TRIBUNAL JUDICIAIRE

D'[Localité 4]

JUGEMENT DU :

13 octobre 2025

RÔLE : N° RG 22/05497 – N° Portalis DBW2-W-B7G-LSUE

AFFAIRE :

[V] [A]

C/

S.A.R.L. AXIOM DIAGNOSTICS IMMOBILIERS

GROSSE(S) et COPIE(S)délivrée(s)

le

à

SARL LAWINGS

l’AARPI BALDO – CRESPY

SCP DE ANGELIS- SEMIDEI-VUILLQUEZ-HABART-MELKI-BARDON- SEGOND-DESMURE- VITAL

N°2025

CH GÉNÉRALISTE A

DEMANDEURS

Monsieur [V] [A]

de nationalité française, demeurant [Adresse 9]

Madame [C] [O]

de nationalité française, demeurant [Adresse 9]

représentée par Maître Linda FERRARI de la SARL LAWINGS, avocats au barreau de NICE, substitué à l’audience par M^e TRAMIER, avocat

DÉFENDEURS

S.A.R.L. AXIOM DIAGNOSTICS IMMOBILIERS

RCS 497 792 887Inscrite au R.C.S [Localité 13], dont le siège social est sis [Adresse 2]

représentée par Maître Alain DE ANGELIS de la SCP DE ANGELIS- SEMIDEI-VUILLQUEZ-HABART-MELKI-BARDON-SEGOND-DESMURE-VITAL, avocats au barreau de MARSEILLE, substitué par M^e Robin HANCY avocat, à l’audience,

Monsieur [M] [E] [T]

né le 15 novembre 1961 à [Localité 12]

de nationalité française, demeurant [Adresse 1]

Madame [X] [K] [Z] épouse [T]

née le 19 septembre 1961 à [Localité 10]

de nationalité française, demeurant [Adresse 1]

représentés à l’audience par Maître Benjamin CRESPY de l’AARPI BALDO – CRESPY, avocats au barreau d’AIX-EN-PROVENCE

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DÉBATS

PRÉSIDENT : Madame CHASTEL Céline, Vice-présidente

Statuant à juge unique

A assisté aux débats : Madame MILLET, Greffier

En présence de M [W] [G], auditeur de justice

DÉBATS

A l’audience publique du 23 juin 2025, après dépôt par les conseils des parties de leur dossier de plaidoirie, l’affaire a été mise en délibéré au 22 septembre 2025 puis prorogée au 13 octobre 2025, avec avis du prononcé du jugement par mise à disposition au greffe.

JUGEMENT

contradictoire, en premier ressort,

prononcé publiquement par mise à disposition au greffe

signé par Madame CHASTEL Céline, Vice-présidente

assistée de Madame MILLET, Greffier

* * *

FAITS MOYENS ET PROCÉDURE

Par acte authentique du 28 juin 2022, monsieur [V] [A] et madame [C] [O] ont acquis de monsieur [M] [T] et madame [X] [Z] épouse [T], un bien immobilier composé d’un bâtiment à usage d’habitation, d’un pool-house, d’un terrain et d’une piscine, sis [Adresse 8] à [Localité 7], moyennant le prix de 499 000 euros.

Dans le cadre de cette vente, la S.A.R.L. Axiom Diagnostics Immobiliers a réalisé plusieurs diagnostics dont ceux relatifs à l’électricité et à l’amiante.

Estimant que le bien acquis était affecté de plusieurs désordres, Monsieur [V] [A] et Madame [C] [O] ont fait assigner par acte de commissaire de justice du 13 février 2023, les époux [T] devant le tribunal judiciaire d’Aix-en-Provence.

L’affaire a été ouverte sous le numéro de RG 22/5497.

Par acte de commissaire de justice du 26 juillet 2023, les époux [T] ont assigné la S.A.R.L. Axiom Diagnostics Immobiliers devant le tribunal judiciaire d’Aix-en-Provence en intervention forcée afin de garantir leur éventuelle condamnation.

L’affaire a été ouverte sous le numéro de RG 23/2740.

Le juge de la mise en état a joint les deux instances sous le numéro de RG 22/5497 par ordonnance en date du 12 février 2024.

Dans leurs dernières conclusions notifiées par voie électronique le 31 décembre 2024, auxquelles il sera renvoyé pour un plus ample exposé des prétentions et moyens par application de l’article 455 du code de procédure civile et au visa des articles 1641 et suivants du code civil et 1240 du code civil, Monsieur [V] [A] et Madame [C] [O] sollicitent du tribunal :

— d’ordonner la réduction du prix de vente du bien immobilier à la somme de 345 000 euros,

de condamner in solidum les époux [T] à leur payer la somme de 154 000 euros au titre de la réduction du prix de vente du bien immobilier, avec intérêts au taux légal au jour de la vente et sous une pénalité de 1 000 euros par jour de retard à compter du prononcé du jugement,de condamner in solidum les époux [T] à leur payer la somme de 164 835,64 euros à titre de dommages et intérêts pour préjudice financier, avec intérêts au taux légal au jour de la vente et une pénalité de 1 000 euros par jour de retard à compter du prononcé du jugement,de condamner in solidum les époux [T] à leur payer la somme de 10 000 euros à titre de dommages et intérêts pour préjudice moral, avec intérêts au taux légal au jour de la vente et une pénalité de 1 000 euros par jour de retard à compter du prononcé du jugement,de rejeter les demandes reconventionnelles des époux [T],de condamner in solidum les époux [T] aux dépens et à leur payer la somme de 5 300 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.Au soutien de leur demande en réduction du prix de vente, ils font valoir l’existence de vices cachés affectant le réseau électrique, la plomberie, la piscine, les murs avec la présence de fissures, et la toiture avec la présence d’amiante. Ils considèrent que les époux [T] avaient nécessairement connaissance des désordres au regard de la nature de ces derniers et ce, d’autant plus qu’ils vivaient depuis plusieurs années dans les lieux.

