TRIBUNAL DE PROXIMITÉ DU RAINCY

[Adresse 5]

[Localité 9]

Téléphone : [XXXXXXXX01]

@ : [Courriel 10]

REFERENCES : N° RG 24/09273 – N° Portalis DB3S-W-B7I-2AXO

Minute : 25/103

Monsieur [J] [L] [K] [D], domicilié chez son administrateur de biens la société FONCIA CHADEFAUX LECOQ

Représentant : M^e Dominique TOURNIER, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : E0263

C/

Monsieur [M] [P]

Monsieur [O] [N]

Exécutoire délivrée le :

à :

Copie certifiée conforme délivrée le :

à :

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT

Jugement rendu et mis à disposition au greffe du tribunal de proximité du Raincy en date du 27 Janvier 2025; par Madame Céline MARION, en qualité de juge des contentieux de la protection, assistée de Madame Catherine BOURGEOIS, greffier ;

Après débats à l’audience publique du 25 Novembre 2024 tenue sous la présidence de Madame Céline MARION, juge des contentieux de la protection, assistée de Madame Catherine BOURGEOIS, greffier audiencier ;

ENTRE DEMANDEUR :

Monsieur [J] [L] [K] [D]

[Adresse 2]

[Localité 6]

domicilié chez son administrateur de biens la société FONCIA CHADEFAUX LECOQ

siège social [Adresse 3]

[Localité 8]

représenté par Maître Dominique TOURNIER, avocat au barreau de PARIS

D’UNE PART

ET DÉFENDEURS:

Monsieur [M] [P]

demeurant [Adresse 4]

[Localité 7]

comparant en personne

Monsieur [O] [N]

demeurant [Adresse 4]

[Localité 7]

comparant en personne

D’AUTRE PART

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé courant 2000, Monsieur [J] [L] [K] [D] a donné à bail à Monsieur [M] [P] et Madame [O] [N] un appartement situé [Adresse 4] à [Localité 7].

Par acte de commissaire de justice en date du 30 avril 2024, Monsieur [J] [L] [K] [D] a fait signifier à Monsieur [M] [P] et Madame [O] [N] un commandement de payer visant la clause résolutoire pour un montant de 2342,22 euros en principal, au titre des loyers impayés.

Par acte de commissaire de justice en date du 11 septembre 2024, Monsieur [J] [L] [K] [D] a fait assigner Monsieur [M] [P] et Madame [O] [N] aux fins de :

ordonner la résiliation judiciaire du bail ,ordonner l’expulsion sans délai de Monsieur [M] [P] et Madame [O] [N] ainsi que de tout occupant de leur chef, avec l’assistance de la force publique si besoin est, sous astreinte de 500 euros par jour de retard à compter de la signification de la décision à intervenir,condamner solidairement Monsieur [M] [P] et Madame [O] [N] au paiement de la somme de 1732,96 euros au titre de la dette locative arrêtée au mois de juillet 2024 avec intérêts au taux légal à compter du 30 avril 2024,les condamner sous astreinte de 400 euros par jour de retard à compter de la signification de la décision à intervenir à justifier de l’assurance locative des lieux,les condamner solidairement au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer mensuel et des charges locatives, à compter de la date de résiliation jusqu’à libération effective des lieux,ordonner la séquestration des meubles et objets mobiliers se trouvant dans les lieux dans tel aux frais des défendeurs,les condamner solidairement au paiement de la somme de 800 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile et aux dépens.

L’assignation a été dénoncée à la préfecture de la Seine-Saint-Denis par voie dématérialisée le 12 septembre 2024.

À l’audience du 25 novembre 2024, Monsieur [J] [L] [K] [D], représenté, maintient ses demandes et actualise sa créance à la somme de 3364,88 euros arrêtée au 19 novembre 2024, loyer du mois de novembre inclus. Il est opposé à tous délais.

Il soutient que Monsieur [M] [P] et Madame [O] [N] ne payent pas régulièrement les loyers et charges et que le non-paiement des loyers constitue un manquement des locataires à leurs obligations justifiant la résiliation judiciaire du bail en application des articles 1224 et suivants du code civil et 7 de la loi du 6 juillet 1989. Il ajoute que la créance de loyer est certaine, liquide et exigible, ce qui justifie la condamnation des locataires à régler l’arriéré de loyers en application de l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989.

À l’audience, Monsieur [M] [P] et Madame [O] [N] reconnaissent être redevables des loyers et charges. Ils demandent le bénéfice de délais de paiement.

Ils justifient de la remise d’un chèque de 2270 euros le 20 novembre 2024 et annoncent le paiement du solde de la dette début décembre. Ils précisent que leurs revenus s’élèvent aux pensions de retraite de 1300 euros et 500 euros et qu’ils n’ont pas d’enfant à charge ni de crédit en cours.

L’affaire a été mise en délibéré au 27 janvier 2025.

