un court-circuit de l’installation de chauffage en raison d’une surchauffe et fonte du câblage électrique du radiateur du salon.

Mme [E] démontre avoir procédé à de multiples relances du gestionnaire pour obtenir les travaux de mise en sécurité, arguant de dangers d’électrocution et d’incendie. Le chauffe-eau a toutefois été remplacé le 17 novembre 2023.

Elle a fait part également d’une impossibilité de se chauffer depuis le 21/11/2022 du fait du court-circuit, situation dont elle s’est plainte sans intervention du bailleur, mais s’est maintenue dans les lieux depuis, alors qu’elle vit avec un enfant mineur et malgré l’avis du chauffagiste concluant, après le court-circuit, à « revoir d’urgence » l’installation.

Enfin, il ressort du contrôle sanitaire de la ville de [Localité 3] du 06/06/2024 « une humidité de condensation avec présence de moisissures et une absence de grille d’aération aux fenêtres, un parquet du logement comportant des aspérités et des clous qui ressortent, ce qui peut provoquer des chutes et blessures. »

Il ressort sans conteste des pièces et courriels versés par Mme [E] un certain nombre de désordres dont certains ne ressortent pas de son devoir de réparation locative et incombaient au bailleur.

Toutefois, hormis la problématique du chauffe-eau (qui a été résolue quinze jours après son constat, donc dans un délai relativement raisonnable), le seul désordre qui pourrait constituer une impossibilité d’utiliser les lieux conformément à leur destination et/ou constituer un risque manifeste pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé est l’absence de chauffage qui, telle qu’allégué par la locataire, dépasserait le simple dysfonctionnement d’un élément d’équipement du logement,

Toutefois, l’importance de cette absence de chauffage n’est pas démontrée, tant dans son importance que dans sa durée. Un mail de la locataire en date du 24/09/2022 fait ainsi état de « chauffage salon et chambre hors service » et il n’est pas démontré de pérennité de cette situation depuis le 21 novembre 2022 ainsi que la locataire l’affirme. Il faut noter à cet égard que le constat du 2 novembre 2023 en particulier n’en fait pas état, tandis que le « hors service » du chauffage relevé par les services techniques de la ville le 5 juin 2024 ne précise pas si, vu la période de l’année, il ne pourrait pas s’expliquer par un arrêt du système collectif de chauffage de l’immeuble.

Ainsi, en l’état des pièces du dossier, et en dépit des points d’indécence dénoncés par la locataire et relevés par le commissaire de justice (absence de VMC entrainant condensation, lattes mal nivelées mais dont le constat ne souligne pas la dangerosité, qui relève donc d’un pur déclaratif de la locataire), il faut considérer que l’appartement restait globalement en mesure de satisfaire aux besoins normaux de ses occupants sans pour autant justifier une rétention totale du loyer – laquelle ne peut davantage être justifiée par l’accord prétendu du 5 juin 2023.

Ces désordres justifient en revanche une indemnisation au titre du préjudice de jouissance, ainsi qu’il sera jugé ci-dessous.

En conséquence de ce qui précède, il convient de juger, en application de la clause précitée, que le bail s’est trouvé résilié de plein droit à compter du 7 novembre 2023.

Mme [M] [E] se trouve ainsi depuis cette date sans droit ni titre.

Il sera précisé que Mme [M] [E] n’a émis aucune demande de délai tendant à suspendre les effets de la clause résolutoire mais a au contraire demandé reconventionnellement la résiliation du bail – étant noté que d’après le décompte non contesté fourni aux débats, elle n’avait pas procédé lors de l’audience au paiement de l’échéance de novembre à prendre en considération pour accorder des délais.

En l’absence de départ volontaire, il pourra être procédé à l’expulsion de Mme [M] [E] et de tout occupant de son chef, avec assistance de la force publique le cas échéant, sous réserve du délai pour quitter les lieux prévu par l’article L 412-1 du code des procédures civiles d’exécution, que compte tenu de la présence au domicile d’un enfant mineur, il ne convient pas d’écarter en l’absence de demande argumentée du bailleur.