Pour s’opposer à la demande reconventionnelle des époux [T], ils exposent que ces derniers n’apportent pas la preuve de leur préjudice.

Dans leurs dernières conclusions notifiées par voie électronique le 11 décembre 2023, auxquelles il sera renvoyé pour un plus ample exposé des prétentions et moyens par application de l’article 455 du code de procédure civile et au visa des articles 331 du code de procédure civile ainsi que des articles 1240,1602, 1603 et 1626 du code civil, les époux [T] sollicitent :

— la jonction de la procédure ouverte sous le numéro de RG 23/2740 avec celle ouverte sous le numéro de RG 22/5497,

à titre principal : le rejet des prétentions des demandeurs,à titre reconventionnel : la condamnation de Monsieur [V] [A] et Madame [C] [O] à leur payer la somme de 10 000 euros de dommages et intérêts pour préjudice moral,la condamnation de Monsieur [V] [A] et Madame [C] [O] à leur payer la somme de 7 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens de l’instance,à titre subsidiaire, en cas de condamnation à leur égard :être relevés et garantis par la S.A.R.L. Axiom Diagnostics Immobiliers, pour les demandes pour lesquelles cette société est intervenue,condamner solidairement la S.A.R.L. Axiom Diagnostics Immobiliers à leur payer la somme de 5 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux dépens, dont ceux de l’expertise.

Ils soutiennent que l’existence de vices cachés n’est pas démontrée tout comme une dissimulation de leur part. Ils ajoutent que la perte de valeur du bien n’est pas établie, faute d’expertise judiciaire contradictoire. Ils estiment que la demande en indemnisation au titre des réparations réalisées sur le bien constitue une prétention identique à la demande de réduction de prix.

Sur leur demande reconventionnelle en dommages et intérêts, ils considèrent qu’il s’agit d’une procédure abusive et qu’il y a une volonté manifeste de tromper la juridiction à leur détriment.

Dans ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 7 juin 2024, auxquelles il sera renvoyé pour un plus ample exposé des prétentions et moyens par application de l’article 455 du code de procédure civile et au visa des articles 1231-1 et 1240 du code civil, la S.A.R.L. Axiom Diagnostics Immobiliers demande à la juridiction :

— qu’il lui soit donné acte qu’elle ne s’oppose pas à la jonction sollicitée,

— à titre principal, dès lors qu’elle n’a pas concouru à la réalisation de l’entier dommage de Monsieur [V] [A] et Madame [C] [O] : débouter ces derniers et tout autre concluant de leurs prétentions à son égard,

— à titre subsidiaire dès lors qu’elle n’a pas commis de manquement dans la réalisation des diagnostics amiante et électricité : débouter les consorts [T], Monsieur [V] [A] et Madame [C] [O] de leurs prétentions à son égard,

— à titre très subsidiaire dès lors qu’il n’existe pas de lien de causalité avec un prétendu manquement de sa part dans le cadre de la réalisation des diagnostics amiante et électricité,

— en tout état de cause : condamner les époux [T] ou tout succombant aux dépens avec distraction au profit de la SCP DE ANGELIS & ASSOCIES et à lui payer la somme de 3 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Au soutien du rejet de l’appel en garantie, elle fait valoir d’une part, qu’elle n’a pas concouru à la réalisation de l’entier dommage des demandeurs.

A titre subsidiaire, elle estime n’avoir commis aucun manquement dans le cadre de ses investigations visuelles. Elle expose que les demandeurs ne démontrent pas que les plaques litigieuses étaient accessibles et que de l’amiante pouvait être détectée sans investigations destructives. De plus, elle considère qu’elle n’a commis aucun manquement dans le diagnostic électrique en ce qu’il ne s’agit pas d’un contrôle de conformité et qu’il se limite à évaluer les risques pouvant porter atteinte à la sécurité des personnes, sans investigations destructrices ni démontages. Enfin, elle conteste les rapports non contradictoires des demandeurs.

La société invoque que quand bien même il serait retenu à son encontre un manquement lors de ses interventions, elle ne peut être appelée en garantie que pour les préjudices en lien avec son intervention, soit l’installation électrique et le désamiantage de la toiture. Toutefois, elle souligne qu’aucune des deux parties n’apporte la preuve d’un lien de causalité entre ses manquements et les dommages constatés, les acquéreurs ne démontrant aucunement la nécessité de procéder au désamiantage ou aux travaux de mise en sécurité de leur installation électrique.

La clôture de la procédure a été ordonnée le 13 janvier 2025 avec effet différé au 18 juin 2025.

L’audience de plaidoirie a été fixée au 23 juin 2025.

MOTIFS

Sur la demande de jonction de la procédure

La demande de jonction de la procédure ouverte sous le numéro de RG 23/2740 avec celle ouverte sous le numéro de RG 22/5497 apparaît sans objet dès lors qu’elle a déjà été prononcée par ordonnance du 12 février 2024.

Sur les fautes

En l’espèce, il est constant que par acte authentique du 28 juin 2022, monsieur [V] [A] et madame [C] [O] ont acquis de monsieur [M] [T] et madame [X] [Z] épouse [T], un bien immobilier composé d’un bâtiment à usage d’habitation, d’un pool-house, d’un terrain et d’une piscine, sis [Adresse 8] à [Localité 7], moyennant le prix de 499 000 euros.

Dans le paragraphe relatif à l’état du bien en page 14 de l’acte de vente, il est stipulé que “L’ACQUEREUR prend le BIEN dans l’état où il se trouve au jour de l’entrée en jouissance, sans recours contre le VENDEUR pour quelque cause que ce soit notamment en raison des vices apparents, des vices cachés. S’agissant des vices cachés, il est précisé que cette exonération de garantie ne s’applique pas (…) S’il est prouvé par l’ACQUEREUR, dans les délais légaux que les vices cachés étaient en réalité connus du VENDEUR”.

L’acte de vente contient en page 22 des dispositions spécifiques relatives à l’assainissement du bien.