Invités à justifier, par note en délibéré, pour Monsieur [J] [L] [K] [D] de l’encaissement du chèque, et pour Monsieur [M] [P] et Madame [O] [N] des éventuels paiements à intervenir, avant le 31 décembre 2024, les parties ne se sont pas manifestées.

MOTIFS DE LA DECISION :

Sur les demandes principales :

Sur la recevabilité de la demande :

En application de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, à peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation du bail doit être notifiée au représentant de l’Etat dans le département au moins six semaines avant l’audience. Cette notification s’effectue par voie électronique par l’intermédiaire du système d’information prévu par l’article 7-2 de la loi du 31 mai 1990.

Ces dispositions sont applicables aux assignations tendant au prononcé de la résiliation du bail lorsqu’elle est motivée par l’existence d’une dette locative du preneur et aux demandes additionnelles et reconventionnelles aux fins de constat ou de prononcé de la résiliation motivées par l’existence d’une dette locative, la notification au représentant de l’Etat dans le département incombant au bailleur.

En l’espèce, une copie de l’assignation a été dénoncée à la préfecture le 12 septembre 2024 en vue d’une audience prévue le 25 novembre 2024, soit plus de six semaines après.

En conséquence, la demande de Monsieur [J] [L] [K] [D] aux fins de résiliation du bail pour défaut de paiement des loyers est recevable.

Sur la demande en paiement des loyers et charges :

Selon l’article 7a) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer les loyers et charges aux termes convenus.

Aux termes de l’article 4 p) de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, est réputée non écrite toute clause qui fait supporter au locataire des frais de relance ou d’expédition de la quittance ainsi que les frais de procédure en plus des sommes versées au titre des dépens et de l’article 700 du code de procédure civile. Il résulte de ces dispositions que le bailleur ne peut mettre à la charge du locataire les frais relatifs au recouvrement amiable ou contentieux de sa créance au titre de l’arriéré locatif.

En application de l’article 1353 du code civil, il appartient à celui qui demande l’exécution d’une obligation d’en rapporter la preuve.

En l’espèce, il ressort des pièces du dossier, notamment du bail signé en 2000, du commandement de payer délivré le 30 avril 2024 et du décompte de la créance actualisé au 19 novembre 2024 que Monsieur [J] [L] [K] [D] rapporte la preuve de l’arriéré de loyers et charges impayés.

Toutefois, il convient de déduire du décompte présenté les frais de contentieux, injustifiés ou déjà compris dans les dépens et frais irrépétibles, qui y sont imputés à hauteur de 165,07 euros et 181,83 euros, soit la somme de 346,90 euros.

En outre, le paiement effectué par chèque d’un montant de 2270 euros, remis le 20 novembre 2024, n’a pas été encaissé et ne peut donc constituer au jour de l’audience un paiement libératoire au sens de l’article 1342 du code civil, à défaut de preuve de la remise à l’encaissement et d’encaissement dans les conditions de l’article L131-31 du code monétaire et financier. Le montant du paiement viendra en déduction des sommes dues au jour de son encaissement et il convient d’arrêter la créance au 19 novembre 2024, date du décompte.

Le contrat de location prévoit expressément la solidarité entre les locataires.

En conséquence, il convient de condamner solidairement Monsieur [M] [P] et Madame [O] [N] à payer à Monsieur [J] [L] [K] [D] la somme de 3017,98 euros, au titre des sommes dues au 19 novembre 2024 avec intérêts au taux légal à compter du présent jugement.

Sur la demande de résiliation judiciaire du bail :

Aux termes des articles 1224 et 1227 du code civil, la résolution du contrat, qui résulte en cas d’inexécution suffisamment grave, d’une notification du créancier au débiteur ou d’une décision de justice, peut en toute hypothèse être demandée en justice.

Selon l’article 1228 du même code, le juge peut, selon les circonstances, constater ou prononcer la résolution ou ordonner l’exécution du contrat, en accordant éventuellement un délai au débiteur, ou allouer seulement des dommages et intérêts.

L’article 1229 du même code dispose que la résolution prend effet soit à la date fixée par le juge ou, à défaut, au jour de l’assignation en justice.

Il appartient au juge d’apprécier souverainement si les manquements imputés sont d’une gravité suffisante pour justifier la résiliation du contrat.

Il résulte des articles 1728 du code civil, et 7a) de la loi du 6 juillet 1989, à laquelle le contrat est soumis, que le locataire est tenu d’une obligation essentielle, qui consiste en le paiement du loyer aux termes convenus au bail, en contrepartie de la mise à disposition des lieux loués.

En l’espèce, il ressort des éléments communiqués et des observations des parties à l’audience que l’arriéré de loyers et charges s’élèvent à la somme de 3017,98 euros alors que l’échéance mensuelle est de 781,63 euros, ce qui représente environ 4 mensualités.

Toutefois, les locataires justifient de la remise, en paiement, d’un chèque d’une montant de 2070 euros, avant l’audience, mais non encore encaissé.