En l’absence de départ volontaire, le bailleur sera autorisé à faire procéder à la séquestration des meubles et objets mobiliers garnissant le logement dans tout garde meuble de son choix aux frais , risques et péril de Mme [M] [E], à défaut de local désigné, conformément aux articles L433-1 et L433-2 du Code des Procédures Civiles d’Exécution.

Sur la demande en paiement de l’arriéré :

Il ressort du décompte produit à l’audience que Mme [M] [E] reste devoir à Mme [T] [U] au 15/11/2024 une somme de 50.623,30 euros au titre de son arriéré de loyers et charges, échéance de novembre 2024 comprise – somme dont la quantification n’a pas été contestée par Mme [E], sinon sur le principe, dont elle a été déboutée.

Il convient en conséquence de condamner Mme [M] [E] au paiement de cette somme avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer du 6 septembre 2023 à hauteur de la somme de 12.495 €, sous réserve des échéances échues depuis lors, qui seront grevées des intérêts au taux légal à compter du jugement.

Sur l’indemnité d’occupation :

Afin de préserver les intérêts du bailleur à hauteur du préjudice reéllement subi, il conviendra de fixer le montant de l’indemnité d’occupation due, depuis la date de résiliation du 7 novembre 2024 jusqu’au départ effectif des lieux par remise des clés et procès-verbal d’expulsion, au montant du dernier loyer et des charges révisées qui auraient été payés si le bail s’était poursuivi, et de condamner Mme [M] [E] au paiement de celle-ci.

II. Sur les demandes reconventionnelles

Ainsi qu’il a été vu ci-dessus, Mme [M] [E] est fondée à se plaindre d’un certain nombre de manquements du bailleur à son obligation d’entretien telle qu’issue de l’article 6 de la loi du 6 juillet 1989, à savoir :

— assurer au locataire la jouissance paisible du logement et, sans préjudice des dispositions de l’article 1721 du code civil, de le garantir des vices ou défauts de nature à y faire obstacle hormis ceux qui, consignés dans l’état des lieux, auraient fait l’objet de la clause expresse mentionnée au a ci-dessus ;

— entretenir les locaux en état de servir à l’usage prévu par le contrat et d’y faire toutes les réparations, autres que locatives, nécessaires au maintien en état et à l’entretien normal des locaux loués ;

Il ressort en effet des pièces versées aux débats que le parquet du bien locatif est affaissé par endroit dans les différentes pièces, certaines lattes présentant des absences de matière et des fissures comblées par de la pâte à bois. Le parquet ne semble pas significativement différent de celui , présentant certains stigmates, présent sur les photos de l’état des lieux et les mentions y attachées ne pouvant, par leur lapidaire (« bon état » , « état d’usage »), démontrer que le plancher était irréprochable lors de l’entrée dans les lieux. Si Mme [M] [E] ne démontre pas suffisamment la dangerosité de cet état du sol, il ne fait pas de doute qu’il résultait de ces dénivellés et aspérités une jouissance moindre du logement pour la locataire et son enfant.

Il ressort encore de la photo du radiateur suintant un liquide et de la facture d’intervention du plombier du 21 octobre 2023 suite au court-circuit de l’installation de due à une surchauffe du câblage électrique du radiateur du salon une véritable problématique de chauffage, laquelle, si ses contours exacts notamment en termes de durée et d’étendue n’ont pas été suffisamment démontrés, n’en a pas moins été réelle et non réparée par le bailleur – à défaut de démonstration contraire de ce dernier.

Mme [E] réclame :

6000 € pour inexécution contractuelle,

3000 € pour préjudice moral,

3000 € pour préjudice physique,

9000 € pour trouble de jouissance,

10.000 € pour procédure abusive.

Les postes d’inexécution contractuelle et de préjudice physique, non argumentés et, au vu des faits de l’espèce, recoupant manifestement les préjudices moraux et de jouissance, seront écartés.