Ont été annexés à l’acte de vente, des diagnostics techniques concernant notamment l’amiante et l’électricité, à savoir un constat de repérage d’amiante ainsi qu’un état de l’installation intérieure d’électricité établis par la société AXIOM préalablement à la vente le 3 février 2022.

Le 25 juillet 2022, à la demande de Monsieur [V] [A], un procès-verbal a été dressé par Maître [B] [R], commissaire de justice, laquelle a constaté dans la propriété litigieuse :

— dans la véranda : un éclairage qui ne fonctionne pas et une baie vitrée qui ne se verrouille pas,

— dans la buanderie : l’absence de câble de terre sur l’un des tableaux électriques,

— dans le garage : la présence d’un boîtier accolé au boîtier avec disjoncteurs à l’intérieur, et dont le câble se dirige vers la toiture,

— dans le couloir : la présence d’une fissure partant du mur et traversant le plafond,

— dans la salle de bains : la présence de la même fissure que précédemment se prolongeant au niveau du plafond ainsi qu’une autre fissure au niveau du mur en face rejoignant la fenêtre,

— au niveau de la piscine/pool house : la présence de trois points de branchement électrique avec câbles apparents dont le bout a été protégé par la mise en place de wago, de sucres électriques apparents dans le mur, de câbles électriques avec sucres apparents, d’un témoin lumineux du four clignotant très vite et en permanence, d’une importante fissure au niveau du mur de la cuisine d’été partant du sol, de câbles électriques apparents, d’une boîte de dérivation avec un trou dans le mur, de cloques dans la piscine ainsi qu’au niveau des escaliers et de nombreuses lames de terrasses descellées,

— au niveau des climatiseurs : un groupe extérieur noirci avec des câbles sur le côté, un groupe extérieur avec une goulotte ouverte avec des câbles visibles et un boîtier, un groupe extérieur avec une absence de goulotte, des câbles et de la mousse expansive apparents ainsi que des gaines usagées.

— à l’extérieur : des câbles électriques avec une alimentation en eau à proximité, ainsi que des branchements PAC piscine à même le sol reliés à des boîtiers non étanches.

— au niveau de l’armoire extérieure : la présence d’une prise électrique au fond avec une rallonge entourée d’une gaine et d’un compresseur affichant une pression de 6 bars, la notice indiquant une pression moyenne de 2 bars.

— au niveau de la plomberie du pool-house : une “descente de goutière cassée” et “lorsqu’on allume l’eau de l’évier de la cuisine d’été, de l’eau s’écoule d’une évacuation sortant du mur du pool house et se déversant sur le terrain voisin”, “en tirant la chasse du WC, de l’eau s’écoule d’une canalisation cassée sur le terrain voisin”.

Monsieur [V] [A] et madame [C] [O] produisent en outre un document intitulé “avis de valeur vénale en l’état” rédigé par monsieur [S] [I], expert immobilier daté du 27 janvier 2023. Celui-ci indique remettre en question les conclusions du diagnostiqueur au motif de la présence d’amiante dans des plaques dégradées sur les toitures. Il a conclu à une valeur du bien immobilier de 400 000 euros avec 55 000 euros de travaux supplémentaires à faire en urgence.

Concernant les vendeurs

Aux termes de l’article 1641 du Code civil, « le vendeur est tenu de la garantie des vices cachés de la chose vendue qui la rendent impropre à l’usage auquel on la destine, ou qui diminuent tellement cet usage, que l’acheteur ne l’aurait pas acquise, ou n’en aurait donné qu’un moindre prix, s’il les avait connus ».

L’article 1643 du même code précise que le vendeur « est tenu des vices cachés quand bien même ils ne les auraient pas connus, à moins que, dans ce cas, il n’est stipulé qu’il ne sera obligé à aucune garantie ».

Monsieur [V] [A] et madame [C] [O] sollicitent de voir engagée la garantie de Monsieur [M] [T] et madame [X] [Z] épouse [T] en qualité de vendeurs au titre des vices cachés, s’agissant des problèmes de plomberie, des désordres électriques, d’étanchéité de la toiture, de présence d’amiante, du système de chauffage, de piscine, des fissures et de la climatisation, ce que ces derniers contestent arguant de l’absence de vices, de leur bonne foi et de l’application de la clause limitative de garantie.

Il y a lieu en conséquence d’étudier pour chaque vice allégué par les acquéreurs s’il a les caractéristiques d’un vice caché et s’il est démontré la mauvaise foi des vendeurs.

Sur l’assainissement

Monsieur [V] [A] et madame [C] [O] expliquent que plusieurs éviers du bien vendu ne seraient pas raccordés à la fosse septique et s’écouleraient directement dans le vide sanitaire. De plus, toutes les eaux du pool-house et de la piscine se déverseraient chez le voisin et non dans la fosse septique.

Monsieur [M] [T] et madame [X] [Z] épouse [T] contestent l’existence de désordres , ainsi qu’une dissimulation de leur part.

Dans le paragraphe de l’acte de vente relatif à l’assainissement, en page 22, il est stipulé que le vendeur déclare que l’immeuble vendu n’est pas raccordé à un réseau d’assainissement collectif des eaux usées à usage domestique, l’immeuble étant situé dans une zone non encore desservie par un réseau collectif d’assainissement, de sorte que le propriétaire doit assurer l’entretien régulier de ses installations d’assainissement et les faire vidanger périodiquement. Il est mentionné qu’un diagnostic a été établi le 11 février 2022 par la métropole [Localité 3] [Localité 11] Provence, laquelle a constaté la non conformité de l’installation d’assainissement du fait d’une “absence d’installation : travaux obligatoires dans les meilleurs délais”.

Il est indiqué que l’acquéreur a déclaré être informé qu’il doit faire procéder aux travaux de mise en conformité dans le délai d’un an à compter de la date de l’acte de vente et qu’à la connaissance du vendeur, les ouvrages permettant d’amener les eaux usées domestiques de l’immeuble à la partie publique ne présentent pas d’anomalie ni aucune difficulté particulière d’utilisation.