En outre, il apparait que les paiements restent réguliers, les locataires réagissant aux diverses mises en demeure et aux commandements de payer.

Ainsi, au regard du montant de la dette, d’une récent paiement à déduire et de l’ancienneté du contrat, le manquement à l’obligation de paiement du loyer et des charges n’apparait pas suffisamment grave pour justifier la sanction que constitue la résiliation du contrat et par voie de conséquence l’expulsion des locataires.

Au regard de l’ensemble de ces éléments, les conditions du prononcé de la résiliation judiciaire ne sont pas réunies et le manquement contractuel n’apparaît pas suffisamment grave pour justifier la sanction qu’est la résiliation du contrat.

Il convient de rejeter la demande de résiliation judiciaire du bail et la demande d’expulsion ; qu’il n’y a en outre pas lieu de fixer d’indemnité d’occupation.

Sur la demande de justification de l’assurance sous astreinte :

Selon l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de s’assurer contre les risques locatifs et d’en justifier chaque année au bailleur, à sa demande. La justification de cette assurance résulte de la remise au bailleur d’une attestation de l’assureur ou de son représentant.

Aux termes de l’article L131-1 du code des procédures civiles d’exécution, tout juge peut, même d’office, ordonner une astreinte pour assurer l’exécution de sa décision.

En l’espèce, il n’est pas démontré que les locataires n’auraient pas répondu à une demande de justification de l’assurance de leur bailleur. Il n’est communiqué à ce titre aucune document, ni lettre, ni mise en demeure été le commandement de payer ne vise pas la justification de l’assurance.

Dès lors, si les locataires sont tenus de justifier de l’assurance du logement, aucune demande ne leur a été précédemment adressée à ce titre.

En conséquence, il convient de condamner les locataires à justifier au bailleur de l’assurance contre les risques de locataire dans un délai de trois mois à compter de la signification du jugement. Toutefois, au regard des développements qui précèdent et compte tenu des sanctions pouvant être mises en œuvre par le bailleur en réponse au manquement à l’obligation d’assurance ainsi que de la possibilité pour celui-ci de souscrire une assurance pour le compte du locataire, récupérable auprès d’eux, il n’y a pas lieu d’assortir la condamnation d’une astreinte.

Sur la demande de délais de paiement :

Selon l’article 1343-5 du code civil, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, le juge peut, dans la limite de deux années, reporter ou échelonner le paiement des sommes dues.

En l’espèce, compte tenu du rejet de la demande principale aux fins de résiliation et de la remise d’un chèque avant l’audience dont l’encaissement permet de réduire la dette à moins d’une échéance courante, il n’y a pas lieu de faire droit à la demande de délais de paiement.

Sur les demandes accessoires :

En application des dispositions des articles 696 et suivants du code de procédure civile, il convient de condamner Monsieur [M] [P] et Madame [O] [N] in solidum aux dépens de l’instance comprenant les frais de notification à la préfecture.

Il apparaît inéquitable de laisser à la charge de Monsieur [J] [L] [K] [D] les frais irrépétibles qu’il a exposés dans le cadre de cette instance. Il convient donc de condamner in solidum Monsieur [M] [P] et Madame [O] [N] à payer à Monsieur [J] [L] [K] [D] la somme de 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant en audience publique, par jugement contradictoire en premier ressort, rendu par mise à disposition au greffe le jour de son délibéré,

DECLARE recevable la demande de Monsieur [J] [L] [K] [D] aux fins de résiliation judiciaire du bail,

REJETTE la demande de résiliation judiciaire du bail conclu le 20 novembre 2000 entre Monsieur [J] [L] [K] [D] d’une part, et Monsieur [M] [P] et Madame [O] [N] d’autre part, concernant les locaux situés [Adresse 4] à [Localité 7],

REJETTE la demande d’expulsion,

CONDAMNE solidairement Monsieur [M] [P] et Madame [O] [N] à payer à Monsieur [J] [L] [K] [D] la somme de 3017,98 euros au titre des loyers et charges arrêtés au 19 novembre 2024 échéance de novembre incluse, avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision,

REJETTE la demande de délais de paiement,

CONDAMNE Monsieur [M] [P] et Madame [O] [N] à justifier à Monsieur [J] [L] [K] [D] de l’assurance contre les risques dont ils doivent répondre en leur qualité de locataires, par la remise d’une attestation de l’assureur ou de son représentant, dans le délai de trois mois à compter de la signification du présent jugement,

CONDAMNE in solidum Monsieur [M] [P] et Madame [O] [N] à payer à Monsieur [J] [L] [K] [D] la somme de 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE in solidum Monsieur [M] [P] et Madame [O] [N] aux dépens de l’instance, comprenant les frais de notification de l’assignation à la préfecture,

DEBOUTE Monsieur [J] [L] [K] [D] de ses autres demandes et prétentions.

LE GREFFIER LE PRÉSIDENT