AUDIENCE DU 04 Décembre 2025

DOSSIER : N° RG 25/00732 – N° Portalis DBWW-W-B7J-DTJO

MINUTE : 25/00263

TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE CARCASSONNE

Le Tribunal judiciaire de Carcassonne, statuant le QUATRE DECEMBRE DEUX MIL VINGT CINQ a rendu le jugement suivant :

ENTRE

Monsieur [V], [U], [S] [B]

né le 21 Juillet 1959 à Castres (81100), demeurant 15 rue Frédéric Chopin – 11000 CARCASSONNE

représenté par la SCP BOUISSINET-SERRES, avocats au barreau de CARCASSONNE

ET

Monsieur [E], [M], [F] [I]

né le 15 Décembre 1978 à DIVO (CÔTE D’IVOIRE), demeurant 25 rue Antoine de Niquet – 11000 CARCASSONNE

défaillant

ORDONNANCE DE CLÔTURE : 02 Septembre 2025

COMPOSITION DU TRIBUNAL STATUANT A JUGE UNIQUE EN VERTU DE L’ARTICLE R 219-9 DU CODE DE L’ORGANISATION JUDICIAIRE

Madame Marjorie LACASSAGNE-TAVEAU, Présidente

GREFFIÈRE : Emmanuelle SPILLEBOUT, Cadre Greffier, lors des débats et du prononcé

DÉBATS : En audience publique du 21 Octobre 2025 après rapport du juge de la mise en état conformément à l’article 785 du Code de Procédure Civile.

JUGEMENT : Réputé contradictoire et en premier ressort, prononcé par mise à disposition au greffe le QUATRE DECEMBRE DEUX MIL VINGT CINQ par Madame Marjorie LACASSAGNE-TAVEAU, Présidente qui a signé avec la greffière.

EXPOSÉ DU LITIGE

Selon acte notarié dressé le 31 août 2021 par Me [R], notaire à Carcassonne, Monsieur [V] [B] a consenti une promesse unilatérale de vente au profit de Monsieur [E] [I], portant sur la vente d’un immeuble situé 25 rue Antoine de Niquet à Carcassonne, pour un prix de 241 800 euros, payable par mensualités de 1.300 euros, soit 15 600 euros par an, pendant une durée de 15 années et 6 mois, au plus tard à compter de la signature de l’acte authentique de vente. Le délai d’option de la promesse expire le 30 avril 2036.

Par acte de commissaire de justice du 06 mai 2025, Monsieur [V] [B] a fait assigner Monsieur [E] [I], au visa des articles 1217, 1224 et suivants du code civil, devant le tribunal judiciaire de Carcassonne, aux fins de voir :

— PRONONCER la résiliation judiciaire de la promesse de vente passée en l’Etude de Maître [T] [R], Notaire à Carcassonne, le 31.08.2021 pour manquement grave de Mr [E] [I] à ses obligations ;

— CONDAMNER Mr [E] [I] à payer à Mr [V] [B] la somme de 27 600 € au titre du montant des sommes dues à la date du 11.02.2025, date de la mise en demeure, avec intérêts au taux légal à compter de cette date ;

— CONDAMNER Mr [E] [I] à payer à Mr [V] [B] la somme de 1 300 € mensuelle à compter du 01.03.2025 et jusqu’à la date de libération effective des lieux ;

— ORDONNER l’expulsion de Mr [E] [I] du bien immobilier situé 22 rue Niquet – 11000 CARCASSONNE, avec le concours de la force publique si nécessaire ;

— CONDAMNER Mr [E] [I] à payer à Mr [V] [B] la somme de 2 500 € en application de l’article 700 du Code de Procédure Civile ;

— DIRE n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire de droit dont bénéficie la décision ;

— CONDAMNER Mr [E] [I] aux entiers dépens.

Au soutien de ses demandes, Monsieur [V] [B] expose que Monsieur [E] [I] n’assure pas le règlement mensuel des sommes mises à sa charge aux termes de la clause du paiement du prix, à savoir le versement mensuel de la somme de 1.300 euros, soit 15.600 euros par an ; qu’une mise en demeure visant la clause de carence lui a été adressée le 11 février 2025, laquelle est demeurée sans réponse ; qu’en n’exécutant pas les obligations mises à sa charge par la promesse unilatérale de vente, Monsieur [E] [I] a commis une faute grave justifiant la résolution judiciaire du contrat.