Dans le procès-verbal de constat du commissaire de justice du 25 juillet 2022 en pages 22 et 23, il est mentionné que l’eau de l’évier de la cuisine d’été s’écoule dans une évacuation sortant du mur du pool-house et se déverse sur le terrain voisin et que la chasse des toilettes du pool-house s’écoule d’une canalisation cassée sur le terrain voisin.

Il ressort de ces éléments, l’existence d’un désordre existant antérieurement à la vente compte tenu de la date de constat effectué par le commissaire de justice.

Ce vice, qui impacte l’évacuation de la maison rend le bien impropre à l’usage auquel on la destine, ou en diminue tellement cet usage, que les acheteurs ne l’auraient pas acquise.

Toutefois, bien que Monsieur [V] [A] et madame [C] [O] ne produisent pas le diagnostic établi par la Métropole le 11 février 2022, les mentions de l’acte de vente attirant l’attention des acquéreurs sur la non conformité du système d’assainissement et la nécessité d’exécuter des travaux dans le délai d’un an de l’acte de vente suffisent à écarter le caractère caché du vice, lequel n’a pas été dissimulé par les vendeurs.

En conséquence, il n’est pas établi l’existence d’un vice caché concernant les désordres relatifs à la plomberie et l’assainissement.

Sur le réseau électrique

En l’espèce, monsieur [V] [A] et madame [C] [O] reprochent à monsieur [M] [T] et madame [X] [Z] épouse [T] de nombreux désordres électriques avec risque d’électrocution et départs de feux.

Monsieur [M] [T] et madame [X] [Z] épouse [T] contestent toute difficulté électrique et rappellent avoir fait appel à la société AXIOM afin d’établir un diagnostic avant la vente, lequel n’a pas révélé d’anomalies.

Il est rappelé dans l’acte de vente signé par les parties le 28 juin 2022 au titre du paragraphe relatif aux diagnostics techniques, en page 20, la réalisation d’un diagnostic de l’installation intérieure d’électricité.

L’état de l’installation intérieure d’électricité établi par la société AXIOM, antérieurement à la vente le 3 février 2022 mentionne notamment que :

— La présente mission consiste suivant l’arrêté du 28 septembre 2017 et du 4 avril 2011, à établir un état de l’installation électrique, en vue d’évaluer les risques pouvant porter atteinte à la sécurité des personnes (application des articles L. 134 – 7, R 134 -10 et R 134 -11 du code de la construction de l’habitation). En aucun cas, il ne s’agit d’un contrôle de conformité de l’installation vis-à-vis de la réglementation en vigueur. Cet état de l’installation intérieure d’électricité à une durée de validité de trois ans”.

— “L’intervention de l’opérateur réalisant l’état de l’installation intérieure d’électricité ne porte que sur les constituants visibles, visitables, de l’installation au moment du diagnostic. Elle s’effectue sans démontage de l’installation électrique (hormis le démontage des capots des tableaux électriques lorsque cela est possible) ni destruction des isolants des câbles”.

— “Synthèse de l’état de l’installation intérieure d’électricité – anomalies/constatations diverses relevées : L’installation intérieure d’électricité ne comporte aucune anomalie et ne fait pas l’objet de constatations diverses.”

— Le vide sanitaire n’a pu être visité car son accès était condamné.

Le constat du commissaire de justice en date du 25 juillet 2022, fait état quant à lui, en page 3, d’un dysfonctionnement de l’éclairage de la véranda, en page 5 de l’absence de câble de terre sur un des tableaux électriques et en page 9 de branchements de câbles apparents au niveau du pool-house.

Monsieur [V] [A] et madame [C] [O] communiquent un document réalisé par la société Bureau d’Etude d’Ingénierie Ecotel Europe intitulé “Diagnostic électrique- Facture” du 20 juillet 2022 faisant état à titre de prestation d’un “diagnostic installation électrique nfc 15-100". La société a conclu notamment à une installation ne répondant pas aux normes de sécurité nfc 15-100, à un tableau et une alimentation non conformes, à une absence de schéma électrique, à des mauvaises protections (interdif-disjoncteur général- disjoncteurs divisionnaires), à l’absence de circuit équipotentiel, à un circuit et isolant endommagés, à un pouvoir de coupure “HS”, à une absence de protection magnéto thermique, au non respect des volumes de salle de bain, à un appareillage non conforme et à des traces de départ de feu sur plusieurs appareillages.

Il ressort de l’ensemble de ces éléments que le diagnostic de l’installation intérieure d’électricité est effectué en vue d’évaluer les risques pouvant porter atteinte à la sécurité des personnes mais ne constitue pas un contrôle de conformité de l’installation vis-à-vis de la réglementation en vigueur.

Or, en l’espèce, Monsieur [V] [A] et madame [C] [O] se prévalent de l’examen de la société Ecotel Europe pour justifier de désordres constitutifs de vices cachés.

Toutefois ,ce document intitulé “facture” ne constitue pas une expertise et ne peut permettre avec les constatations issues du constat du commissaire de justice , en l’état de la divergence avec le diagnostic de l’installation intérieure de l’électricité, de caractériser des vices, antérieurs à la vente, cachés des acquéreurs et qui rendent le bien impropre à sa destination.

En outre, et en l’état d’un diagnostic électricité ne révélant pas d’anomalie, la clause d’exonération de garantie a vocation à s’appliquer, faute de démonstration de connaissance d’un vice caché éventuel connu des vendeurs lors de la vente.

En conséquence, il n’est pas établi l’existence d’un vice caché concernant les désordres électriques.

Sur les climatiseurs

En l’espèce, monsieur [V] [A] et madame [C] [O] reprochent à monsieur [M] [T] et madame [X] [Z] épouse [T] des désordres en lien avec les climatiseurs.