Il résulte en revanche des désordres ci-dessus, non seulement un préjudice de jouissance de la chose louée, mais également un préjudice moral, Mme [E] et son fils mineur ayant été exposés à des désagréments de jouissance depuis le 1er mars 2021, outre les réelles tracasseries subies par la locataire et une inquiétude relativement au danger que représentaient le chauffe-eau et l’installation de chauffage.

La facture du plombier chauffagiste constitue quant à elle un dommage matériel pour Mme [E] dont elle doit obtenir réparation.

Il sera donc alloué à Mme [E] les sommes de :

-2500 € pour son préjudice moral,

-5000 € pour son préjudice de jouissance,

-165 € pour son préjudice matèriel.

Soit une indemnisation globale de 7665 €.

Il ne convient pas de considérer la procédure comme abusive, ayant été fait droit à la demande principale du bailleur en l’absence de validité du soi-disant accord du 5 juin 2023, dont Mme [E], qui a produit au tribunal un faux et bâti sur cette base une demande reconventionnelle éhontée, est bien mal fondée à se prévaloir.

Il y aura lieu à compensation des sommes dues entre les parties.

Sur les dépens :

Il y a lieu de condamner Mme [M] [E] aux entiers dépens, incluant le coût du comportant le coût du commandement de payer du 6 septembre 2023.

Sur l’article 700 du Code de Procédure Civile :

Compte tenu de l’équité et des circonstances de l’espèce, il y a lieu de condamner Mme [M] [E] à payer à Mme [T] [U] la somme de 1000 € au titre de l’article 700 du Code de Procédure Civile.

PAR CES MOTIFS

Le Juge des contentieux de la protection, statuant publiquement, par jugement contradictoire et en premier ressort, mis à disposition au Greffe :

DECLARE Mme [T] [U] recevable à agir,

CONSTATE, à compter du 7 novembre 2023, la résiliation du bail conclu entre les parties le 1er juin 2007 relatif à l’appartement à usage d’habitation, situé 1er étage gauche de l’immeuble [Adresse 2],

CONDAMNE Mme [M] [E] à payer à Mme [T] [U] la somme de 50.623,30 euros au titre des loyers et charges dus à la date du 15 novembre 2024, date de l’audience, échéance de novembre incluse, avec intérêts au taux légal à compter du 6 septembre 2023 pour la somme de 12.495 €, outre les impayés dus postérieurement, avec intérêts au taux légal à compter du jugement,

ORDONNE l’expulsion de Mme [M] [E] ainsi que de tous les occupants de son chef, avec le concours de la force publique le cas échéant, sous réserve des dispositions de l’article L 412-1 du Code des Procédures Civiles d’Exécution,

AUTORISE, en ce cas, le bailleur à faire procéder à la séquestration des meubles et objets mobiliers garnissant le logement dans tout garde meuble de son choix aux frais, risques et péril du défendeur à défaut de local désigné,

DIT QUE le sort des meubles sera alors régi par les dispositions des articles L433-1 et L433-2 du Code des Procédures Civiles d’Exécution

CONDAMNE Mme [M] [E] à payer à Mme [T] [U] une indemnité d’occupation égale au montant du dernier loyer indexé et des charges révisées qui auraient été payés si le bail s’était poursuivi, due depuis la date de la résiliation jusqu’au départ effectif des lieux par remise des clés, ou procès-verbal d’expulsion ou de reprise,

CONDAMNE Mme [T] [U] à payer à Mme [M] [E] la somme globale de 7.665 € au titre de ses différents préjudices,

DIT que les sommes dues entre les parties se compenseront à hauteur de la plus faible des deux sommes,

DEBOUTE les parties du surplus de leurs prétentions,

CONDAMNE Mme [M] [E] aux dépens, qui comprendront le coût du commandement de payer, de l’assignation et de la notification au préfet,

CONDAMNE Mme [M] [E] à payer à Mme [T] [U] la somme de 1000 euros au titre de l’article 700 du Code de Procédure Civile,

RAPPELLE que la présente décision bénéficie de l’exécution provisoire de droit.

LE GREFFIER LE PRESIDENT