Bien que régulièrement assigné, Monsieur [E] [I] n’a pas comparu ni personne pour lui.

La procédure a été clôturée le 2 septembre 2025.

L’affaire a été fixée à l’audience de dépôt du 21 octobre 2025 et a été mise en délibéré au 4 décembre 2025.

MOTIFS

Selon l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur la demande de résiliation judiciaire de la promesse unilatérale de vente et les demandes subséquentes

Aux termes de l’article 1124 du code civil, la promesse unilatérale est le contrat par lequel une partie, le promettant, accorde à l’autre, le bénéficiaire, le droit d’opter pour la conclusion d’un contrat dont les éléments essentiels sont déterminés, et pour la formation duquel ne manque que le consentement du bénéficiaire.

En l’espèce, il ressort de la promesse unilatérale de vente conclue entre les parties le 31 août 2021 que Monsieur [V] [B] s’est engagé à vendre à Monsieur [E] [I] un immeuble situé 25 rue Antoine de Niquet à Carcassonne (11) et que cette promesse a été consentie pour une durée expirant le 30 avril 2036 à 16 heures.

L’acte mentionne que la réalisation de la promesse aura lieu « soit par la signature de l’acte authentique constatant le caractère définitif de la vente, accompagné du versement par virement sur le compte du notaire chargé de recevoir l’acte authentique de vente de la somme ; soit par la levée de l’option faite par le bénéficiaire à l’intérieure de ce délai, suivie de la signature de l’acte authentique ».

S’agissant du prix, l’acte mentionne que « La vente, en cas de réalisation, aura lieu moyennant le prix de DEUX CENT QUARANTE ET UN MILLE HUIT CENT EUROS (241.800 EUR) qui sera payable entièrement à terme au plus tard le 30 avril 2036 ».

Concernant les modalités de paiement du prix, les parties ont convenu que « Le BENEFICIAIRE s’oblige à le payer au PROMETTANT au plus tard le 10 de chaque mois MILLE TROIS CENT EUROS (1.300 EUR) soit QUINZE MILLE SIX CENT EUROS (15.600 EUR) par an, pendant une période de QUINZE années et SIX mois au plus tard à compter de la signature de l’acte authentique ».

Or, il ne s’évince d’aucun élément du dossier que Monsieur [E] [I] ait levé l’option dans le délai qui lui est imparti et qui se poursuit jusqu’au 30 avril 2036.

La vente n’étant pas parfaite, aucune obligation corrélative au contrat de vente et notamment le paiement du prix, ne peut être mise à la charge du bénéficiaire.

En conséquence, aucun manquement grave de Monsieur [E] [I] à ses obligations n’étant caractérisé, la demande de résiliation judiciaire de la promesse unilatérale de vente sera rejetée.

La vente n’étant pas à ce jour parfaite, en l’absence de réalisation de la promesse, les demandes en paiement du prix seront rejetées, ainsi que la demande tendant à l’expulsion du bénéficiaire, étant précisé sur ce point qu’il n’est pas démontré que Monsieur [E] [I] occupe, de manière effective, l’immeuble objet de la promesse.

Par conséquent, Monsieur [V] [B] sera débouté de l’ensemble de ses demandes.

Sur les frais de procès

En application de l’article 696 du Code de procédure civile, Monsieur [V] [B] qui succombe, sera condamné aux entiers dépens.

En outre, il sera débouté de sa demande fondée sur l’article 700 du Code de procédure civile.

Sur l’exécution provisoire

En application de l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire, à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant par décision réputée contradictoire rendue en premier ressort et mise à disposition au greffe,

DEBOUTE Monsieur [V] [B] de l’ensemble de ses demandes ;

CONDAMNE Monsieur [V] [B] aux entiers dépens ;

DEBOUTE Monsieur [V] [B] de sa demande d’indemnité formulée au titre de l’article 700 du Code de procédure civile,

Ainsi prononcé les jour, an et moi susdits et signé par la Présidente et le Greffier.

LE GREFFIER, LA PRÉSIDENTE,

Copie la SCP BOUISSINET-SERRES