Monsieur [M] [T] et madame [X] [Z] épouse [T] contestent l’existence de désordres , ainsi qu’une dissimulation de leur part.

Dans le cadre du procès-verbal de constat du commissaire de justice établi le 25 juillet 2022, en page 15, il est mentionné que monsieur [V] [A] lui a présenté “trois bouts de câbles abîmés qui ont été démontés d’un climatiseur avec départ de feu apparent”, que le premier climatiseur est noirci avec des câbles sur le côté, que le deuxième climatiseur a une goulotte ouverte avec des câbles visibles et un boîtier et que le troisième n’a pas de goulotte, présente des câbles et une mousse expansive apparents ainsi que des gaines usagées.

Le changement de quatre climatiseurs par la société Aérothermic Sanitaire pour un montant de 8 834,80 euros ne permet cependant pas d’établir les désordres les affectant.

Il résulte de l’ensemble de ces éléments que l’ancienneté des climatiseurs et de leur installation était apparente et donc connue des acquéreurs avant la vente de sorte qu’ils ne peuvent se prévaloir de l’existence d’un vice caché.

En conséquence, il n’est pas établi l’existence d’un vice caché concernant les climatiseurs.

Sur les fissures

En l’espèce, Monsieur [V] [A] et madame [C] [O] reprochent à Monsieur [M] [T] et madame [X] [Z] épouse [T] l’existence d’importantes fissures constitutives de vices cachés.

Dans le cadre du procès-verbal de constat établi le 25 juillet 2022, le commissaire de justice a relevé une fissure dans le couloir partant du mur et traversant le plafond, cette même fissure ayant été retrouvée dans la salle de bain . Il a également mentionné la présence d’une fissure du mur de la cuisine d’été.

Toutefois, il ressort des photographies prises par le commissaire de justice que les fissures , en raison de la date de leur constatation par ce dernier, de leur localisation, de l’absence d’occultation par des meubles et de par leur étendue étaient existantes avant la vente et visibles lors de la visite du bien par les acheteurs. De plus, faute d’expertise, leur gravité éventuelle n’est pas déterminée.

En conséquence, il n’est pas établi l’existence d’un vice caché concernant les fissures.

Sur le toit

Monsieur [V] [A] et Madame [C] [O] font valoir que la toiture du bien immobilier acquis n’était pas étanche.

Monsieur [M] [T] et madame [X] [Z] épouse [T] contestent l’existence de désordres, ainsi qu’une dissimulation de leur part.

Les demandeurs produisent l’avis de valeur de Monsieur [S] [I] en date du 27 janvier 2023 lequel a joint deux photographies des tuiles de la toiture. Il est par ailleurs mentionné “après intervention d’un couvreur afin de vérifié la toiture compte tenu des fuites actuelles . Il est rapporté que celle-ci est une couverture en tuiles Canales sur plaque en Fibrociment sur charpente sur laquelle est fixe du BA 13 (plaque de plâtre). Qu’il n’y avait pas ou peux d’isolations. Les murs périphériques ne sont pas isolés ainsi que le plancher haut du vide sanitaire. (…) Multiples fuites d’eaux venant de la couverture lorsqu’il pleut ce qui entraine un désamiantage complet de la couverture sous tuile ”, sans que ne soient explicitées les conditions d’intervention du couvreur et s’il s’agit de constatations effectuées par ce dernier ou par Monsieur [I].

Ils communiquent en outre deux devis de la société BR couvertures, l’un du 23 décembre 2022 d’un montant de 1 920 euros relatif à la dépose et la pose de faîtages et de solins et l’autre du 18 janvier 2023 d’un montant de 53 095 euros relatif à la dépose des tuiles, rives, faîtage et plaques amiantées et la pose de plaques, tuiles, rives, faîtage et solin.

Toutefois, ces documents qui ne constituent pas une expertise, sont insuffisants à prouver le défaut d’étanchéité de la toiture et ainsi à caractériser des vices, antérieurs à la vente, cachés des acquéreurs et qui rendent le bien impropre à sa destination.

En conséquence, il n’est pas établi l’existence d’un vice caché concernant l’étanchéité de la toiture.

Sur la cheminée

Monsieur [V] [A] et Madame [C] [O] se prévalent du fait que la cheminée de la maison est inutilisable.

Ils communiquent aux débats un devis intitulé “installation et mise en conformité cheminée” de la société CRC en date du 3 janvier 2023 et la facture acquittée en date du 30 octobre 2023 pour un montant de 6 800 euros.

Toutefois, aucun élément ne permet d’établir la nature de la cheminée existant lors de la vente et les désordres la rendant inutilisable. La seule mention dans le devis de « mise en conformité » ne saurait établir un défaut de la cheminée qui empêche toute utilisation de celle-ci. La facture de réparation ne permet de déterminer ni l’existence de défaillances de la cheminée ni leur nature. En l’absence de preuve d’un quelconque défaut de la cheminée, celle-ci ne saurait constituer un vice.

En conséquence, il n’est pas établi l’existence d’un vice caché concernant la cheminée.

Sur la piscine

Monsieur [V] [A] et Madame [C] [O] font valoir la présence de cloques dans la piscine, constitutives de vices cachés.

Monsieur [M] [T] et madame [X] [Z] épouse [T] les contestent.

L’acte authentique de vente signé entre les parties précise en page 21 que « Le VENDEUR atteste que la piscine est en eau à ce jour, en état de fonctionnement et entretenue(…) Les parties déclarent avoir procédé entre elles à toute vérification et mise au courant du fonctionnement dès avant la réalisation de la vente ”.

Il résulte du constat du 25 juillet 2022 du commissaire de justice en pages 9 et 10 l’existence de cloques tout le long de la piscine ainsi qu’au niveau des escaliers outre le descellement de nombreuses lames de la terrasse. Il est précisé par le commissaire de justice que Monsieur [A] lui a également montré une photographie datant du 24 juillet 2022 représentant la piscine de nuit, le fond cloqué, non visible de jour.

Les demandeurs versent un devis de la société Piscine 13 en date du 26 août 2022 d’un montant de 35 500 euros, sans que les annotations ne soient lisibles.

Il résulte de ces éléments et notamment du procès-verbal du commissaire de justice que les cloques et les lames descellées existaient avant la vente. Si le désordre affectant les lames était visible lors de l’achat par les acquéreurs, il n’est pas démontré le caractère apparent des cloques.

Toutefois, aucun élément ne permet d’établir la nature de ces cloques et que leur présence rendait la piscine impropre à sa destination.

Le fait que les acquéreurs aient souhaité après la vente commander une nouvelle piscine, ne démontre pas que celle acquise présentait des cloques rendant le bien impropre à sa destination ou en diminuant tellement l’usage qu’ils ne l’auraient pas acquise.

En conséquence, il n’est pas établi l’existence d’un vice caché concernant la piscine.

Sur la présence d’amiante

Monsieur [V] [A] et madame [C] [O] soutiennent que le bien était affecté d’un vice caché constitué par la présence d’amiante dans la toiture.

Monsieur [M] [T] et madame [X] [Z] épouse [T] contestent le fait que la présence de fibrociment serait problématique, et qu’en tout état de cause, ils n’ont commis aucune dissimulation et ont fait appel à la société AXIOM afin d’établir un diagnostic.

Il résulte de l’acte authentique de vente signé entre les parties que monsieur [M] [T] et madame [X] [Z] épouse [T] ont fait procéder préalablement à la vente à un diagnostic pour la recherche d’amiante, lequel a été annexé à l’acte.

Ce constat de repérage d’amiante établi par la société AXIOM le 3 février 2022 mentionne notamment :

— “Norme NF X 46-020 d’Août 2017 : Repérage des matériaux et produits contenant de l’amiante dans les immeubles bâtis”,

— “la présente mission de repérage ne répond pas aux exigences prévues pour les missions de repérage des matériaux et produits contenant de l’amiante avant démolition d’immeuble ou avant réalisation de travaux dans l’immeuble concerné et son rapport ne peut donc pas être utilisé à ces fins”.

— “L’objet de la mission (…) La mission consiste à repérer dans cet immeuble , ou partie d’immeuble, certains matériaux ou produits contenant de l’amiante conformément à la législation en vigueur (…) “

— Le vide sanitaire n’a pu être visité en raison de sa condamnation,

— L’object de la mission est d’identifier et de localiser les matériaux et produits contenant de l’amiante et notamment au niveau des éléments extérieurs dont les toitures s’agissant des plaques (composites, fibres-ciment), des ardoises (composites, fibres-ciment) et des accessoires de couverture (composites, fibres-ciment).

— Le périmètre de repérage effectif a compris notamment l‘extérieur avec la cuisine d’été, la salle d’eau/wc, l’abri voiture et le cabanon, s’agissant des sols, des murs, des plafonds, des plinthes et des portes.

— “La mission de repérage s’est déroulée conformément aux prescriptions de la norme NF X 46-020, révision d’Août 2017 (…) [Localité 5] ou toiture accessibles et visitables : sans objet”.

— Le diagnostic n’a pas révélé la présence d’amiante dans les parties inspectées.

Monsieur [M] [T] et madame [X] [Z] épouse [T] communiquent aux débats un rapport d’essai en recherche et identification d’amiante sur le prélèvement de matériau, demandé par la société AXIOM DIAGNOSTICS IMMOBILIERS pour son client Monsieur [A], en date du 20 décembre 2022 établi par la société ITGA. L’échantillon soumis à la société est décrit comme “plaques sous tuiles-toiture”,et la société Itga conclut à la présence d’amiante de type chrysotile au niveau des plaques de fibrociment.

Les demandeurs produisent en outre deux devis de la société BR couvertures, l’un du 23 décembre 2022 d’un montant de 1 920 euros relatif à la dépose et la pose de faîtages et de solins et l’autre du 18 janvier 2023 d’un montant de 53 095 euros relatif à la dépose des tuiles, rives, faîtage et plaques amiantées et la pose de plaques, tuiles, rives, faîtage et solin.

La société AXIOM DIAGNOSTICS IMMOBILIERS communique en outre aux débats, l’acte authentique de vente conclu entre Monsieur [M] [T] et madame [X] [Z] épouse [T], en qualité d’acquéreurs et leurs vendeurs le 28 août 2015 s’agissant du bien litigieux. Il y est stipulé en page 10 que le diagnostic établi par le cabinet général services contrôles du 4 décembre 2014 a révélé la présence d’amiante et que l’acquéreur qui en est informé en fait son affaire personnelle.

Ainsi, compte tenu de l’existence d’amiante en 2015 dans le bien litigieux, de l’absence d’éléments démontrant que le matériau aurait été ôté depuis lors et du faible délai entre la vente aux consorts [A]/[O] et la date de sa découverte par ces derniers, il est établi que ce désordre lié à la présence d’amiante était antérieur à la vente.

Au regard de sa localisation et de la nécessité de procéder à une expertise pour en déterminer la présence, ce vice n’était pas apparent pour les acquéreurs lors de la vente.

Enfin, la présence d’amiante emporte des risques pour la santé des personnes qui l’inhalent et peuvent empêcher la réalisation de travaux sauf précautions entraînant des coûts supplémentaires importants. Sa localisation au niveau du toit de la maison à usage d’habitation est de nature à la rendre impropre à l’usage auquel on la destine en fonction du degré de dégradation de l’amiante, ou à tout le moins à en diminuer tellement cet usage, que les acheteurs ne l’auraient pas acquise, ou n’en auraient donné qu’un moindre prix, s’ils l’avaient connus.

En conséquence, les éléments sont réunis en l’espèce pour établir que la présence d’amiante constitue un vice caché.

Monsieur [M] [T] et madame [X] [Z] épouse [T] se prévalent du diagnostic négatif de présence d’amiante réalisé dans le cadre de la vente à Monsieur [V] [A] et madame [C] [O].

Toutefois, ils ne peuvent opposer la clause d’exonération de garantie dès lors que lors de leur propre acquisition, ils avaient été informés de la présence d’amiante et ne démontrent pas que celle-ci aurait été enlevée depuis lors, ou que celle détectée dans le cadre du rapport d’essai en recherche et identification d’amiante sur le prélèvement de matériau, en date du 20 décembre 2022 serait distincte et ainsi ignorée de leur part.

En conséquence, dès lors que leur connaissance du vice caché est établi, monsieur [M] [T] et madame [X] [Z] épouse [T] seront tenus à la garantie des vices cachés envers les acheteurs, à ce titre.

Concernant le diagnostiqueur

Aux termes de l’article 1240 du code civil, “Tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer”

Pour que la responsabilité délictuelle d’une personne soit établie, doivent être caractérisés une faute, un préjudice et un lien de causalité entre la faute et le préjudice.

En application de l’article L271-4 du code de la construction et de l’habitat, en cas de vente de tout ou partie d’un immeuble bâti, un dossier de diagnostic technique, fourni par le vendeur, est annexé à l’acte authentique de vente.

Il est établi que le bien immobilier objet de la vente conclue entre monsieur [V] [A], madame [C] [O], monsieur [M] [T] et madame [X] [Z] épouse [T] présentait un vice relatif à la présence d’amiante.

Ainsi, il y a lieu de déterminer si la SARL AXIOM DIAGNOSTICS IMMOBILIERS, diagnostiqueur professionnel, a commis une faute en ne repérant pas la présence d’ amiante dans son rapport du 3 février 2022.

Dans le cadre de l’établissement de son diagnostic technique relatif à la présence d’amiante, la SARL AXIOM DIAGNOSTICS IMMOBILIERS devait respecter les dispositions légales et réglementaires du code de la santé publique selon lesquelles elle était tenue, dans le cadre d’une obligation de moyens, à une obligation d’investigation à tous les niveaux de l’habitation, y compris la toiture, avec un examen visuel des parties visibles et accessibles, ainsi que des sondages mécaniques non destructifs.

Le caractère non destructif des travaux ne se limite cependant pas à effectuer un simple contrôle visuel.

Les obligations du diagnostiqueur, impliquent qu’il ne se contente pas d’une vérification visuelle mais qu’il étende sa vérification à tout sondage qui ne serait pas destructif et qui permettrait de repérer de l’ amiante ou, à défaut, d’émettre des réserves sur des zones qui n’auraient pas pu être diagnostiquées.

Concernant la toiture, la SARL AXIOM DIAGNOSTICS IMMOBILIERS ne démontre pas qu’elle n’a pas eu accès à celle-ci, la société mentionnant uniquement un accès condamné dans le vide-sanitaire.

Il convient de considérer qu’en qualité de professionnelle du diagnostic, la SARL AXIOM DIAGNOSTICS IMMOBILIERS a commis une faute, en ce qu’elle aurait dû repérer les composants de la toiture faisant partie des composants susceptibles de contenir de l’ amiante et les faire analyser, ou à tout le moins émettre des réserves sur le fait que la toiture n’avait pas été analysée ou nécessitait des sondages destructifs pour déterminer l’existence ou non d’amiante.

Le fait que les vendeurs soient tenus de la garantie des vices cachés à l’égard de monsieur [V] [A] et madame [C] [O] n’exonère pas la SARL AXIOM DIAGNOSTICS IMMOBILIERS de sa responsabilité, laquelle sera retenue en l’espèce.

Sur le préjudice et le lien de causalité avec la faute

Aux termes de l’article 1644 du code civil, en cas de vice caché, l’acheteur a le choix entre rendre le choix et se faire restituer le prix ou la garder et se faire rendre une partie du prix.

Sur la demande en restitution du prix

En l’espèce, monsieur [V] [A] et madame [C] [O] souhaitent garder le bien acquis et obtenir une restitution d’une partie du prix à hauteur de 154 000 euros.

Ils se prévalent d’un avis de valeur de Monsieur [S] [I] en date du 27 janvier 2023 qui a estimé le bien immobilier à 400 000 euros en prévoyant 55 000 euros de travaux supplémentaires.

Toutefois, ce document n’a pas valeur d’expertise et se base sur l’ensemble des désordres invoqués par les acquéreurs alors que seuls ceux relatifs à l’amiante ont été retenus.

Le devis de la société Br-couverture en date du 18 janvier 2023 prévoit un montant de 53 095 euros pour les travaux notamment liés à la présence d’amiante dans le toit de la maison.

Toutefois, il y a lieu de retenir le fait qu’aucune expertise ou document ne sont communiqués aux débats permettant d’analyser l’ampleur et l’état de l’amiante sur la toiture et ainsi la nécessité de procéder à une réfection de la totalité de la toiture du bien litigieux.

Le rapport d’essai en date du 20 décembre 2022 n’a porté que sur un échantillon de toiture et aucune autre investigation n’a été réalisée.

En conséquence, et au regard de l’ensemble de ces éléments, il y a lieu d’estimer à la somme de 25 000 euros, la réduction du prix de vente à laquelle les demandeurs sont in solidum condamnés, avec intérêt au taux légal à compter du présent jugement et sans qu’il n’y ait lieu au prononcé d’une astreinte qui n’apparaît pas nécessaire en l’espèce.

Sur la demande en dommages et intérêts

L’article 1645 du code civil prévoit qu’outre la restitution du prix, le vendeur est tenu de tous les dommages et intérêts envers l’acheteur, s’il avait connaissance des vices de la chose.

En l’espèce, il a été précédemment démontré que les époux [T] avaient connaissance des vices relatifs à la présence d’amiante, de sorte que les demandes en réparation du préjudice financier ne peuvent être examinés qu’au regard de ce vice caché.

De plus, la réduction du prix de vente a pris en compte le coût des travaux réalisés pour désamianter. Dès lors, les dommages et intérêts sollicités à ce titre ne peuvent être indemnisés sur ce fondement puisque cela reviendrait à une double indemnisation.

Enfin, les demandeurs exposent des frais liés à deux crédits à la consommation et leurs intérêts. Or, les défendeurs ne peuvent être tenus au remboursement de ces frais en ce que les crédits ont bénéficié aux demandeurs, le montant débloqué par les crédits à la consommation ayant permis aux acquéreurs de réaliser des travaux sans que ces derniers soient nécessairement en lien avec les vices cachés.

Ainsi, les demandeurs ne démontrent pas de préjudice financier distinct qui leur ouvre le droit à indemnisation.

Par conséquent, la demande de dommages et intérêts de monsieur [V] [A] et madame [C] [O] au titre de leur préjudice financier sera rejetée.

Les demandeurs estiment en outre avoir subi un préjudice moral. Au regard de la nature des vices cachés constatés, il convient d’évaluer à la somme de 1 000 euros le préjudice moral subi auquel les demandeurs seront condamnés in solidum à payer à monsieur [V] [A] et madame [C] [O], avec intérêts au taux légal à compter du présent jugement et sans avoir lieu au prononcé d’une astreinte qui n’apparaît pas nécessaire en l’espèce.

Sur la demande de relevé et garanti

Le fait que les vendeurs soient tenus de la garantie des vices cachés à l’égard de monsieur [V] [A] et madame [C] [O] n’exonère pas la SARL AXIOM DIAGNOSTICS IMMOBILIERS de sa responsabilité délictuelle.

Compte tenu de la faute commise par la SARL AXIOM DIAGNOSTICS IMMOBILIERS et de son lien de causalité avec le préjudice, il est justifié que cette société soit condamnée à relever et garantir Monsieur [M] [T] et madame [X] [Z] épouse [T] de leur condamnation de 25 000 euros au titre de la réduction du prix de vente et 1 000 euros en préjudice moral et ce, à hauteur de 50 % soit à hauteur de la somme de 13 000 euros.

Sur la demande de dommages et intérêts des époux [T]

En application des articles 1240 du code civil et 32-1 du code de procédure civile, celui qui agit en justice de manière dilatoire ou abusive peut être condamné à des dommages et intérêts.

Les époux [T] font valoir que la procédure à leur encontre est abusive et qu’ils ont subi un préjudice moral. Toutefois, il a été constaté que des vices cachés affectent le bien qu’ils ont vendu aux demandeurs. Dès lors, la procédure engagée à leur égard n’est pas abusive.

Ainsi, les époux [T] seront déboutés de leur demande de dommages et intérêts.

Sur les demandes accessoires

Sur les dépens

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Les époux [T], succombant à l’instance, seront in solidum condamnés aux dépens et leur demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile est rejetée.

Les époux [T], condamnés aux dépens, sont condamnés in solidum à payer à Monsieur [V] [A] et Madame [C] [O] une somme qu’il est équitable de fixer à 3 000 euros.

La SARL Axiom Diagnostics Immobiliers est condamnée à relever et garantir les époux [T] de leur condamnation au titre de l’article 700 du code de procédure civile et des dépens à hauteur de 50 %.

Selon l’article 514 du code de procédure civile, pour toute instance introduite à compter du 1er janvier 2020, l’exécution provisoire est de droit.

Ainsi, l’exécution provisoire de la présente décision sera rappelée.

PAR CES MOTIFS

LE TRIBUNAL,

STATUANT par décision contradictoire et en premier ressort, après débats publics, par mise à disposition au greffe ,

DIT sans objet la demande de jonction de la procédure ouverte sous le numéro de RG 23/2740 avec celle ouverte sous le numéro de RG 22/5497,

CONDAMNE in solidum monsieur [M] [T] et madame [X] [Z], épouse [T], à payer la somme de 25 000 euros à monsieur [V] [A] et madame [C] [O] au titre de la réduction du prix de vente du bien immobilier sis [Adresse 8] à [Localité 6], avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision,

CONDAMNE in solidum monsieur [M] [T] et madame [X] [Z], épouse [T], à payer la somme de 1 000 euros à monsieur [V] [A] et madame [C] [O] à titre de dommages et intérêts pour préjudice moral, avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision,

REJETTE la demande de dommages et intérêts de monsieur [V] [A] et madame [C] [O] au titre d’un préjudice financier,

REJETTE la demande de dommages et intérêts de monsieur [M] [T] et madame [X] [Z], épouse [T] au titre d’un préjudice moral,

CONDAMNE la S.A.R.L. Axiom Diagnostics Immobiliers à relever et garantir Monsieur [M] [T] et madame [X] [Z] épouse [T] de leur condamnation de 30 000 euros au titre de la réduction du prix et 1 000 euros en préjudice moral et ce, à hauteur de 50 % soit à la somme de 13 000 euros,

CONDAMNE in solidum monsieur [M] [T] et madame [X] [Z], épouse [T], aux dépens de l’instance,

CONDAMNE in solidum monsieur [M] [T] et madame [X] [Z]épouse [T], à payer la somme de 3 000 euros à monsieur [V] [A] et madame [C] [O] sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE la S.A.R.L. Axiom Diagnostics Immobiliers à relever et garantir Monsieur [M] [T] et madame [X] [Z] épouse [T] de leur condamnation au titre de l’article 700 du code de procédure civile et des dépens, à hauteur de 50 %,

REJETTE la demande de monsieur [M] [T] et madame [X] [Z], épouse [T], au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

RAPPELLE l’exécution provisoire de la présente décision.

AINSI JUGE ET MIS A DISPOSITION AU GREFFE DE LA CHAMBRE GENERALISTE A DU TRIBUNAL JUDICIAIRE D’AIX-EN-PROVENCE, LE TREIZE OCTOBRE DEUX MILLE VINGT-CINQ.

LE GREFFIER LE PRESIDENT